报告用途：为拟在宝山北上海、杨行—共富—顾村—南大协同圈设立电子商务、网络科技、软件与互联网、人工智能应用、数字内容、信息服务外包、创意设计、企业总部后台及轻研发的主体，提供旧改平层、小单元孵化、整层研发、LOFT挑空与商业配套综合评估，服务于招商租赁、电商团队扩区、软件及文创入孵及“1号线共富新村+南北高架/共和新路/S20外环+宝山高新/南大/环上大”一体化决策。

编制对象：上海北外环信息产业园，主地址宝山区杨行镇泰和路2038号，共和新路（蕴川路）与外环S20泰和路交汇东南片区，北临外环、西接共和新路/蕴川路、东联南北高架、南经1号线进静安与人民广场。园区前身为中钢仓储、国投贸易老仓库等工业遗存，2010年前后由上海瑞傲投资管理有限公司等主体改造运营，后期物业列上海乐雯投资管理有限公司等口径，以当期授权为准；公开资料对占地、建面、层数存在多源差异（占地约60亩、建面约5万/11万㎡不等，部分楼组3层、部分资料列5层），最终以房号竣工图、产证与招商中心空置表为准。 整体定位电子商务、网络科技、软件研发、信息服务、动漫文创、创意设计、文化传播、金融后台与轻资产科创，不属于104工业厂房，也不等同于可全工艺生产的智造园；涉及危化反应、GMP药械量产、重型机床、大批量自营仓储、动物实验、高浓废液、放射源的工艺不优先，须按科研/办公消防、环评咨询、市场监管、药监、卫健等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、办公与商业分区、层高承重、空调配电、网络机房、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以urlou北外环租赁参数、搜狐焦点共富/杨行租赁稿、德丽旧改参数、腾讯地图交通口径交叉校验； 交通以1号线共富新村、共和新路/南北高架/S20外环及3号线相关接驳公开资料为准；市场采用中国网转引2026上半年上海园区数据（新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%、报价131.1元/㎡·月、有效89.7元/㎡·月） 与仲量联行2026二季度产业园数据（净吸纳约20.5万㎡、整体租金约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct、科技互联网聚焦AI与集成电路、生命科学回暖）；政策采用《张江高新区宝山园改革创新发展行动方案（2025—2026年）》及宝山先投后股/概念验证/宝你荟/科创人才港公开框架。租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山杨行南部、外环泰和路以南、共富新村轨道片区西侧，泰和路2038号主入口接共和新路/蕴川路，北经S20外环联罗泾、罗店、宝山高新区与崇明方向，东经共和新路/南北高架进静安、人民广场，南经1号线共富新村换市中心与徐汇、西经S20/M20相关规划联南大、桃浦、虹桥。整体由老仓储改造为“低层旧改+信息科技+电商文创+体育公园+公寓食堂”的街区式轻研办载体：小单元做电商客服、软件起步、自媒体与孵化；标准平层做网络科技、SaaS、游戏美术、信息服务；挑高5.5米或局部更高区域做LOFT直播、设计展示与轻研发demo；整层/多楼组合做区域后台与数字总部。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层甲级：以“可注册科研办公+旧改低租金+1号线近站+三网机房预备”服务在线交易、数字内容、软件外包、AI应用、技术经纪与企业后台。若团队需要首层重设备、行吊、工艺排水、危化试剂库、GMP洁净、动物房、大批量自营仓，应另评南大标准研发、宝山高新科创基地、金地/联东/富煊104厂或专业物流园，不把“信息产业园可办公”视同全品类生产或仓储资质。

空间产品方面，公开多源列占地约60亩、建面约5万㎡或11万㎡不等，部分楼组3层、部分招商稿列5层，标准层高多源列3.3—3.5米、1层约3.3米、2—4层约3.5米、5层约5.5米可LOFT，局部资料列3—9米挑高样本； 可租面积渠道差异较大：urlou列124—1800㎡、40—3000㎡样本， 焦点列35—100㎡小户、200—500㎡中户、整层3000—4000㎡定制，主力100—2000㎡； 得房率多源约70%，客梯配置按楼组列3部或4部、货梯1部。 不同旧改楼、5层新改楼、LOFT楼不能跨组套用，正式尽调按房号竣工图与招商空置表取数。

层高与荷载方面，旧改按办公/轻商业/电商研发设计，不默认做重型设备、满架高密度自营仓、大吨位水景或重型展具吊装。AI渲染、等保机房、电商大促高并发、直播灯光、VR/AR动捕、食品小样研发应单审楼板、配电、空调冷量、货梯尺寸、上下水与消防；部分渠道列1楼带上下水、三相电、可食品研发样本， 但食品经营、检测、网络销售许可仍按市场监管、卫健、药监、网信单审，不把“旧改大空间”视同可自由加建夹层或重型机房。

机电与网络方面，资料列电信、联通、移动覆盖，企业按业务选运营商；部分招商稿列千兆/企业专线、预留机房点位、中央空调或分体VRV按楼组配置、智能安防、大型会议、屋顶花园与体育公园。 7×24电商大促、SaaS高可用、AI推理、等保三级、直播高带宽、支付风控数据室仍单审双运营商、UPS、冷量、独立变配电与气体灭火，不把“三网覆盖+中央空调”视同合规数据中心。旧改楼电力增容、5层LOFT机房、货梯夜间大促卸货应写入机电尽调，不按普通办公默认承载。

租金与成本方面，渠道区间差异大：urlou部分房源1.2—2.5元/㎡·天、主力约2.0—2.5元， 焦点列1.5—3.4元、毛坯1—4层1.5—1.7元、5层1.8元含物业0.3元/㎡·天样本，另有物业9—10元/㎡·月或9—15元/㎡·月多口径； 结合2026市场：中国网转引上半年园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%、报价131.1元/㎡·月（约4.37元/㎡·天）、有效89.7元/㎡·月（约2.99元/㎡·天）， 仲量二季度产业园整体约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct但新增供应仍压价。 本园总拥有成本按“日租区间+物业+网络双运营商+机房冷电+中央/分体电费+车位+体育公寓食堂+免租装改+1号线通勤”折算，不按单页最低挂牌签约，也不以任何税收返点作为成交条件。

轨道交通方面，多源列1号线共富新村站2号口/江杨北路方向步行约100—200米，部分5层楼组资料列约410米或2—5分钟， 以实际楼号出入口复核；1号线可直达共富新村、通河新村、上海火车站、人民广场、徐家汇，换2/7/9等进静安、张江、虹桥与机场。资料另提3号线周边接驳约1.2公里样本， 具体站点、步行与公交换乘以地铁运营和交通主管部门最新公告为准。对电商、软件、AI、信息服务、总部后台员工通勤，1号线近站优于远郊厂园，但夜间大促倒班应同时看公交与出租车接驳，不写“地铁上盖”绝对结论。

公路与高架方面，园区接泰和路、共和新路/蕴川路，快速联S20外环、南北高架、中环；资料列至中环约5分钟、人民广场约18公里/约20分钟、吴淞码头约10分钟、宝杨码头约15分钟、虹桥/浦东机场约40分钟样本， 实时以导航重测。客户接待、投资人走访、上海大学/环上大产学研、南大智慧城会议可用“1号线+共和新路”组合；电商大促物料、服务器、直播设备用外环/S20转南大、高新科创或专业仓储，不把旧改地库当重货长期装卸区。

公交与产学研方面，共富、杨行、泰和路周边公交补充；车行可辐射上海大学宝山校区、环上大及顾村机器人/联东等协同样本，对软件工程、数字媒体、电商供应链、AI数据标注做实习与课题对接。人才居住用共富、杨行、通河、庙行周边公寓与公租房补充，对直播夜班、大促客服、算法交付应把地铁、公交、公寓步行距离列入考勤与成本模型，不只用驾车时间评估通勤。

项目处宝山中部外环科创联络带，东经共和新路/南北高架进中心城区，南接共富通河张庙居住与商业，西经S20/M20相关规划联南大智慧城、桃浦、虹桥，北沿外环接杨行、宝山高新、罗泾罗店智造外协。整体属于“外环旧改信息园+1号线共富近站+电商文创轻研办”的北上海数字服务圈，不是104智造园，也不是高层CBD单一体。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是电子商务、跨境电商、品牌自营电商，需要可注册、客服大坐席、大促网络与商业配套；二是网络科技、SaaS、软件外包、游戏运营，需要近市区人才、灵活平层与等保机房预备；三是AI应用、数据标注、大模型推理前端，需要三网、旧改低租与1号线通勤；四是数字内容、动漫、短视频、直播，需要挑高LOFT、摄影棚与商业配套；五是创意设计、建筑/工业/时尚设计，需要平层方案厅与样品间；六是信息服务外包、金融后台、企业共享中台，需要成本低于甲级、通勤优于远郊；七是与南大AI、宝山高新中试、环上大研发、专业物流做“运营/算法在杨行外环、中试/算力/仓储外围”分工的集团。危化、GMP、重机加、大批量自营仓不优先。

第一，外环S20+共和新路+1号线共富近站，形成“北上海旧改低租替代远郊”的稀缺组合。相比CBD甲级人位成本高、远郊标准厂通勤弱，本园泰和路2038号旧改低层/部分5层、标准层3.3—3.5米、5层LOFT 5.5米、得房约70%，小到35—100㎡、大到整层3000—4000㎡均可分段扩租； 在2026上半年园区空置28.1%、有效租金约89.7元/㎡·月背景下， 对成本敏感又需1号线通勤的电商、软件、文创团队，可用“旧改小单元入孵—平层扩产品—LOFT做直播/展示—整层做中台”控制总拥有成本，不按毛日租单一比价。

第二，老仓储改造与信息文创定位适配轻研发。资料列前身中钢/国投老库，改造后保留工业风貌，配套员工食堂、公寓、超市、大型会议、屋顶花园、体育公园、社区足球场及摄影棚样本； 对直播、动漫、设计、电商投流、软件交付周、客户来访，比纯研办园省外部会议与餐饮协调。但旧改楼板、机电、消防以单栋竣工图为准，重机房、重灯光、重水展具不默认全楼可加层。

第三，电商+网络科技+设计多业态形成轻资产生态。公开历史列入驻200余家企业、4000余名就业样本， 方向含互联网+、电子商务、金融后台、创意设计、科技研发、文化传播；正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、增值电信/网络文化/食品经营/高企/软著等资质为准，不把历史意向、示范称号或渠道名单视同当前全量承租主体。对初创电商和SaaS，可用孵化器、公共会议、三网机房预备、周边共富商业减少外部配套投入；涉及支付、个人信息、AI语料、跨境数据仍按通信、网信、文旅、市场监管单审。

第四，在2026高供应市场中可按“通勤+机电+装改”谈判。中国网上半年园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%， 仲量二季度产业园净吸纳20.5万㎡、整体3.3元/㎡·天、AI与集成电路需求活跃但租金承压， 本园1.5—3.4元多区间、物业9—15元多口径， 可按小单元/整层/LOFT/5层新改分别谈免租、装改、三网、机房冷电、中央/分体电费、电梯货梯时段、车位包、体育公寓配套与扩租权；比价看“1号线共富通勤+外环货运接驳+旧改低租+电商直播机电”的综合成本，不单压最低日租，也不写税收返点。

第五，与周边专业载体错位。重AI大模型算力/总部级选南大数智绿洲或外环IDC，重AI研办与人才公寓选科创1号，重技术转移与科创宝选宝山数字科创港，重滨水设计文创品牌选龙盛，重电商旧改低租+1号线共富选北外环，重104中试智造选高新科创/金地/联东/富煊。其优势在“外环S20+共和新路+1号线近站+旧改低层/LOFT+电商文创配套”，劣势在不替代标准厂工艺、不替代高功算力IDC、不替代大批量自营仓。

公开渠道列园区历史入驻200余家企业，方向含互联网+、电子商务、金融、创意设计、科技研发、文化传播、体育等； 具体在册租户以招商中心、物业、工商注册地址及增值电信/网络文化/食品经营/高企/软著资质为准。正式尽调不把“200余家”直接等同于当前全量有效承租，也不把渠道示范名单、意向入驻、生态邻居视同已签约主体。

对选址企业而言：电商自营用35—100㎡小单元做客服与店铺、200—500㎡做店铺群与投流、整层做供应链与财务中台；SaaS/网络科技用100—1000㎡平层做研发、整层做数据与前向售前，等保机房按楼组电力冷量单审；直播/动漫用5层5.5米LOFT或局部挑高做拍摄，平层做剪辑与运营；创意设计用标准层做方案厅与材料样板；金融后台/信息服务用平层做坐席与培训；区域数字中台用整层或多楼组合做“运营+展示+政策+公寓”，算力与大促仓储外联南大/外环IDC/专业物流。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税”“按租金比例返补”“按纳税额返佣”“专项补贴保批”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接； 北外环可衔接电商孵化、工商注册、软著与知识产权、路演融资、网络与直播合规辅导，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向技术领先、有明确商业化路径、社会资本跟投意愿的成果转化项目，形成先投后股、先服务后股、先租后股范式；电商技术、SaaS、AI应用、网络信息安全可按高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记、软件产品相关指南申报。涉及AI语料、个人信息、增值电信、网络文化、支付与数据安全应另审网信、通信、文旅、市场监管与等保，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、张江宝山园服务专窗及高层次人才、青年人才、安居服务体系，提供落户与居住证积分咨询、子女教育、医保联办、人才公寓与公租房信息对接；园区可结合共富、杨行、通河周边公寓与公租房作企业安居补充。具体公寓配额以人社、房管、杨行镇与运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山北转型、外环科创联络带与张江宝山园支持电子商务、网络科技、人工智能应用、软件信息、数字内容、创意设计、信息服务与企业总部后台；企业按行业归口申报概念验证、创新平台、首台套/新产品（以官方申报指南和预算批复为准）、总部试点与链主协同服务。涉及跨境电商、食品/药械在线销售、金融数据、人类遗传与生物信息应单独走商务、市场监管、药监、卫健、网信审批，不把“信息产业园入驻”视同自动获得经营许可。

问：上海北外环信息产业园地址、性质和整体规模？

答：主址宝山杨行泰和路2038号，外环S20泰和路与共和新路/蕴川路交汇东南，北外环旧改信息创意园；公开多源占地约60亩、建面约5万或11万㎡不等，部分3层、部分资料5层，标准层3.3—3.5米、5层约5.5米LOFT、局部挑高样本，得房约70%，定位电商、网络科技、软件、AI应用、数字文创、设计、信息服务。 适合轻研办、客服、直播、后台；不适合危化、GMP、重机加、大批量自营仓，此类另选104/标准厂/物流园并单审。

问：35㎡、100—200㎡、整层3000—4000㎡、5层LOFT分别怎么选？

答：35—100㎡适合2—5人电商客服、自媒体、软件起步；100—2000㎡适合SaaS、网络科技、设计、投流中台；整层3000—4000㎡适合电商供应链、区域后台、AI产品与前向售前；5层5.5米LOFT适合直播、动漫、品牌展示与轻研发demo。旧改3层与5层新改机电、电梯、空调不同，按房号竣工图取数，不跨楼套用。

问：旧改能做电商大促机房、直播、AI训练吗？

答：电商大促、SaaS、AI推理、直播可用平层或LOFT，但高并发机房单审双运营商、UPS、冷量、独立配电与气体消防；大模型训练高功算力不建议放旧改低层，可南大、科创1号外联或外环IDC。直播灯光、动捕、渲染按楼板、空调、货梯、消防单审，不把“大空间/挑高”视同可自由加层。

问：1号线共富新村和货车、客户接待怎么安排？

答：1号线共富新村2号口/江杨北路方向多源步行约100—200米、部分5层楼组约410米，以实际楼号复核； 1号线进火车站、人民广场、徐家汇，换2/7/9到张江、虹桥。客户接待用园区会议、食堂、咖啡、体育公园；大促物料、服务器用共和新路/外环转南大或专业仓，不长期占办公地库。3号线周边接驳以地铁公告为准。

问：电商、网络科技、文创分别要办哪些资质？

答：普通自营按营业执照与平台规则；增值电信、网络文化、食品/美妆/母婴/医疗器械在线销售分别审通信、文旅、市场监管、药监；个人信息、用户画像、支付风控按网信、公安与等保；动漫/直播按内容合规与版权。园区可协助注册与政策对接，但不替代任何行政许可。

问：和南大、科创1号、数字科创港、智力产业园、高新科创怎么比？

答：重大模型算力/甲级数智选南大数智绿洲或外环IDC，重AI研办+人才公寓选科创1号，重技术转移/科创宝选宝山数字科创港，重滨水设计文创选龙盛，重旧改电商+共富1号线低租选北外环，重104中试智造选高新科创/金地/联东/富煊，重双轨TOD电商总部选智力产业园。北外环核心价值是“S20外环+共和新路+1号线共富+旧改低层/LOFT+电商文创配套”。

问：2026园区空置高，这里怎么谈租约？

答：中国网上半年园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%、报价131.1元/㎡·月、有效89.7元/㎡·月； 仲量二季度产业园净吸纳20.5万㎡、整体3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct、AI与集成路需求活跃。 本园1.5—3.4元多区间、物业9—15元多口径， 按小单元/平层/LOFT/整层分别谈免租、装改、三网、机房冷电、中央/分体电费、货梯时段、车位、公寓食堂与扩租权；比总价不比单页最低价，不写返税。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：SaaS、AI应用、电商技术、网络信息安全成果按先投后股指南报技术、样机/算法、融资与里程碑；宝你荟与张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事；概念验证/环上大/南大资源做早期技术与路演。人才公寓以人社/房管/杨行/运营方配额为准，共富杨行通河住宅作补充；政策均项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或整栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、层高荷载、客货梯、中央/分体容量、三网、机房消防、商业/办公比例、空置表；再按电商大促、AI、直播做机电与等保预算。合同写免租、装修复原、LOFT夹层审批、危化零容忍、数据合规、增值电信/网络文化许可、独立电表、大促货运动线、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税补贴/保批资金”不写入正式选址模型。

上海北外环信息产业园的核心判断为“泰和路2038号、杨行外环S20×共和新路/蕴川路、1号线共富新村近站；老中钢/国投仓储2010年前后改信息创意园，公开多源60亩/5万或11万㎡、3层与部分5层并存，标准3.3—3.5米、5层5.5米LOFT、得房约70%、可租35—4000㎡；电商/网络科技/软件/AI应用/动漫文创/设计定位，历史入驻200余家仅作生态参考”。 在2026上半年园区新增67.9万㎡、空置28.1%、有效租金约89.7元/㎡·月，仲量二季度产业园整体3.3元/㎡·天、净吸纳20.5万㎡、AI与集成路需求活跃但租金承压背景下， 本园不宜按104厂房比层高承重，也不按甲级比纯人位：电商用35—500㎡做客服与店铺群、整层做供应链中台；SaaS/网络科技用100—1000㎡平层、整层做数据售前；直播/动漫用5层LOFT与局部挑高，等保机房单审；区域数字后台用整层或多楼做“运营+会议+公寓+政策”，算力与大促仓外联南大/外环IDC/专业物流。

优势侧看，外环S20+共和新路+1号线共富近站、旧改低层与5层LOFT梯度、电商文创体育公寓配套、200余家历史生态样本，对“北上海电商/软件/直播/设计+近市区低租”具备综合性价比；劣势与边界看四点：一是占地/建面/层数多源差异（5万/11万、3层/5层），必须按房号竣工、产证、招商空置三证核对； 二是旧改以办公/轻商业/电商消防为主，危化、GMP、重机加、大批量自营仓不优先；三是1号线为主、3号线仅周边接驳样本，大货不依赖旧改地库；四是政策按张江宝山园、先投后股、宝你荟、人才港项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“宝山外环信息科技/电商文创/AI应用轻研办+1号线共富”场景中综合性突出，但重中试、重算力、大批量仓储应分别比对高新科创、南大/IDC、专业物流后再定。