报告用途：为拟在宝山蕰藻浜科创带、庙行—共康—张庙—南大协同圈设立人工智能应用、软件与互联网、半导体设计与验证、数字内容、科技服务、成果转化、跨境技术加速及区域研发总部的主体，提供研发楼宇、灵活平层、孵化单元、公共技术对接与商业配套综合评估，服务于招商租赁、孵化器入孵、算法团队扩区及“1号线呼兰路+18号线规划/在建接驳+南北高架/中环/S20外环+上海大学宝山/南大智慧城/张江宝山园”一体化决策。

编制对象：宝山数字科创港，主地址上海市宝山区庙行镇南蕰藻路310弄；相关官方与人才服务资料同时列“宝山数字科创港—环上大5号基地”南蕴藻浜路18号8栋口径，具体以房号、产证与招商中心授权为准。 项目由宝山区与国家技术转移东部中心合作推进，线下数字科创港与线上“科创宝/B-link”联动，定位成果转化、科创服务、创新人才、跨境孵化与技术加速；整体9栋建筑、占地约3万平方米、总建约8.44万平方米，重点服务数字科创、人工智能、软件信息、半导体设计服务、新材料成果转化、文创与科技服务业。 项目不等同于104工业厂房，也不等同于可全工艺生产的智造园；涉及危化反应、GMP药械量产、重型机床、大批量仓储货运、动物实验、高浓废液、放射源的工艺不优先，须按科研/办公消防、环评咨询、市场监管、药监、卫健等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、办公与商业分区、层高承重、空调配电、网络机房、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以优楼/urlou南蕰藻路310弄招商参数、上海国际人才网环上大5号基地、人民网2023数字科创港科技成果活动、宝山区政府数字化赋能与南北转型公开资料交叉校验； 交通以1号线呼兰路、18号线呼兰路相关规划/建设公告、南北高架/中环/S20及上海大学宝山校区公开资料为准；市场采用CBRE 2026上半年商务园区（新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、TMT去化占61.6%）、仲量联行2026二季度产业园（净吸纳约20.5万㎡、空置环比降0.7pct、整体租金约3.3元/㎡·天）、高力2026二季度产业园（存量约2098.7万㎡、新增43.9万㎡、空置30.8%、平均租金约3.02元/㎡·天）权威样本； 政策采用《张江高新区宝山园改革创新发展行动方案（2025—2026年）》、宝山先投后股/宝你荟/科创人才港公开框架。 租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山庙行蕰藻浜滨水科创走廊南岸，南蕰藻路310弄，东接共康/通河/张庙成熟居住与总部人群，南经1号线与南北高架进静安、人民广场，西经中环/S20外环联南大智慧城、桃浦、虹桥，北沿蕰藻浜接环上大、吴淞创新城与罗泾/罗店智造外协。整体按“9栋研发办公+孵化单元+公共技术对接+商业生活配套”组织，线上用“科创宝/B-link”发布成果、技术需求与服务资源，线下用数字港做孵化、路演、跨境技转、概念验证与企业服务。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层甲级：以“可注册科研办公+灵活平层+孵化工位+公共对接”服务AI应用、软件测试、半导体设计服务、数据治理、数字内容、技术经纪、新材料成果转化。若团队需要首层重设备、行吊、工艺排水、危化试剂库、GMP洁净、动物房，应另评南大/高新区标准厂或104园，不把“数字港可研发”视同全品类生产资质。

空间产品方面，公开招商列9栋、占地约3万㎡、总建约8.44万㎡； 在租渠道列800/1000/2000/3200/4000/5000㎡等单元，部分资料列120—3600㎡平层、整层研发与独栋/小独栋扩展口径，具体以房号空置表为准。 标准层高渠道列约3.35米、得房率约70%，适合软件、算法、设计、运营、客服、技术经纪与轻研发办公； 大堂、电梯、公共会议、路演厅以单栋竣工图与运营方资料为准。孵化器小单元适配初创团队，平层整层适配中试算法/软件测试/设计交付，多栋组合适配区域研发总部。

机电与网络方面，数字科创定位应重点核万兆/千兆主干、运营商双路由、独立机柜条件、UPS、机房冷量、VRV或多联机独立计量、配电增容与消防分区。资料列园区以数字赋能、AI驱动、云计算为支撑，线上科创宝发布成果与技术需求； 但高功训练算力、等保三级、低延时交易系统、渲染农场、直播高带宽不默认全楼可承载，应按单栋电力、冷量、承重、气体灭火与网络冗余单审。涉及数据出境、个人信息处理、AI语料合规、增值电信、网络文化应另走网信、通信、文旅与市场监管审批，不把“可注册办公”视同业务全资质。

租金与成本方面，南蕰藻路310弄渠道挂牌约2.0元/㎡·天起，800—5000㎡毛坯/简装样本，物业、车位、免租以招商中心当期为准； 结合2026市场：CBRE上半年商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡，TMT占去化61.6%； 仲量二季度产业园净吸纳约20.5万㎡、整体租金约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct； 高力二季度产业园平均租金约3.02元/㎡·天、空置30.8%。 本园比价按“日租+物业+网络双运营商+机房冷电+会议路演+孵化服务+1号线通勤+商业配套+免租装改”折算总拥有成本，不按单页最低挂牌签约，也不以任何税收返点作为成交条件。

轨道交通方面，招商资料列1号线呼兰路约600米、18号线呼兰路约200米样本； 1号线可直达人民广场、静安、徐汇，换2/7/9等进浦东张江、虹桥与机场。18号线呼兰路具体开通状态、出入口与换乘条件以地铁运营和交通主管部门最新公告为准，不写“已开通即达”的绝对结论。对AI、软件、半导体设计、技术经纪、总部后台员工通勤，1号线+规划/在建18号线接驳优于远郊厂园。

公路与高架方面，园区接南蕰藻路，快速联南北高架、中环、S20外环；招商稿列自驾约30分钟虹桥、约40分钟浦东机场样本，至人民广场/上海火车站按实时地图重测。 客户接待、投资人走访、上海大学产学研、南大智慧城会议可用“1号线+南北高架”组合；大件设备、样品服务器、展示物料用外环/S20转南大或高新区标准厂，不把研发园地库当重货装卸区。

公交与产学研方面，呼兰路、场北路、长临路、共和新路周边公交补充；车行可辐射上海大学宝山校区等高校样本，对软件工程、数字媒体、半导体材料联合研发、AI训练数据标注做实习与课题对接。 人才居住用共康、通河、庙行、呼兰路周边公寓与公租房补充，对直播夜班、算法交付、客户审计应把地铁、公交、公寓步行距离列入考勤与成本模型。

项目处宝山南部蕰藻浜科创带，东经1号线/南北高架进中心城区，南接共康通河张庙居住与商业，西经中环/S20联南大智慧城、桃浦智创城、虹桥，北沿蕰藻浜接环上大、吴淞创新城与北部智造外协。整体属于“国家技转东部中心数字港+环上大5号基地+1号线近市区”的南部数字成果转换圈，不是104智造园，也不是高层CBD单一体。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是AI应用、大模型微调、算法中台，需要近市区人才、万兆网络与孵化基金；二是软件、SaaS、游戏、互联网平台轻研发，需要灵活平层与等保机房预备；三是半导体设计服务、EDA小团队、封装测试外协，需要低延时数据与高校产学研；四是数字内容、短视频、设计渲染，需要挑空展示、三网与商业配套；五是技术经纪、知识产权、成果转化、跨境孵化，需要科创宝供需对接与国家技转资源； 六是新材科成果验证、配方计算、材料信息学，需要“线上成果库+线下路演+外部中试”联动；七是与南大智慧城、张江宝山园、高新科创/金地/联东做“总部/算法在庙行、中试/算力/生产在外围”分工的集团。危化、GMP、重机加、大批量仓储不优先。

第一，国家技术转移东部中心+科创宝线上库形成线下数字港稀缺性。政府资料明确宝山以线上“科创宝”与线下“数字科创港”为载体，聚焦成果转化、科创金融、创新人才与产业服务； 人民网活动案例显示数字港承接火炬成果直通车、新材料专场、长三角技术交易与先投后股政策对接。 对AI、软件、材料信息学、半导体设计服务，可用“成果发布—需求匹配—先投后股—孵化加速”降低产学研对接成本；但具体项目立项、资金支持与股权转化以先投后股遴选和基金尽调为准，不写保底入孵或保融。

第二，9栋8.44万㎡近1号线，形成“研发总部替代远郊”的通勤优势。相比远郊标准厂通勤弱、纯CBD甲级人位成本高，本园南蕰藻路310弄到1号线呼兰路约600米、18号线规划/在建约200米样本， 标准层3.35米、得房70%、800—5000㎡梯度，对20人算法团队到整层研发总部均可分阶段扩租。在2026产业园空置30%上下、商务园区有效租金下行背景下， 可用免租、装改、网络机房、会议路演、孵化服务谈总拥有成本，不单压毛日租。

第三，环上大5号基地与蕰藻浜带衔接高校及南大资源。人才网列环上大5号基地由宝山区政府与国家技术转移东部中心共建，含精装办公室与公共配套，定位跨境孵化与技术加速； 政府资料将数字港纳入与国家技转东部中心合作、AI驱动与云计算赋能。 对上海大学软件/材料/机械课题、南大AI场景、张江宝山园先投后股形成“高校成果—庙行孵化—外围中试”闭环；但跨校实验室、联合专利、技术转让以各方协议与主管部门备案为准，不把园区入驻视同自动获得高校知识产权。

第四，TMT需求主导市场下数字定位契合去化主线。CBRE上半年TMT占商务园区去化61.6%，电信通讯与芯片半导体最活跃，平台互联网与游戏次之； 仲量二季度产业园科技互联网聚焦AI与集成电路，生命科学需求回暖； 高力二季度强调AI全链拉动集成电路、算法大模型、机器人智能终端。 本园以数字科创为主，不承接重资产量产，反而能在高供应、高空置市场中以“近市区+技转服务+小面积灵活”吸引算法、软件、半导体设计、技术经纪类租户。

第五，与周边载体错位。重104中试/智造选高新科创基地、金地、联东、富煊；重药械/细胞选美兰湖MAX、蓝奥；重纯算法总成本大算力选南大/漕河泾/临港IDC；重品牌滨水总部选龙盛；重数字成果转换、技术经纪、AI应用、软件孵化选数字科创港。其优势在“1号线+9栋研发+科创宝线上+东部中心线下+环上大”，劣势在不替代标准厂工艺与重货运。

公开资料未提供可核验的全量承租名单。可依据官方活动与平台生态说明：数字港/环上大5号基地与国家技术转移东部中心、上海国际技术交易市场、科创宝平台、宝山区科委、庙行镇及技术转移服务机构开展合作； 人民网2023新材料专场涉及树脂基纤维复合材料、全固态钠离子电池、石墨烯导电纤维、液晶聚芳酯纤维、含铁污泥资源化等成果路演，反映材料成果转化与技转服务生态， 不视为上述项目均已承租入园。正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、软著/高企/技术合同/增值电信/网络文化等资质及物业授权为准，不把活动参与、生态邻居、意向入驻或渠道名单视同当前承租主体。

对选址企业而言：AI/软件用800—2000㎡平层做研发与算法，2000—3600㎡整层做产品、数据、售前；半导体设计服务用整层做EDA工位、验证与等保机房预备；技术经纪/知识产权用孵化小单元接科创宝需求库；新材料成果转化用平层做计算、配方与专利管理，中试外联高新科创/金地/联东/蓝奥；跨境孵化用会议路演与东部中心分中心资源，不把“平台对接”视同自动产生交易订单。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税”“按租金比例返补”“按纳税额返佣”“专项补贴保批”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接； 数字港/环上大5号基地可衔接孵化工位、技术经纪、成果发布、路演与跨境技转，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向技术领先、有明确商业化路径、社会资本跟投意愿的成果转化项目，形成先投后股、先服务后股、先租后股范式； 科创宝/B-link、国家技术转移东部中心、环上大平台可作成果发布、技术需求匹配与概念验证补充。高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记、软件产品/集成电路设计相关资质按科委/经信指南申报；AI数据合规、增值电信、网络文化、等保、半导体出口管制与涉密项目另审网信、通信、文旅、保密与商务部门，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、张江宝山园服务专窗及高层次人才、青年人才、安居服务体系，提供落户与居住证积分咨询、子女教育、医保联办、人才公寓与公租房信息对接； 园区可结合呼兰路周边公寓、共康通河住宅与庙行镇资源作企业安居补充。具体公寓配额以人社、房管、运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山南北转型与张江宝山园支持人工智能应用、软件信息、半导体设计服务、数字内容、技术转移、新材料成果转化、科技服务与“南研发+北制造”协同； 企业按行业归口申报概念验证、创新平台、首台套/新产品（以官方申报指南和预算批复为准）、链主协同与研发布局服务。涉及跨境技术转移、数据出境、人类遗传、生物信息、药械数字化应单独走科技、网信、药监、卫健审批，不把“数字港入驻”视同自动获得相关业务许可。

问：宝山数字科创港地址、性质和整体规模？

答：主址南蕰藻路310弄，环上大5号基地另列南蕴藻浜路18号8栋口径，以房号与产证为准； 9栋、占地约3万㎡、总建约8.44万㎡，宝山区与国家技术转移东部中心合作，线上科创宝/B-link、线下数字港，定位成果转化、AI与软件、半导体设计服务、数字内容、技术经纪、新材料成果验证。 适合轻研发、孵化、算法、技转；不适合危化反应、GMP量产、重机加、动物实验，此类需另选104/标准厂并单审。

问：800㎡、2000㎡、整层3600㎡、多栋总部分别怎么选？

答：800—1000㎡适合AI小算法、软件起步、技术经纪工位；2000㎡适合产品、数据、测试与售前；约3600㎡整层适合半导体设计服务、游戏研发、等保预备机房；多栋组合适合集团研发总部、展示路演与孵化加速。标准层高约3.35米、得房约70%，但机房、挑空、加建以单栋竣工与住建消防审批为准。

问：做AI大模型、数据标注、软件测试需要什么机电条件？

答：优先核万兆/千兆主干、双运营商、独立机柜、UPS、机房冷量、配电增容与气体消防；大模型训练高功算力不建议全放旧改/研办低层，可南大、临港或外环IDC外联。数据标注、SaaS、算法推理可用平层，等保三级、个人信息与语料合规另审网信与通信，不把“三网+VRV”视同合规机房。

问：半导体设计、EDA、封装测试外协怎么落？

答：数字港适合EDA工位、前端设计、验证、专利与高校联合研发；晶圆、封装、可靠性大设备不优先。测试外协走张江、临港、高新科创或专业实验室，按保密、出口管制、仪器设备共享单审。园区的价值在“近市区人才+科创宝成果库+先投后股”，不在重资产产线。

问：技术转移、知识产权、跨境孵化能用哪些平台？

答：数字港与国家技术转移东部中心、上海国际技术交易市场、科创宝联动，可发布成果与技术需求、做路演、概念验证与跨境对接； 环上大5号基地提供精装办公室与公共配套、跨境孵化与技术加速。 具体交易、许可、涉外技术合同以法律尽调、科技与商务主管部门备案为准，不承诺固定成交数量。

问：从南蕰藻路去虹桥、浦东、张江、江苏怎么走？

答：1号线呼兰路约600米进市区，南北高架/中环/S20联虹桥、浦东、张江与南大； 18号线呼兰路相关规划/建设以运营公告为准，约200米样本仅作接驳参考。 江苏方向走S20/外环/G2/G42或高铁宝山/北沿江以投运进度为准；大件服务器用外环转南大/高新区，不把研办地库当装卸主区。

问：和南大智慧城、张江宝山园、龙盛、高新科创怎么比？

答：重大模型算力/总部级AI选南大或外环IDC，重张江全链研发选张江宝山园/张江核心，重滨水设计文创品牌选龙盛，重104中试智造选高新科创/金地/联东，重数字成果转换、技术经纪、AI应用、软件孵化选数字科创港。其核心价值是“1号线+9栋研发+东部中心+科创宝”，不是低价厂房、也不是纯甲级。

问：2026园区空置高，这里怎么谈租约？

答：CBRE上半年商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、TMT占61.6%； 仲量二季度产业园租金约3.3元/㎡·天、净吸纳约20.5万㎡、空置环比降0.7pct； 高力二季度产业园平均租金约3.02元/㎡·天、空置30.8%。 本园挂牌约2.0元/㎡·天起， 按平层/整层/多栋分别谈免租、装改、网络双运营商、机房冷电、会议路演、孵化对接、车位与扩租权；比价看“1号线通勤+技转服务+AI/软件适配”总拥有成本，不单看最低日租，也不写税收返点。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：AI、软件、材料信息学、半导体服务成果转化按先投后股指南报技术、样机/算法、融资与里程碑； 宝你荟与张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事； 概念验证/环上大/东部中心做早期技术与路演。人才公寓以人社/房管/运营方配额为准，呼兰路周边共康通河住宅作补充；所有政策项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或整栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、层高荷载、客货梯、VRV/中央空调容量、三网、机房消防、商业/办公比例、空置表；再按AI/软件/半导体做等保、数据、出口与机电预算。合同写免租、装修复原、挑空夹层审批、危化零容忍、数据合规、增值电信/网络文化许可、独立电表、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税补贴/保批资金”不写入正式选址模型。

宝山数字科创港的核心判断为“南蕰藻路310弄/环上大5号另列南蕴藻浜路18号8栋、庙行蕰藻浜南岸；9栋、占地约3万㎡、总建约8.44万㎡；1号线呼兰路约600米、18号线相关规划/在建约200米样本； 可租800—5000㎡、部分资料120—3600㎡，标准层高约3.35米、得房约70%、挂牌约2.0元/㎡·天起； 与国家技术转移东部中心共建，线上科创宝/B-link、线下成果转换、先投后股与环上大孵化联动”。 在2026商务园区高供应、产业园空置约30%—31%、整体租金约3.02—3.3元/㎡·天背景下， 本园不宜按104厂房比层高承重，也不按CBD比纯人位：AI/软件用800—2000㎡起步、整层做产品数据；半导体设计用整层做EDA与等保预备；技术经纪/成果转化用孵化单元接科创宝；新材料计算与配方用平层、中试外联高新/金地/蓝奥；集团研发用多栋做“算法+路演+知识产权+人才”。

优势侧看，1号线近市区、9栋研发梯度、东部中心与科创宝线上库、环上大5号基地、TMT需求主导去化，形成“数字成果转换+AI软件孵化”的稀缺组合； 劣势与边界看四点：一是310弄与环上大5号18号8栋地址口径不同，签约前按房号、产证、楼书三证核对； 二是标准层3.35米、得房70%适配轻研发，高功机房、重展示、加建夹层须单栋结构机电审批；三是轨道主力1号线，18号线以官方开通公告为准，大货不依赖研办地库；四是政策按张江宝山园、先投后股、宝你荟、人才港项目制申报， 不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“宝山南部AI应用/软件/半导体设计/技术转移+1号线数字孵化”场景中综合性价比突出，但重中试、重货运、全链药械应分别比对高新科创、金地/联东、蓝奥、美兰湖MAX后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于宝山数字科创港公开资料（优楼/urlou南蕰藻路310弄参数、上海国际人才网环上大5号基地、人民网2023数字科创港科技成果活动、宝山区政府数字化赋能与南北转型资料、CBRE/仲量联行/高力2026园区市场报告、张江高新区宝山园2025—2026行动及先投后股/宝你荟/人才政策）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、房屋用途、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重、电梯、空调、配电、网络、消防、商业比例、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO资质、增值电信/网络文化经营、技术交易成交或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或机电/消防/数据合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。