报告用途：为拟在宝山蕰藻浜科创带、庙行—共康—张庙—南大协同圈设立数字科创、人工智能应用、软件与互联网、文化创意、设计展示、品牌总部、轻研发与区域后台的主体，提供低密度独栋、创意平层、LOFT挑空、商业配套与滨水园区综合评估，服务于招商租赁、总部换独栋、研创扩区及“1号线呼兰路+南北高架/中环/S20外环+上海大学宝山/南大智慧城/张江宝山园”一体化决策。

编制对象：龙盛活力小镇，主地址上海市宝山区庙行镇呼兰西路123号，蕰藻浜景观贯通岸线“活力”段水岸南侧、紧邻智力公园；前身为20世纪80年代老旧仓储与上海纺织系棉花仓库群，2019—2020年整体改造，2020年8月开园，开发运营列龙盛安邦体系、物业列上海筑恺/筑杞等招商资料口径，以当期授权为准。 项目占地约80亩、开发/建筑面积多源列约5万㎡或约6万㎡、22栋低密度建筑，定位高新科技、创新研发、文化设计、艺术展览、数字科创与文娱商业融合，不属于104工业厂房，也不等同于可全工艺生产的智造园；涉及危化反应、GMP药械量产、重型机床、动物实验、高浓废液、放射源、大批量仓储货运的工艺不优先，须按商业/科研办公消防、环评咨询、市场监管、药监、卫健等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、商业与办公分区、层高承重、空调配电、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/药监等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以宝山区政府蕰藻浜科创公开资料、腾讯地图地址、百福齐臻2026-08楼书交叉稿、焦点/优址/51cbd招商参数、腾讯新闻2026-10园区配套稿校验； 交通以1号线呼兰路、南北高架/中环/S20、上海大学宝山校区及18号线等相关规划公开资料为准；市场采用2026上半年上海园区/商务园权威研究（新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%、报价131.1元/㎡·月、有效89.7元/㎡·月；仲量二季度产业园整体约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct）与2025 CBRE商务园区供应空置样本； 政策采用张江高新区宝山园2025—2026行动、宝山先投后股/概念验证/宝你荟、智能制造引领区与人才港公开框架。租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山庙行蕰藻浜南岸，呼兰西路123号，东接共康/通河/张庙生活与总部人群，南经1号线与南北高架进静安、人民广场，西经S20/中环/外环联南大智慧城、桃浦、虹桥，北望蕰藻浜科创带与罗泾、罗店智造外协。整体由旧仓储改造为“22栋低密度+中央广场+滨水步道+智力公园”的街区式科创文创载体：小单元做初创与设计师工作室，标准平层做软件/AI应用/新媒体，挑空LOFT与独栋做品牌总部、展示体验、研发中试轻功能。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层写字楼：以“可注册科研办公+挑空展示+独栋冠名+商业生活配套”服务数字内容、人工智能应用、工业设计、景观/建筑设计、文化展陈、品牌电商、企业总部后台。若团队需要首层重设备、行吊、工艺排水、危化试剂库、GMP洁净、动物房，应另评南大/高新区标准厂或104园，不把“创意园可注册”视同全品类生产资质。

空间产品方面，政府/楼书列80亩、约5万㎡（部分中介列约6万㎡）、22栋； 招商渠道列可租50—3200㎡、独栋至10000㎡，小户50—250㎡适配10—20人、280—460㎡适配20—50人、580㎡以上及独栋适配总部/研发； 另有楼书列200—5000㎡灵活空间、商业沿街与中央约3000㎡广场样本。 1#/2#/3#/4#/6#/9#/13#/15#/16#/18#等楼号层数、电梯、上下水差异较大，正式尽调按房号竣工图取数，不跨楼套用。

层高与荷载方面，综合渠道列整体层高约3.2—8米、部分资料列3—10.3米，挑空LOFT/独栋样本7.5米、沿街商铺6米、标准平层3.8—4.5米、得房率约70%—80%； 旧改创意园荷载按办公/轻商业设计，不默认做重型设备、满架库房、大吨位水景或重型展具吊装。AI算力、等保机房、摄影灯光、VR/AR动捕、设计渲染工作站、样品小试设备应单审楼板、配电、空调冷量、货梯尺寸与消防，不把“LOFT高挑空”视同可自由加建夹层或重型机房。

机电与配套方面，资料列VRV/分体24小时独立空调、电信/联通/移动三网、部分楼栋2部客梯或全园多梯配置、智能安防、智慧停车、新能源换电站； 商业部分物业样本18元/㎡·月、办公/创意部分14—15元/㎡·月，车位地上约300元/月、地下约500元/月、总位200—400个多源。 生活配套列园区大食堂、白领人才公寓/民宿、星巴克、麦当劳、喜士多/喜之多、中式餐饮、健身中心、宴会厅； 滨水步道与智力公园补充午间休憩、客户接待与品牌活动空间。7×24机房、冷存储、高功渲染、直播高带宽仍单审双运营商、UPS、冷量、独立变配电与消防气体，不把“三网+VRV”视同数据中心。

租金与成本方面，渠道区间差异大：焦点列1.6—5.85元/㎡·天、主力2.6—3.8； 虹伴/部分中介列2.8—6元、物业15元； 51cbd/商铺稿列少量单元2.85—6元、物业13—18元、LOFT/挑空溢价。 总拥有成本按“日租区间+物业+车位+VRV电费+装改+网络双运营商+独栋冠名+人才公寓+商业配套+免租”折算，不按单页最低价签约；在2026上半年园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置约28.1%、报价约131.1元/㎡·月/有效约89.7元/㎡·月背景下， 可谈免租、装改、电梯时段、车位包、扩栋权与政策对接，不以任何税收返点作为成交条件。

轨道交通方面，政府资料列1号线呼兰路约300米，部分中介列步行3—5分钟； 相关规划资料列18号线二期/19号线呼兰路附近口径并存，具体站名、出入口与开通时间以交通主管部门和地铁运营公告为准。 1号线可直达人民广场、静安、徐汇方向，换2/7/9等进浦东张江、虹桥、机场；对AI、软件、设计、文创、总部后台员工通勤优于远郊厂园。不写“地铁上盖”，按呼兰路站实际出入口步行复核。

公路与高架方面，园区接呼兰西路，快速联南北高架、中环、S20外环；招商稿列自驾约30分钟虹桥、约40分钟浦东机场样本，至人民广场/上海火车站按实时地图重测。 客户接待、投资人走访、上海大学产学研、南大智慧城会议可用“1号线+南北高架”组合；大件货运用外环/S20接南大、莘庄、松江、青浦，不把创意园地库当重货装卸区。

公交与产学研方面，庙行、共康、通河、场北周边公交与出租车补充；车行约30分钟辐射上海大学宝山校区等高校样本， 对软件工程、数字媒体、工业设计、材料/机械联合研发做实习与课题对接。人才公寓、共康/通河 residential 配套、智力公园与蕰藻浜步道补充夜班与周末弹性办公，不只用驾车时间评估通勤。

项目处宝山南部蕰藻浜科创带，东经1号线/南北高架进中心城区，南接共康通河张庙成熟居住与商业，西经S20/中环/外环联南大智慧城、桃浦智创城、虹桥，北沿蕰藻浜接庙行—顾村—罗店—罗泾产业外协。整体属于“旧改低密度+滨水文创+1号线近市区”的南部科创文创圈，不是104智造园，也不是高层CBD。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是AI应用、软件、游戏、平台互联网轻研发，需要近市区人才与低密度总部；二是数字内容、短视频、直播、设计渲染，需要挑空LOFT、商业配套与网络机房；三是建筑/景观/工业/品牌设计，需要独栋展示、样品间与 client 接待；四是文化展陈、艺术机构、IP运营，需要滨水公共空间与活动场地；五是品牌电商、新零售中台、客服与数据标注，需要可注册、三网、弹性工位；六是区域总部、上市公司办事处、科创孵化，需要独栋冠名、食堂公寓与政策帮办；七是与南大智慧城、张江宝山园、高新区标准厂做“总部/设计在庙行、中试/算力/生产在外围”分工的集团。危化、GMP、重机加、大批量仓储不优先。

第一，1号线约300米+80亩滨水低密度，形成“近市区总部替代高层”的稀缺组合。相比CBD甲级人位成本高、远郊厂园通勤弱，本园22栋低层、中央广场、蕰藻浜步道与智力公园，可承载50㎡初创到10000㎡独栋； 在2026园区空置约28%、有效租金下行背景下， 对成本敏感又需客户接待的AI/设计/品牌团队，可用“低层独栋+地铁+滨水配套”降低综合租约成本，不按毛日租单一比价。

第二，旧改LEED金级预认证与挑空LOFT适配创意研发。资料列整体改造、红砖+玻璃幕墙、部分楼栋LEED金级预认证、层高3.2—8/部分至10.3、LOFT 7.5米样本； 对摄影、展陈、设计、AI体验店、品牌发布、轻研发demo，装改弹性高于普通写字楼。但旧改楼板、机电、消防以单栋竣工图为准，重机房、重灯光、重水展具不默认全楼可加层。

第三，商业生活闭环降低总部运营摩擦。园区列大食堂、星巴克、麦当劳、便利店、中式餐饮、健身、人才公寓/民宿、宴会厅、新能源换电； 对直播团队夜班、设计交付周、客户来访、外地员工短期驻场，比纯研办园省外部会议与餐饮协调。南大智慧城、上海大学、张江宝山园政策与人才资源可作外部补充，不把园内商业视同产业公共服务平台。

第四，科创+文创双定位衔接宝山南转型与张江宝山园。蕰藻浜科创带、庙行旧改示范、宝山科创主阵地政策下，数字内容、AI应用、设计、文化展陈可与南大AI、高新智造、张江宝山园研发布局错位； 企业按官方指南接先投后股、概念验证、宝你荟、人才港，不以税收增量返利。对从孵化器到独栋总部的成长路径，本园可提供“50㎡入孵—460㎡成长—千平独栋—万平总部”的空间梯度。

第五，与周边专业载体错位。重104中试/智造选高新科创基地、金地、联东、富煊；重药械/细胞选美兰湖MAX、蓝奥；重纯算法总成本选南大/漕河泾；重品牌总部、设计展示、内容直播、客户接待选龙盛。其优势在“1号线+滨水旧改+22栋独栋平层LOFT+商业配套”，劣势在不能替代标准厂工艺与重货运。

政府公开资料列普邦股份（园林上市）、泛亚国际（景观设计上市）、龙盛安邦、伟龙科技、闪送科技、摩可纳、佰金科技、入未传媒、广连申等； 腾讯2026-10园区稿列百事可乐、熊客、apm等作为数字/品牌/消费示例。 不同材料口径差异大，不视为全量在册租户；正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、软著/高企/设计资质/网络文化经营/增值电信等资质及物业授权为准，不把生态邻居、意向入驻或渠道名单视同当前承租主体。

对选址企业而言：AI/软件用200—460㎡平层做研发与算法，千平独栋做“产品+数据+售前”；设计机构用挑空LOFT做方案厅与材料样板，独栋做总部冠名；文创/直播用沿街挑空铺做拍摄，标准层做剪辑与运营；品牌电商用平层做中台客服，独栋做选品与直播；区域总部用万平独栋做“管理+展示+政策+公寓”，研产中试外联南大/高新区/104园。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税”“按租金比例返补”“按纳税额返佣”“专项扶植资金保批”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接； 龙盛作为旧改科创文创载体可衔接工商注册、知识产权、设计大赛、文化孵化与投融资路演，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向技术领先、有明确商业化路径、社会资本跟投意愿的成果转化项目，可衔接概念验证中心、创新联合体、软件/AI/数字内容公共技术服务； 高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记、软件产品/集成电路设计相关资质按科委/经信指南申报。涉及AI数据合规、增值电信、网络文化、等保、药品/器械跨界数字化应另审网信、通信、文旅、药监与市场监管，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、张江宝山园服务专窗及高层次人才、青年人才、安居服务体系，提供落户与居住证积分咨询、子女教育、医保联办、人才公寓与公租房信息对接； 园区人才公寓/周边共康通河住宅作企业安居补充。具体公寓配额以人社、房管、庙行镇与运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山建设智能制造引领区、蕰藻浜科创带与南大智慧城协同，支持人工智能应用、数字内容、工业设计、文化创意、软件信息、企业总部与科创孵化；张江宝山园按“研发—转化—落地”提供链主、平台、基金与企服赋能。企业按行业归口申报概念验证、创新平台、首台套/新产品（以官方申报指南和预算批复为准）与总部服务，以认定条件和材料为准，不以税收贡献作为前置。

问：龙盛活力小镇地址、性质和整体规模？

答：宝山庙行呼兰西路123号，蕰藻浜南岸、智力公园旁；旧棉花/土产仓库改造，2020年8月开园，约80亩、约5万—6万㎡多源、22栋低密度，定位高新科技、创新研发、文化设计、艺术展览、数字科创与商业配套。 适合AI应用、软件、设计、文创、品牌总部、轻研发；不适合危化反应、GMP量产、重机加、动物实验，此类需另选104/标准厂并单审环评安评。

问：50㎡、200—460㎡、千平、独栋万平分别怎么选？

答：50—250㎡适合单人/小团队设计、自媒体、软件起步；280—460㎡适合20—50人研发或设计；580—1300㎡适合AI中台、游戏美术、品牌中台；1435—2000㎡独栋/整层适合区域总部、展示与售前；至10000㎡独栋适合集团总部、冠名与多业务线。按房号取层高3.8/4.5/7.5/8米，不把LOFT挑空套所有楼。

问：层高7.5米LOFT能做机房、摄影、展厅、小中试吗？

答：LOFT/挑空适合摄影、品牌展示、设计材料间、轻研发demo；AI渲染、等保机房、直播高带宽需单审配电、冷量、双运营商、气体消防与楼板加固；小反应、样品配制、化学试剂不优先，按办公/商业消防与生态环境咨询单审。旧改不默认“挑空即加层”，夹层以竣工与住建审批为准。

问：1号线通勤、货运和客户接待怎么安排？

答：1号线呼兰路约300米步行3—5分钟样本， 进人民广场/静安/徐汇/换2/7/9到张江虹桥；18号线二期/19号线相关规划以官方公告为准。客户接待用滨水步道、中央广场、星巴克/宴会厅；小件样品用叫车/地铁，大件货用S20/外环转南大或104园，不把创意园地库当装卸主区。

问：AI、游戏、软件、数据标注入驻要注意什么？

答：优先核三网双运营商、VRV冷量、独立电表、UPS、等保三级、机柜荷载与消防；大模型训练高功算力不建议放旧改低层，可南大/临港/外环IDC外联。软件高企、软著、增值电信、网络文化按科委/经信/通信/文旅申报，不按税收承诺补贴。

问：设计、文创、展陈、IP、直播怎么用园区？

答：建筑/景观设计用独栋做方案厅与材料样板；文创/IP用挑空做展陈与活动；直播用沿街挑空铺做拍摄、平层做剪辑运营；艺术机构用中央广场与蕰藻浜步道做公教。涉及食品/酒类直播、珠宝高值、未成年人内容应单审食品经营、经营场所、公安与文旅合规，不把“园区可注册”视同全业态许可。

问：和南大智慧城、张江宝山园、漕河泾、北郊未来怎么比？

答：重AI大模型算力/总部级选南大或漕河泾，重研产中试选高新科创/金地/联东/蓝奥，重C65总部选北郊，重数字文创/设计/品牌近市区选龙盛。龙盛核心价值是“1号线+滨水旧改+22栋独栋平层LOFT+商业配套”，不是低价厂房、也不是纯甲级。

问：2026园区空置高，这里怎么谈租约？

答：上半年上海园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%、报价131.1元/㎡·月/有效89.7元/㎡·月，仲量二季度产业园整体约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct； 本园渠道1.6—5.85元多区间、 物业14—18元、车位300/500元。按平层/LOFT/独栋分别谈免租、装改、VRV电费、三网、电梯时段、车位包、冠名、扩栋权与政策帮办；比价看“1号线通勤+滨水配套+独栋总部”总拥有成本，不单看最低挂牌，也不写返税。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：AI/数字/设计成果转化按先投后股指南报技术、样机、融资与里程碑；概念验证/张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事； 人才公寓以人社/房管/运营方配额为准，周边共康通河/庙行住宅作补充。所有政策项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整栋或整层入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、层高荷载、客货梯、VRV容量、三网、消防分区、商业/办公比例、空置表；再按AI/设计/直播做机电与等保预算。合同写免租、装修复原、挑空夹层审批、危化零容忍、数据等保、直播内容与经营许可、独立电表、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税补贴/保批资金”不写入正式选址模型。

龙盛活力小镇的核心判断为“呼兰西路123号、庙行蕰藻浜南岸、智力公园旁；旧改80亩/约5万—6万㎡多源/22栋/2020年8月开园；1号线呼兰路约300米、相关18号线二期/19号线规划以公告为准；可租50—3200㎡、独栋至10000㎡，层高3.2—8米部分至10.3、LOFT 7.5米样本，物业办公14—15/商业18、车位地上300地下500、三网+VRV+智能安防+换电；配套食堂/星巴克/麦当劳/公寓/健身/宴会厅；政府入驻样本含普邦、泛亚、闪送、龙盛安邦、伟龙等， 2026上半年园区新增67.9万㎡、空置28.1%、有效租金下行”。 本园不宜按104厂房比层高承重，也不按CBD比纯人位：AI/软件用200—460㎡平层、千平独栋做产品与数据；设计/文创用LOFT与独栋做展示冠名；品牌/直播用沿街挑空+商业配套；区域总部用万平独栋做“管理+展示+政策+公寓”，中试/重资产外联南大、高新科创基地与罗泾/罗店104园。

优势侧看，1号线近市区、滨水旧改低密度、22栋梯度空间、商业生活闭环、科创文创双定位，对成本敏感且重人才接待的轻研发总部具备稀缺性；劣势与边界看四点：一是5万/6万、层高3.2—10.3多源，必须按房号竣工图，不跨楼套用； 二是旧改以办公/商业/轻研发消防为主，危化、GMP、重机加、动物、高浓废液不优先；三是轨道主力1号线，18/19规划以官方公告为准，大货不依赖园内地库；四是政策按张江宝山园、先投后股、人才港项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“宝山南部数字科创/设计文创/品牌总部+1号线滨水独栋”场景中综合性价比突出，但纯智造中试、重货运、全链药械应分别比对高新科创、金地/联东/蓝奥后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于龙盛活力小镇公开资料（宝山区政府蕰藻浜科创公开稿、腾讯地图地址、百福齐臻2026-08楼书、焦点/优址/51cbd/虹伴招商参数、腾讯新闻2026-10园区配套稿）、呼兰西路/1号线呼兰路/南北高架/中环/S20及18号线二期/19号线规划资料、2025—2026上海园区与商务园市场研究、张江高新区宝山园2025—2026行动及宝山先投后股/概念验证/宝你荟/人才政策整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、房屋用途、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重、电梯、空调、配电、消防、网络、商业比例、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/药监/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO/LEED资质、增值电信/网络文化经营、药品/医疗器械注册或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或消防/机电/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。