报告用途：为影视制作、动漫设计、游戏电竞、数字内容、新媒体与MCN、短视频直播、文化艺术、创意设计、装配式内装、生物医疗轻研发、新一代信息技术及中小企业总部提供1876新视觉产业园选址可行性、独栋/平层/挑高空间适配性、环上大转化与政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：1876新视觉产业园（沪太路4290号）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开地图、运营方资料与招租披露；交通以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊公开报告；宝山及大场政策引用2025—2026年区政府、环上大公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

1876新视觉产业园位于宝山区大场镇沪太路4290号，前身为二十世纪五六十年代物流仓库群，2023年完成改造、5月开园，由新文创地产开发、1876园区品牌化运营，整体定位“文创+科创”复合园区，并作为环上大科技园06号基地承接上海大学成果转化与数字内容产业集聚。 园区总占地约115亩，其中办公组团约46亩、景观绿地约70亩，总建面约3.6万平方米，由16栋独立/联排建筑构成，保留老水塔、碉堡、香樟等工业遗存，形成“谷”字形低密创意研发群落。

对选址企业而言，1876的核心价值不在高层甲级平层，而在四件事：其一，330平方米联排独栋、100—1280平方米大平层、最高约7米挑高空间，适合影视、动漫、直播、策展、设计工作室和需要独立动线的品牌机构；其二，环上大06号基地与上海大学美术学院、材料、数字媒体、机械自动化协同，便于实习、联合创作和师生创业； 其三，大场镇动漫游戏电竞专项、1876常态论坛与美术馆活动，为数字内容企业提供场景、IP和人才资源； 其四，沪太路+外环低密改造园区，综合成本低于核心CBD，且比纯写字楼更利于“创作+展示+接待”一体。纯高功率7×24机房、洁净实验、重型中试、大件制造、高频金融前台不优先适配本园，应另配专业数据中心或南大/专业实验室载体。

整体体量方面，公开运营资料采用“115亩占地、3.6万方总建、46亩办公、70亩景观绿地、16栋建筑”口径； 不同招租页另有“98亩、办公46亩”或“总建3.6万方、可租以当期清册为准”的表述，企业测算应以楼号、楼层、交付标准和运营方可租清册为准，不把总建面直接当可租面积。

可租产品方面，平层分割公开资料列100—1280平方米，招租渠道另见200、300、500、650、800、1200、2000、3000平方米等挂牌； 联排独栋按330平方米/单元、三层带露台，可多单元组合；整栋资料列3800平方米（部分渠道3850平方米）独栋，可整租或分割； 1号楼约5800平方米、2/3号楼约4100平方米、4/5号楼约3850平方米、6—9号楼整栋1350—1700平方米，构成从工作室到企业总部的梯度。 小单元50—200平方米精装、146—269平方米毛坯在部分渠道挂牌，适合10人内剪辑、设计、自媒体和项目制团队。

层高与荷载方面，标准平层公开资料列3.9—4.5米、净高约3.2米；2/3号、4/5号楼首二层约4米、三层约7米，其中部分三层设500平方米6—7.5米挑高；1号楼渠道写标准层4米；6—9号联排标准层3.6—3.8米； LOFT/顶层挑高渠道另列6—7.5米。 办公区荷载公开资料约250kg/㎡，挑高区可布轻展示、摄制灯光和非重荷载样件，不按重型设备、舞台荷载或仓储荷载设计。

机电与交付方面，主交付为毛坯带VRV独立控制、分户计费，部分楼栋配中央空调独立控制；电信、联通、移动三网；每栋资料配2—4部客梯+1部货梯（按楼栋实际配置为准）； 美术馆1380平方米含600平方米5.5米层高会议厅，可承接路演、影展、发布会和小型展会。 多机位直播、动捕、渲染小集群、医疗冷藏、装配式样品应单独核验电力容量、空调延时、UPS、货梯尺寸、噪声、消防及环保，不默认全园通用。

配套与成本方面，园区配员工食堂、MANNER/碉堡咖啡、1876美术馆、会议中心、人才公寓约50间、河滨绿地、滑板公园、露营基地、宠物友好空间； 地面+地下车位含充电桩，月租按运营方当期标准。租金公开渠道差异较大：毛坯平层/大单元挂牌1.9—2.3元/㎡·天，精装小面积2.8—4.5元/㎡·天，部分中介整栋/大平层挂2.1元/㎡·天； 物业费毛坯渠道9元/㎡·月，精装/服务升级渠道可到18元/㎡·月。 成交价应结合免租期、装补、挑高改造、车位、美术馆/会议资源和独栋冠名重新折算，不单看挂牌日租金。

轨道交通方面，项目不属地铁上盖。公开资料距7号线南陈路站约1.2—1.6公里，步行受园区内部与沪太路接口影响，实际多按骑行8—10分钟或短驳处理；距7号线上海大学站约2.1公里，距15号线锦秋路站需公交/自驾接驳。 7号线可衔接静安寺、长寿路等方向，并换1/2/3/4/8/9/12/13进入人民广场、徐汇、张江、虹桥；对动漫、影视、设计企业面试和上海大学通勤，南陈路+园区接驳基本可用，对全天高频跨区客户拜访则不如核心CBD。

公路与枢纽方面，园区紧邻沪太路，北接外环S20丰翔路匝道，南接中环，运营资料称车行约20分钟人民广场、25分钟虹桥、50分钟浦东机场，实际受沪太路、外环和中环高峰影响会有波动。 对影视器材、直播设备、装配式内装样品、美术馆物料的货运，应提前确认沪太路4290号卸货区、地下车库限高和货梯动线。

公交与慢行方面，周边南蕰藻路、沪太路站点可补7号线接驳；园区内部以步行、庭院、河滨绿道为主，适合客户参观、创作沙龙和小型展演。对100人以上通勤班车密集调度，应提前确认地面停车、访客临时车位和南陈路站短驳方案，不按地铁上盖园区承诺全员步行。

宏观区位上，项目处于宝山“北转型”、大场镇数字内容带、环上大科技园06号基地与沪太路外环创新节点。它不靠陆家嘴、南京西路、北外滩等核心CBD，也不在南大数智双塔核心区，但凭借“老仓库改造低密院落+外环沪太路+上海大学美院协同+大场动漫电竞政策”的组合，适合影视、动漫、游戏、新媒体、创意设计和轻量科创。

中观区位上，1876与环上大其他基地、大场科技中心、芈城T3、贺海科创园、尊木汇、国际研发总部基地共同构成大场—上大创意研发群。大场镇以动漫游戏电竞为数字文化核心承载，德必·大华里、老镇嘉年华、日月光做谷子经济、二次元活动和IP交易； 1876则更偏“创作研发+美术馆发布+独栋工作室”，可与其形成“1876制作—大场活动—南大/芈城技术孵化”的分工。

微观配套上，园区内有美术馆、食堂、咖啡、人才公寓、河滨绿地、滑板公园和宠物友好空间； 周边大场医院、上海市皮肤病医院静安门诊、大场公园、大华行知公园、经纬汇等补充医疗与商业。 对需要超五星级酒店、大型法务财务总部、金融前台的团队，仍建议保留静安/人民广场小会议间；对20—150人内容创作、设计总部、IP工作室，1876的院落与挑高空间优于普通高层写字楼。

第一，老仓库改造低密独栋与挑高优势。16栋“谷”字形建筑、330平方米联排、3800平方米整栋、部分7米挑高和600平方米5.5米会议厅，可满足影视剪辑+调色室、动漫分镜、游戏CG、直播矩阵、艺术工作室、IP展示和独立接待。相比高层甲写“同层多户、公区共享”，1876独栋在布景、噪声、动线、夜间创作和品牌门头方面更灵活。

第二，环上大06号与上海大学美院优势。园区作为环上大科技园06号基地，与上海大学共建实习基地，并为上海美术学院师生举办艺术展览； 对动画、插画、数字艺术、策展、文创设计、艺术科技团队，能用“课堂—工作室—美术馆—市场活动”短链降低招聘和样片成本。材料、机械、自动化、数字媒体还可补3D、交互装置、轻硬件协同。

第三，大场动漫游戏电竞政策与场景优势。大场镇在1876举办动漫游戏电竞产业论坛并发布专项政策，方向覆盖动漫影视、游戏电竞、数字音乐、超高清视频、精品游戏推优、赛事活动、IP宣发和高端人才落户/公租房； 宝山政府答复还提到上海大学美术学院产学研基地、版号申报、版权保护培训、电竞赛事和“谷子经济”空间联动。 对中小内容公司，这种“政策+活动+版权+高校”的组合比单纯租办公室更有转化价值。

第四，文创+科创双轮成本优势。园区同时集聚文化创意、数字科技、生物医疗、装配式内装等方向，公开资料列国家建筑装配式内装产业基地、萌微生物/萌薇生物医疗、逸源信息等代表； 对“内容+技术”混合型团队，如医疗三维动画、建筑BIM可视化、装配式内装设计、数字孪生展示，可在同一园区完成创意、软件、样板和客户演示。2025年非CBD甲级约4.2元、商务园区3.4—3.5元的市场下，1876毛坯1.9—2.3元、独栋按挑高和庭院重新折算，对成本敏感型创作团队具备替代高层办公的空间。

第五，美术馆与河滨社区运营优势。1380平方米美术馆、600平方米高挑会议厅、河滨绿地、滑板公园、露营和宠物友好，构成“创作—发布—团建—客户体验”的软性配套。对需要常态化办展、首映、手办发售、二次元沙龙的内容IP公司，相当于以办公租赁获得部分活动基础设施；但是否对租户免费、按场次收费、与展期冲突，需在合同附件明确。

需特别说明：1876公开渠道未稳定披露“全园完整租户名册”，以下按运营稿、招租页和可核实活动名单列示，不把大场/环上大其他载体企业视同本园签约邻居。

影视与数字内容方向：园区定位新视觉，运营资料称已集聚文化创意、数字科技、传媒、新媒体、影视制作、动漫设计、互联网科技等近百家企业； 大场动漫论坛在1876举办，落地签约企业包括深度云海、醉定谔的胖次、娱猫/眼界智创、零创无一物、钢头娃、维健云、期贤九烁等，体现动漫、游戏、互动内容、IP运营生态。 对短片、番剧、游戏CG、虚拟人、抖音/ B站机构，可用联排独栋做创作，用美术馆做发布。

艺术与创意设计方向：上海大学美术学院产学研基地在宝山数字内容体系内常态化合作，1876与美院举办实习和展览； 适合插画、原画、雕塑数字扫描、展览策划、文创衍生品。挑高独栋可改样片间、摄影棚、手办涂装和小型沉浸式体验，但专业影棚灯光、阻燃布景、大批量道具仓储需单独核消防与荷载。

装配式与建筑科技方向：国家建筑装配式内装产业基地列名入驻， 适合BIM可视化、内装设计、材料样板、工程软件和系统展示。含板材切割、胶黏剂、喷涂、重型样板墙应外托专业工厂，本园仅做设计、报价、客户体验和轻量样件。

生物医疗轻研发方向：萌微生物、上海萌薇生物医疗等列名； 适合生信、医疗三维动画、器械软件、材料型敷料项目管理、注册事务。细胞、PCR、动物、GLP、危化试剂不放入本园普通办公，应转环上大/南大专业实验室或外部持证机构。

信息技术与综合服务方向：逸源信息等互联网科技类列名， 可承接SaaS、行业软件、数字内容后台、版权管理、企业协同；工商、法律、财税、知识产权等服务机构可结合园区孵化服务做内容创业配套。对高并发训练、长期GPU渲染，应外托专业IDC或南大/张江算力，1876只做产品、运营、剪辑和客户支持。

创业政策方面，园区依托环上大科技园06号基地、1876企业服务和大场镇产业专班，提供工商注册、政策咨询、项目路演、概念验证对接、版权与版号培训和早期投融资服务； 大场动漫游戏电竞专项对经评审或赛事获奖项目给予场地租赁减免，对初创团队提供落地辅导和孵化资源。 相关服务以空间、路演、导师、申报辅导为主，不涉及以税收贡献为前提的返利承诺。

科技与数字政策方面，企业可按国家/市级/区级指南申报高新技术企业、专精特新、科技小巨人、企业技术中心、技术合同登记、科技创新券；影视动漫、游戏、超高清、数字音乐可按数字内容/文创方向对接项目研发与成果转化。装配式内装、生物医疗软件、3D可视化、AI辅助创作等可分别评估环上大协同、张江宝山园、宝山科创和上海市数字创意专项；具体资金额度以政府当期指南和评审结果为准，不预先承诺固定比例。

人才政策方面，大场动漫电竞专项对重点企业高端人才在落户、公租房、子女就学、家属就医等方面开通绿色通道； 宝山“樱花青创卡”面向青年人才提供创业、安居、城市体验、出行和文体等综合礼遇，环上大/上美院体系可提供实习、产学研基地和创意人才培训。 对动画原画、游戏程序、虚拟制作、IP运营、装配式设计人员，可结合人才公寓、伴飞计划和上海大学联合培养申请；具体房源、补贴资格和名额按当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

文化产业政策方面，宝山及大场支持动漫影视、游戏电竞、数字音乐、超高清视频、谷子经济、二次元活动、版权服务和艺术展览；通过专委会、论坛、赛事、IP交易和上海大学美院基地提供场景与人才资源。 所有产业支持以认定、活动、场景、金融咨询、版权服务和合规项目申报为主，不涉及与税收挂钩的优惠，也不使用税收返还、租税联动等表述。

2025年上海办公楼继续利好租户。仲量联行四季度口径：中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/平方米·天，非中央商务区环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/平方米·天；全年甲级净吸纳49.9万平方米，科技互联网与成本驱动型升级需求释放。 莱坊全年口径甲级新增约101.4万平方米、存量约1996万平方米、净吸纳21.88万平方米，供大于求仍待消化。

产业园与商务园区方面，仲量联行全年产业园净吸纳39.6万平方米，四季度租金环比降2.2%、同比降13.4%至3.4元/平方米·天，科技互联网涵盖人工智能、集成电路、游戏，独栋或独立园区更受成长型团队青睐； 世邦魏理仕口径2025年商务园区新增111.5万平方米、净吸纳32万平方米、空置率约26%，TMT占优质办公楼需求约20%，游戏、电商、人工智能为增量主力。

对1876的含义有三点。其一，毛坯平层1.9—2.3元、精装小单元2.8—4.5元、独栋按挑高和庭院另议，应以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为底价锚；但本园产品是“低密独栋+7米挑高+美术馆+河滨社区”，不能只按普通平层日租金比价。其二，市场空置高、租金下行，内容企业和轻科创可争取免租期、装补、挑高改造成本、物业阶梯、车位配额和美术馆/会议场次；小团队可谈联合办公、共享剪辑室和政策服务包。其三，影视、动漫、直播、游戏不只看单价，应把上美院人才、大场电竞政策、版权版号培训、1876美术馆活动、环上大概念和南大/张江算力折算进综合成本；若只按1.9元起算，会低估改造型创意园的软性溢价。

问：1876是写字楼、文创园还是研发园？

答：三者叠加重于同一低密改造区。物理上是沪太路4290号16栋、3.6万方、平层+联排+独栋；产业上是环上大06号基地，文创+科创并行；运营上提供注册、政策、美术馆、人才和孵化服务。企业应先定“平层制作／联排工作室／独栋总部／挑高影棚”，再拿对应楼号清册，不把园区总名等同可租平层。

问：影视剪辑、调色、小影棚适合哪种空间？

答：10人内后期可用50—200平方米精装小单元；20—40人剪辑+调色+制片用100—450平方米平层；需要绿幕、小影棚、布景用2/3号或4/5号7米挑高层、或独立独栋改造。灯光、阻燃、通风、UPS、隔音必须单独报物业和消防，不按普通办公签约。

问：动漫、游戏、虚拟人团队怎么选？

答：原画/分镜/程序小团队用联排330平方米/单元或平层100—300平方米；CG渲染、动捕、游戏运营用整层500—1200平方米；发行、IP、电竞活动可用独栋+美术馆联合办会。高并发训练、长期渲染农场不放大楼主办公区，外托专业IDC或南大/张江算力，1876做创作、运营、客户演示。

问：MCN和短视频直播适配吗？

答：适配但要看载荷。单主播/小矩阵用精装小单元；多机位、声学直播、仓储退货用联排或独栋首层，并核电力、上行带宽、隔音、UPS、消防。大促仓配不建议放园区，采用“1876直播+外部仓配”更稳。

问、装配式内装、建筑BIM、3D可视化能不能落？

答：设计、BIM、效果图、客户样板展示可用平层或独栋；国家建筑装配式内装产业基地类机构可做大样间轻展示。板材切割、胶黏、喷涂、重型样板墙应外托工厂，本园只做软件、设计、报价和轻样件。

问：生物医疗企业能做哪些？

答：生信、医疗三维动画、器械软件、材料型敷料项目管理、注册事务可落本园；萌微生物/萌薇类生态可做轻研发办公。 细胞、PCR、动物、GLP、危化试剂应放环上大/南大专业实验室或外部持证机构，不按普通办公签约。

问：7号线之外怎么接张江、徐汇、静安、虹桥？

答：南陈路站乘7号线换2号线到张江、换9号线到徐汇漕河泾、换1/12/13到静安/人民广场，换3/4或到上海西站转乘赴虹桥。1876非地铁上盖，团队若全天跨浦东/徐汇，应测南陈路骑行+7换2全程，必要时“1876创作+徐汇/张江客户站”双址。

问：租金1.9元和4.5元差在哪？

答：1.9—2.3元多为毛坯平层/大单元/整栋底价，2.1元渠道多见于大平层挂牌，2.8—4.5元多为精装小面积、挑高改造或运营服务包； 物业毛坯渠道9元、精装升级可到18元。 应以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为参照，把得房、公摊、VRV电费、挑高装改、美术馆会议、车位、免租期折算成有效单价再比价。

问：政策申报会不会变成税收返还？

答：不会。本报告所列创业、科技、人才、文化产业政策均以孵化、认定、场地减免（按专项评审）、版号版权培训、人才落户/公租房、活动场景和合规项目申报为主，不构成以税收贡献为前提的优惠承诺。高企、专精特新、环上大、大场电竞、樱花青创按政府指南和审核结果办理。

问：与南大数智、大场科技中心、芈城T3、尊木汇如何分工？

答：1876偏影视动漫游戏新媒体、挑高独栋、美术馆与环上大美院；南大数智偏软件芯片AI平台、机器人/合成生物中试；大场科技中心偏花园独栋游戏电竞小总部；芈城T3偏上大南门早期孵化与材料概念验证；尊木汇偏木文化/非遗展示。可按“1876内容创作＋大场活动发布＋芈城/南大技术中试＋核心CBD客户间”组合。

问：企业尽调最该拿哪些资料？

答：16栋分楼可租清册、竣工图、标准层与平面、挑高区域结构、得房率、VRV/中央空调容量、配电余量、货梯尺寸、车位与充电清单、物业规约；美术馆/会议厅预订规则；大场电竞、环上大06号、上美院产学研、版号版权培训清单；南陈路站/上大站到楼栋、卸货区、访客动线。整栋以上还要拿装改责任、挑高使用限制和冠名规则。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按10、30、80、150人做三年模型，区分剪辑、直播、原画、渲染、会议、样品；第二步按影视/动漫/游戏/装配式/生物分别核电力、空调、挑高、隔音、网络、消防、排污；第三步对接1876企业服务，建立大场电竞、环上大、高企专精特新、版号版权、人才公寓清单；第四步谈免租、装补、挑高改造、美术馆场次、车位和整栋扩租权，不单压日租金。

1876新视觉产业园的核心价值是“沪太路外环低密改造+16栋独栋/联排+7米挑高+1876美术馆+环上大06号+大场动漫电竞”。对影视制作、动漫设计、游戏CG、数字内容、MCN直播、艺术科技、创意设计、装配式内装可视化、生物医疗生信及20—150人内容总部，其综合适配度高于按平层日租金排序的普通写字楼；对高密GPU机房、洁净实验、重型中试、大件制造、超高层企业形象和高频金融接待，其主载体不占优，应采取“1876创作展示＋南大/张江/专业园中试＋核心CBD客户间”的组合。

市场层面，2025年上海非CBD甲级约4.2元、商务园区3.4—3.5元、空置率高，租户议价空间明确。1876不宜只打“1.9元毛坯”或“4.5元精装”，而应把非CBD甲级4.2元、商务园区3.5元作为底价参照，把独栋院落、挑高影棚、美术馆发布、环上大美院、大场电竞政策和人才公寓作为溢价依据。谈判建议放在六项：免租期与挑高装补、VRV/独立空调电力增容、独栋隔音与直播改造、美术馆/会议年度场次、车位与南陈路接驳、政策申报及整栋扩租权。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把115亩占地、3.6万方总建、46亩办公组团等不同口径混用，导致可租面积模型失真；其二，把大场电竞签约企业、环上大全区、南大/芈城生态视同1876本园租户；其三，把大场场地租赁减免、人才公租房、电竞专项扶持理解为固定资金或税收返利；其四，忽视南陈路1.2—1.6公里非上盖、挑高荷载250kg级、直播电力、影视消防、装配式样品外协和7号线单一主轨依赖。合规选址应以“内容阶段—制作载荷—可签楼号—机电消防—政策路径—扩租弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、1876新视觉运营资料、宝山区政府及环上大科技园公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。1876新视觉可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、挑高改造、美术馆/会议资源及入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径、运营主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。