报告用途：为数字内容、文化创意、摄影直播、MCN与新媒体、动漫设计、品牌视觉、智能制造研发轻办公、工业设计、汽车创意研发及中小企业总部提供永久1940文创产业园选址可行性、老厂房改造空间适配性、大场数字文创与政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：永久1940文创产业园（又称永久1940·iHUB创意产业园，宝山区大场镇真大路560号）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开地图、运营方资料与招租披露；交通以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊公开报告；宝山及大场政策引用政府门户与权威媒体公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

永久1940文创产业园位于宝山区大场镇真大路560号，前身为1940年前后永久自行车/昌和制作所体系老厂房，2019年前后完成老工业载体改造，是宝山“北转型”、大场数字文创与北中环科创走廊上的工业遗存型创意园区。公开资料对其体量采用多套口径：部分运营稿写占地约1.95万平方米、总建约3.15万平方米、5栋复古改造厂房；招租稿写总建约31450平方米、5层建筑群；可租清册另见38—6258平方米、41—1628平方米等不同区间。 企业测算应以楼号、楼层、交付标准和运营方当期可租清册为准，不把总建面直接当可租面积。

项目定位“数字内容＋文化创意＋智能制造”复合，保留红砖、锯齿屋顶、老锅炉房、装配车间标语等工业元素，叠加玻璃幕墙、中央广场、屋顶花园、共享会议和路演空间。 对摄影、直播、动漫、设计、MCN、品牌视觉、汽车创意研发、工业设计和20—150人内容型团队，其“老厂房颜值＋挑高空间＋场中路/大场镇双站接驳＋大场电竞动漫政策”的组合具备替代普通高层写字楼的差异化价值；对高功率7×24机房、洁净实验、重型中试、大件制造、高频金融前台不优先适配，应另配专业数据中心或南大/专业园载体。

整体形态方面，公开资料以5层/5栋低多层改造为主。不同渠道层高口径存在差异：一套写1层6.3米、3层3.9米、4层3.5米、5层5.1米且5层可搭建；另一套写1层3.26米、2层3.12米、3层3.9米、4层3.4米、5层5.1米，部分空间6.3米；运营稿另写3.2—5.5米、LOFT挑高5米+。 签约前必须按具体楼号竣工图确认标准层高、净高、可搭建层和荷载，不把“挑高”统一理解为可全层加夹层。

可租单元方面，小单元公开资料列38、41、50、70、80、85、90、100、114、120、153平方米，适合自媒体、摄影后期、设计工作室、项目制小团队；中单元180、200、245、300、360、412、450、500、595、625平方米，适合20—40人剪辑、运营、原画、品牌视觉；大单元860、900、1000、1200、1625、2000、2500、3000平方米及整栋/整层组合，适合MCN矩阵、汽车创意研发、工业设计、数字内容总部。 不同招租页面积上限差异较大（1628、6258、7554均有出现），应以运营方当期可租楼栋清册校验。

机电与交付方面，资料列分体空调/部分楼栋VRV独立控制、24小时自用、电费按实表计；电信、联通、移动三网；客梯2部、货梯1部；车位公开资料有180—200个、部分渠道写180个，月租500元，另有中介页写周边400元，以运营方车位配额为准；物业费多列12元/平方米·月。 多机位直播、动捕、渲染小集群、摄影棚灯光、汽车油泥/样件、仓储退货应单独核验电力容量、空调延时、UPS、货梯尺寸、隔音、消防及环保，不默认全园通用。

配套方面，运营资料列1F前场咖啡、智能售货、健身、美食广场、共享会议、路演厅；园区中央广场、屋顶球场/瑜伽、露台、草坪露营、永久自行车文化展示等构成“创作＋发布＋团建”软配套。 对需要影棚级阻燃、专业调色机房、大批量道具仓储的团队，应在合同附件明确装改、消防、荷载和卸货责任。

轨道交通方面，腾讯地图定位真大路560号永久1940文创产业园区； 招租与运营资料对地铁口径不完全一致——多数写7号线场中路站约650—713米、步行约10分钟，部分写7号线大场镇站3号口约700—800米。 实际选址应按员工住址分别测场中路、大场镇两站步行/骑行时间，不承诺“单站上盖”。7号线可衔接静安寺、长寿路等方向，并换1/2/3/4/8/9/12/13进入人民广场、徐汇、张江、虹桥；对动漫、摄影、MCN面试和市区客户拜访基本可用，对全天跨浦东高频出差团队仍建议保留徐汇/静安小会议间。

公路与公交方面，项目紧邻沪太路，可接中环、沪嘉高速，招租资料称中环约1.5公里、到市中心约30分钟、虹桥约20—30分钟、浦东机场约40分钟，实际受沪太路、中环高峰波动。 周边公交公开站点包括南大路洛河桥（58、332）、真大路沪太路（宝山37）、场联路乾溪路（68、110）、以及58、551、767等线路，可补场中路/大场镇接驳和大场、乾溪、南大通勤。 对摄影器材、直播设备、汽车样件、活动物料的货运，应提前确认真大路560号卸货区、地下/地面车库限高和货梯动线。

产学研通勤方面，运营资料称园区与上海大学共建数字艺术联合实验室，并承接数字内容、艺术、设计类实习； 结合大场动漫游戏电竞、环上大科技园、1876新视觉、芈城T3，可形成“上大人才—1940制作—大场发布—南大/芈城技术中试”的短链。纯硬件中试、GPU大训练、细胞/化学实验不放在本园主办公区。

宏观区位上，项目处于宝山“北转型”、大场镇数字文创带、北中环科创走廊与沪太路—真大路更新节点。它不靠陆家嘴、南京西路、北外滩等核心CBD，也不在南大数智双塔核心区，但凭借“老自行车厂工业遗存＋场中路/大场镇双地铁接驳＋低多层挑高＋大场动漫电竞”的组合，适合数字内容、文化创意、摄影直播、工业设计、汽车创意研发和成本敏感型内容总部。

中观区位上，永久1940与1876新视觉、大场科技中心、芈城T3、贺海科创园、尊木汇、国际研发总部基地、大华德必WE共同构成大场—沪太路创意研发群。大场镇以动漫游戏电竞为数字文化核心承载，发布专项政策支持动漫影视、游戏电竞、数字音乐、超高清、精品游戏推优、赛事活动和IP交易； 1940更偏“工业风制作+摄影直播+品牌研发”，可与其形成“1940制作—大华德必/老镇嘉年华发布—1876影展—南大技术中试”的分工。

微观配套上，园区内配咖啡、美食广场、共享会议、中央广场、屋顶花园；周边3公里有大华老镇嘉年华、乐坊·大华、大融城、宝山日月光、大场医院、德济医院、唯庭/桔子水晶等商业酒店医疗住宿。 对需要超五星级酒店、大型法务财务总部、金融前台的团队，仍建议保留静安/人民广场小会议间；对10—150人内容创作、设计总部、汽车创意工作室，1940的工业风与挑高优于普通高层写字楼。

第一，老厂房工业遗存与挑高颜值优势。红砖、锯齿顶、老锅炉房、装配车间标语、永久自行车文化展示构成强识别空间； 1层部分6.3米、5层5.1米、LOFT挑高5米+，可改摄影棚、绿幕间、品牌展厅、原画大厅、直播矩阵和屋顶发布。相比高层甲写同层多户，1940在布景、噪声、动线、夜间创作和门头形象上更灵活，适合“内容生产＋客户参观”一体。

第二，场中路/大场镇双站与沪太路成本优势。场中路约650—713米、大场镇约700—800米的不同渠道口径，使员工可从两个7号线站点分流； 紧邻沪太路接中环、沪嘉，自驾到静安、大宁、普陀、南大均较方便。2025年非CBD甲级约4.2元、商务园区约3.4—3.5元的市场下，本园招租1.6—3.0元区间、物业12元，按挑高、得房、双站和工业风折算具备内容团队成本弹性。

第三，数字内容+摄影直播+MCN生态优势。公开运营稿列小红书MCN机构、TangVision摄影、毛戈平形象设计学校、阿尔特汽车研发中心等生态样本，并称与上海大学共建数字艺术联合实验室； 对短视频、达人经纪、品牌摄影、汽车视觉、原画设计、虚拟人内容，可用小单元做账号组、中单元做运营/剪辑、挑高单元做影棚/直播间。高并发渲染、长期GPU训练应外托专业IDC或南大/张江算力，本园做创意、拍摄、运营和客户交付。

第四，大场动漫游戏电竞政策与活动优势。大场镇发布专项政策，覆盖企业集聚、总部设立、科技创新、游戏出海、人才引进、金融服务，对经评审新引进项目给予租赁减免、精品游戏推优、赛事活动、IP宣发扶持，对高端人才在落户、公租房、子女就学、家属就医开通绿色通道； 对动漫、游戏CG、二次元IP、超高清视频团队，1940可用工业风空间做制作，联合大华德必、老镇嘉年华、日月光做谷子经济、手办展和电竞沙龙。所有租赁减免、人才与活动支持以专项评审和政府/运营方书面协议为准，不涉及税收挂钩返利。

第五，智能制造轻研发与汽车创意优势。阿尔特汽车研发中心列名生态样本，园区定位含智能制造； 对汽车外观设计、油泥样件展示、智能座舱软件、车机UI、宣发视频可用挑高和1层花园单元。涉及零部件加工、电池、加油样车、重型设备、EMC测试应外托专业试制厂或南大/张江平台，不按普通办公签约。

需特别说明：以下按运营稿、招租页和可核实公开名单列示，不保证所有企业当前均在同一楼栋在租；生态企业不等同可立即签约邻居。

数字内容与MCN方向：运营资料列小红书MCN机构入驻，作为图文/短视频/达人经纪生态样本； 对品牌自播、达人孵化、种草内容、数据投放小团队，可用50—200平方米小单元做账号组，用300—600平方米做运营+剪辑。具体在租MCN以运营方清册为准。

摄影与视觉方向：TangVision摄影列名，毛戈平形象设计学校列名，可支撑商业摄影、人像、美妆教学、直播培训和视觉设计； 挑高1层/5层适合搭绿幕、化妆间、样片间，但专业影棚灯光、阻燃布景、通风和UPS应单独报物业。

动漫游戏与艺术设计方向：园区与上海大学数字艺术联合实验室、大场动漫游戏电竞专班形成协同； 原画、分镜、CG、虚拟人、二次元IP可用中单元，发行和IP运营可用整层。高并发训练、长期渲染不放大楼主办公区。

汽车与智能制造轻研发方向：阿尔特汽车研发中心列名，适合汽车创意设计、内外饰视觉、智能座舱UI、宣发视频和油泥样件轻展示； 试制、动力、电池、碰撞、EMC应外托专业试制厂或第三方检测。

企业服务与综合配套方向：园区配共享会议、路演厅、美食广场、咖啡、创客服务，可结合宝山文创资金申报辅导、大场电竞专项、上海大学实习和金融机构文创普惠产品做创业支持； 但是否对本楼租户开放、是否收取场次费，以运营服务包为准。

创业与文创服务方面，宝山区文旅局/文促会定期开展市级文创资金项目申报辅导，解读上海市促进文化创意产业财政扶持资金、项目预算、文创金融贴息和“文旅贷”“新质贷”等普惠金融产品； 园区可结合工商注册、政策咨询、路演、版权培训和早期投融资提供企业服务。相关服务以空间、申报辅导、金融咨询和孵化对接为主，不涉及以税收贡献为前提的返利承诺。

科技与数字政策方面，企业可按国家/市级/区级指南申报高新技术企业、专精特新、科技小巨人、企业技术中心、技术合同登记、科技创新券；数字内容、AI辅助创作、工业互联网、智能制造轻研发可对接宝山数字化转型与产业互联网平台支持方向。市级示范应用类数字化转型、无人工厂/智慧商圈等按当期指南评审； 具体资金额度以政府评审结果为准，不预先承诺固定比例。

人才政策方面，大场动漫游戏电竞专项对重点企业高端人才在落户、公租房、子女就学、家属就医等方面开通绿色通道； 宝山“樱花青创卡”面向青年人才提供创业、安居、城市体验、出行和文体等综合礼遇。对原画、游戏程序、虚拟制作、汽车视觉、MCN运营、摄影后期，可结合上海大学数字艺术联合实验室、实习基地和人才公寓申请；具体房源、补贴资格和名额按当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

文化产业政策方面，宝山及大场支持动漫影视、游戏电竞、数字音乐、超高清视频、谷子经济、二次元活动、版权服务和艺术展览；对市级文创园区/示范楼宇/空间认定、国家级/市级文创称号按宝山文创政策开展运营机构奖励和考核激励。 所有产业支持以认定、活动、场景、金融咨询、版权服务和合规项目申报为主，不涉及与税收挂钩的优惠，也不使用税收返还、租税联动等表述。

2025年上海办公楼继续利好租户。仲量联行四季度口径：中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/平方米·天，非中央商务区环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/平方米·天；全年甲级净吸纳49.9万平方米，成本驱动型升级和科技互联网需求释放。 莱坊全年口径甲级新增约101.4万平方米、存量约1996万平方米、净吸纳21.88万平方米，供大于求仍待消化。 世邦魏理仕口径2025年TMT占优质办公楼需求约20%，游戏、电商、人工智能为增量主力；商务园区新增111.5万平方米、净吸纳32万平方米、空置率约26%，独立园区/独栋更受成长型内容和技术团队青睐。

对永久1940的含义有三点。其一，招租租金1.6—3.0元区间、物业12元、车位500元，应以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为底价锚； 但本园产品是“老厂房工业风+挑高影棚+双地铁接驳+大场电竞”，不能只按普通平层日租金比价。其二，市场空置高、租金下行，内容企业和轻研发可争取免租期、装补、挑高改造成本、物业阶梯、车位配额和共享会议/路演场次；小团队可谈联合办公、摄影直播共享间和政策服务包。其三，MCN、动漫、摄影、汽车视觉不只看单价，应把上海大学数字艺术实验室、大场电竞政策、文创资金申报、永久工业IP活动、挑高影棚折算进综合成本；若只按1.6元起算，会低估改造型文创园的软性溢价。

问：永久1940是写字楼、文创园还是改造厂房？

答：按物理载体是真大路560号5层/5栋老自行车厂改造园区；按产业是数字内容+文化创意+智能制造复合文创园；按运营是提供注册、政策、会议、路演、摄影直播配套的孵化型空间。企业应先定“平层办公／挑高影棚／LOFT工作室／整栋研发”哪一类，再拿对应楼号清册，不把3.15万方总建直接当可租面积。

问：摄影、短视频、多机位直播适合哪种空间？

答：单主播/小剪辑用38—100平方米精装小单元；10—20人剪辑+运营用180—300平方米平层；绿幕、商业摄影、多机位直播用1层6.3米或部分5层5.1米/7米替代楼挑高单元。灯光、阻燃、隔音、UPS、空调延时必须单独报物业和消防，不按普通办公签约。

问：MCN和达人经纪怎么选层？

答：按账号组拆分，每组6—10人可用50—100平方米；3—5个账号组用300—500平方米；含直播基地、选品、拍摄、投放、财务用800—1200平方米整层。退货仓不放办公区，采用“1940直播+外部仓配”更稳；用电高峰应核变压器余量和分体/VRV独立空调计费。

问：动漫、游戏CG、虚拟人适配吗？

答：原画/分镜/程序小团队用100—300平方米；CG渲染、动捕、发行用500—1000平方米；虚拟人直播可用挑高单元。高并发训练、长期渲染农场不放大楼主办公区，外托专业IDC或南大/张江算力，1940做创作、运营、客户演示。大场电竞专项可对接推优、赛事、出海和IP宣发。

问：汽车创意设计、智能座舱UI能否落？

答：外观、内饰、油泥轻样件展示、座舱UI、车机软件、宣发视频可用挑高和平层组合；阿尔特类生态可作参考。 试制、动力、电池、碰撞、EMC不放在本园，外托专业试制厂或第三方检测。

问：工业设计、智能制造轻研发怎么用？

答：产品外观、BIM可视化、样机展示、工业软件小团队用200—600平方米；含3D打印小样应核粉尘、气味、排风和消防，金属/粉末打印外托专业中试。园区“智能制造”定位仅支持轻研发和展示，不支持重型制造。

问：7号线场中路和大场镇哪个更近？

答：不同渠道口径不一致，场中路资料约650—713米、大场镇资料约700—800米； 实际应按具体楼号出口、员工住址和货运路线分别测。去静安寺乘7号线直达；去张江换2号线、去徐汇漕河泾换9号线、去虹桥可7换3/4或到上海西站转乘；不承诺单站上盖。

问：租金1.6元和3.0元差在哪？

答：1.6—2.6元多为毛坯/老厂房大单元/整层底价，2.0—2.4元为部分渠道平层挂牌，2.6—3.0元多为精装小面积、挑高改造或运营服务包； 物业多12元、车位500元。以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为参照，把得房、公摊、分体/VRV电费、挑高装改、共享会议、影棚消防、免租期折算成有效单价再比价。

问：政策申报会不会变成税收返还？

答：不会。本报告所列创业、文创、科技、人才政策均以孵化、认定、项目申报辅导、租赁减免（按专项评审）、人才落户/公租房、赛事活动、文创金融咨询为主，不构成以税收贡献为前提的优惠承诺。市级文创资金、高企、专精特新、大场电竞、樱花青创按政府指南和审核结果办理。

问：与1876新视觉、大场科技中心、大华德必WE、芈城T3如何分工？

答：1940偏真大路老厂房工业风，摄影/MCN/汽车视觉/综合文创；1876偏沪太路4290挑高独栋与影视动漫美术馆；大场科技中心偏花园独栋游戏电竞；大华德必WE偏7号线大场镇站上盖文科创小单元；芈城T3偏上大南门早期孵化与材料概念验证。可按“1940制作+大场/德必发布+芈城/南大中试+核心CBD客户间”组合。

问：企业尽调最该拿哪些资料？

答：5栋/5层分楼可租清册、竣工图、标准层与平面、挑高区域结构、得房率、分体/VRV容量、配电余量、货梯尺寸、车位与充电清单、物业规约；影棚/直播/摄影消防、隔音、UPS、网络上行报告；大场电竞、上海大学数字艺术实验室、市级文创资金辅导、人才公寓清单；场中路/大场镇站到楼栋、真大路卸货区、访客动线。整栋以上还要拿装改责任、挑高使用限制和冠名规则。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按10、30、80、150人做三年模型，区分剪辑、直播、原画、摄影、样件、会议、选品；第二步按MCN/动漫/摄影/汽车/工业分别核电力、空调、挑高、隔音、网络、消防、荷载；第三步对接园区企业服务，建立大场电竞、市级文创资金、高企专精特新、上海大学实习、人才公寓清单；第四步谈免租、装补、挑高改造、共享会议/路演场次、车位和整栋扩租权，不单压日租金。

永久1940文创产业园的核心价值是“真大路560老自行车厂工业遗存＋5层挑高改造＋场中路/大场镇双站接驳＋数字内容/摄影/MCN/汽车视觉＋大场动漫电竞”。对摄影直播、MCN新媒体、动漫游戏CG、品牌视觉、工业设计、汽车创意研发、智能制造轻办公及10—150人内容总部，其综合适配度高于按平层日租金排序的普通写字楼；对高密GPU机房、洁净实验、金属/粉末3D大生产、汽车试制电池、重型中试、超高层企业形象和高频金融接待，其主载体不占优，应采取“1940创作展示＋南大/张江/专业园中试＋核心CBD客户间”的组合。

市场层面，2025年上海非CBD甲级约4.2元、商务园区3.4—3.5元、空置率高，租户议价空间明确。 1940不宜只打“1.6元毛坯”或“3元精装”，而应把非CBD甲级4.2元、商务园区3.5元作为底价参照，把工业风挑高、双地铁接驳、永久文化IP、摄影直播配套、大场电竞政策和上海大学数字艺术实验室作为溢价依据。谈判建议放在六项：免租期与挑高装补、分体/VRV电力增容、直播隔音与影棚消防、共享会议/路演年度场次、车位与场中路/大场镇接驳、政策申报及整栋扩租权。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把1.95万占地、3.15万总建、31450平方米、38—6258/41—1628等不同口径混用，导致可租面积模型失真； 其二，把大场电竞签约企业、上海大学联合实验室、阿尔特/TangVision/小红书MCN等生态样本视同本园本楼在租租户； 其三，把大场租赁减免、文创项目资金、人才公租房理解为固定返税或税收挂钩回报；其四，忽视场中路/大场镇双站口径差异、挑高荷载与加装夹层限制、直播电力、影棚消防、汽车样件环保和7号线单一主轨依赖。合规选址应以“内容阶段—制作载荷—可签楼号—机电消防—政策路径—扩租弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、永久1940·iHUB/文创产业园招租资料、宝山区政府及大场镇公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。永久1940可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、挑高改造、影棚/直播资源及入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径（真大路560号、不同楼栋与总建口径）、运营主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。