报告用途：为新一代信息技术、人工智能与大数据、3D打印与数字制造、智能硬件、IT服务与SaaS、文化创意、生物健康轻研发、企业研发中心及地区总部提供上海国际研发总部基地选址可行性、低密研发办公适配性、环上大转化与政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：上海国际研发总部基地（宝山区大场镇沪太路2999弄1—29号，含环上大科技园相关载体及文景/文渊等周边协同楼）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开地图、招租资料与运营披露；交通以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕公开报告；宝山及环上大政策引用政府门户与权威媒体公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海国际研发总部基地位于宝山区大场镇沪太路2999弄1—29号，紧邻地铁7号线上大路站，是宝山“北转型”、环上大科技园与沪太路—上大创新带上的低密研发总部集群。公开资料对该项目采用多套体量口径：部分载体资料总用地约7.93万平方米、总建面约10.95万平方米，定位低密度、高品质、花园式研发办公；更广口径资料称整体约780亩、总建约75.4万平方米并分A/B/C/D多地块，其中B地块曾作为部分总部及研发基地建设。 企业选址不把规划总量视同可租面积，应以运营方当期楼栋清册、竣工图和交付标准为准。

项目前身为化工、仓储集聚地，经大场镇关停搬迁、产业转型后建设为研发总部与文创科技载体，重点引入互联网+、3D打印、新一代信息技术、文化创意、生物健康等方向，并作为环上大科技园相关基地承接上海大学成果转化。 对人工智能应用、3D数字化、SaaS与IT服务、智能声学、网络科技、企业文化展示和20—300人研发总部而言，其“7号线上大路站口＋5层低密＋花园庭院＋环上大人才”的组合具备替代非CBD高层的成本优势；对高功率机房、洁净细胞实验、重型中试、大件制造、超高层企业形象接待，应另配专业数据中心或南大/专业园载体。

整体形态方面，基地以多层低密研发楼为主，招租资料常见5层单体；部分楼栋标准层高约3.5米、得房率约70%，1楼挑高可到4.5米、其他楼层吊顶后约2.8米，适合研发办公、展示接待、轻量样品和会议空间。 若按A/B/C/D整体75.4万方口径评估，应进一步拆分各期竣工、产权、运营主体和可租清册，不把整体指标直接套用单栋测算。

可租单元方面，小单元招租覆盖52、96、150、210、330、450平方米，适合10—40人创业、算法、运营、设计和驻沪研发中心；中单元113、162、210、330、450平方米可做精装即入；大平层与毛坯资料列1697平方米2楼落地窗大平层，以及562、710、1000、2000、3000平方米等组合，适合50—200人总部、3D展示、IT运维和客户服务。 整栋租赁应单独核电梯、空调、配电、车位和冠名权，不按小单元日租金线性推算。

机电与交付方面，招租资料列部分楼层风管式空调、VRV分体独立控制、24小时自用，电费按实表计；电信、联通、移动三网；5层楼栋资料配2部客梯、1部货梯，部分渠道写3部客梯，以具体楼栋竣工图为准；车位公开资料列约500个，月租渠道有350元、部分招租稿写暂免两种口径，签约前必须拿车位配比、充电车位和访客车位清单。 物业费小单元渠道约12元/平方米·月，其他渠道10—15元/月不等；GPU小集群、3D打印、直播录音、生物样品存储等应单独核电力容量、空调延时、货梯尺寸、噪声、消防及环保，不默认全园通用。

轨道交通方面，腾讯地图与招租资料均将项目定位为上大路站附近；上大路站1号口至基地步行资料约240米，部分房源页写步行约3分钟，实际以门牌楼栋和地铁出口为准。 7号线可衔接静安寺、长寿路等方向，并在市区多站换乘1、2、3、4、8、9、12、13等线路；从基地前往人民广场、上海火车站按公开园区资料约12公里级，前往虹桥、上海南站约20公里级，实际受沪太路、中环高峰影响会有波动。

公路与公交方面，项目处沪太路与上大路交界，可接中环、外环、S5沪嘉等节点；自驾往大宁、静安、普陀、嘉定、南大较为便利。周边公交公开站点包括沪太路上大路、上大路文海路、环镇北路等方向，68、110、185、767、702、宝山39等可补上海大学、大场、祁连和乾溪通勤。 对3D设备、展示样品、会议物料的货运，应提前确认上大路卸货区、地下车库限高和货梯动线。

产学研通勤方面，基地东邻上海大学宝山校区方向，文景楼西临上海大学、上大路668号周边为宝山科技园企业服务点； 可承接计算机、机械、材料、化工、自动化、数字媒体、管理类人才。结合环上大科技园多基地、芈城T3概念验证、贺海孵化、大场动漫电竞，形成“上大—研发总部—轻中试外协—客户展示”的短链路。

宏观区位上，项目处于宝山北中环、大场镇转型升级区、环上大科创圈和沪太路“七号创意带”交叉区域。它不靠陆家嘴、南京西路、北外滩等核心CBD，也不在南大数智双塔核心区，但凭借上大路站口、低密5层、花园办公和75.4万方整体开发体量，适合研发总部、IT服务、3D数字制造、文创科技和成本敏感型总部后台。

中观区位上，基地与文景楼、文渊/文欣、文盛、大场科技中心、芈城T3、贺海科创园、尊木汇共同构成大场—上大孵化研发群。文景楼约1.1万方、近上大路站、西临上海大学；文渊文欣约1.9万方、近场中路站；文盛约6768方、近大场镇站，可承接生物医药、科技研发、商务办公外溢。 对3D、IT、文创企业，可按“研发总部基地主楼＋文景/文渊协同＋芈城概念验证＋南大平台中试”做组合。

微观配套上，招租与园区资料列员工餐厅、Manner、瑞幸、罗森、健身、图书馆、篮球场、洛克公园、多功能路演室；周边3公里有宝山万达、龙湖天街、全季、麦当劳等商业酒店，医疗可衔接宝山区中西医结合医院等。 对需要超五星级酒店、大型法务财务总部、金融前台接待的企业，仍建议保留静安/陆家嘴小会议间；对20—200人研发团队，本园生活与通勤成本优于核心甲级。

第一，7号线上大路站口低密总部优势。5层单体、得房约70%、1楼4.5米挑高、庭院式布局，比高层甲级更利于研发团队沟通、3D样品展示、客户接待和独立门禁。小单元52平方米起、大平层1697平方米、整栋可组合，覆盖从10人产品组到200人地区总部的全周期。

第二，环上大与上海大学转化优势。基地为环上大科技园相关载体，前身为化工仓储转型研发总部，重点引互联网+、3D打印、文创、生物健康； 结合上海大学材料、机械、计算机、化工、自动化、数字媒体学科，可承接师生创业、联合研发、实习输送和概念验证外协。对3D打印、智能硬件、IT软件、生信轻研发，比纯写字楼更容易建立“实验室—办公—中试”短链。

第三，3D与数字制造生态优势。公开资料列玛瑞斯3D（Materialise）作为3D打印/数字化制造代表入驻，基地同时把3D技术、互联网+、大数据列入重点方向； 对工业设计、医疗3D、建筑BIM、服装鞋模、增材制造软件企业，可形成“软件—设备—样件—行业解决方案”的展示与协作场景。高功率激光烧结、粉末材料存储、废气排放仍需单独核环保和消防，不按普通办公签约。

第四，IT服务、SaaS与文创复合优势。云砺科技等SaaS/企业协同、灵娱网络等游戏动漫、佳禾智能等智能声学、波导等信息技术公开列名，形成IT+文创+智能硬件混合生态。 对需要开发、测试、运营、客服、内容制作一体的中型团队，可用低密楼分层布置；直播、渲染、电话销售应单独核隔音、电力和网络上行。

第五，市场下行周期成本优势。2025年上海非中央商务区甲级租金约4.2元/平方米·天、产业园约3.4—3.5元/平方米·天；本基地小单元招租2.6—3.5元、精装113方约2.8元、部分大单元可面议，按有效得房和7号口通勤折算具备成本弹性。 但应把物业12元、车位350元或暂免、空调电费、装补、免租期合并测算，不单看日租金。

需特别说明：以下按公开地图、招租页、园区介绍可核实名称列示，不保证所有企业当前均在同一楼栋在租；整体生态企业不等同可立即签约邻居。

3D与数字制造方向：玛瑞斯3D（Materialise）公开资料列为基地代表，承载3D打印软件、医疗与工业增材应用； 对CAD/CAE、逆向工程、齿科3D、工业样件企业，可对接设备展示、行业解决方案和上海大学材料/机械协同。

IT与人工智能方向：云砺科技列名于研发总部与SaaS协同生态，波导信息、云励科技等列名信息技术方向，可承接企业协同、供应链数据、卫星通信软件、行业应用； 佳禾智能列名智能声学研发，适合AI语音、耳机固件、声学算法小团队。含GPU训练、高并发推理应外托专业IDC或南大/张江算力，本园做产品、算法、运营和客户支持。

网络与文创方向：灵娱网络等游戏网络企业列名，基地重点引动漫、移动互联网、3D、大数据、文化类企业； 可结合大场动漫游戏电竞、芈城数字内容、尊木汇文创做“研发总部＋活动展示”双节点。多机位直播、动捕、渲染农场要单独核电力、隔音、网络上行和消防。

环保与水处理、生物健康方向：碧水源、橙志环保等列名公开招租生态，方向涵盖水处理材料装备、环保技术； 生物健康仅适合生信、材料型敷料、体外诊断软件、项目管理等轻研发，细胞、PCR、动物、危化应放专业实验室。

孵化与大学园方向：基地获国家文化产业示范基地、全国创业孵化示范基地、上海工程技术大学国家大学科技园等相关资质； 闻广创业天地等孵化服务在周边大场生态协同，可为早期团队提供注册、政策、路演和投融资对接，但是否对本楼租户开放以运营方服务包为准。

创业政策方面，基地依托环上大科技园、全国创业孵化示范基地和周边闻广等孵化载体，提供企业注册、创业辅导、项目路演、概念验证对接和早期投融资服务；宝山“樱花青创卡”面向青年人才提供创业服务、安居保障、城市体验、出行和文体等综合礼遇。相关服务以孵化、空间、路演、导师和申报辅导为主，不涉及以税收贡献为前提的返利承诺。

科技政策方面，企业可按国家/市级/区级指南申报高新技术企业、专精特新、科技小巨人、企业技术中心、技术合同登记、科技创新券和研发机构认定；环上大专项对运用高校成果产业化、协同创新、技术转移等方向按当期指南提供申报辅导与项目对接。3D打印、新材料、IT软件、人工智能、生物健康轻研发可分别对接上海大学实验室、芈城概念验证、南大平台和外协中试；具体资金额度以政府评审结果为准，不预先承诺固定比例。

人才政策方面，环上大与宝山人才体系对高层次、紧缺、团队核心人才提供落户咨询、安家服务、人才公寓和子女教育协调；青年人才可通过樱花青创卡、伴飞计划、实习基地获得创业与就业支持。 3D、AI、软件、智能硬件企业可结合上海大学实习、基地人才公寓信息和宝山人才服务办理入住申请；具体房源、补贴资格和名额按当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

产业政策方面，基地重点承接新一代信息技术、3D数字制造、互联网+、文化创意、生物健康；宝山整体推进北转型、环上大科创、南大数智、合成生物、绿色低碳。政府通过环上大基地、孵化示范、概念验证、上大协同、企业服务包提供平台接入与产业链资源；所有产业支持以孵化、平台、场景、金融咨询和合规项目申报为主，不涉及与税收挂钩的优惠，也不使用税收返还、租税联动等表述。

2025年上海办公楼继续利好租户。仲量联行四季度口径：中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/平方米·天，非中央商务区环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/平方米·天；全年甲级净吸纳49.9万平方米，科技互联网占甲级需求约17%、人工智能扩张显著。 莱坊及仲量汇总显示全年甲级新增约101.4万平方米、存量约1996万平方米，供大于求仍待消化；二季度非CBD甲级曾到4.5元、空置整体承压。

产业园与商务园区方面，仲量联行三季度产业园净吸纳4.12万平方米，空置率26.1%，租金环比降4.4%至3.5元/平方米·天；全年产业园净吸纳39.6万平方米，租金约3.4元/平方米·天，科技互联网涵盖人工智能、集成电路、游戏，总部型经济和科研机构需求活跃。 世邦魏理仕三季度显示办公楼整体空置微降但新增供应仍在，TMT、人工智能、系统解决方案、电商构成增量；未来六个月仍有约82万平方米办公新增供应预期，租金短期承压。

对基地的含义有三点。其一，小单元2.6—3.5元、精装约2.8元、大平层/整栋面议，应以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为底价锚；但5层低密得房70%、上大路站口、花园庭院和3D/SaaS生态应作为溢价项。其二，市场空置高、租金下行，企业可争取免租期、装补、物业阶梯、车位配额和整栋扩租权；小团队可谈共享会议、孵化服务包。其三，AI、3D、IT、文创不只看单价，应把上大人才、环上大转化、3D设备外协、云砺/玛瑞斯等生态、人才公寓折算进综合成本；若只按2.8元比价，会低估研发总部型载体的服务价值。

问：国际研发总部基地是单栋还是多地块园区？

答：按公开资料是多载体集群。沪太路2999弄1—29为总部基地核心低密楼群；更宽口径分A/B/C/D、总建75.4万方，部分载体资料总用地7.93万方、总建10.95万方；文景、文渊、文盛等可作为环上大协同楼。企业应先锁定具体楼号、楼层和运营主体，不把整体规划量当可租面积。

问：20人AI应用团队适合多大、哪类单元？

答：按人均8—12平方米工位加会议、测试、接待，20人约160—240平方米；可选210、330平方米精装小单元，含轻量推理可留机柜和独立空调。大模型训练、渲染农场不放大楼主办公区，外托专业IDC或南大/张江算力，本园做算法、产品、运营和客户支持。

问：3D打印企业能落哪些、不能做哪些？

答：CAD/CAE、医疗3D软件、建筑BIM、样件展示、客户培训可用5层研发单元；玛瑞斯类生态可对接行业方案。粉末烧结、树脂固化、金属打印、粉末储存、废气废水、噪声和消防特殊工艺，应单独核环保、排风、承重、货梯和危化资质，不按普通办公签约。

问：SaaS、IT外包、客服团队如何选层？

答：小单元52—150平方米适合10人内开发或驻场；150—450平方米适合20—40人产品+运营；1000—2000平方米适合整层研发+客服+实施。VRV独立空调、7号线上大路通勤、低密分区有利于夜班和小组沟通；电话销售要额外核隔音和电路。

问：游戏动漫、短剧、直播适配吗？

答：策划、QA、发行、运营可用小中单元；剪辑、配音、多机位直播应核隔音、上行带宽、UPS、电力和消防。基地列文创、3D、动漫方向，周边大场电竞、芈城数字内容、尊木汇展示可补充发布和市集，但不把本园当专业影棚。

问：生物健康企业能做哪些？

答：生信、医疗软件、3D医疗模型、材料型敷料项目管理、注册事务可落本园；细胞、PCR、动物、GLP、危化试剂应放环上大/南大专业实验室或外部持证机构。涉及样品低温、试剂冰箱要核电力备份和环保。

问：7号线之外怎么接张江、徐汇、虹桥、陆家嘴？

答：上大路站乘7号线换2号线到张江、换9号线到徐汇漕河泾、换1/12/13到人民广场/陆家嘴/静安，换3/4到虹桥方向需结合上海西站或2号线。若团队大量在浦东，建议“基地研发＋张江南中试/客户”双址；15号线不属本园步行核心，接南大需公交或自驾。

问：租金和物业怎样判断合理？

答：小单元公开2.6—3.5元、精装113方约2.8元、大平层/整栋面议；物业约12元/平方米·月，部分渠道10—15元；车位350元或暂免因楼因租约而异。 以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为参照，把得房70%、公摊、VRV电费、装补、免租期、车位、共享会议折算成有效单价再比价。

问：政策申报会不会变成税收返还？

答：不会。本报告所列创业、科技、人才、产业政策均以孵化、认定、平台、概念验证、人才公寓和合规项目申报为主，不构成以税收贡献为前提的优惠承诺。高企、专精特新、环上大转化、技术合同、科技创新券、樱花青创按政府指南和审核结果办理。

问：与南大数智、大场科技中心、芈城T3、贺海如何分工？

答：国际研发总部基地偏7号线上大路低密总部、3D/IT/SaaS/文创和环上大转化；南大数智偏软件芯片AI平台、机器人/合成生物中试；大场科技中心偏花园独栋游戏电竞；芈城T3偏上大南门早期孵化与材料概念验证；贺海偏场中路/丰翔路小甲写孵化。可按“基地总部办公＋芈城/南大中试＋大场/尊木汇展示”组合。

问：企业尽调最该拿哪些资料？

答：具体楼号可租清册、竣工图、标准层平面、得房率、VRV/风管容量、配电余量、货梯尺寸、车位清单、物业规约；3D/IT/生物分场景的环保、消防、电力、网络报告；环上大/宝山政策申报路径；上大路站各出口到楼栋、卸货区、访客动线。整栋以上还要拿扩租权、装改责任和冠名规则。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按20、50、100、200人做三年面积模型，区分办公、机房、3D样件、会议、直播；第二步按AI/3D/IT/生物分别核电力、空调、层高、承重、排污、噪声；第三步对接基地孵化与环上大服务，建立高企、专精特新、技术合同、人才公寓、概念验证清单；第四步谈免租、装补、物业、车位、共享会议和整栋扩租权，不单压日租金。

上海国际研发总部基地的核心价值是“7号线上大路站口＋沪太路低密5层＋环上大上海大学转化＋3D/IT/SaaS/文创复合＋北中环成本弹性”。对人工智能应用、3D打印与数字制造、SaaS与IT服务、智能声学、网络动漫、生物健康生信、企业研发中心和20—200人地区总部，其综合适配度高于按日租金排序的普通写字楼；对高密GPU机房、洁净细胞实验、金属/粉末3D大生产、重型中试、大平层超总前台接待，其主载体不占优，应采取“基地研发办公＋芈城/南大/专业园中试＋核心CBD客户间”的组合。

市场层面，2025年上海非CBD甲级约4.2元、商务园区3.4—3.5元、空置率高，租户议价空间明确。基地不宜只打“2.8元精装”或“75万方大盘”，而应把非CBD甲级4.2元、商务园区3.5元作为底价参照，把上大路站口、5层低密庭院、70%得房、3D/SaaS生态、环上大孵化、人才公寓作为溢价依据。谈判建议放在六项：免租期与装补、VRV/风管电力增容、整层/整栋扩租权、车位与货运动线、3D/生物环保消防责任、政策申报及共享会议服务包。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把75.4万方整体、10.95万方部分载体、单栋可租面积混用，导致测算失真； 其二，把文景/文渊/文盛及大场、芈城、南大生态企业视同本楼签约租户；其三，把孵化服务、环上大专项、人才公寓理解为固定资金或税收返利；其四，忽视5层得房70%、1楼4.5米其他2.8米、VRV/风管差异、3D粉末环保、GPU电力、上大路货运和7号线单一轨交依赖。合规选址应以“团队阶段—业务载荷—可签面积—机电环保—政策路径—扩租弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、上海国际研发总部基地招租资料、宝山科技园/环上大公开信息、仲量联行/世邦魏理仕等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。基地可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径（沪太路2999弄1—29、整体A/B/C/D、文景/文渊协同）、运营主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。