报告用途：为金融与资产管理、航运与供应链、商贸总部、专业服务与法律、科技与互联网中台、消费品牌及企业区域总部提供北外滩国际客运中心板块甲级办公选址可行性、空间适配、机电与合规尽调、滨江商务接待及非税收政策匹配分析，辅助管理层完成租赁与扩租决策。

编制对象：拟入驻双狮汇（上海市虹口区东长治路399号）的金融机构、航运物流总部、商贸与消费品牌、律所与咨询、软件与数据、ESG及企业中国区/上海区办公团队。

数据时效：基础载体信息截至2026年9月；市场数据采用世邦魏理仕《2026年上半年上海房地产市场回顾》、仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼公开摘要、戴德梁行《2026年二季度上海房地产市场报告》；政策信息采用虹口区2026年营商环境行动方案、张江高新区虹口园2025—2026行动方案及虹口人才引进公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

说明：公开资料对双狮汇存在“双师汇/双狮汇/一方大厦”等异写，楼层口径有“两栋18层”“两栋21层”“地上18层地下4层”不同表述；竣工有2017年、2019年启用不同口径。本报告按东长治路399号、北外滩国际客运中心站上盖、两栋办公＋零售裙房主体撰写，实际可租楼层、交付标准、产权与物业主体以业主最新台账和租赁合同为准。

双狮汇位于虹口区北外滩核心腹地、东长治路399号，属国际客运中心地铁上盖商办综合体。虹口“小虹观楼”资料列项目涵盖两幢现代化办公楼及零售裙房，总建筑面积约9.6万平方米，其中办公约4.8万平方米、商业约2.663万平方米；人民网早期报道列占地1.3万平方米、总建10万平方米、两栋21层办公＋4层裙房，不同来源楼层口径不一致，以竣工图为准。 项目2017年前后竣工资料、2019年更新启用资料并存，现由吉宝系等相关资产主体参与运营，北外滩亿元楼名单曾将其列入。

对金融、航运、商贸、专业服务与科技中台，其价值在“12号线国际客运中心4号口直连＋10/4号线多线补充＋北外滩滨江＋无柱标准层＋LEED铂金＋商业裙房与白玉兰/金光中心邻近”；局限在双栋总体量小于北外滩来福士、金茂、友邦等新建超甲，部分房源空调时长、加时与车位需按单元重谈，江景房号受朝向与楼层影响。

体量与楼层方面，政府观楼资料列总建9.6万平方米、办公4.8万、商业2.663万；租赁资料列两栋可租约7.44万或单方口径不等，标准层资料列约1500平方米、可租单元从90/98平方米起到172.41、235、2800平方米不等，部分页面列整层1500、可组合更大。 得房率资料列约70%—80%，政府观楼列“80%高空间使用率、无柱”，中介页列70%—80%区间；实际公摊、核心筒、可分割最小单元以标准层平面图为准。 楼层口径分歧较大：政府观楼写两栋18层、部分租赁写21层、一方别名资料写地上18层地下4层；报告不采用单一层数下结论，按目标房号索取竣工图。

层高与交付方面，公开资料列净高约2.9米、标准层高未统一；交付可见150毫米架空地板、铝扣板/矿棉板吊顶、烟感喷淋、乳胶漆墙面，部分精装房带家具。2.9米净高适合普通办公、会议、交易席位、咨询包间与轻机房；若做全吊顶新风、声学双录、密集机柜、大屏发布或无障碍改造，应重新核算吊顶管线、冷量与人员密度，不以“甲级/铂金”名称替代单房检测。

垂直交通与机电方面，政府观楼列每栋5部高速客梯＋1部货梯、服务B4至18层；部分租赁资料列单栋6客1货或OTIS品牌、另有页列日立/其他，品牌与分区以现场铭牌为准。 空调资料并存：政府/部分页未统一系统类型，中介页有VAV中央空调（工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00）与风机盘管加新风（8:00—18:00）两种口径； 金融双路由、等保机房、交易低时延应单独复核双路市电、UPS、空调加时、新风量、机房承重、气体灭火与门禁日志。12号线直连不替代机电尽调。

停车与物业方面，资料列车位从约700个到部分页列非固定1400/固定1800元、另有页列1200元/个·月，差异来自不同时期与楼栋； 物业费资料列38元/平方米·月（含空调能耗口径）、一方页列25—30元、早期页列38元，是否含VAV/新风基础能耗、加时与机房特需用电以物业合同为准。 物业主体资料见CBRE/世邦魏理仕顾问、一方竞艺、吉宝运营不同口径，签约前核对实际服务主体、报修SLA、装改审批与商业办公分流。 绿色认证方面，政府观楼列LEED铂金，可用于ESG披露； 应索取证书编号、有效期、楼栋楼层覆盖及能耗分项计量，未持证区域不写入ESG报告。

轨道交通方面，项目与12号线国际客运中心站4号口直连/近接，政府资料列4号口直达内部，腾讯地图列3号口步行约130米，按具体入口实测； 同时接10号线（国际客运中心/天潼路等转换）、4号线（提篮桥/临平路等），形成“12号线浦西滨江—10号线外滩虹桥—4号线环线陆家嘴”复合通勤。 对金融拜访、律所跨区、航运客户、品牌路演，12号线近接提篮桥、天潼路、南京西路、龙华、虹桥；4号线接陆家嘴、静安、杨浦；10号线接外滩、南京路、虹桥与机场。早高峰国际客运中心换乘客流较大，应按员工住址抽样测候梯与步行。

道路交通方面，政府资料列距新建路隧道约400米、外滩隧道约300米、大连路隧道约2公里，经东长治路、大名路、新建路可快速至陆家嘴、外滩与浦东； 经北外滩路网接内环、中环与北横。租赁资料所列至陆家嘴/虹桥/浦东机场理想时长受隧道管制、东长治路商业流量与北外滩工地影响，客户来访模型应分时段测算，不按理想车程承诺。

商务配套方面，项目邻白玉兰广场、金光中心/金茂辐射区，自有零售裙房含餐饮、咖啡、便利店、健身与楼顶“云中石库门”露台； 北外滩来福士、友邦、国投、瑞丰等提供高端发布、仲裁与跨境接待补充。对金融路演、航运单证、品牌发布、律所听证，商业体内完成茶歇与露台接待可降外部包场成本；但商业低区人流、卸货与地铁换乘客流应写入办公访客分流方案。

项目处北外滩“黄金三角”腹地，与外滩、陆家嘴共同构成浦江中央活动区协同节点，但不直接以超高层江景与来福士、金茂、友邦竞争。其区位属性偏“12号线国际客运中心上盖＋滨江金融航运外溢＋商业一体＋中高净值通勤”，适合金融中台、航运供应链、商贸总部、专业服务、科技交付与消费品牌；相比北外滩新建超甲，双狮汇楼龄次新、双栋规模适中、无柱标准层与LEED铂金具备改造弹性，但单体总体量与超高层形象弱于新建标杆。

与周边选型比较：来福士强在双塔44万方、金融科技园区与东西向双轨；金茂/友邦强在滨江超甲与金融总部生态；白玉兰强在超高层与法律/总部；双狮汇强在12号线上盖直连、无柱1500、LEED铂金、商业即达与家化/金融航运代表租户。对成本中等、要求滨江地址、注册稳定、不追求单栋超大规模的企业，双狮汇比纯新建超甲更可控；对超大规模中后台、高密度算力训练或零商业干扰团队，应比较北中环研办或北外滩专属金融塔楼。

第一，12号线国际客运中心上盖的无换乘通勤。4号口直达、3号口约130米，对陆家嘴经新建路/外滩隧道、外滩经10号线、虹桥与机场经10/12组合均较直接； 相比需地面接驳的滨江新楼，其雨天客户、面试候选人与地铁通勤员工摩擦更低。需以实际住址做候梯与出口测试，不把“上盖”等同全时段零等待。

第二，无柱标准层与1500平方米弹性。政府观楼列无柱、172.41—1500平方米可组合，人民网列1500平方米无柱空间，中介列90—2800可切； 对金融交易席、航运调度、律所包间、科技中台、品牌直播间均可做大开间或核心筒外分区。得房若按80%无柱测算，比同面积有柱老楼更利家具模数；但柱位、核心筒管井、空调分区仍按目标房号复核。

第三，LEED铂金与滨江ESG基础。项目获LEED铂金，外立面、中央空调（系统类型按房号）、新风、商业能耗与楼顶露台可支撑企业ESG披露； 对金融、外资航运、消费上市企业，滨江地址＋铂金证书＋露台活动可同时满足注册形象与碳报告。证书状态、楼层覆盖与近期复评向业主索取，避免用“绿色大厦”替代第三方审计。

第四，金融航运商贸租户生态。公开资料列上海家化总部回搬，涵盖多业务板块、科研中心与供应链； 人民网列金融、航运、商贸多领域入驻，吉宝资本等资产/资管主体参与运营； 政府观楼定性金融、航运、商贸领军企业构建垂直生态。 对消费品牌做财务与科研协同、对航运做金融结算、对律所做航运金融争议、对科技做商贸数据中台，可缩短客户与合规对接路径；但上述名单随租约变动，签约前由业主提供当期楼层分布与同业限制。

第五，商业一体与北外滩接待互补。裙房餐饮咖啡、楼顶石库门露台、邻白玉兰与金光中心形成“日常员工餐—客户茶歇—高端发布”三级配套； 对路演、媒体采访、仲裁茶歇、品牌私享具备成本优势。弊端在12号线换乘客流、商业周末高峰与地下停车访客冲突，双录、等保、交易、直播优先中高区并做声学隔离。

基于公开权威资料可核验示例分四类。消费与科研包括上海家化相关总部业务、科研中心与供应链部门，可支撑美妆消费、配方研发、品牌财务与电商中台； 金融与资管包括吉宝资本等相关资产/基金管理主体，可延伸不动产基金、宏观策略与跨境投资服务； 航运与商贸为政府观楼列“金融、航运、商贸多领域领军企业”定性，可对接单证、供应链金融、货代与大宗商品贸易； 专业服务与科技按北外滩外溢，可接法律、咨询、软件与数据。上述具体房号会随租约调整，且“双狮汇/一方大厦”历史招商名单不完全一致，签约前应由业主提供当期楼层分布与同业限制。

生态判断分两层：一层为楼内直接租户，适合“消费科研—金融资管—航运商贸—专业服务”的中型总部闭环；另一层为北外滩片区协同，可接来福士量化与金融科技、金茂/友邦银行保险、白玉兰法律、国投/瑞丰航运与国央企。拟入驻企业若做等保机房、金融双录、品牌直播、消费数据合规，应分别评估同层噪声、机房、访客与商业客流隔离，不默认“同楼即同产业”。

按合规要求，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定条款，也不引用任何以税收为条件的优惠；仅按创业、科技、人才、产业四类作定性说明。

创业政策方向：虹口2026营商环境提出鼓励各街道建设“创业首站”，提供一站式创业辅导、政策支持和帮办服务； 全区完善惠企“一网通办”、企业诉求闭环与楼宇一站式服务。张江虹口园双北联动提供产业峰会、科创需求发布、投融资路演与创新创业赛事，对软件、互联网、绿色低碳、航运科技、消费科技等初创团队可对接孵化、路演与场景资源； 具体入孵条件、场地名额与申报批次以当年指南为准，不承诺固定补贴金额。

科技政策方向：张江高新区虹口园2025—2026方案实施“北外滩现代服务业集聚区＋北中环科创产业集聚带”双北联动，围绕互联网服务、绿色低碳两大方向，兼顾软件信息、人工智能与金融科技，提供科技项目申报、成果转化、基金+基地、校企对接与研发载体服务； 对金融科技的互联网服务、消费品牌的数字化、航运数据平台、ESG软件中台，可依据创新性、研发投入与载体绩效申报相应服务，不支持以税收承诺换取扶持。

人才政策方向：虹口2026年顶尖人才与海外优秀青年申报覆盖国际顶尖人才、海外STEM博士等青年群体，提供引进扶持与用人单位服务； 营商环境行动落实海内外优秀毕业生人才驿站租金补贴（按符合条件毕业生、最长一年半、每月标准以当年公告为准），升级“乐业虹口”一站式就业、15分钟就业圈与AI技能夜校。 对金融合规、精算、航运供应链、软件算法、消费数据、ESG审计岗位，可结合人才认定、安居、见习与技能培训制定方案；具体待遇按人才层级、用人单位条件和现行认定结果执行，不承诺固定比例。

产业政策方向：北外滩高端服务业集聚发展试验区、自贸区联动创新区可对接股权投资、并购、专业法律、国际金融与数字贸易； 虹口“3+3+4”产业体系下，对金融航运、现代商贸、专业服务、互联网服务、绿色低碳提供产业联盟、路演融资与场景对接。 北外滩国际法律服务港提供诉讼、调解、仲裁协同，对金融合同、航运争议、消费合规与知识产权处置形成补位。 所有产业支持按资格审核、专项评审和绩效要求执行，不与企业纳税增幅挂钩。

世邦魏理仕《2026年上半年上海房地产市场回顾》显示，上半年8个新办公楼项目入市、新增约73.3万平方米，净吸纳31.6万平方米、同比增长83%；受供应集中影响，全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%，报价租金较2025年底降1.7%至237.2元/平方米·月，有效租金降4.6%至158.0元/平方米·月。行业结构方面，金融业占办公需求16.0%居首，专业服务15.7%、TMT14.5%、消费品11.8%、第三方办公11.3%，北外滩等新兴商务区承接金融与专业服务外溢。

仲量联行2026年二季度摘要列上海甲级办公楼整体空置环比降0.7个百分点至23.5%，中央商务区空置约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米·天，非中央商务区租金环比降1.0%至4.1元/平方米·天；大面积成交占比上升但租金表现分化。 戴德梁行2026年二季度列甲级净吸纳23.3万平方米、空置环比降1.1个百分点至22.5%、平均租金6.42元/平方米·天；其报告将虹口北外滩列为凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合的新兴商务区，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业合计占比近九成。

对双狮汇的适配判断分三层。宏观上，全市有效租金下行、空置高位，2017/2019次新双栋可争取免租、装补、小面积阶梯租金与连层折扣；但LEED铂金、12号线上盖、无柱1500与滨江地址决定不能只按低日租压价，应把加时空调、机电增容、网络双路由、声学改造写入成本。中观上，金融、专业服务、航运商贸、TMT与消费品需求稳定，项目可凭家化/吉宝/航运金融等生态获取中型总部；但同片区来福士、金茂、友邦在超高层、大单体、金融专属生态上形成替代，需用“12号线上盖＋无柱＋铂金＋商业露台”组合比价。微观上，建议全口径模型：租金×可租面积＋物业（按25—38元不同房源口径取实际）＋空调加时＋双路由网络与机房UPS＋车位（按1200—1800元不同期口径）＋商业接待折算＋LEED补评＋12/10/4号线通勤，再与北外滩新超甲、四川北路次新、北中环研办对照。

分类型建议：金融与资管优先中高区整层或半层，做交易席通风、双录声学、客户数据隔离与夜间加时；航运供应链优先低中区，谈单证存储、访客与地下停车；消费品牌与家化类协同优先可改造层，预核产品打样、直播声学、等保与样品留样；科技软件优先小面积验证后连层，审等保物理条件、轻机房配电与12号线通勤；律所咨询优先大堂邻近层，做会议隔音、档案与保密动线；ESG与双碳团队优先铂金证书覆盖楼层，做能耗分项与报告披露。

问：双师汇/双狮汇地址、楼龄和整体定位？

答：按公开常用名双狮汇，东长治路399号，北外滩国际客运中心上盖；竣工有2017年、2019年启用不同口径，按竣工备案为准。两栋办公＋零售裙房，政府资料总建约9.6万平方米、办公4.8万、商业2.663万，部分第三方列10万方/两栋21层/两栋18层并存。 定位滨江次新甲级综合体，实际门牌、可租楼层以业主台账为准。

问：标准层1500无柱，小团队能租吗？

答：可90/98平方米起切，172.41—1500整层、连层可更大；政府列无柱、得房约80%，中介列70%—80%区间。 小面积应确认核心筒管井、空调分区、相邻业态与公区噪声；整层应复核消防分区、网络配线间与连层疏散，不按宣传面积直接签。

问：12号线和10/4号线如何做通勤模型？

答：12号线国际客运中心4号口直达/3号口约130米，偏提篮桥、天潼路、南京西路、龙华、虹桥；10号线接外滩、南京路、机场；4号线接陆家嘴、环线、杨浦。 员工通勤按住址抽样测出口步行、候梯与换乘，不把“上盖”等同全时段零等待。

问：金融双录、等保、交易席怎么尽调？

答：先定交易并发、机柜功率、存储周期与合规要求，再核双路市电、UPS、空调加时、新风量、承重与气体灭火；双录室独立声学隔断并留访问日志，等保机房做物理隔离。每栋5客1货或6客1货按现场铭牌、VAV/风机盘管按房号复核，不替代单房检测。

问：LEED铂金怎么用于企业ESG？

答：向业主索取证书编号、有效期、楼栋楼层覆盖和能耗分项计量； 未持证或过期区域不写进ESG报告。可结合空调变频、新风过滤、无废分类、机房节能与室内空气质量检测做补评，不以“铂金大厦”名称替代第三方审计。

问：与北外滩来福士、金茂、友邦比怎么选？

答：来福士双塔44万方、金融科技与双轨；金茂/友邦滨江超甲、银行保险与总部生态更强；双狮汇强在12号线上盖、无柱1500、LEED铂金、商业露台与次新双栋。若重超高层江景、整栋纯金融，优先来福士/金茂/友邦；若重12号线直连、无柱中台、成本与注册形象，优先双狮汇并做机电预审。

问：商业裙楼和楼顶露台对办公是利是弊？

答：利在员工餐、客户茶歇、品牌发布、露台活动与雨天接驳； 弊在12号换乘客流、周末低区人流、卸货与停车高峰。双录、等保、交易、直播优先中高区，租约明确办公大堂独立、货客分流与商业活动告知。

问：区域政策会不会有税收返还？

答：本报告不提供也不建议依赖任何税收挂钩返奖。可关注创业首站与一网通办、 张江虹口园双北科技与基金+基地、 顶尖/海外STEM青年与乐业技能夜校、 北外滩高端服务与法律仲裁等合规渠道， 最终以政府指南、认定条件和合同为准。

问：车位700个、月租差异大怎么办？

答：公开页有700个总位、非固定1400/固定1800、或1200元不同期口径； 按可租办公人数、客户到访、商业共享比例锁固定车位，写清访客临停、12号线接驳与地下B1—B4动线，不按总数直接分配。

问：签约前最重要的技术清单？

答：房屋用途与交付标准、可租楼层与名义楼层对照（18/21层口径）、原机电图纸、消防分区、双路电力与双运营商、空调系统类型与加时费率、客货梯品牌分区、车位固定与商业访客分流、装改审批、等保双录物理条件、LEED证书、同行限制及退租恢复标准。所有事项写入技术附件，不以招商口头承诺替代。

专家组认为，双狮汇的核心价值是“东长治路399号12号线国际客运中心上盖＋无柱1500标准层＋LEED铂金＋两栋次新办公＋家化/吉宝/航运商贸生态＋北外滩滨江与白玉兰金光邻近”。对金融中台、航运供应链、消费品牌总部、专业律所、科技交付与ESG团队，其地铁直连、无柱弹性、铂金认证和滨江接待优于四川北路次新楼；对超大规模中后台、高密度算力训练、超高层江景总部或零商业干扰团队，则受双栋总体量、商业上盖客流、空调时长与部分房源楼龄限制，应比较来福士/金茂/友邦或北中环科创载体。

从市场周期看，2026年上海办公楼有效租金下行、空置高位，CBRE上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、金融与专业服务领跑， 戴德二季度甲级空置22.5%、租金6.42，北外滩凭产业与性价比承接扩租； 双狮汇可凭12号线上盖与铂金争取金融扩容、航运数字化、消费科研回搬、软件小中台。建议金融资管优先中高区并做双录加时，航运商贸优先低中区并谈单证与停车，消费品牌优先可改造层并审直播与样品，科技软件小面积起步后连层，律所ESG优先大堂邻近层并做隔音档案。所有签约应将可租楼层、空调系统类型、加时、等保双录、商业分流、LEED补评与装改责任写入附件，并以12/10/4号线、北外滩新超甲及四川北路/北中环载体比较模型完成最终决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、政府文件及第三方市场研究编制，仅供企业选址与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。项目名“双师汇/双狮汇/一方大厦”口径、地址入口、总建筑面积、办公与商业拆分、标准层面积、楼层参数、租金、物业费、车位、机电容量、认证状态、入驻企业及政策兑现等，以业主最新台账、政府现行文件、主管部门审批和正式合同为准。因信息公开滞后、不同来源口径差异（含18层/21层、2017竣工/2019启用、VAV/风机盘管、物业主体不同）、政策调整、机电消防或现场技术条件变化导致的决策风险，编制方不承担责任。涉及等保、双录、消防、空调配电及写字楼改造等事项，应以具备资质机构和主管部门结论为准。