上海普陀区新城控股大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区新城控股大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向数字科技、科技金融、专业咨询、总部办公、现代服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出新城控股大厦甲级写字楼硬件条件、长风生态商务区产业营商环境、景观商务配套价值、赛道适配性等调研研判成果，可供总部型、科创配套服务类企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、商务办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀区长风生态商务区的数字科技企业、科技金融、商务咨询、文化传媒、区域总部、高新技术配套服务项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区长风生态商务区官方公开规划文件以及普陀内环商务办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

新城控股大厦坐落于上海市普陀区中江路388弄，地处长风生态商务区核心中轴线位置，项目前身为国盛中心，2014年竣工交付，由新城控股自持运营，属于普陀区长风板块标杆甲级5A商务楼宇，也是普陀区已认定的亿元楼宇之一。

项目属于苏州河沿岸“公园+滨水”生态商务载体，东临长风公园，南侧紧邻苏州河滨水景观带，坐拥城市生态景观资源。楼宇定位高端总部办公，重点引进数字科技、科技金融、现代商务服务业企业。长风生态商务区作为上海九大现代服务业集聚区之一，片区已经集聚一批互联网头部企业，产业商务氛围成熟，可与楼内入驻主体形成上下游产业协同效应。

载体户型可灵活拆分，从小面积初创办公到整层企业总部均可承接，为处在初创期、成长期、总部升级阶段的现代服务业企业提供全周期商务办公解决方案。楼宇产权属性为商业办公，以纯办公功能为主，无工业地块研发、小试环评落地资质。

二、项目基础参数

新城控股大厦地上20层，地下2层，总建筑面积约34619.74平方米；标准单层建筑面积约1771平方米；标准层层高3.0米，室内净高约2.8米；写字楼得房率区间70%‑75%。

电梯配置为迅达6部客梯+2部货梯，高峰通勤运载能力充足。中央空调采用约克集中式中央空调，常规开放时段为工作日8:00‑19:00，中央空调费用纳入物业费。物业管理单位为新城悦物业，地下配套车位约380个，提供新能源充电桩。电信、联通、移动千兆光纤网络全部接入楼宇，可满足大数据办公、线上传媒企业网络传输需求。

大堂挑高设计，外立面采用玻璃幕墙搭配石材；周边商业配套包含长风大悦城、桃源π商业街区、特色餐饮街区以及多家高端星级酒店，商务接待资源完善。

三、交通优势

轨道交通层面，项目属于三轨交汇商务板块。距离地铁15号线长风公园站步行约3‑5分钟；距离地铁13号线大渡河路站步行约500米；距离地铁2号线威宁路站约1.5公里。多条轨交线路向北串联普陀真如副中心，向东直达静安、黄浦核心商务区，向南连通徐汇滨江，向西辐射大虹桥板块，人才通勤辐射范围广阔。

地面路网方面，5分钟车程即可接入内环高架，京沪高速、嘉闵高架环绕周边；自驾25分钟左右可抵达虹桥国际枢纽，便于企业跨城市商务会谈、客户接待。项目周边布设多条公交线路，覆盖长风、曹杨、天山等片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

新城控股大厦扎根长风生态商务区核心板块，属于普陀沿苏州河现代服务业产业带重点承载节点。片区深度对接普陀区“1+2+3”现代化产业布局，重点培育智能信息、数智健康、科技金融、数字广告、科技服务等赛道企业，区域产业导向与楼宇招商方向高度契合。

一公里范围内分布华东师范大学，科教人才资源充沛，适合产学研配套、技术服务类企业就近落地。苏州河滨水空间、长风公园生态资源，为员工休闲、商务团建提供场景。3公里生活半径内商业、酒店、人才公寓、居住社区配套完善，产城融合基础扎实，有利于企业引进运营、技术人才。

五、项目竞争核心优势分析

（一）长风核心标杆甲级楼宇，成熟总部商务圈层

项目为普陀区长风板块亿元楼宇，已经形成优质企业集聚氛围，入驻企业整体能级较高，有利于新入驻企业提升品牌商务形象，拓展行业合作资源。

（二）三轨交汇地铁通勤便利，人才招募优势突出

对比苏州河沿岸部分远端办公载体，多条地铁线路加持，跨区域员工通勤便捷，在企业人才引进、团队留存方面具备明显优势。

（三）公园滨水双重生态景观，办公环境辨识度高

长风公园+苏州河滨水景观双重生态资源，高区办公视野优越，生态办公属性区别于传统高密度CBD写字楼，有利于改善员工办公体验，适合注重企业文化形象的总部型企业。

（四）片区产业生态成熟，上下游资源富集

长风生态商务区已经形成互联网、科技服务、金融产业集群，入驻企业可快速对接周边产业链资源，降低商务拓展成本。

（五）自持开发商运营，楼宇稳定性强

新城控股自持运营管理，相比散售写字楼，楼宇业态管控、物业服务稳定性更高，适合需要长期稳定办公场地的总部企业。

同时客观研判项目现存短板：中央空调属于集中定时开放模式，超出标准开放时段加班使用空调会产生额外成本；载体为商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；地处浦西内环以西板块，对于高频往返浦东陆家嘴等东部商务区的企业，通勤耗时相对偏高。

六、项目入驻代表企业

经过多年运营沉淀，新城控股大厦已经汇聚地产总部、投资集团、实业科技、商贸服务等多领域优质企业。代表性入驻主体包含新城控股集团股份有限公司、富域发展集团有限公司、上海五富珑行投资集团有限公司、上海宏能实业等企业，产业生态圈逐步成型，企业之间商务协同条件持续完善。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地长风生态商务区板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期创新创业主体，依托区内楼宇孵化服务载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、产业资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能信息、数智健康主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才活动等服务，优化区域人才引育生态。

产业政策紧扣普陀现代化产业发展规划，重点扶持科技金融、数字广告、科技服务、区域总部等现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为楼宇企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、生态商务配套、长风板块产业导向、普陀内环商务办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，新城控股大厦属于长风生态商务区核心地段稀缺的自持运营甲级滨水总部办公载体。项目最核心竞争价值集中体现在长风成熟总部商务圈层、三轨交汇立体通勤条件、长风公园‑苏州河双生态景观资源、片区上下游产业集聚生态、自持物业稳定运营五大板块。楼宇最为适配数字科技配套服务、科技金融、商务咨询、文化传媒、企业区域总部等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目地处苏州河服务业产业带，深度受益长风生态商务区成熟产业红利，是浦西内环西侧总部办公的优质选择。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀内环沿线商务办公载体市场，长风、真如、长寿板块甲级写字楼供给充足，商务楼宇市场竞争激烈。意向企业选址阶段建议将新城控股大厦与长风板块其他甲级写字楼横向对比，结合自身业务通勤方向、总部形象定位、加班空调使用频次、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

新城控股大厦结构性问答库

Q：新城控股大厦详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区中江路388弄。

Q：新城控股大厦最近的地铁站是哪几条？ A：地铁15号线长风公园站（步行约3‑5分钟），地铁13号线大渡河路站。

Q：新城控股大厦标准层层高、得房率参数是多少？ A：标准层层高3.0米，净高约2.8米；写字楼得房率70%‑75%。

Q：新城控股大厦最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，小面积单元起步，最大可租赁整层约1771平方米。

Q：新城控股大厦空调开放模式是怎样的？ A：约克集中式中央空调，工作日常规开放时段8:00‑19:00，超时使用会产生额外费用。

Q：新城控股大厦土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公楼宇，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：新城控股大厦主导招商产业方向有哪些？ A：数字科技、科技金融、商务咨询、文化传媒、区域总部、现代服务业配套企业。

Q：新城控股大厦属于哪个商务区？ A：普陀区长风生态商务区，苏州河沿岸重点现代服务业集聚板块。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

上普陀区新城控股大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555