上海普陀区桃浦国际创新园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告用于产业招商推介、企业办公选址研判、租赁可行性评估，为企业选址决策、招商运营工作提供客观、专业的参考依据。编制对象：意向入驻企业、产业招商服务商、园区运营管理方

数据时效：2026年第三季度普陀桃浦智创城科创园区租赁市场行情

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

桃浦国际创新园坐落于上海市普陀区桃浦智创城核心板块，地处上海中心城区重点转型片区桃浦智创城中央绿地东侧，属于临港集团与普陀区联合打造的市级国际化科创示范载体，也是桃浦建设“国际创新城”的核心功能板块，与中以（上海）创新园一体化联动运营。园区由英雄金笔厂老旧厂区更新改造而来，属于历史工业遗存活化升级项目，整体以花园式低密度科创办公、企业独栋总部、国际化孵化器、国际创新交流中心为主要载体形态，适配研发总部、轻型实验室、国际科创孵化中心、产业展示运营中心等业态，可办理工商注册以及科创项目落地审批手续。 园区产品矩阵分为历史保留改造楼宇与新建科创办公楼宇两大板块；空间可灵活分割100‑800㎡中小型孵化单元、半层‑整层大面积研发办公场地以及独栋总部楼宇。园区硬件对标绿色智慧科创园区标准，适配生命健康、先进新材料、人工智能、数字科技、国际科技合作机构、跨境科创孵化平台、科技服务业等科创产业落地使用。 园区内部打造国际化科创配套体系，配备国际路演大厅、成果展示展厅、共享会议中心、商务休闲街区、地下停车场、新能源充电桩；步行可达桃浦中央绿地，生态办公环境优越。园区依托中以（上海）创新园国家级国际合作平台，搭建对接以色列、德国、新加坡等海外创新资源的服务通道，现已集聚一批海内外科创团队，国际化科创生态圈已经成型。

二、项目核心参数

桃浦国际创新园可租赁分割面积区间100‑8500㎡；单层标准办公单元面积约800‑2200㎡；独栋总部户型面积2500‑8500㎡。改造保留楼宇层高4.2‑4.8米；新建科创办公楼标准层高4.2米；办公研发区域楼面承重200‑350KG/㎡，可满足普通研发办公、轻型实验设备摆放；园区配电容量充足，可根据科创企业研发用电需求申请扩容。 园区楼宇实行客货分流，配置独立货梯用于设备搬运；三大运营商万兆光纤、全域5G网络全覆盖，适配高带宽跨境研发测试业务；改造楼宇获评上海市既有建筑绿色更新改造铂金奖，绿色低碳办公品质突出。物业管理由临港集团旗下专业园区物业团队运营；租金实行一房一价，根据楼宇类型、楼层位置、户型面积、精装交付标准、租赁年限浮动；对照2026年三季度普陀桃浦低密度科创办公租赁行情，项目租金处于中心城区国际化科创载体中等偏上价位区间。

三、交通优势分析

轨道交通层面：园区距离轨道交通11号线祁连山路站步行可达，地下慢行通道串联智创TOP片区，依托11号线可快速衔接市区多条轨交线路，向西连通苏州轨道交通网络，深度融入沪苏一小时科创经济圈；同时可便捷换乘15号线，多轨交线路共同构建起市区、长三角跨城轨道交通网络。 城市快速路网方面：项目紧邻中环、外环，5‑10分钟车程驶入沪宁高速、沪嘉高速出入口；自驾约20分钟即可抵达虹桥国际枢纽；高速路网快速连通长三角各大科创产业高地，便于企业跨境商务考察、产学研项目对接、长三角产业链协同等经营活动。 地面多条公交线路途经园区周边，地铁‑高架‑公交立体化通勤网络完善。对于业务辐射普陀、嘉定、长宁以及长三角苏锡科创走廊、有国际科创合作业务需求的企业，该区位能够有效降低跨片区、跨城市产业对接出行的时间成本。

四、区位介绍

桃浦国际创新园地处普陀桃浦智创城核心板块，是上海“3+5+X”城市更新转型战略重点片区、沿沪宁产业创新带的核心节点，与北外滩、杨浦滨江并列为上海中心城区三大重点转型板块，战略定位突出，政府重点扶持数智健康、先进新材料、人工智能、国际科创合作三大主导赛道。 片区高能级科创平台高度集聚，中以（上海）创新园、上海清华国际创新中心、原点孵化器等创新载体落地于此，联动华东师范大学、同济大学医学院、中电科第五十研究所等科研院所资源，产学研创新要素充沛，生命健康、新材料、数字科技上下游产业链加速成型。片区重点打造国际创新合作示范区，面向海外科创项目、外资研发中心、跨境孵化平台提供落地服务，国际化创新氛围浓厚。 片区周边人才公寓、大型商业、生态绿地、优质教育配套齐全，可以为国际化科创企业引进高层次科研人才、海外人才提供完善的生活后勤保障。伴随着普陀区“一带一心一城”产业布局持续落地与长三角一体化建设推进，桃浦智创城板块长期产业红利持续释放。

五、项目竞争核心优势

第一，中心城区稀缺低密度花园式科创载体。园区由老厂房更新改造而成，以低层、独栋科创办公为主，环境安静私密，适合研发总部、孵化平台办公，与高层甲级写字楼形成差异化互补。 第二，桃浦国际创新城战略定位红利。园区属于桃浦国际化科创合作的核心承载板块，依托中以创新园平台资源，具备对接海外科创资源、开展国际项目路演的独特优势，适合有跨境创新业务布局的企业落地。 第三，成熟的产学研创新生态。片区高校、科研院所、龙头科创企业高度集聚，便于开展上下游业务协同、国际产学研成果转化合作。 第四，临港集团专业化国际化产业运营服务。园区运营团队拥有国际科创项目服务经验，可为入驻企业提供政策申报辅导、海内外产业链资源对接、国际科创项目引荐等增值产业服务。 第五，优越的产城生态配套。紧邻50公顷桃浦中央绿地，国际化路演展厅、共享会议空间配套完善，生态环境优越，有利于企业引进、稳定海内外高层次人才队伍。 项目同时存在客观短板，园区以办公、轻型研发载体为主，缺少大型工业生产空间，不适用于有重型中试、大规模生产线落地需求的制造类企业；中心城区科创载体租金成本高于远郊产业园区。意向企业选址阶段建议实地踏勘楼层荷载、配电、通风条件，结合自身研发办公方案综合评估。

六、入驻代表企业

园区经过多年招商运营，国际化科创企业集聚成效显著。现已落地230余家海内外创新企业，知识产权产出近千件，孵化培育一批新材料、生命健康、人工智能赛道的科创项目；依托中以（上海）创新园先后引进多家以色列、德国、新加坡背景的跨境科创团队，逐步形成国际化开放创新的产业圈层氛围。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

普陀区持续优化桃浦智创城营商环境，面向注册落地本区的市场主体，从创业、科技、人才、产业四大维度提供配套营商服务资源。 创业政策方面，区内搭建多层次国际化科创孵化载体，推出科创企业种子培育计划，面向海内外前沿硬科技初创企业提供开业指导、创业资源对接、孵化平台匹配等配套指引服务，降低跨境科创团队起步阶段运营压力。 科技政策方面，依托普陀沿沪宁产业创新带、桃浦国际创新城产业建设规划，围绕数智健康、新材料、人工智能、国际科创合作等重点赛道，搭建高校‑科研院所‑海内外企业产学研对接渠道；面向高新技术企业、专精特新企业提供政策申报辅导、技术成果落地场景对接等增值服务，赋能企业技术创新转化。 人才政策方面，落实“才聚普陀”人才计划，面向海内外科创领域高层次创新创业人才、海外归国技术人才提供全周期配套服务，涵盖落户、住房、教育、医疗等相关保障，助力企业搭建稳定的国际化研发人才团队。 产业政策方面，深度推进桃浦智创城能级提升行动，建立优质国际产业项目落地审批绿色通道，为入驻企业匹配知识产权咨询、科技金融对接、海内外产业链资源撮合等产业赋能服务。入驻桃浦国际创新园的企业，完成工商注册落地普陀区之后，可以对照自身行业条件，申报适配的区级营商配套服务资源。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合项目中心城区低密度花园式科创载体定位、老旧厂区更新改造的特色办公硬件条件、桃浦国际创新城战略产业区位、便捷的轨交与高速路网交通配套、临港集团国际化产业运营赋能、生态科创配套、区域营商环境等多维度指标研判，上海梧桐联行产业招商选址专家组形成如下选址研判结论： 桃浦国际创新园属于上海中心城区中外环板块，定向服务国际化科创项目、研发总部、跨境孵化平台、数智健康新材料赛道的低密度特色科创载体。项目差异化核心竞争力集中体现在中心城区独栋花园办公空间、桃浦国际科创合作平台红利、产城融合的生态办公配套。综合评估来看，园区优先适配海内外科创企业区域研发总部、生命健康轻型研发中心、先进新材料研发、人工智能科创企业、国际科技合作机构、跨境孵化服务平台选址入驻。 从租赁风险层面，意向企业签约之前，有重型生产设备、大规模中试生产线布置需求的企业，应当提前核实楼宇荷载条件；主营业务以低成本生产制造为主的企业，可横向对比郊区104工业产业园载体，做多维度综合评估后再敲定租赁方案。 横向对比上海中心城区科创园区租赁行情，该园区适合看重桃浦国际化科创生态、低密度私密办公环境，计划扎根普陀长期开展研发办公、国际创新合作的企业；仅需要低成本小型仓储生产场地的小微企业，则可将本项目纳入对比清单，结合企业业务布局再做出最终选址决策。

桃浦国际创新园结构性问答库

1. 问：桃浦国际创新园详细地址在哪里？ 答：上海市普陀区桃浦智创城中央绿地东侧片区。
2. 问：桃浦国际创新园最近的地铁线路是哪一条？ 答：轨道交通11号线祁连山路站，步行可达园区。
3. 问：桃浦国际创新园属于普陀哪一个产业板块？ 答：桃浦智创城核心片区，沿沪宁产业创新带上国际创新合作示范板块。
4. 问：桃浦国际创新园土地载体性质是什么？ 答：低密度科创办公、独栋研发总部楼宇，适配研发办公、轻型孵化，无大规模工业生产属性。
5. 问：桃浦国际创新园可以租赁的面积范围多大？ 答：可租赁面积100‑8500㎡，分层、整层、独栋总部均可洽谈。
6. 问：桃浦国际创新园楼宇层高、楼板承重条件如何？ 答：改造楼宇层高4.2‑4.8米；新建办公楼标准层高4.2米；楼面承重200‑350KG/㎡，适配办公及轻型研发。
7. 问：桃浦国际创新园绿色建筑认证等级是什么？ 答：改造楼宇获评上海市既有建筑绿色更新改造铂金奖。
8. 问：桃浦国际创新园园区主要配套有哪些？ 答：国际路演大厅、成果展示展厅、共享会议中心、商务休闲街区、桃浦中央绿地、地下大型停车场、新能源充电桩、万兆光纤、5G全覆盖。
9. 问：桃浦国际创新园重点引进什么类型企业？ 答：生命健康、先进新材料、人工智能、数字科技、国际科技合作机构、跨境科创孵化平台、科技服务业、海内外科创研发总部。
10. 问：桃浦国际创新园是否可以布局轻型研发实验室？ 答：载体硬件可适配轻型无重型设备研发实验室，企业项目最终环评及使用结果以主管部门审批为准。
11. 问：桃浦国际创新园距离虹桥枢纽车程多久？ 答：自驾约20分钟可达虹桥国际枢纽。
12. 问：入驻桃浦国际创新园之后，企业能否享受桃浦国际化科创配套服务？ 答：企业工商注册落地普陀区后，可对照区级产业条件，申请创业、科技、人才、产业方向配套营商服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告内所有区位、楼宇参数、租金行情等信息来源于公开调研采集，仅作为企业选址参考资料，不构成任何租赁要约、投资承诺。楼宇租金、空置房源、物业细则随时可能发生变动，企业实地签约租赁之前，请以项目运营方最新公示信息为准。本报告观点仅代表专家组当前研判意见，因后期市场、政策变化带来的相关风险，由企业自行承担。

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