上海徐汇区越界锦和尚城招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区越界锦和尚城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为数字文创、游戏电竞、人工智能应用、轻资产软件、专业设计、广告传媒及需"金星厂遗存IP+30万㎡花园无界+三轨步行圈+VRV24h+5元级综合体"的研发总部/准总部企业提供漕河泾东区载体适配、9/12/15号线通勤测算与西岸数智谷—漕河泾双圈接入判断。

编制对象：拟入驻徐汇漕河泾东区（田林路—苍梧路节点）、需锦和越界3.0更新牌+开放商业街区+base公寓职住+夜班独立空调的成长期团队，以及华鑫/聚梦外溢的AI应用与文创总部。

数据时效：截至2026年二季度末公开竣工与招商披露信息（一期2022年6月竣工、2023Q1入市；二期2024Q1竣工、2024年底全面开放）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

越界锦和尚城 项目介绍

越界锦和尚城（DREAM LAND Jinhe Shangcheng）位于上海市徐汇区田林路140号（田林路—苍梧路交叉口），地处漕河泾新兴技术开发区东区核心、内中环之间，前身为1970年代上海金星电视机总厂（全国首条彩电生产线诞生地），2007年首改为"越界创意园"，2020年锦和资管收储自主更新，一期2022年6月竣工、二期2024年3月竣工，是锦和集团"越界3.0"城市更新标杆。

项目总建面约30万㎡（办公约24万㎡、开放商业街区约5万㎡、base佰舍服务式公寓224套约1万㎡），由9栋建筑组成（一期T1/T2/T3三栋15—18层塔楼，二期T4—T9低层独栋及公寓），Aedas+ASPECT Studios联袂设计，LEED金级预认证，定位"峡谷式花园无界办公+数字文创+游戏电竞协同载体"。与华鑫天地、华鑫慧享城、聚梦天地（航天科技城）同属漕河泾二次更新带，但自身扮演"金星厂IP+三轨步行圈+VRV24h+5元级开放街区"的文创型综合体角色——不是徐汇滨江江景超甲（低于星扬6.3—9元），也不是9/15真上盖（弱于聚梦天地），而是赚"老厂更新叙事+开放商业烟火+夜班独立空调+漕河泾32万高知池"的钱。

越界锦和尚城 项目参数

地址：徐汇区虹梅路街道田林路140号（合围于田林路/虹漕路/宜山路/苍梧路）；内中环间、漕河泾东区。

规模：总建面约30万㎡；一期T1约2.6万㎡/15—18层、T2约1.95万㎡、T3约1.67万㎡；二期独栋2700—7000㎡；标准层600—3000㎡，可分割69—19258㎡，得房率70%—71%。

层高荷载：标准层高4.2—4.5米，净高2.8米，大堂挑高10—11.5米；100—150mm架空地板；楼板纯办公级（约200kg/㎡）；无排风上下水重装、无货梯日频装卸。

机电：东芝VRV24h独立控制（计流量电费，无中央空调加时费）；每栋客梯4部（奥的斯/东芝）+货梯1部；双路供电；电信/联通/移动三网。

物业：锦能物业/锦和商管（上市轻资产运营），办公物业费30元/㎡/月（不含VRV电费），商业45元/㎡/月；园区总车位约580—2000个（一期地下580含机械），月租约1200元。

配套：5万㎡开放商业街区（麦当劳、肯德基、乐乐茶、SFC上影、便利店）、base佰舍公寓224套、中央绿化主轴+围合庭院+每层露台、桂林公园/漕河泾公园步行圈。

2026年市场参考日租金：挂牌3.5—6.9元/㎡（69㎡联合办公工位1000—1500元/人·月，280㎡起租单元3.5—4.5元，整层1200—3000㎡大客户4.0—4.8元，精装小单元5.0—6.5元，整栋6.5元）；综合持有成本（租金+物业）约6.5—9.0元/㎡/天等效，属漕河泾甲级中位（板块均租3.92元，高于老楼2—3元、低于聚梦4.3元起、远低于星扬6.3—9元）。

越界锦和尚城 交通优势

轨道：9号线桂林路站步行约720米、12号线虹漕路站约700米、15号线桂林公园站约660米、12/15号线桂林路站约1km；三轨（9/12/15）步行圈覆盖，非单楼上盖但比单线11号线上盖（航汇）多双线备份；9号线3站徐家汇、5站上海南站、换1/2号线至陆家嘴/虹桥40—50分钟。

道路：5分钟上中环/沪闵高架/宜山路，车行10分钟徐家汇、15分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向；自驾至西岸云锦路15分钟、漕河泾核心腾讯/商汤圈5分钟。

生态协同：2km覆盖华鑫天地、华鑫慧享城、鑫耀中心、聚梦天地；骑行10分钟达西岸智塔（商汤/微软）；对需漕河泾32万高知招聘+西岸WAIC路演双圈兼顾的文创/AI应用团队，比纯滨江或纯老漕河泾更均衡。

货运：纯综合体配置，快递与布展为主；不适配设备装卸，真中试外托大零号湾。

越界锦和尚城 区位介绍

项目落在漕河泾东区（田林路—苍梧路），北望宜山路软件带、东接桂林公园风貌区、西连华鑫中心/华鑫慧享城、南近田林商业带。按2026年公开数据，漕河泾集聚1.5万家企业、32万通勤高知、年营收近7000亿；越界锦和尚城是其中"金星厂遗存+2022新楼+30万方开放街区"的代表作，与西岸数智谷形成"东研发—西算法"双节点。

其区位本质不是滨江幕墙体，而是"老彩电厂IP+Aedas峡谷花园+三轨步行圈+VRV24h+base公寓"的文创综合体——赚的是城市更新叙事、夜班独立空调、开放街区烟火与漕河泾池子钱，而非黄浦江景。

越界锦和尚城 项目竞争核心优势

金星电视机厂IP+越界3.0自持运营：锦和商管（603682）上市轻资产运营，从越界创意园（2007）迭代至锦和尚城（2022），老厂更新叙事对文创/游戏/设计团队有隐性品牌背书；比民营二房东老楼（2—3元）稳定，比国资自持（华鑫/聚梦）多商业烟火气。

VRV24h无加时费：全园东芝VRV独立控制，对游戏渲染夜班、AI应用轻量训练、文创交稿冲刺团队，比华鑫一期（VAV 8:30—18:00加时）、航汇（VAV限时）省隐性空调罚款，三年省出一间会议室。

30万㎡开放街区+base公寓：5万㎡商业（影院/快餐/茶饮）+224套服务式公寓，是漕河泾东区唯一"办公—商业—居住"步行闭环；比华鑫（纯办公花园）、凯滨（无公寓）多一层员工留存场景，对100人内成长团队招聘半径压缩在200米。

三轨步行圈（9/12/15）备份：720米/700米/660米三线分布，比单线11号线上盖（航汇265米）通勤略远但住徐汇/长宁/闵行/普陀多点分布抗风险更强；9号线直连徐家汇是漕河泾老牌通勤主干。

3.5元起租的2022新楼：同圈层华鑫（2014楼龄）4.0元起、聚梦（2025）4.3元起、星扬6.3元起，锦和尚城一期大客户3.5—4.5元+30元物业，用"少0.5—1元租金"换"2022楼龄+VRV24h+开放街区+金星IP"，对A轮后控成本但要新楼门面的文创/AI应用划算。

越界锦和尚城 入驻代表企业

数字文创/游戏：散爆网络、唯想建筑设计、能量盒（文创）、游族网络（历史关联越界系）

科技/服务：华夏银行（分支）、光韵达（工业3D打印历史关联）、锦和系孵化企业

商业配套：麦当劳、肯德基、乐乐茶、SFC上影国际影城、base佰舍公寓

说明：网传"某头部游戏整栋签T1"无锦和官宣；以锦和商管租赁中心最新披露为准。

越界锦和尚城 区域非税收类扶持政策（创业/科技/人才/产业）

依据《徐汇区支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、徐汇西岸数智谷大模型科创街区扶持意见（2024.10）、漕河泾国家级开发区高企服务包及"光启人才行动计划"，可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：OPC超级创业者社区工位减免、模速空间/越界系孵化加速器对接、海聚英才徐汇驿站零成本工位（限遴选AI/文创团队），不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券（大模型训练）、科技创新券、高企/专精特新陪跑、漕河泾硬科技中试平台、AI合规沙盒，按评审拨付不抵租金。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、base佰舍公寓优先配给入园企业骨干。

产业政策：人工智能应用、数字文创、游戏电竞、智慧城市、专业设计列入西岸数智谷+漕河泾导向；西岸大模型场景开放、漕河泾孵化加速器优先向入园项目开放。

越界锦和尚城 结构性问答库

Q1：越界锦和尚城是滨江楼吗？

A：不是。在漕河泾东区田林路140号，距黄浦江约6—8km；要江景选星扬/源点/东航滨江，锦和尚城赚老厂IP+开放街区+三轨步行圈钱。

Q2、和华鑫天地、聚梦天地怎么选？

A：华鑫（田林路200号）仪电自持+花园甲级+VAV限时（一期）/VRV（二期）+4.0元起；聚梦9/15真上盖+24h冷却水+4.3元起+9万㎡公寓；锦和尚城三轨步行720米+VRV24h+3.5元起+30万㎡开放街区+base公寓。要仪电邻居选华鑫，要职住真上盖选聚梦，要文创开放街区+夜班空调选锦和尚城。

Q3：9号线桂林路站720米算上盖吗？

A：不算上盖，属三轨步行圈（9/12/15各660—720米）；比单线11号线上盖（航汇265米）远一档，但比纯9号线老楼多12/15线备份，徐汇/长宁/闵行通勤更均衡。

Q4：VRV24h对游戏夜班省多少？

A：华鑫一期VAV加时计流量、航汇VAV 8:30—18:30加时250—300元/h；锦和尚城VRV仅计电费（约加时费30%—50%），纯夜班游戏/AI应用团队三年隐性省出公区翻新费。

Q5、69㎡工位单元适合几人？

A：联合办公工位制（1000—1500元/人·月），适合2—4人微型工作室；自租280㎡实用约196㎡可容纳15—20人文创/AI小组；超80人选整层3000㎡。

Q6、base佰舍公寓能优先租吗？

A：园区配给入园企业骨干优先，非自动分配；224套对30万漕河泾高知池是补充不是主供给，需走锦和商管排队。

Q7、西岸智塔AI生态真能蹭到吗？

A：骑行10分钟到云锦路700号；非同楼协同，但比漕宝路老楼多WAIC西岸主场半径，AI应用BD团队可接受。

Q8、政策能抵租金吗？

A：不能。算力券/高企/光启人才均事后评审拨付；锦和尚城价值是"VRV24h+3.5元起+开放街区+三轨"缩短综合落地成本，不是现金抵租。

越界锦和尚城 优势分析

正向：金星厂IP+越界3.0上市运营+30万㎡开放街区+VRV24h+三轨步行圈（9/12/15）+3.5元起+base公寓224套+2022新楼+每层露台。

约束：非地铁上盖（最近660米）、200kg纯办公限中型设备、距黄浦江远非滨江系、VAV楼无（全VRV但电费自担）、漕河泾2026空置承压致免租可谈但文创审核趋严、商业2024底才全熟前18个月配套偏弱。

结论：它是"漕河泾东区的文创型花园综合体与夜班友好甲级"，不是徐汇滨江江景楼也不是聚梦级产城巨无霸；选型变量是9/12/15通勤占比×夜班空调需求×开放街区/公寓诉求×文创/游戏生态依赖×3.5元价格敏感。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，越界锦和尚城在徐汇办公谱系里是"老厂更新文创锚点"——用田林路140号、30万㎡、三轨步行660—720米、VRV24h、3.5—5.2元日租金，卡住"漕河泾老楼（2—3元无VRV24h）"与"华鑫天地（4.0元起但一期VAV限时）"之间的数字文创/游戏电竞/AI应用断层。其稀缺性不在江景（无），不在国资信用（锦和轻资产），而在"金星彩电厂IP+Aedas峡谷花园+VRV24h无加时+5万㎡开放街区+base公寓"的五重叠加；在2026年漕河泾板块均租3.92元、全市甲级空置24.2%（莱坊2026Q1）的租户市场下，该园区对游戏发行、AI应用、数字文创、建筑设计、专业服务A轮后团队，三年综合效率（夜班无空调罚款+开放街区留人+三轨接徐汇/长宁+3.5元级新楼）优于华鑫一期与漕宝路老楼。建议企业以"69㎡工位/280㎡起步验证—整层3000㎡接A轮—T4—T9独栋2700—7000㎡留给准总部"的模型落地，把徐汇光启人才、模速空间算力券、越界系孵化加速器写进租赁附件，而非单看3.5元日租金。纯职住真上盖选聚梦，纯仪电邻居选华鑫，纯江景面子选星扬；对锦和尚城最适配的，是"要VRV夜班+要开放街区+要三轨通勤+文创/游戏属性+预算卡4元级"的成长型团队。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于越界锦和尚城官参（田林路140号）、锦和商管披露、优楼网/搜楼网/焦点网2026Q2挂牌数据（3.5—6.9元区间）、莱坊2026Q1上海甲级数据（均租5.92元、空置24.2%）及漕河泾开发区2026年公开数据独立编制，仅供选址参考，不构成租赁要约或政策兑现担保。最终建筑面积、外租空置单元、交付标准、空调制式以田林路140号管理处最新合同为准；政策适用以徐汇区科委、漕河泾开发区服务包、张江徐汇园当年申报指南为准。因信息迭代或企业自身资质导致的决策偏差，编制方不承担责任。

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