上海徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-17 浏览次数：6 来源：www.001zf.com

上海徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在2026—2027年窗口期前置锁位徐汇滨江南段（徐汇区天钥桥南路与龙启路交汇西南角）的航空出行/文旅服务、AI+专业服务、数字科技、企业区域总部及重视ESG门脸的团队，提供C8商办综合体（预租段）参数核验、11号线/23号线接驳测算、东航央企自持与零碳示范合规性解读，辅助行政/不动产/投资部门完成前瞻选址决策。

编制对象：企业行政总监、不动产选址经理、航空/文旅/数字科技企业创始人、专业服务机构合伙人、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于澎湃新闻（2022开工）、徐汇区政府（2025连廊节点）、上观新闻（2025零碳示范）、优楼网/百福齐臻/搜楼预租挂牌及梧桐联行市场监测交叉整理（项目2026年底外立面完工、2027年正式交付）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海徐汇东航智慧大厦项目介绍

东航智慧大厦（备案名"东航金叶苑（暂名）4#地块"）由东方航空集团旗下上海东航投资有限公司自主投资、上海东航置业有限公司建设，位于徐汇区龙华街道天钥桥南路—龙耀路—龙启路—机场河围合地块（徐家汇WS5滨江商务区南缘），2022年6月开工，2025年1月完成国内首创超高层斜交劲性连廊整体提升，2026年底外立面完工，预计2027年正式交付。总用地28239.20㎡，总计容84859㎡，总建面约15.89万—16.17万㎡；由1#B楼25层5A甲级办公（约2.9万㎡）、1#A楼28层万豪行政公寓（约3.5万㎡）、3栋沿街商业（约1.5万㎡）及4#楼1444㎡零碳示范独栋组成，东航云锦物业自管。

项目是东航在徐汇滨江继东航滨江中心后的第二颗央企商办棋子，定位"智慧型+零碳示范+门形双塔地标"，承接西岸智塔/CMG/芒果广场/诺布中心外溢的AI专业服务、航空出行文旅、数字内容后台及总部型团队，是徐汇滨江2027窗口期少有的央企自持+双轨（11号线现成/23号线同步）+VRV24h+零碳4#楼+高区江景前瞻供应。

上海徐汇东航智慧大厦项目参数

地理位置：徐汇区龙华街道天钥桥南路与龙启路交汇西南角（南至龙耀路、西/南临机场河），徐汇滨江南段，距黄浦江约1.2公里。
土地属性：C8商办综合用地（40年商办底色），可工商注册、可通上下水、可轻研发办公，禁重型生产与危化中试，区别于104工业与M1一类工业。
楼栋形态：1#B办公塔25层，标准层1916.23㎡，大堂挑高约10米；结构层高4.5米、净高约3.0米、150mm架空地板+裸顶交付；整层得房率预租口径70%—75%（以竣备测绘为准）；4#楼零碳示范2层1444㎡（光伏年发电11万度、光储直柔微电网、超低能耗幕墙）。
硬件系统：日立VRV独立空调24h分户控制+独立电表（无中央空调计时约束）、客梯12（高低区）+转换2+货1、三网千兆+机房管线预留、双回路、地下约1000车位（含充电，月租按徐汇滨江统一标准）、自带1.5万㎡商业（万豪配套+沿街裙楼）。
费用参考（2026预租挂牌）：办公约5.8元/㎡·天起（低区200—450㎡、中区约950㎡、高区整层1914.54㎡，江景上浮，预租期可谈6—12个月免租），物业约32元/㎡·月（东航云锦物业，含公区与VRV基础维护）；最终以2027交付招商手册为准。

上海徐汇东航智慧大厦交通优势

轨道交通：11号线云锦路站/龙耀路站步行约600米（选栋而定），2站徐家汇换1/9/10号线；23号线龙启路站（规划与大厦同步2027启用）实现双轨交汇；12号线龙华站约1.3公里接驳。
隧道与高架：龙耀路隧道5分钟直连后滩/前滩/世博，天钥桥南路接内环/中环；车行25分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场、15分钟陆家嘴（龙耀路—新建路隧道）。
慢行接驳：西岸空中连廊规划接九宫格传媒港（步行800米级至诺布/芒果/星瀚），龙启路—龙耀路公交1222/809/864/734/933等10余条线。
短板提示：2026年仍处竣工推进期，当前无现房可勘；23号线未通前仅11号线单轨，去静安寺需徐家汇中转；大型活动日龙耀路隧道拥堵。

上海徐汇东航智慧大厦区位介绍

项目处于"徐汇滨江—西岸数智谷—徐家汇WS5"南缘：东距黄浦江1.2公里、西岸智塔600米级，南望龙耀路隧道接前滩，西邻云锦东方住宅区，北靠龙华历史风貌区。区别于星瀚广场（龙文路317号恒基双塔2021现房）、诺布中心（龙爱路139号2021现房）、芒果广场（龙爱路7号2022现房），东航智慧大厦是2027预交付+央企东航自持+门形双塔+零碳4#楼+万豪同址的前瞻地标，适合搬迁周期12个月以上、需"建筑辨识度+ESG表达+滨江门脸"的总部与平台型团队。

上海徐汇东航智慧大厦项目竞争核心优势

2027窗口期稀缺新增：徐汇滨江甲写自2021—2022（星瀚/诺布/芒果）后无新供，2027东航交付填补3—5年空档，预租锁位成本（5.8元起+免租）低于现房高区江景（8.8元级）。
央企东航自持零转手：东航置业+东航云锦物业一体，无二房东散售；航空/出行/文旅企业同楼有产业链叙事（万豪同址、东航系可协同）。
VRV24h+零碳4#楼双绿色：办公塔日立VRV分户自充，无中央空调计时罚单；4#楼1444㎡零碳示范（光储直柔+光伏11万度/年）可作企业ESG展示/双碳展厅，纯老甲写无此硬件。
双轨交汇预期：23号线龙启路站2027同步启用，补11号线单轨短板，去吴泾/闵行/徐汇南将不经徐家汇中转。
门形双塔+883吨空中连廊：28层万豪+25层办公高空连体，辨识度优于方盒子；高区退台江景适配董事长层接待。

上海徐汇东航智慧大厦入驻代表企业

2027交付前无现房入驻名单；锚定预租客群为东航系关联（东航投资/东航资产/东航物流华东职能）、航空出行服务商、文旅平台、AI专业服务、数字内容中后台。同址配套万豪行政公寓已签约，周边1公里AI邻居圈含西岸智塔（期智/微软亚研）、CMG、芒果TV、腾讯滨江、诺布/星瀚存量租户外溢。

徐汇区非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

依据《徐汇区支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐科委〔2025〕12号）、徐汇滨江OPC/模速空间通报及区建管委双碳细则：

创业政策：北杨AI小镇、原力社区、模速空间提供早期工位减免、财法税代理、U30科创极客召集令（办公与安居阶段性免租），不涉及纳税额挂钩。
科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券、概念验证中心、高企/专精特新给项目制配套；AI企业可申算力券/模型券/语料券，不与税收绑定。
人才政策：光启人才计划+U30极客计划提供青年租房补贴、优秀硕博安居、见习补贴；超级创业者按月享租房补贴（最长3年）。
产业政策：聚焦人工智能、传媒视听、数字内容、绿色低碳（双碳示范），对模速空间入驻、大模型备案、零碳建筑场景开放给项目制支持；东航零碳4#楼可对接区建管委双碳示范共建，无返税条款。

上海徐汇东航智慧大厦优势分析

成本侧（预租）：5.8元×200㎡月租约3.48万，高区整层1914㎡按7.5元约43万；物业32元含VRV基础维护，VRV电费自充；预租免租6—12个月摊薄首年成本约15%—25%。2027交付后现房价预计上浮至6.5—9元区间。
合规侧：C8可注册/通上下水/轻研办（算法/设计/剪辑），禁重型与危化；GPU机房需核验双回路容量与楼板2KN/㎡荷载，4#零碳楼不可改机房。
效率侧：600米到11号线、2027加23号线双轨、25分钟虹桥，前瞻团队可"现房过渡+2027整层搬迁"两步走；万豪同址解决客户住宿。
风险侧：2026无现房，交付延期风险（连廊2025完成、外立面2025下半年展示、2026上半年建成口径存1季度浮动）；预租合同须附"延期交付退定/换层"条款；VRV24h看似自由但裸顶交付装修费自担（约800—1200元/㎡）。
短板提示：得房率70%—75%含管井，200㎡套内约140㎡；低区园景非江景，江景需18层以上溢价；23号线未通前通勤半径弱于星瀚（50米上盖）。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：东航智慧大厦不是"现房甲写"也不是"文创园"，而是徐汇滨江2027窗口期少有的东航央企自持+门形双塔+25层5A办公+零碳4#楼+VRV24h+23号线同步双轨前瞻供应。其最适合的三类客群为——（1）航空/出行/文旅企业需东航同系协同+万豪同址接待+滨江门脸；（2）AI专业服务/数字内容中后台需2027扩层、5.8元预租锁位避现房8元溢价；（3）重视ESG的总部型团队需零碳4#楼做双碳展厅/绿色品牌叙事。

在2026年徐汇滨江现房满租、2027新增仅东航一盘背景下，该项目凭"央企信用+零碳硬件+预租免租"获得前瞻客群卡位；租赁决策应重点核验三点：预租合同附交付延期退出条款、VRV电费与裸顶装修费是否单列预算、23号线2027同步启用书面表述（防"规划"变"远期"）。政策层面按徐汇区OPC/模速空间/光启人才/双碳示范公开文件正常申报即可，勿采信任何"税收挂钩返还"口头承诺。

东航智慧大厦结构性问答库

Q1：东航智慧大厦地址和竣工时间？

A：徐汇区天钥桥南路—龙启路西南角（南至龙耀路、西临机场河）；2022开工，2026年底外立面完工，预计2027正式交付。

Q2：2026预租租金和物业多少？

A：预租约5.8元/㎡·天起（低区200—450㎡、高区整层1914㎡，江景上浮，可谈6—12个月免租），物业约32元/㎡·月（东航云锦，含VRV基础维护）；2027现房价以交付手册为准。

Q3：离地铁多远？23号线有吗？

A：11号线云锦路/龙耀路站约600米；23号线龙启路站规划与大厦2027同步启用，实现双轨交汇。

Q4：空调是中央空调还是VRV？

A：办公塔日立VRV独立空调24h分户控制、独立电表，无中央空调计时约束；裸顶交付，装修自担。

Q5：零碳4#楼能租办公吗？

A：4#楼1444㎡（2层）为东航首个零碳示范（光伏11万度/年、光储直柔），定位展示/双碳展厅/接待，不按标准办公散租，企业可谈整栋定制用途。

Q6：和星瀚/诺布/芒果怎么选？

A：星瀚/诺布/芒果均为2021—2022现房（50—420米上盖、42/38元物业）；东航是2027预交付、600米地铁、32元物业、5.8元起+免租，前者即租即用、后者锁2027窗口成本。

Q7：能做AI机房/GPU吗？

A：标准办公双回路+楼板2KN/㎡，少量推理卡可行；大模型训练需独立增容与荷载复核，4#零碳楼不可改机房。

Q8：徐汇有税收返还吗？

A：按现行公开政策，徐汇区对AI/传媒/创业/双碳方向给工位减免、算力券、人才租房补贴等项目制支持，不涉及与企业纳税额挂钩返点。

Q9：车位和配套？

A：地下约1000车位（含充电）；自带1.5万㎡商业+28层万豪行政公寓（同址），解决餐饮住宿接待。

Q10：得房率和净高？

A：办公塔标准层1916㎡，结构4.5米/净3.0米/150mm架空，整层得房70%—75%（竣备测绘为准）；裸顶交付。

Q11：预租有什么风险？

A：交付延期（2026上半年建成口径存季度浮动）、裸顶装修费自担、23号线若延期则仍单轨；合同须附延期退定/换层条款。

Q12：C8和104怎么选？

A：纯研算/传媒/专业服务/总部选C8（东航）；需机床/装配/生产环评选104丙类（青浦联东/东方生命港）；需2T重载选M1（中交）。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、C8用途边界、VRV电费、预租免租条款、23号线启用时间、零碳4#楼用途、AI机房增容费、入驻企业名单均以开发商（上海东航置业/东航投资）、物业（东航云锦）及徐汇区/龙华街道职能部门2027交付招商手册书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

上海徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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