上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-17 浏览次数：5 来源：www.001zf.com

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻徐汇滨江西岸传媒港核心区（徐汇区龙爱路7号/27号）的文化传媒、数字广告、影视制作、AI应用、品牌内容电商及需"广电IP邻居+一线江景门脸"的成长型团队，提供C8商办甲级载体参数核验、11号线龙耀路站准上盖接驳效能测算、湖南广电直投+万物梁行运营合规性与政策适配解读，辅助行政/不动产/品牌负责人完成科学选址决策。

编制对象：企业行政总监、不动产选址经理、传媒/广告/AI企业创始人、专业服务机构合伙人、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于徐汇区政府公开信息（徐科委〔2025〕12号、西岸OPC通报）、湖南广电/湘芒果披露、万物梁行挂牌（优楼网/焦点网/搜楼）、腾讯地图POI交叉整理（2021.9竣工、2022.1投用）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海徐汇芒果广场项目介绍

芒果广场（Mangoohub）由湖南广电旗下上海湘芒果文化投资有限公司（三湘印象+湖南广电联合背景）投资建设，Benoy担纲建筑设计，万物梁行（万科物业×戴德梁行合资）运维，位于徐汇区龙华街道龙爱路7号/27号，西岸传媒港九宫格一线江景地块（距黄浦江约800米）。项目2021年9月竣工、2022年1月投用，总建面约79692—80198㎡，其中5A甲级办公约51000—55866㎡、特色商业约9548—14000㎡、芒果IP旗舰店及媒体文化空间约4300—9000㎡；由A栋21层（约100米/37015㎡）、B栋12层（约60米/17204㎡）、C栋6层媒体中心（4388㎡）、F栋4层商办独栋（2876㎡）及下沉式盛典广场组成，LEED BD+C金级+绿建二星。

项目以"媒体建楼、把楼建成媒体"为理念，是西岸传媒港核心区唯一由省级广电集团直投的智娱文化综合体，承接央视CMG国际传媒港、腾讯滨江、西岸智塔外溢的传媒内容、数字广告、影视制作、AI应用、品牌内容电商，是徐汇滨江2022后交付盘中少有的11号线350—420米准上盖+芒果TV华东总部同楼+高区江景+38元含空调传媒专属甲写。

上海徐汇芒果广场项目参数

地理位置：徐汇区龙华街道龙爱路7号/27号，龙腾大道西侧、西岸传媒港九宫格，800米到黄浦江，地下连廊接龙耀路站。
土地属性：C8商业办公混合（40年商办底色），可工商注册、可通上下水、可轻研发办公（剪辑/设计/直播），禁重型生产与危化中试，区别于104工业与M1一类工业。
楼栋形态：A栋21层标准层1700—2077㎡，B栋12层标准层约1700㎡，C栋媒体中心6层，F栋独栋4层2876㎡（可冠名）；标准层高4.5米、净高3.0米、大堂挑高约10米、150mm架空地板；塔楼得房率65%—75%，独栋约75%—80%。
硬件系统：美国江森VAV中央空调+风机盘管（新风30m³/h·人，工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00，加时另计）、迅达PORT智能客梯（A栋高低区各4+货2、B栋客4+货2）、三网接入、双回路80VA/㎡、366个地下车位（非固定1300/固定1800元/月，含充电桩）、自带9548—14000㎡商业（芒果IP旗舰店/星巴克/永璞/盒马/米其林概念）。
费用参考：2026年挂牌租金3.5—8.6元/㎡·天（低区3.5—4.5元、中区5.0—6.5元、高区江景6.5—8.6元），80—2200㎡可租（含88/210/255/663/整层2077㎡）；物业费25—38元/㎡·月（办公主流38元含VAV基础时段能耗）。

上海徐汇芒果广场交通优势

轨道交通：11号线龙耀路站4号口350—420米（步行4—6分钟，地下通道直连园区），1站云锦路（西岸智塔）、2站徐家汇换1/9/10号线；12号线龙华站约1.3公里，在建23号线龙启路站远期辐射。
隧道与高架：龙耀路隧道5分钟直连后滩/前滩/世博，龙水南路隧道、内环、中环10分钟接入；车行15分钟陆家嘴（龙耀路—新建路隧道）、25分钟虹桥枢纽、40分钟浦东机场。
慢行接驳：二楼平台+地下空间无缝接西岸传媒港九宫格（诺布中心/星瀚广场/腾讯大厦/CMG），800米达西岸美术馆/智塔，江边步道贯通。
短板提示：非1/9/10号线核心换乘站，去静安寺/人民广场需徐家汇中转；VAV基础时段外加时计费（约400—800元/小时·层），通宵机房团队电费敏感；23号线在建非即时利好。

上海徐汇芒果广场区位介绍

项目处于"徐汇滨江西岸传媒港—世博前滩—徐家汇"黄金三角：东距黄浦江800米、西岸智塔600米，南望龙耀路隧道接前滩，西邻云锦路商业带，北靠龙华历史风貌区。区别于七宝传媒谷（闵行国企C8）、7089创意园（闵行七宝老厂房）、星瀚广场（龙文路317号恒基双塔）、诺布中心（龙爱路139号腾讯同街甲写），芒果广场是湖南广电直投+芒果TV华东总部同楼+11号线350米准上盖+LEED金级+芒果IP活动赋能的智娱传媒甲写，适合"门脸即内容"的传媒总部、数字广告、影视制作、AI内容生成及品牌内容电商。

上海徐汇芒果广场项目竞争核心优势

广电直投+芒果生态稀缺性：唯一省级广电（湖南广电）在沪直投商办，芒果TV/芒果超媒华东总部设B栋，MCITY魔都Station（明星大侦探IP）落C栋，企业同楼即进"内容生产—传播—变现"链路，纯财投甲写无此资源。
11号线350米准上盖+九宫格互联：地下连廊接龙耀路站，与诺布/星瀚/腾讯/CMG二楼平台互通，通勤与BD握手成本低于陆家嘴/静安寺。
38元含空调的传媒甲写运维：VAV基础时段能耗打包进物业，较长三角同段甲写（50元不含空调）隐性低15%—20%；万物梁行直管非二房东。
高区江景+芒果IP活动场：A栋高区270°黄浦江景，下沉盛典广场/芒果盒子可申明星见面会、影视首映、综艺录制协办，品牌曝光成本低于外租场馆。
数字广告集群挂牌：徐汇区唯一"数字广告产业集群服务平台"，已聚约20家数字广告企业，AI+广告+内容电商同层半径500米内闭环。

上海徐汇芒果广场入驻代表企业

公开可核验：芒果TV/芒果超媒华东总部、电广传媒旗下国晨创投、MCITY魔都Station（芒果IP沉浸馆）、腾讯（同廊）、游族网络、日本狮王、可耐福/优时吉博罗、福维克、日建设计、阿拉里奥画廊、永璞咖啡、橙狮体育（阿里系）、郎朗音乐世界、栈略数据、才历人工智能（HRTPS）、银马广告传媒、高鼎文化等；周边同廊央视CMG国际传媒港、网易西岸、微软亚研院、华为鲲鹏节点。

徐汇区非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

依据《徐汇区支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐科委〔2025〕12号）、徐汇滨江OPC/模速空间通报及区文旅局公开口径：

创业政策：北杨AI小镇、原力社区、模速空间提供早期工位费减免、财法税代理、U30科创极客召集令（办公与安居阶段性免租），不涉及纳税额挂钩。
科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券、概念验证中心、高企/专精特新给项目制配套；AI企业可申算力券/模型券/语料券，不与税收绑定。
人才政策：光启人才计划+U30极客计划提供青年租房补贴、优秀硕博安居、见习补贴；超级创业者按月享租房补贴（最长3年）。
产业政策：聚焦人工智能、传媒视听、数字内容、数字广告，对模速空间入驻、大模型备案、西岸文化场景开放给项目制支持；芒果广场企业可对接芒果盒子/CMG媒体大模型3.0共建场景，无返税条款。

上海徐汇芒果广场优势分析

成本侧：低区3.5元×210㎡月租约2.2万，中区6.0元×354㎡月租约6.37万，高区江景8.6元×2077㎡月租约53万；物业38元含基础空调，VAV加时自充；366车位1300—1800元/月（徐汇滨江中位）。
合规侧：C8可注册/通上下水/轻研办（剪辑/直播/设计），禁重型与危化；GPU渲染需核验配电增容（标准80VA/㎡非机房级）与楼板2KN/㎡荷载。
效率侧：350米到11号线、25分钟虹桥、15分钟陆家嘴，媒体拍摄与投资人尽调可"芒果盒子+江边咖啡"同程；同廊腾讯/CMG/芒果BD步行可达。
风险侧：3.5元低区多为简装/特价大面积，高区江景溢价近2.5倍；非1/9/10号线直连，去静安/黄浦需中转；VAV加时计费需写进合同附件防争议。
短板提示：得房率A栋65%—70%含管井，255㎡套内约180㎡；F独栋2876㎡仅1栋、C媒体中心不散租；芒果IP活动日周边人流与车位波动大。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：芒果广场不是"通用甲写"也不是"纯文创园"，而是西岸传媒港少有的湖南广电直投+芒果TV同楼+11号线350米准上盖+2022次新+双塔+高区江景+38元含空调智娱传媒甲写。其最适合的三类客群为——（1）文化传媒/影视制作/数字广告需芒果同楼生态+CMG腾讯同廊BD+首映/综艺活动赋能；（2）AI内容生成/大模型应用/数字人直播需徐汇滨江OPC+模速空间辐射+11号线上盖通勤；（3）品牌内容电商/消费品牌创新需80㎡精装起步、高区江景接待+芒果盒子快闪转化。

在2026年徐汇滨江甲写（星瀚/诺布/星扬）满租分化背景下，该项目凭"广电信用+IP活动+准上盖"获得传媒内容客群强卡位；租赁决策应重点核验三点：VAV加时计费书面单价（防"含空调"歧义）、高区江景溢价是否匹配接待频次、AI渲染机房需否独立配电增容与楼板加固。政策层面按徐汇区OPC/模速空间/光启人才公开文件正常申报即可，勿采信任何"税收挂钩返还"口头承诺。

芒果广场结构性问答库

Q1：芒果广场地址和用地性质？

A：徐汇区龙华街道龙爱路7号/27号，C8商业办公混合，可注册/通上下水/轻研办（剪辑直播设计），禁重型生产与危化，非104工业。

Q2：2026年租金和物业多少？

A：3.5—8.6元/㎡·天（低区3.5—4.5、中区5.0—6.5、高区江景6.5—8.6），物业25—38元/㎡·月（办公主流38元含VAV基础时段能耗）；80—2200㎡可租，整层约2077㎡。

Q3：离11号线多远？

A：龙耀路站4号口350—420米（步行4—6分钟，地下连廊直连），1站云锦路、2站徐家汇；12号线龙华1.3公里，23号线在建。

Q4：能做AI机房/GPU渲染吗？

A：标准办公双回路80VA/㎡、楼板2KN/㎡，少量推理卡可行；大模型训练需独立配电增容+楼板复核，签前报万物梁行电气。

Q5：芒果TV真的在同楼吗？

A：是。芒果TV/芒果超媒华东总部驻B栋，MCITY魔都Station（明星大侦探IP）驻C栋媒体中心，湘芒果为湖南广电旗下开发主体。

Q6：和诺布中心怎么选？

A：诺布（龙爱路139号）是诺基自持单塔+3商业独栋、150—300米准上盖、38元物业；芒果（龙爱路7号）是湘芒果双塔+媒体中心+F独栋、350—420米准上盖、38元物业+芒果IP活动赋能，前者腾讯同街、后者广电同楼。

Q7：空调怎么计费？

A：江森VAV，物业38元含工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00基础能耗；加时约400—800元/小时·层，通宵团队需预算。

Q8：徐汇有税收返还吗？

A：按现行公开政策，徐汇区对AI/传媒/数字广告方向给工位减免、算力券、人才租房补贴等项目制支持，不涉及与企业纳税额挂钩返点。

Q9：车位够吗？

A：366个地下车位（含充电），非固定1300/固定1800元/月；西岸活动日紧张，建议地铁。

Q10：F栋独栋多大？能冠名吗？

A：F栋4层2876㎡，可整栋冠名；C栋媒体中心4388㎡不散租，做芒果盒子/展演共用。

Q11：得房率和净高多少？

A：A/B塔楼得房65%—75%，标准层高4.5米、净高3.0米、150mm架空；F独栋得房约75%—80%。

Q12：C8和104怎么选？

A：纯传媒/算法/广告/专业服务选C8（芒果）；需机床/装配/生产环评选104丙类（青浦联东/东方生命港）；需2T重载选M1（中交）。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、C8用途边界、VAV加时单价、AI机房增容费、F独栋冠名权、入驻企业名单、政策兑现额度均以开发商（上海湘芒果文化投资有限公司）、物业（万物梁行）及徐汇区/龙华街道职能部门最新书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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