上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-17 浏览次数：5 来源：www.001zf.com

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于游戏研发、数字音乐/教育、元宇宙与AI应用、网易生态供应商、TMT创业团队及成长型科技公司的上海徐汇滨江西岸数智谷"网易集团2024自持总部+11号线龙耀路300米+2栋16层79.4米双塔+4.35米层高/2.85米净高/69%—76%得房+VAV+PM2.5+3.5—6.5元（散租3.5—4.5元）+38元高力/网易物业+网易游戏/云音乐/严选/数帆同楼+腾讯/阿里/商汤1公里同圈"选址决策，为租赁测算、徐汇滨江与星扬西岸/源点大厦/灿星大厦/西岸智塔/国盛大厦比对、高力国际顾问解读提供第三方客观依据。

编制对象：上海网易大厦（网易上海西岸研发中心 NetEase Shanghai West Bund R&D Center），徐汇区龙华街道云锦路683号（龙水南路99号），西岸数智谷与西岸传媒港交汇节点·网易集团在沪首个总部级研发中心·2024年6月南塔先行启用、2024年12月整体竣工。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海甲级写字楼租赁公开挂牌数据（参考优楼网/焦点网/58同城/推推99 2026挂牌及莱坊2025 Q4徐汇滨江子市场均租5.53元/㎡·天），政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园+西岸AI集群公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海网易大厦｜项目介绍

上海网易大厦（网易上海西岸研发中心）位于徐汇区云锦路683号（龙水南路99号），地处徐汇滨江西岸数智谷与西岸传媒港交汇节点、云锦路—龙水南路—黄石路围合，北望西岸智塔（云锦路700号/11号线1站）、东接星扬西岸（龙耀路175号/11号线1站）、南邻国盛大厦（云绣路9号/11号线龙耀路275米）、西靠龙腾大道滨江步道。由网易集团（上海网之易璀璨网络科技有限公司摘地开发）自持，2024年6月南塔先行启用、2024年12月整体竣工。总建面约128,917㎡（办公约62,000㎡、商业裙楼约10,000㎡），由2栋16层塔楼（南塔/北塔，檐高79.4米）+4层商业裙房+地下3层组成，标准层1,817—2,929㎡，大堂挑高7—10米，按绿建标准建设（高效隔热幕墙+雨水回收+网易自研双碳智控，未公开LEED但等效金级水平），高力国际（Colliers）顾问+网易物业直管，定位"西岸数智谷2024互联网巨头自持总部—游戏研发/数字音乐/数字教育/元宇宙/AI应用"。

与星扬西岸（龙耀路175号/恒基2022/280米江景/5.0—9.8元级）、源点大厦（云锦路555号/隧道股份2023/11号线70米/3.5—7.5元级）、灿星大厦（龙启路158号/灿星×西岸2022/11号线73米/VRV24h/4.0—7.5元级）、西岸智塔（云锦路700号/商汤整购西塔/4.5—7.8元级）、国盛大厦（云绣路9号/国盛2022/120米江景/4.0—6.5元级）不同，本项核心标签是"网易2024自持总部+11号线龙耀路300米+2栋16层79.4米双塔+4.35米层高+VAV+PM2.5+3.5—6.5元（散租3.5—4.5元）+38元高力/网易+网易游戏/云音乐/严选/数帆同楼+腾讯/阿里/商汤1公里同圈"，属于徐汇滨江"2024大厂自持总部+散租溢出+网易生态极"。

上海网易大厦｜项目参数

地址：徐汇区云锦路683号（龙水南路99号）；11号线龙耀路站3号口步行约300米（3—5分钟），1站云锦路换西岸智塔、2站东方体育中心换6/8/12；12号线龙华站约1.3公里、7号线后滩接驳、规划23/19号线及机场联络线2027前后辐射。
竣工：2024年12月（南塔2024.6先行）；开发商：网易集团；物业：高力国际顾问+网易物业直管，物业费38元/㎡·月（含VAV基础时段能耗）。
规模：总建面128,917㎡；2栋各16层（地下3层）；标准层1,817—2,929㎡；可分割56—2,929㎡（56/105/210/300/500/1,000/1,817/2,929㎡，北塔散租56—561㎡精装带家具、南塔整层1,817—2,929㎡、江空间联办1—20人工位制），得房率69%—76%整层、分割单元约70%。
层高：标准层高4.35米，净高2.85米；大堂挑高7—10米；150mm网络地板；荷载约250kg/㎡。
机电：VAV中央空调+独立新风+PM2.5过滤（周一至周六8:30—21:30，周日节假日停，加时约400元/小时·层/2小时起）；通力/三菱客梯8部+货1部+车库转换2部；双回路；电信/联通/移动三网。
车位：地下762个（含充电桩），月租1,200—1,800元/位；临停10元/h。
租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌3.5—6.5元/㎡·天，主流成交3.5—4.5元（56—120㎡精装3.5—4.5元、210—500㎡3.8—4.5元、整层1,817—2,929㎡5.0—6.5元可谈）；物业费38元。2026徐汇滨江均租5.53元，本园散租3.5—4.5元为6—8折、含2024大厂楼+11号线300米+网易同楼；同预算在源点（3.5—7.5元）持平但多网易生态邻，在灿星（4.0—7.5元）省0—0.5元+有VRV24h但失网易IP——网易大厦赚"2024大厂自持+3.5元滨江6折+网易同楼生态"。

上海网易大厦｜交通优势

轨道交通：11号线龙耀路站3号口300米（3—5分钟），11号线北向4站徐家汇/5站江苏路换2号线/6站静安寺，南向2站东方体育中心换6/8/12；龙耀路隧道5分钟过江至前滩/世博。
高架路网：龙耀路隧道0距离、龙腾大道0距离、内环3分钟、中环5分钟；车行25—30分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场、10分钟上海南站。
慢行配套：自带10,000㎡商业裙房（网易严选旗舰/Manner/食堂/健身房）、步行500米西岸凤巢AI PLAZA/星扬商场、700米国盛/云锦天地、1公里西岸智塔/龙美术馆/余德耀美术馆、滨江步道0距离。

上海网易大厦｜区位介绍

项目位于西岸数智谷与传媒港交汇节点，东望前滩（11号线2站/隧道5分钟）、西接西岸智塔（云锦路700号/11号线1站）、北邻徐家汇（11号线4站）、南靠国盛大厦（云绣路9号）。半径1.5公里覆盖星扬西岸、源点大厦、灿星大厦、西岸智塔、芒果广场（总台上海/芒果TV）、腾讯滨江大厦、阿里巴巴徐汇园、商汤西塔、小米华东、国盛大厦。

片区是张江高新区徐汇园西翼+西岸"AI+传媒+游戏+元宇宙"集群；与星扬（280米江景超甲）、源点（11号线70米双金级）、灿星（综艺IP+VRV24h）、西岸智塔（AI双子）形成"网易2024大厂自持总部+散租溢出生态极"差异定位。

上海网易大厦｜项目竞争核心优势

网易2024自持总部+11号线300米+2栋16层79.4米+4.35米层高+VAV+PM2.5+56㎡起精装带家具：西岸数智谷极少"2024大厂楼+网易统一业权无散售+南塔整层放租/北塔56㎡精装带家具拎包+4.35米层高+PM2.5+VAV（加时400元/层·h可控）+高力顾问+网易游戏/云音乐/严选/数帆同楼"样本，对TMT创业"下楼龙耀路300米换徐家汇/前滩、电梯里遇网易研发/发行/云音乐BD、56㎡精装带家具0装修期、3.5元起徐汇滨江6折"是星扬（无网易生态/无56㎡精装/5.0元起）、源点（无网易IP/无精装带家具56㎡）无法并列提供的"2024大厂自持×网易生态×56㎡精装拎包×3.5元滨江6折"三角。
3.5—4.5元散租=徐汇滨江6—8折大厂折价：2026徐汇滨江均租5.53元，本园散租3.5—4.5元为6—8折、整层5.0—6.5元持平但含2024网易楼+11号线300米；同预算在灿星（4.0—7.5元）省0—0.5元+有网易同楼但失VRV24h，在打浦桥日月光（7—8元）省2.5—3.5元+有11号线（日月光仅9号线）——网易大厦赚"2024大厂自持+3.5元滨江6折+网易生态"。
VAV+PM2.5+4.35米层高+7—10米大堂+69%—76%得房：VAV加时400元/层·h（2h起）比按㎡计收友好，周六8:30—21:30覆盖互联网常规加班；4.35米层高放双屏+渲染工作站比2.7米老楼多1.65米；2.85米净高优于部分新楼；76%得房整层2,929㎡实得2,226㎡；精装带家具含LOGO墙+隔间+工位0落地成本。
56㎡—2,929㎡全谱：56—120㎡精装是1—3人游戏外包/AI首站（3.5—4.5元拎包）；210—500㎡是网易供应商中段；1,000—1,817㎡是数字教育分支；2,929㎡南塔整层是元宇宙/AI应用冠名（7米大堂+网易邻）。
网易游戏/网易云音乐/网易严选/网易数帆总部落地+腾讯滨江/阿里徐汇/商汤西塔/小米华东/芒果TV总台上海1公里同圈：游戏+音乐+教育+云+AI全产业链链居，对TMT"邻居即发行/版权/算力/投放"是非空壳盘。
客观限制：VAV非VRV24h（周日停+加时400元/层·h，弱于灿星/源点独栋VRV24h）、11号线单轨300米非上盖（弱于云锦路70—90米三楼）、79.4米仅16层无江景全景（弱于星扬280米/国盛120米）、北塔以散租小面积为主企业独立形象弱于整栋独栋、2.85米净高低于源点3.1米；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

上海网易大厦｜项目入驻代表企业

核心自用：网易集团上海总部（网易游戏、网易云音乐、网易严选、网易数帆、网易传媒等）；对外散租以网易生态供应商、游戏美术外包、AI应用初创、数字音乐版权、元宇宙内容、TMT创投为主，北塔56—561㎡精装层承接1—10人首站，南塔整层放租给成长型科技分支。

上海网易大厦｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+西岸AI游戏集群）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园及西岸"AI+游戏+元宇宙"集群政策（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办（云锦路683号可注）、网络文化/游戏版号/演出经纪咨询、工商财税一站式，不涉及按税收返还。
科技政策：科技创新券（算力/模型/语料/软件登记）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、AI大模型/游戏版号备案辅导（非资金直补式挂钩税收）。
人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。
产业政策：西岸数智谷场景开放（网易/商汤/腾讯邻）、徐汇滨江游戏元宇宙公共服务、数字音乐版权登记通道，均以平台赋能方式执行。

上海网易大厦｜优势分析（结构性问答库）

Q1：网易大厦和星扬西岸（同属11号线龙耀路）怎么选？

A：网易=网易2024自持/龙耀路300米/79.4米双塔/4.35米+3.5—6.5元（散租3.5—4.5元）/38元高力+网易同楼；星扬=恒基2022/龙耀路80米/280米江景/5.0—9.8元/42元JLL。做游戏/AI应用重网易生态邻+56㎡精装拎包+3.5元6折选网易大厦（省0—1元+有大厂同楼），做总部形象重280米江景+11号线80米选星扬。

Q2：3.5—4.5元在徐汇滨江什么水位？

A：2026徐汇滨江均租5.53元，网易散租3.5—4.5元为6—8折、整层5.0—6.5元持平但含2024大厂楼+11号线300米+网易同楼；同预算在源点（3.5—7.5元）持平但多网易生态邻，在灿星（4.0—7.5元）省0—0.5元+有VRV24h但失网易IP——网易大厦赚"2024大厂自持+3.5元滨江6折"。

Q3：VAV+PM2.5+4.35米层高对游戏/AI实感？

A：渲染/轻训夜班VAV加时400元/层·h（2h起）比按㎡计收可控；PM2.5过滤比老楼健康；4.35米层高放双屏+工作站比2.7米多1.65米；76%得房整层2,929㎡实得2,226㎡；56㎡精装带家具0装修期直接接网易发行BD。

Q4：56㎡和2,929㎡客户群差？

A：56—120㎡精装是1—3人游戏美术首站（3.5—4.5元拎包）；210—500㎡是网易供应商中段；1,000—1,817㎡是数字教育分支；2,929㎡南塔整层是AI应用冠名（7米大堂+网易邻）。

Q5：网易自持+高力/网易物业带来什么？

A：网易统一业权无散售分裂，南塔整层/北塔散租策略清晰；高力做标准+网易物业做24h管家/食堂/共享会议室；对TMT创业隐性信用强于纯二房东；免租1—3个月可谈（散租2个月主流）。

Q6：2024楼龄尽调点？

A：核验VAV加时400元/层·h书面价、56㎡精装房注册可行性（云锦路683号可注）、北塔散租层消防（游戏主机可燃）、C8禁重型排废边界、南塔整层2,929㎡冠名权（大堂Logo）、11号线龙耀路3号口实测300米；免租1—3个月可谈。

Q7：徐汇+西岸红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册+科创券（西岸算力/语料）+汇智人才公寓+网易生态对接"四条线，对1—10人游戏/AI首年软性成本压20%—25%，比星扬省0—1元租金+有网易同楼发行资源。

Q8：哪些不选网易大厦？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需全楼VRV24h（去灿星/源点独栋）、需三线零换乘（去环贸/陕西南路）、需280米江景高区（去星扬）、需整栋独立冠名（本楼北塔散租/南塔整层非独栋）、硬预算<3.5元要纯低租（退西岸智塔低区/东航滨江）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

上海网易大厦是徐汇滨江"网易集团2024自持总部+11号线龙耀路300米+4.35米层高/2.85米净高/7—10米大堂+69%—76%得房+VAV+PM2.5+3.5—6.5元级（散租3.5—4.5元）+38元高力/网易+56㎡精装拎包+网易游戏/云音乐/严选/数帆同楼+腾讯/阿里/商汤1公里同圈"的2024大厂自持散租溢出生态极，核心卖点是"网易信用×11号线300米×2024楼品×56㎡精装拎包×3.5元滨江6折×网易生态邻"五位一体。对预算3.5—6.5元/㎡·天、团队1—60人、业务绑定游戏研发/数字音乐/AI应用/网易供应链且重西岸数智谷邻的企业，其综合适配度高于打浦桥日月光（多11号线300米+2024大厂楼但多2.5—3.5元）、不低于源点（多网易生态邻但失11号线70米），但VAV非24h+11号线单轨300米+79.4米无江景全景+北塔散租形象弱决定它不适合CGT/IVD或硬预算<3.5元团队。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+西岸AI游戏集群"框架下，该项目是合规享受OPC注册、56㎡游戏首站、南塔整层2,929㎡冠名持有的主西岸数智谷2024大厂基准选项；若核心诉求是VRV24h或280米江景，则退回灿星/星扬比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理（参引优楼网/焦点网/58同城/推推99/办公室相对论），不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（3.5—6.5元宽幅）、物业费（38元档位）、空租层（北塔散租/南塔整层并行）、VAV加时费（约400元/小时·层）及11号线龙耀路站步行距离（300米口径）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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