上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-17 浏览次数：4 来源：www.001zf.com

上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于金融科技、AI算力应用、国资关联投资平台、文化传媒、专业咨询及成长型总部的上海徐汇滨江西岸传媒港"上海国盛集团置业2022竣工+11号线龙耀路275—340米+23层120米+4.5米层高/2.8—3.0米净高/70%—75%得房+VAV四管制+PM2.5+270°江景+4.0—6.5元主流（低区4.0—4.8元）+33—40元锦能/万物梁行+国盛总部/国泰海通/国盛科教同楼"选址决策，为租赁测算、徐汇滨江与星扬西岸/源点大厦/灿星大厦/西岸智塔比对、国企直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：国盛大厦（Guosheng Mansion / 国盛大楼），徐汇区龙华街道云绣路9号（龙腾大道2171号），徐汇滨江西岸国际传媒港"九宫格"正南核心格·上海国盛集团置业控股开发·2022年Q3竣工交付·23层塔楼+4层裙房。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海甲级写字楼租赁公开挂牌数据（参考搜楼网/焦点网/51选址/chooffice 2026挂牌及莱坊2025 Q4徐汇滨江子市场均租5.53元/㎡·天），政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园+西岸AI金融集群公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

国盛大厦｜项目介绍

国盛大厦位于徐汇区云绣路9号（龙腾大道2171号），地处徐汇滨江西岸国际传媒港"九宫格"正南核心格、龙腾大道—云绣路节点，北望西岸智慧谷（云锦路700号西岸智塔1站）、东接星扬西岸（龙耀路175号11号线1站）、南邻黄石路绿地、西靠龙腾大道滨江步道。由上海国盛集团置业控股有限公司（市属国资）开发，2022年Q3竣工交付，总建面约5.18—5.96万㎡（塔楼43,679.62㎡办公+裙房8,122.09㎡），23层塔楼（檐高119.85米）+4层裙房，标准层2,200—2,414㎡，大堂挑高10—18米，三段式古典基座+LOW-E玻璃幕墙，获LEED金级预认证，VAV四管制+区域能源中心集中供能，锦能物业直管（部分渠道记万物梁行/上勤楼宇），定位"西岸传媒港国企120米江景甲级—金融科技/AI算力/国资投资/文化传媒"。

与星扬西岸（龙耀路175号/恒基2022/280米江景/5.0—9.8元级）、源点大厦（云锦路555号/隧道股份2023/11号线70米/3.5—7.5元级）、灿星大厦（龙启路158号/灿星×西岸2022/11号线73米/VRV24h/4.0—7.5元级）、西岸智塔（云锦路700号/商汤整购西塔/4.5—7.8元级）不同，本项核心标签是"国盛集团2022国企自持+11号线龙耀路275—340米+120米270°江景+4.5米层高+VAV四管制+4.0—6.5元（低区4.0—4.8元）+33—40元锦能+国盛总部同楼"，属于徐汇滨江"西岸传媒港九宫格南门户+国企120米江景折价极"。

国盛大厦｜项目参数

地址：徐汇区云绣路9号（龙腾大道2171号）；11号线龙耀路站2号口步行275—340米（约5分钟），1站云锦路换西岸智塔、2站东方体育中心换6/8/12；龙耀路隧道0距离过江至前滩/后滩，上中路隧道接前滩。
竣工：2022年Q3；开发商：上海国盛集团置业控股；物业：锦能物业（交叉验证万物梁行/上勤楼宇），物业费33—40元/㎡·月（主流40元含VAV基础能耗/部分渠道32—35元）。
规模：总建面5.18—5.96万㎡；23层塔楼（10—23层国盛总部及二级子公司自用，4—9层对外招租）/地下3层；标准层2,200—2,414㎡；可分割100—2,414㎡（105/285/300/500/1,000/2,200/2,414㎡），得房率70%—75%。
层高：标准层高4.5米，净高2.8—3.0米；大堂挑高10—18米（双大堂13.5米主厅+VIP厅）；150mm架空地板；荷载部分楼层12kN/㎡（约1.2吨）算力友好。
机电：VAV变风量+四管制集中供能+PM2.5过滤（工作日6:00—22:00，加时计收）；迅达客梯10部+货2部；双回路+UPS（特设数据中心楼层预留液冷管井/24h冷却水）；电信/联通/移动万兆。
车位：地下457—459个（含55—桩），月租800—1,200元/位（部分渠道1,200—1,800元）。
租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌4.0—6.5元/㎡·天，主流成交4.0—5.5元（低区4—4.8元、中区5—5.5元、高区江景5.5—6.5元、整层2,414㎡签3年可谈至4.0—4.5元）；物业费40元。2026徐汇滨江均租5.53元，本园低区4.0—4.8元为7—9折、含11号线275米+120米270°江景+2022国企楼；同预算在源点（3.5—7.5元）多0—0.5元换270°江景+国企信用，在星扬（5.0—9.8元）省0—1元+有120米江景但失280米——国盛赚"11号线275米+120米国企江景2022折价"。

国盛大厦｜交通优势

轨道交通：11号线龙耀路站2号口275—340米（5分钟），11号线北向4站徐家汇/6站静安寺换2/14，南向2站东方体育中心换6/8/12；龙耀路隧道0距离过江至前滩/世博（车行5分钟）。
高架路网：龙腾大道0距离、内环高架3分钟、中环5分钟、打浦路隧道10分钟；车行25分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场。
慢行配套：裙楼轻食咖啡+自营食堂（400人）、南邻黄石路绿地、步行300米滨江步道、700米西岸凤巢AI PLAZA/梦中心、1站云锦路西岸智塔/灿星。

国盛大厦｜区位介绍

项目位于西岸传媒港九宫格正南格，东望前滩（隧道5分钟）、西接西岸智慧谷（云锦路1站）、北邻徐家汇（11号线4站）、南靠龙华万科（12号线龙华1.3公里）。半径1.5公里覆盖星扬西岸、源点大厦、灿星大厦、西岸智塔、芒果广场（总台上海）、腾讯滨江、阿里传橙、商汤西塔、小米华东、网易西岸研发中心。

片区是张江高新区徐汇园西翼+西岸"AI+传媒+金融"集群+一江一河CAZ；与星扬（280米江景超甲）、源点（11号线70米双金级）、灿星（综艺IP+VRV24h）形成"国盛2022国企120米江景九宫格南门户极"差异定位。

国盛大厦｜项目竞争核心优势

国盛集团国企自持+2022+11号线275米+120米270°江景+4.5米层高+VAV四管制+部分楼层12kN算力承重：西岸传媒港九宫格极少"市属国资统一业权无散售+2022较新+120米270°江景（推窗黄浦江天际线）+4.5米层高+四管制VAV（比普通VAV冬夏灵活）+特设数据中心楼层（12kN/㎡+液冷管井预留+24h冷却水+UPS）"样本，对金融科技/AI算力"下楼龙耀路275米换徐家汇/前滩、高区江景接待LP零成本、国企邻居即国资LP/被投渠道、轻量推理机柜可落（弱于104地块但优于普通甲写）"是星扬（无国企自持/无12kN楼层）、源点（无270°江景）无法并列提供的"国企信用×120米江景×11号线275米×算力友好"三角。
4.0—5.5元主流=徐汇滨江7—9折江景折价：2026徐汇滨江均租5.53元，本园低区4.0—4.8元为7—9折、整层4.0—4.5元可谈，含11号线275米+120米270°江景+2022国企楼；同预算在星扬（5.0—9.8元）省0—1元+有国企信用但失280米，在打浦桥日月光（7—8元）省2—3元+有270°江景+11号线（日月光仅9号线）——国盛赚"11号线275米+120米国企江景折价"。
VAV四管制+4.5米层高+10—18米双大堂+70%得房：四管制冬夏独立控温优于单冷VAV；4.5米层高放双屏+交易终端比2.7米老楼多1.8米；18米大堂接待监管/国资客户零解释成本；75%得房整层2,414㎡实得1,811㎡。
100㎡—2,414㎡全谱：100—285㎡精装是1—5人量化/咨询首站（4.3—5.5元）；500—1,000㎡是金融科技中段；2,200—2,414㎡整层是资管分支冠名（13.5米主大堂+江景昭示面）。
国盛集团总部（10—23层）+东方盛汇置业+国泰海通证券+国盛科教投资同楼：国资投资+金融+科教真实链居，对金融科技"邻居即LP/通道/被投"是非空壳盘。
客观限制：VAV非VRV24h（加时计收，弱于灿星/源点独栋VRV24h）、11号线单轨（弱于环贸三线/滨江复星4/12双轨）、275—340米非正上盖（弱于云锦路70—90米三楼）、10—23层国盛自用压缩可租层（仅4—9层主力放租）、2.8—3.0米净高低于新楼3.1米（弱于源点3.1/星扬3.0持平）；对CGT/IVD/重型排废不最优（C8禁重型）。

国盛大厦｜项目入驻代表企业

公开可查：上海国盛集团总部及二级子公司（国盛置业/国盛科教/东方盛汇）、国泰海通证券分支、国盛系金融投资平台、AI大模型应用团队、外资量化对冲基金、国际工程咨询公司等；同圈1站西岸智塔聚商汤/微软亚研/阿里徐汇/阶跃星辰，芒果广场总台上海/腾讯滨江/小米华东辐射。

国盛大厦｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+西岸AI金融）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园及西岸"AI+金融+传媒"集群政策（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"+国盛招商专班提供OPC注册代办（云绣路9号可注）、工商财税一站式、金融/AI备案咨询，不涉及按税收返还。
科技政策：科技创新券（算力/模型/语料）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报、AI企业最高300万开办资助+研发补贴+算力券（事权内非减税）。
人才政策："汇智人才"+海聚英才徐汇版，落户便利/人才公寓/租房补贴事权内执行；青年基金投早投小。
产业政策：西岸金融城场景开放（中电金信/麦当劳中国邻）、徐汇滨江总部经济服务通道（总部级最高2000万落户补助事权内专项，非税收返还）、AI+金融科技公共服务。

国盛大厦｜优势分析（结构性问答库）

Q1：国盛大厦和星扬西岸（同属11号线龙耀路）怎么选？

A：国盛=国盛集团2022/龙耀路275米/120米270°江景/4.0—6.5元/40元锦能+国企自持+10—23层自用；星扬=恒基2022/龙耀路80米/280米江景/5.0—9.8元/42元JLL。做金融科技重国企邻居+120米江景+4.0元低区选国盛（省0—1元+有国盛总部同楼），做AI应用重280米江景+11号线80米选星扬。

Q2：4.0—5.5元在徐汇滨江什么水位？

A：2026徐汇滨江均租5.53元，国盛低区4.0—4.8元为7—9折、整层4.0—4.5元可谈，含11号线275米+120米270°江景+2022国企楼；同预算在源点（3.5—7.5元）多0—0.5元换江景+国企信用，在打浦桥日月光（7—8元）省2—3元+有270°江景+11号线——国盛赚"11号线275米+120米国企江景折价"。

Q3：VAV四管制+12kN楼层对金融科技实感？

A：四管制冬夏独立控温（交易屏区不燥不冷）；特设数据中心楼层12kN/㎡+液冷管井预留+24h冷却水+UPS，轻量推理/行情机柜可直接落（普通甲写禁承重）；4.5米层高放多屏+终端比2.7米多1.8米；75%得房整层2,414㎡实得1,811㎡。

Q4：100㎡和2,414㎡客户群差？

A：100—285㎡精装是1—5人量化首站（4.3—5.5元）；500—1,000㎡是金融科技中段；2,200—2,414㎡整层是资管分支冠名（13.5米大堂+江景）。

Q5：国盛国企自持+锦能带来什么？

A：市属国资统一业权无散售分裂，10—23层国盛自用=楼内即有LP/被投/国资通道；锦能做VAV四管制/18米大堂/459车位；对金融科技隐性信用强于二房东；整层免租3—6个月可谈（渠道称1—4个月主流）。

Q6：2022楼龄尽调点？

A：核验VAV加时单价、4—9层可租层消防、100㎡精装房注册可行性（云绣路9号可注）、C8禁重型排废边界、整层2,414㎡冠名权、11号线龙耀路2号口实测275—340米、12kN楼层是否含24h冷却水费；免租1—6个月按面积谈。

Q7：徐汇+西岸红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册+科创券（西岸算力/语料）+国盛专班对接国资生态+汇智人才公寓"四条线，对5—30人金融科技首年软性成本压15%—20%，比星扬省0—1元租金+有国盛总部同楼。

Q8：哪些不选国盛？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需全楼VRV24h（去灿星/源点独栋）、需三线零换乘（去环贸/陕西南路）、需280米高区全景（去星扬）、硬预算<4元要纯低租（退西岸智塔低区/东航滨江）、需整栋冠名（本楼10—23层自用无整栋）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

国盛大厦是徐汇滨江"国盛集团2022国企自持+11号线龙耀路275—340米+120米270°江景+4.5米层高/2.8—3.0米净高/10—18米双大堂+70%—75%得房+VAV四管制+PM2.5+特设12kN算力楼层+4.0—6.5元级（低区4.0—4.8元）+33—40元锦能+国盛总部/国泰海通同楼"的西岸传媒港九宫格南门户国企江景折价极，核心卖点是"国盛信用×11号线275米×120米270°江景×2022楼品×100—2414㎡全谱×4.0元低区滨江7折"五位一体。对预算4.0—6.5元/㎡·天、团队1—80人、业务绑定金融科技/AI算力应用/国资关联投资且重11号线通勤与西岸传媒港邻的企业，其综合适配度高于打浦桥日月光（多270°江景+11号线但多2—3元）、不低于源点（多120米江景+国企信用但多0—0.5元、失11号线70米），但VAV非24h+11号线单轨+仅4—9层主力放租决定它不适合CGT/IVD或硬预算<4元团队。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+西岸AI金融集群"框架下，该项目是合规享受OPC注册、100㎡量化首站、整层2,414㎡冠名持有的主西岸传媒港九宫格2022国企基准选项；若核心诉求是全楼VRV24h或280米江景，则退回灿星/星扬比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理（参引搜楼网/焦点网/51选址/chooffice/魔都office），不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（4.0—6.5元宽幅）、物业费（33—40元档位）、空租层（4—9层为主/10—23层国盛自用）、VAV加时费及11号线龙耀路站步行距离（275—340米口径差异）、12kN算力楼层可用性、工商注册可行性随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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