上海徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于跨国企业代表处、金融证券、高端律所与咨询、消费医疗贸易、领事馆关联机构及高预算成长型公司的上海淮海路—常熟路—衡复核心"长江实业×和记黄埔2004老牌超甲+1/7号线常熟路289—366米双轨+45层196米+10米艺术大堂+4.4米层高/3.0米净高/73%整层得房+VAV（含24h冷冻水）+7.8—11.5元主流（低区5.5—6.5元）+37元CBRE/JLL+LEED EBOM铂金级+意大利领馆/固特异/玛氏/雅诗兰黛同楼"选址决策，为租赁测算、淮海路核心与环贸iapm/嘉华中心/打浦桥日月光比对、CBRE/JLL直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：世纪商贸广场（Century link Plaza），徐汇区衡复风貌区东北缘长乐路989号（常熟路—长乐路路口，行政属徐汇、商圈属淮海路西段×常熟路商务走廊×静安寺南缘），原长江实业+和记黄埔（上海新汇房产）2004竣工，太保系现业权，45层纯写字楼+商业裙楼。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海超甲级写字楼租赁公开挂牌数据（参考优楼网/焦点网/搜楼网2026挂牌），政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

世纪商贸广场｜项目介绍

世纪商贸广场位于徐汇区长乐路989号（常熟路路口），地处淮海路商圈西段、衡复历史风貌区东北缘、常熟路商务走廊与静安寺南缘交点，由长江实业+和记黄埔（上海新汇房地产开发有限公司）开发、2004年竣工，现业权为太保系下属企业。总建面约87,300—89,498㎡（部分渠道记9.8万㎡），45层（办公5—40层为主），标准层2,253—2,402㎡，无柱式平面+360度玻璃幕墙，10米挑高艺术大堂，获LEED EBOM铂金级（2017）认证，物业上海世邦魏理仕（CBRE）顾问+仲量联行（JLL）历史直管口径并存，物业费37元/㎡·月，定位"常熟路双轨老牌超甲—跨国代表处/金融证券/高端咨询/消费医疗"。

与环贸iapm（淮海中路999号/新鸿基2015双塔/三线55米/8—15元级）、嘉华中心（淮海中路1010号/嘉华2005/三线180米/8.5—11.5元级）、打浦桥日月光（9号线108米/7—8元级）不同，本项核心标签是"和黄2004老牌超甲+1/7号线常熟路290米双轨+45层196米+4.4米层高+73%整层得房+10米大堂+VAV含24h冷冻水+7.8—11.5元（低区5.5元）+37元CBRE/JLL+LEED铂金+意大利领馆/固特异/玛氏/雅诗兰黛同楼"，属于淮海路—常熟路"双轨双圈辐射+无柱高得房老牌超甲折价极"。

世纪商贸广场｜项目参数

地址：徐汇区长乐路989号（近常熟路，非常熟路168号）；1号线、7号线常熟路站步行289—366米（3—5分钟），10号线上海图书馆站850米，2/14号线静安寺站步行约10分钟兜底。

竣工：2004年；开发商：长江实业+和记黄埔（上海新汇房产）；现业权：太保系；物业：CBRE顾问/JLL直管口径并存，物业费37元/㎡·月（含VAV基础时段能耗，加时计收）。

规模：总建面87,300—89,498㎡；45层（高196米）；标准层2,253—2,402㎡（常见记2,200㎡）；可分割125—2,402㎡（125/141/215/290/358/528/636/1,145/2,253㎡），整层得房73%、分割单元70%—72%。

层高：结构层高4.4米，净高3.0米；大堂挑高10米；500mm架空地板；荷载约250kg/㎡。

机电：VAV中央空调+24小时冷冻水（加班仅缴水泵电，比纯VAV加时友好），工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00；迅达客梯18部+货2部；双回路；电信/联通/移动三网。

车位：约212—300个地下+20—40个地上，月租1,500—1,850元/位；临停15元/h。

租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌7.8—11.5元/㎡·天（低区特价5.5—6.5元、528㎡报8元、中段8.5—10元、高区11—14元）；物业费37元。2026淮海路超甲均租9—10元，本园低区5.5—6.5元为6—7折、整层8.5—10元持平但含73%得房（比环贸70%多3pct/比嘉华83%少10pct）+24h冷冻水+LEED铂金；同预算在环贸（8—15元）省0—3元+有多3pct得房，在打浦桥日月光（7—8元）多0—3.5元换1/7双轨（日月光仅9号线）——世纪商贸赚"2004无柱高得房+24h冷冻水双轨折价"。

世纪商贸广场｜交通优势

轨道交通：1/7号线常熟路站289—366米（3—5分钟），1号线3站人民广场/4站徐家汇，7号线换2/14静安寺、换9号线合川路方向；10号线上海图书馆850米、2/14静安寺站步行10分钟兜底，覆盖陆家嘴/南京西路/虹桥火车站（换2/17）。

高架路网：延安高架华山路上匝道3分钟、南北高架5分钟、内环2公里；车行10分钟徐家汇/静安寺、15分钟人民广场、30分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。

慢行配套：裙楼便利店/咖啡/银行、对望襄阳公园、步行5分钟环贸iapm/嘉华中心/淮海国际广场、常熟路—巨鹿路—安福路文艺街区骑行5分钟。

世纪商贸广场｜区位介绍

项目位于淮海路西段、长乐路—常熟路节点，东望新天地（10号线换）、西接静安寺（2/14号线10分钟）、南邻徐家汇（1号线3站）、北靠南京西路（2/13换）。半径1公里覆盖环贸iapm、嘉华中心、淮海国际广场、意大利/英国/德国领馆区。

片区是上海市级核心商圈辐射带+衡复风貌区+领馆区+常熟路商务走廊；与环贸（新鸿基三线55米）、嘉华（嘉华三线180米高得房）、打浦桥日月光（9号线单轨）形成"世纪商贸2004无柱双轨+24h冷冻水极"差异定位。

世纪商贸广场｜项目竞争核心优势

和黄2004老牌超甲+1/7常熟路290米双轨+45层196米+无柱2,400㎡+73%得房+10米大堂+24h冷冻水：常熟路极少"港资和黄统一业权（太保持有无散售）+45层地标+无柱方厅+73%得房（超甲罕见）+VAV含24h冷冻水（加班仅缴水泵电，弱于VRV24h但强于纯VAV加时）+LEED铂金+CBRE/JLL"样本，对金融证券"客户到访常熟路3分钟进大堂、长乐路989号门牌即信用、整层2,400㎡实得1,752㎡比环贸多252㎡、夜盘交易24h冷冻水不爆表"是环贸（70%得房/无24h冷冻水）、嘉华（180米三线但无24h冷冻水）无法并列提供的"无柱高得房+双轨+24h冷冻水"三角。

5.5—10元主流=淮海路超甲低区7折/整层持平折价：2026淮海路超甲均租9—10元，本园低区5.5—6.5元为6—7折、整层8.5—10元持平但含73%得房+24h冷冻水+LEED铂金；同预算在环贸（8—15元）省0—3元+多3pct得房，在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍换常熟路门牌——世纪商贸赚"2004无柱双轨24h冷冻水折价"。

VAV+24h冷冻水+4.4米层高+10米大堂：VAV加时仅缴冷冻水泵电（约比纯VAV加时省60%—70%）；4.4米层高放双屏+文件柜比2.7米老楼多1.7米；10米艺术大堂接待外宾零解释成本；73%得房整层2,402㎡实得1,753㎡。

125㎡—2,402㎡全谱：125—215㎡是代表处/OPC（8—11.5元）；290—528㎡是律所咨询中段；636—1,145㎡是固特异级分支；2,253—2,402㎡整层冠名（10米大堂+长乐路昭示面）。

意大利共和国驻上海总领事馆/固特异轮胎/玛氏食品/雅诗兰黛/百特医疗/申万宏源/安永咨询/华诚律所/华纳兄弟同楼：领馆+金融+消费医疗+咨询真实链居，对跨国代表处"邻居即同圈层/监管沟通对象"是非空壳盘。

客观限制：VAV非VRV24h独立（24h冷冻水但风机需加时计收，弱于利丰/德必VRV24h）、2004楼龄（弱于环贸2015/龙华2023）、3.0米净高低于新楼3.0米持平但弱于西岸4.5米、212—300车位偏紧（弱于环贸800）、300kg承重弱于104地块；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

世纪商贸广场｜项目入驻代表企业

公开可查：意大利共和国驻上海总领事馆、固特异轮胎管理（上海）、玛氏食品、雅诗兰黛（上海）商贸、百特医疗用品贸易、申万宏源证券、安永咨询、华诚律师事务所、华纳兄弟咨询、三菱化学、凯悦酒店管理、招商银行等，跨国消费+金融证券+高端律所混居，5—40层以外资代表处/金融/咨询为主，楼嵌TEC/WeWork共享（38—350㎡）。

世纪商贸广场｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办（长乐路989号可注）、工商财税一站式；常熟路企业服务管家，不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券（算力/软件登记/检测）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、跨国咨询备案辅导（非资金直补式挂钩税收）。

人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。

产业政策：淮海路国际消费中心城市示范区场景开放、专业服务与跨国总部服务通道、衡复风貌区文化商务协同，均以公共服务或平台赋能方式执行。

世纪商贸广场｜优势分析（结构性问答库）

Q1：世纪商贸和环贸iapm（同属淮海路核心）怎么选？

A：世纪商贸=和黄2004+1/7常熟路290米+45层+73%得房+10米大堂+VAV含24h冷冻水+5.5—11.5元+37元CBRE/JLL；环贸=新鸿基2015双塔+1/10/12三线55米+70%得房+12米大堂+8—15元+43—49元启胜。做金融证券重24h冷冻水+73%得房（每层多252㎡）选世纪商贸（省0—3元+有24h冷冻水），做消费品牌重三线55米+2015楼品+夜行商场选环贸。

Q2：5.5—10元在淮海路什么水位？

A：2026淮海路超甲均租9—10元，本园低区5.5—6.5元为6—7折、整层8.5—10元持平但含73%得房+24h冷冻水+LEED铂金；同预算在嘉华（8.5—11.5元）省0—1元+多10pct得房（嘉华83%）但失24h冷冻水，在打浦桥日月光（7—8元）多0—3.5元换1/7双轨（日月光仅9号线）——世纪商贸赚"2004无柱双轨24h冷冻水折价"。

Q3：VAV+24h冷冻水+4.4米层高对金融实感？

A：夜盘/交易屏加班仅缴冷冻水泵电（约纯VAV加时30%—40%成本）；4.4米层高放双屏+档案柜比2.7米多1.7米；73%得房整层2,402㎡实得1,753㎡；10米大堂接待外宾/监管走访零成本。

Q4：125㎡和2,402㎡客户群差？

A：125—215㎡是1—5人代表处/OPC（8—11.5元）；290—528㎡是5人律所中段；636—1,145㎡是固特异级分支；2,253—2,402㎡整层是跨国代表处冠名（10米大堂+长乐路989号）。

Q5：太保持有+CBRE/JLL带来什么？

A：和黄原始业权→太保系长期持有无散售分裂；CBRE做顾问、JLL历史直管口径并存，运维稳于二房东；对金融/领馆关联公司隐性信用强；免租1—3个月谈判受险资纪律约束。

Q6：2004楼龄尽调点？

A：核验VAV加时冷冻水泵电价、125㎡精装房消防、C8禁重型排废边界、整层2,402㎡冠名权（大堂Logo墙）、1/7号线常熟路实测289—366米、裙楼低区噪声；免租1—3个月可谈。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册（长乐路989可注）+科创券+汇智人才公寓"三条线，对3—30人金融/咨询首年软性成本压10%—15%，但37元物业+1500元车位硬成本高于西岸2倍。

Q8：哪些不选世纪商贸？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需VRV24h独立风机（去利丰/德必）、需三线零换乘（去环贸/陕西南路）、需AI研创生态（去西岸智塔）、硬预算<5元要纯低租（退西岸/漕河泾东缘/维璟）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

世纪商贸广场是常熟路核心"和黄2004老牌超甲+1/7号线常熟路290米双轨+4.4米层高/3.0米净高/10米大堂+73%整层得房+VAV含24h冷冻水+7.8—11.5元级（低区5.5—6.5元）+37元CBRE/JLL+LEED铂金+意大利领馆/固特异/玛氏同楼"的无柱高得房双轨折价极，核心卖点是"和黄×太保信用×1/7双轨290米×2004无柱×73%得房×24h冷冻水×125—2402㎡全谱×5.5元低区淮海路7折"五位一体。对预算5.5—11.5元/㎡·天、团队1—80人、业务绑定金融证券/跨国代表处/高端咨询且重常熟路双圈辐射与24h冷冻水的企业，其综合适配度高于打浦桥日月光（多双轨+高得房但多0—3.5元）、不低于环贸iapm（省0—3元+多3pct得房+24h冷冻水但失2015楼品+三线），但VAV非独立VRV+2004楼龄+3.0米净高决定它不适合CGT/IVD或硬预算<5元团队。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+淮海路国际消费示范"框架下，该项目是合规享受OPC直注、125㎡代表处、整层2,402㎡冠名持有的主常熟路2004超甲基准选项；若核心诉求是VRV24h或三线零换乘，则退回利丰/环贸比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（5.5—14元宽幅）、物业费（37元档位）、空置面积、VAV加时/24h冷冻水电价及1/7号线常熟路站步行距离（289—366米口径差异）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555