上海徐汇区国贸汇招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区国贸汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于国际时尚服饰、高端品牌贸易、奢侈品零售大中华区办事处、高端专业服务及外企代表处的上海徐汇中央活动区"新鸿基×徐汇城投2018—2021裙楼+1/9/11徐家汇B3零风雨+ONE ITC商场直连+4米层高/3.0米净高+VAV+7—11元成交+21—48元启胜/联办运营"选址决策，为租赁测算、徐家汇核心裙塔与ITC T1/T2/港汇恒隆比对、启胜物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：国贸汇 ONE ITC（One ITC / 徐汇国贸汇），徐汇区华山路1901号（ONE ITC商场及裙楼办公）/虹桥路183号（ITC塔楼大堂同体），徐家汇中央活动区正核·1/9/11号线徐家汇站B3上盖·新鸿基地产×徐汇城投自持综合体。

数据时效：市场参数截至2026年7月上海甲级写字楼租赁公开挂牌数据，政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

国贸汇 ONE ITC｜项目介绍

国贸汇（ONE ITC）位于徐汇区华山路1901号（办公大堂与ITC徐家汇中心T1/T2同体于虹桥路183号），地处徐汇中央活动区徐家汇板块正核、华山路—虹桥路—恭城路节点，由香港新鸿基地产联合上海徐汇城投开发，裙楼及ONE ITC商场2019—2021年分期开业，与ITC T1（2022年投用）、T2（2026年2月竣备）共构70.4万㎡徐家汇中心综合体。办公可租含裙楼8—10层低区/分割130—2,530㎡ + 塔楼整层3,200—3,500㎡ + WeWork（9层）/TEC德事（29层）联办，ONE ITC商场3.78万㎡（LV/Gucci/Tiffany级租户），获LEED金级/铂金级与WELL铂金级预认证，定位"三线零风雨+商场即门厅+时尚服饰/品牌贸易/高端服务"裙塔一体样本。

与ITC徐家汇中心T1/T2（220米/370米整层8—9元级）、港汇恒隆（2005双塔225米6.2元级）、徐汇万科中心（南站三线POD 3.5元级）、西岸智塔（徐滨AI地标5元级）不同，本项核心标签是"新鸿基自持+1/9/11徐家汇B3零风雨+ONE ITC直连+裙楼7元低区洼地+联办2,300元工位+威富/爱步/沿色同楼+48元启胜(塔楼)/21—39元(裙楼联办)"，属于徐汇正核"裙楼商贸服务极"。

国贸汇 ONE ITC｜项目参数

地址：徐汇区华山路1901号（ONE ITC商场/裙楼办公），虹桥路183号（ITC塔楼大堂同体）；1/9/11号线徐家汇站B3层零风雨直连（12A/19号口接B3，步行0—3分钟）。

竣工：裙楼及ONE ITC 2018—2021（商场2019起分期）；开发商：新鸿基地产×徐汇城投；物业：启胜物业管理（塔楼48元/㎡·月含VAV基础能耗）+国贸汇物业/WeWork/TEC（裙楼联办21—39元或2,300—4,000元/工位·月）。

规模：综合体70.4万㎡（办公33万㎡含T1/T2/裙楼、ONE ITC商场3.78万㎡）；裙楼标准层1,500—1,660㎡；可分割10㎡工位—2,530㎡（130/200/315/450/750/1,500/2,530㎡，塔楼整层3,200—3,500㎡），裙楼得房率70%—75%，塔楼65%—70%。

层高：裙楼标准层高3.1—4.0米，净高2.8—3.1米；塔楼交易层净高3.85—4.0米；150—180mm架空地板；荷载约300kg/㎡。

机电：VAV中央空调+PM2.5新风（工作日8:00—19:00，周六8:00—13:00，加时0.36元/㎡·h）；裙楼客梯3—6部（三菱）+货1—2；双回路；电信/联通/移动/5G。

车位：综合体约2,250个，月租1,200—1,600元/位（浮动800—2,000元口径差异）。

租赁行情（2026 Q2—Q3）：大业主直租低区7—8元/㎡·天，精装小割200—315㎡8—10元，高区/商场景400—800㎡10—11元，联办工位2,300—4,000元/人·月；物业费塔楼48元、裙楼联办21—39元。2026徐汇CAZ甲写均租6.0—7.0元，本园大业主直租7—8元持平但含B3零风雨+ONE ITC商场直连+新鸿基自持；同预算在港汇（6.2元）多0.8—1.8元换2021裙楼+商场门厅，在ITC T1（9.8元）省1.8—2.8元换裙楼而非370米T2。

国贸汇 ONE ITC｜交通优势

轨道交通：1/9/11号线徐家汇站B3零风雨上盖（12A/19口步行0—3分钟），1号线3站人民广场/6站上海站、9号线3站打浦桥/6站世纪大道、11号线3站江苏路换2号线/9站迪士尼。

高架路网：内环1公里、肇嘉浜路0距离、虹桥路立交0距离、沪闵高架5分钟；车行15分钟上海南站、25分钟上海站、30分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。

慢行配套：B3直连ONE ITC（LV/Gucci/Tiffany/陶陶居/花厨）、ITC Maison（一街之隔）、港汇恒隆/美罗城/太平洋百货；徐家汇公园步行3分钟；金普顿/安达仕（同综合体）接待外宾。

国贸汇 ONE ITC｜区位介绍

项目位于徐汇中央活动区徐家汇正核、华山路—虹桥路五路交汇，东望衡复风貌区（武康路/复兴路）、西接漕河泾（9号线6站）、南邻上海体育场、北靠静安寺（1号线3站）。半径500米覆盖ITC T1/T2、港汇恒隆、美罗城、汇金百货、上海教科院。

片区是上海中央活动区九大板块之一、徐汇"商贸+商务"原始内核，徐汇区人工智能企业超1500家但徐家汇正核主攻跨国消费/品牌贸易/高端服务；与ITC T1/T2（跨国总部TOD）、港汇（2005双塔金融消费）、西岸智塔（AI研创）形成"国贸汇裙楼商贸服务极"差异定位。

国贸汇 ONE ITC｜项目竞争核心优势

新鸿基自持+三线B3零风雨+ONE ITC商场即门厅：徐家汇正核极少"1/9/11 B3零风雨+2019—2021裙楼+ONE ITC 3.78万㎡奢侈品商场直连+威富/爱步/沿色同楼"样本，对时尚服饰"下楼即LV/Gucci邻柜、B3换三线接长三角买手、裙楼门厅即品牌Showroom"是港汇（2005需过街）、ITC T1（2022但商场ITC Maison偏轻奢）无法并列提供的"商贸门厅一体化"。

7—8元大业主直租=徐汇正核裙楼折价：2026徐汇CAZ均租6.0—7.0元，本园低区7—8元持平但含B3零风雨+2021裙楼+ONE ITC；同预算在港汇（6.2元）多0.8—1.8元换新楼16年+商场门厅，在ITC T1（9.8元）省1.8—2.8元换裙楼而非220米塔楼——国贸汇赚"三线零风雨+商场直连裙楼折价"。

VAV+4米层高(裙楼)+70%—75%得房+150mm架空：裙楼4米层高放服饰陈列架/交易屏比港汇2.7米多1.3米；75%得房整层1,660㎡实得1,245㎡；150mm架空双路由；VAV加时0.36元/㎡·h可谈包月，比24h VRV多计费摩擦但商场一体不可替。

10㎡工位—2,530㎡全谱+WeWork/TEC：10㎡工位（2,300元/月）适配品牌代表处/买手OPC；130—315㎡精装是沿色级时装上海办；750—1,500㎡是威富/爱步分支；2,530㎡裙楼整层冠名（前台+ONE ITC景）；对1人买手到80人贸易公司全覆盖。

威富服饰/爱步贸易/沿色时装/万豪/WeWork/TEC同楼：时尚（威富/沿色）、鞋履（爱步）、酒店（万豪）、联办（WeWork/TEC）真实链居，对服饰品牌"邻居即商场招商/买手渠道/模特经纪"，非"挂牌贸易"空壳盘。

客观限制：VAV非24h独立VRV（加时计电费，弱于法信/万科一二期）、裙楼8—10层（弱于ITC T2 370米/港汇225米）、2.8—3.1米净高低于新楼3.0米交易层（弱于ITC/万科4.5米）、7元起高于南站/青浦全域、徐家汇非104（弱于DNE/康桥）；对CGT/IVD/二三类器械不最优。

国贸汇 ONE ITC｜项目入驻代表企业

公开可查：威富服饰（上海）有限公司（Vans/The North Face系）、爱步贸易（上海）有限公司（ECCO）、沿色时装（上海）有限公司、万豪酒店集团（金普顿协同）、WeWork（9层联办）、TEC德事（29层高端联办）、龙升恒贸易、布野日化等，租户以国际服饰/鞋履/贸易/酒店管理为主，外资背景占比高。

国贸汇 ONE ITC｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"超级创业者社区"（原力社区等）提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办、财务/法务/HR代理综合服务；不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券（算力/模型/语料）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、国际消费场景应用辅导（非资金直补式挂钩税收）。

人才政策："光启人才行动计划"+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；超级创业者可申事权内租房补贴。

产业政策：国际科技消费功能区+时尚消费首发首秀服务券、徐家汇商贸商务区外资品牌服务通道、西岸—徐家汇数字消费联动，均以公共服务或平台赋能方式执行。

国贸汇 ONE ITC｜优势分析（结构性问答库）

Q1：国贸汇ONE ITC和港汇恒隆（同属徐家汇1/9/11三线）怎么选？

A：国贸汇=新鸿基2019—2021裙楼+ONE ITC直连+B3零风雨+7元低区起+威富/爱步同楼；港汇=2005恒基双塔225米+6.2元+43.8元JLL+阿迪/百胜同楼。做时尚服饰/品牌贸易重ONE ITC商场门厅+威富邻选国贸汇（多16年新+商场直连），做金融/咨询重2005双塔辨识度与阿迪邻选港汇。

Q2：7—11元在徐家汇正核什么水位？

A：2026徐汇CAZ均租6.0—7.0元，国贸汇大业主直租7—8元持平但含B3零风雨+ONE ITC；同预算在港汇（6.2元）多0.8—1.8元换2021裙楼+商场，在ITC T1（9.8元）省1.8—2.8元换裙楼而非塔楼——国贸汇赚"三线零风雨+商场门厅折价"。

Q3：VAV+4米裙楼层高对服饰贸易实感？

A：陈列架/买手样衣墙放4米层高不碰顶（比港汇2.7米多1.3米）；75%得房整层1,660㎡实得1,245㎡；VAV加时0.36元/㎡·h可谈包月；ONE ITC商场B3直连接待买手零风雨。

Q4：10㎡工位和2,530㎡客户群差？

A：10㎡工位（2,300元/月）是买手OPC/品牌代表处；130—315㎡是沿色级时装上海办；750—1,500㎡是爱步级贸易分支；2,530㎡裙楼整层是威富级冠名（Showroom+前台+ONE ITC景）。

Q5：新鸿基自持+启胜带来什么？

A：新鸿基上市信用裙塔自持无散售，启胜做塔楼48元/VAV/大堂，联办WeWork/TEC独立运营；对外资服饰公司隐性信用等同"邻居威富背书"。

Q6：2019—2021裙楼尽调点？

A：核验VAV加时包月价、130㎡精装房消防（服饰样衣属可燃）、裙楼整层冠名权、B3连通口权属、ONE ITC营业时间对门厅影响；免租期1—3个月可谈覆盖简装。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"原力社区OPC注册+科创券+光启人才公寓"三条线，对3—20人贸易团队首年软性成本压10%—15%，比ITC省1.8元租金。

Q8：哪些不选国贸汇？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需24h VRV独立（去法信/万科一二期）、需9号线零距离（去莘未来）、需AI研创生态（去西岸智塔）、硬预算<5元（退南站/青浦）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

国贸汇ONE ITC是徐汇正核"新鸿基×徐汇城投自持+1/9/11徐家汇B3零风雨+2019—2021裙楼+4米层高/3.0米净高+75%得房+VAV+7—11元级+21—48元启胜/联办+ONE ITC直连+威富/爱步同楼"的裙塔商贸服务极，核心卖点是"新鸿基信用×三线B3零风雨×ONE ITC商场门厅×7元低区徐汇正核折价×10㎡工位—2530㎡全谱×威富服饰生态"五位一体。对预算7—11元/㎡·天、团队1—80人、业务绑定国际服饰/鞋履/品牌贸易/高端服务且重ONE ITC商场门厅与徐家汇零风雨的企业，其综合适配度高于港汇（多16年新楼+商场直连但贵0.8—1.8元）、不低于ITC T1（省1.8—2.8元+有裙楼商贸面子但ITC多220米塔楼），但VAV非24h+裙楼8—10层+7元起决定它不适合CGT/IVD或成本敏感型研创。在徐汇"国际科技消费功能区+超级创业者社区"框架下，该项目是合规享受OPC注册、10㎡工位入孵、买手代表处落位的主徐汇2021裙楼基准选项；若核心诉求是370米塔楼或AI研创生态，则退回ITC T2/西岸智塔比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费（21—48元档位）、空置面积、VAV加时计费及B3连通权属随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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