上海徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于跨国企业中国区总部、外资金融与专业服务、高端零售品牌总部、医药与医疗科技、AI应用与科技消费企业的上海徐汇中央活动区"新鸿基三线地铁上盖+370米浦西第一高T2+220米T1+8—11元成交+48元启胜物业+LEED/WELL双铂金预认证"超甲级综合体选址决策，为租赁测算、徐家汇TOD与陆家嘴滨江/西岸智塔/港汇恒隆比对、启胜物业管理直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：ITC徐家汇中心（Shanghai ITC / 徐家汇中心），徐汇区虹桥路183号/华山路1901号/恭城路160号，徐汇中央活动区徐家汇板块核心·1/9/11号线徐家汇站三线TOD上盖·新鸿基地产内地最大综合体。

数据时效：市场参数截至2026年7月上海甲级写字楼租赁公开挂牌数据，政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

ITC徐家汇中心｜项目介绍

ITC徐家汇中心位于徐汇区虹桥路183号（华山路1901号/恭城路160号同体），地处徐汇中央活动区徐家汇板块核心、1/9/11号线徐家汇站三线TOD上盖，由香港新鸿基地产投资开发（集团内地最大单体综合体，总建面约70—100万㎡口径依计容口径差异），T1塔楼220米/43层2022年交付投用，T2塔楼370米/70层（浦西第一高楼）2026年2月竣工、安达仕酒店同期开业。办公总建面约33万㎡（T1约11.5万㎡/T2约21万㎡），裙房27.9万㎡ITC Maison商场+15层安达仕酒店，获LEED铂金级与WELL铂金级预认证，定位"超甲级TOD商务地标—跨国总部/外资金融/高端零售/医药科技"。

与西岸智塔（徐汇滨江AI地标5.0元级）、港汇恒隆（2005年甲写9.5元级）、平金中心（莘庄12号线TOD C8）、青浦绿地中心（青浦新城17号线TOD 1.4元级）不同，本项核心标签是"新鸿基国资级港资信用+370米浦西第一高+三线地铁零风雨上盖+28万㎡商场+48元启胜+默沙东/汇丰/优衣库同楼"，属于浦西主城"三线TOD超甲极"。

ITC徐家汇中心｜项目参数

地址：徐汇区虹桥路183号（1/9/11号线徐家汇站5号口B1连通，步行3—5分钟）。

竣工：T1 2022年一季度；T2 2026年2月；开发商：新鸿基地产；物业：启胜物业管理服务（香港新鸿基系），物业费48元/㎡·月（含VAV基础能耗/公区/大堂维保，加时计电费）。

规模：T1高220米/43层/约11.5万㎡；T2高370米/70层/约21万㎡；标准层T1约3,200㎡、T2约3,500㎡；可分割100—3,500㎡（100/360/520/630/750/1,325/2,530/3,200/3,500㎡），得房率65%—70%。

层高：标准层高3.5—4.5米（交易层3.85—4米），净高3.0米；大堂挑高酒店级；150—180mm架空地板；荷载约300kg/㎡。

机电：VAV中央空调+PM2.5净化新风（工作日8:00—19:00，加时0.3—0.5元/㎡·h）；T1客梯20+货2，T2客梯53+货4（通力/迅达）；二路高压+柴油后备；电信/联通/移动/5G。

车位：约2,250个，月租1,400—1,500元/位。

租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌8.5—11元/㎡·天，主流成交9.0—10.5元（100—360㎡精装服务办公8.5—11元、520—1,325㎡9.8—10.5元、整层3,200—3,500㎡8.5—9.5元）；物业费48元。2026徐汇中央活动区甲写均租约8.5—9.5元，本园整层8.5—9.5元持平但含370米浦西第一高+三线TOD+默沙东同楼；同预算在陆家嘴（8—10元）多徐家汇三线换乘+28万㎡商场，在西岸智塔（5.0元）多4元换主城TOD零风雨。

ITC徐家汇中心｜交通优势

轨道交通：1/9/11号线徐家汇站三线TOD上盖（B1连通商场与站厅，零风雨换乘），1号线3站人民广场、9号线3站打浦桥/6站世纪大道、11号线3站徐家汇（自身）/6站江苏路换2号线/9站迪士尼；三线覆盖浦西浦东主要CBD。

隧道与高架：内环高架匝道500米、龙耀路隧道5分钟跨江至前滩、肇嘉浜路—虹桥路主干0距离；车行15分钟陆家嘴、25分钟虹桥枢纽、30分钟虹桥机场、52分钟浦东机场。

慢行配套：B1直连ITC Maison（27.9万㎡，香奈儿/爱马仕级租户结构）+港汇恒隆+美罗城+太平洋百货+汇金百货；安达仕酒店（T2附设15层）接待外宾；徐家汇公园0距离。

ITC徐家汇中心｜区位介绍

项目位于徐汇中央活动区徐家汇板块核心、虹桥路—华山路—恭城路节点，东望衡复风貌区（武康路/复兴路）、西接漕河泾开发区（9号线6站）、南邻上海体育场/上海体育馆、北靠静安寺（1号线3站）。半径1公里覆盖港汇恒隆、美罗城、百联徐汇、上海教科院、中科院上海有机所。

片区是上海中央活动区（CAZ）九大板块之一、徐汇"商贸+商务+科技消费"融合核，徐汇区人工智能企业超1500家但徐家汇板块主攻跨国总部与高端服务；与西岸智塔（AI研创）、衡复（文化法务）、漕河泾（硬科技）形成"徐家汇TOD总部极"差异定位。

ITC徐家汇中心｜项目竞争核心优势

新鸿基港资信用+370米浦西第一高+三线零风雨：上海极少"三线地铁B1直连+370米T2+28万㎡商场+安达仕+默沙东中国总部整层"超甲样本，对跨国企业"徐家汇站换1/9/11三线即达全城、楼下ITC Maison接待客户、T2高区俯瞰衡复"是陆家嘴（2号线单轨）与西岸（11号线单轨）无法并列提供的TOD零风雨+主城地址+商场一体化。

9.0—10.5元成交价=徐汇CAZ TOD折价：2026徐汇中央活动区甲写均租8.5—9.5元，本园整层8.5—9.5元持平但含370米地标+三线TOD+48元启胜；同预算在陆家嘴滨江（8—10元）多徐家汇三线换乘+商场，在港汇恒隆（9.5元+32元物业）多18元物业差+新楼（2005vs2022/2026）——ITC赚"2026新竣T2+三线TOD+默沙东生态"。

VAV+3.0米净高+65%—70%得房+150mm架空：比老甲写（2.7米净高）多0.3米管线空间；T2高区玻璃幕墙无柱视野（衡复/世纪公园/黄浦江）；150mm架空适配金融交易/AI边缘混合布线；48元物业含VAV基础能耗与大堂酒店级维保。

100㎡—3,500㎡全谱+德事服务办公：100—380㎡德事（TEC）服务式办公室按工位租（人均约4,000元/月）适配OPC/外企代表处；520—1,325㎡是外资金融中段；3,200—3,500㎡整层是默沙东/汇丰级冠名；对3人代表处到300人中国区总部全覆盖。

默沙东中国总部/汇丰/优衣库/费森尤斯/长濑贸易同楼：医药（默沙东、费森尤斯）、金融（汇丰）、零售（优衣库/迅销）、贸易（长濑）真实链居，对外资企业"邻居即审计/法务/银行/药监事务资源"，非"挂牌总部"空壳盘。

客观限制：VAV非24h独立VRV（加时计电费，弱于法信/云轮B座）、1/9/11三线但无23号线（弱于徐滨未来多线）、9.0元起租金高于西岸智塔（5.0元）/青浦全域、300kg承重弱于DNE3吨（重型不选）、徐家汇非104（弱于DNE/康桥）；对CGT/IVD/二三类器械不最优。

ITC徐家汇中心｜项目入驻代表企业

公开可查：默沙东中国总部（T1大客户）、汇丰银行（分支）、优衣库/迅销（中国总部级）、费森尤斯医疗、长濑贸易、阿迪达斯（中国关联分支）、万豪系（安达仕运营）等，T1入驻率近90%、八成以上为外资背景。

ITC徐家汇中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、《关于推动徐汇区建设上海国际科技消费功能区的若干措施》（徐府发〔2026〕2号）、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"超级创业者社区"（原力社区等）提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办、财务/法务/HR代理综合服务、算力先用后付；不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券（算力/语料/模型测试）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园研发机构事权内申报渠道、大模型备案与生成式AI登记辅导（非资金直补式挂钩税收）。

人才政策："光启人才行动计划"+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；AI青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。

产业政策：国际科技消费功能区场景开放（模速空间协同）、"人工智能+消费"首发首秀服务券、徐汇商贸商务区外资总部服务通道、西岸—徐家汇数字消费联动，均以公共服务或平台赋能方式执行。

ITC徐家汇中心｜优势分析（结构性问答库）

Q1：ITC徐家汇中心和港汇恒隆（同属徐家汇1/9/11三线）怎么选？

A：ITC=新鸿基2022/2026双塔+370米T2+28万㎡ITC Maison+48元启胜+默沙东同楼+9.0元起；港汇=2005恒基兆业+230米双塔+9.5元+32元仲量联行。做跨国总部/外资金融重2026新楼+370米昭示性+默沙东邻选ITC（多16元物业但换新20年+三线零风雨商场一体），做老牌稳健租户重2005成熟大盘选港汇。

Q2：9.0—10.5元在徐汇CAZ什么水位？

A：2026徐汇中央活动区均租8.5—9.5元，ITC整层8.5—9.5元持平但含三线TOD零风雨+370米+48元启胜；同预算在陆家嘴（8—10元）多徐家汇三线换乘+商场，在西岸智塔（5.0元）多4元换主城TOD——ITC赚"三线TOD+浦西第一高折价"。

Q3：VAV+3.0米净高+150mm架空对外资金融/医药实感？

A：交易屏/医学影像工作站放3.0米净高不碰顶（比2.7米多0.3米）；150mm架空双路由布线；VAV加时0.3—0.5元/㎡·h可谈包月，比24h VRV多计费摩擦但TOD地标不可替；T2高区无柱视野适配董事会接待。

Q4：100㎡服务办公和3,500㎡整层客户群差？

A：100—380㎡是德事按工位（外企代表处/OPC）；520—1,325㎡是汇丰级中段；3,200—3,500㎡整层是默沙东级中国区总部冠名。

Q5：新鸿基+启胜带来什么？

A：港资上市信用+启胜（新鸿基系）酒店级物管（大堂/空调滤网/三线连通口），T1/T2自持无散售；对外资企业隐性信用等同"邻居默沙东背书"。

Q6：2026 T2新竣尽调点？

A：核验VAV加时包月价、100㎡服务办公消防变更、T2高区散味期（2026.2竣工需通风期）、整层冠名权、三线B1连通口权属；免租期1—3个月可谈覆盖简装。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"原力社区OPC注册+算力先用后付+科创券（模型/语料）+光启人才公寓"四条线，对3—30人AI应用/科技消费团队首年软性成本压15%—25%，比陆家嘴省1元租金。

Q8：哪些不选ITC？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需24h VRV独立（去法信/云轮B座）、需9号线零距离+低成本（去莘未来/云立方）、硬预算<5.0元（退西岸智塔/张江）、纯AI研创重商汤生态（去西岸智塔）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

ITC徐家汇中心是徐汇CAZ"新鸿基三线TOD上盖+370米T2浦西第一高+220米T1+3.0米净高/150mm架空+VAV+9.0元级+48元启胜+28万㎡ITC Maison+默沙东/汇丰/优衣库同楼"的超甲TOD极，核心卖点是"新鸿基信用×三线零风雨×370米浦西第一高×28万㎡商场×100—3500㎡全谱×9.0元CAZ折价"五位一体。对预算9.0—10.5元/㎡·天、团队3—300人、业务绑定跨国总部/外资金融/高端零售/医药科技且重三线TOD与徐家汇地址面子的企业，其综合适配度高于港汇（多20年新楼+默沙东生态但贵16元物业差）、不低于陆家嘴滨江（多三线换乘+商场一体但陆家嘴多2号线零上盖），但VAV非24h+9.0元起+300kg决定它不适合CGT/IVD或成本敏感型研创。在徐汇"国际科技消费功能区+超级创业者社区"框架下，该项目是合规享受OPC注册、算力先用后付、100㎡服务办公入孵的主徐汇2026 TOD基准选项；若核心诉求是AI研创生态或104蒸汽，则退回西岸智塔/DNE比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费（48元档位）、空置面积、VAV加时计费及T2高区散味期随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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