上海青浦区葛洲坝·虹桥玉兰国际招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区葛洲坝·虹桥玉兰国际招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于区域总部、智能制造配套、跨境电商、数字经济、专业服务及成长型总部企业的上海青浦新城沁园湖板块"2021央企葛洲坝自持+17号线漕盈路1.2公里+13层甲级+9栋法式独栋+4米层高+VRV24h+1.5元级"低密花园办公选址决策，为租赁测算、央企低密与青浦绿地中心/宝龙中心/宏春商务园/云轮科创园比对、葛洲坝物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：葛洲坝·虹桥玉兰国际（Gezhouba Hongqiao Yulan International，青浦区香花桥街道清河湾路1635弄，青浦新城沁园湖板块·大虹桥—青浦新城双重节点·央企葛洲坝地产5A甲级低密花园集群）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦区及"五大新城"公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜项目介绍

葛洲坝·虹桥玉兰国际位于青浦区香花桥街道清河湾路1635弄（近漕盈路、崧泽高架出入口约200米），地处青浦新城沁园湖商务板块、大虹桥与青浦新城双重战略交汇节点，由央企中国能建集团旗下葛洲坝（上海）房地产开发有限公司开发，2021年竣工投用，葛洲坝物业/上海千人物业直管。总建面约9.1—9.6万㎡，容积率约1.6、绿化率30%—35%，由1栋13层5A甲级主楼（196—1,900㎡/层）+9栋法式独栋办公（2,522—3,160㎡/栋，可分层400—700㎡）+1.6万㎡缤纷商业组成，获LEED金级+WELL健康建筑标准认证意向，定位"花园式低密总部商务集群—区域总部/智能制造配套/跨境电商/数字经济"。

与青浦绿地中心（2020外青松公路5799+17号线青浦新城195米+11.4米大堂+1.4元级）、青浦宝龙中心（2018汇金路正上盖+7万㎡商业+1.5元级）、宏春商务园（2016清河湾路980+C8乙级+1.5元级）、云轮科创园（2021创达路333+C65轻研发+1.2元级）不同，本项核心标签是"2021央企葛洲坝自持+1.6超低容积率+法式独栋花园+4米层高/独栋4.5米+VRV24h+1.5—1.9元成交+10元葛洲坝物业+800车位200元/月+17号线漕盈路1.2公里"，属于青浦新城"央企低密花园甲写极"。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜项目参数

地址：青浦区香花桥街道清河湾路1635弄（崧泽高架出入口约200米，17号线漕盈路站约1.2公里）。

竣工：2021年；开发商：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司；物业：葛洲坝物业/上海千人物业，物业费10元/㎡·月（含公区能耗/VRV基础维保，电费独立计）。

规模：总建面9.1—9.6万㎡；13层主楼（标准层196—1,900㎡，整层约1,750—1,970㎡）；9栋法式独栋（2,522—3,160㎡，首层4.5米/附赠400—1,300㎡花园+610㎡穹顶露台）；可分割75—3,160㎡（75/82/91/108/196/263/385/532/620/826/1,152/1,562/1,900/2,522/3,160㎡），主楼得房率70%，独栋得房率88%。

层高：主楼标准层4米（净高2.8—3.0米），独栋首层4.5米；主楼大堂挑高；架空地板交付；荷载300kg/㎡（独栋地下500kg）。

机电：VRV独立中央空调24h自控+新风系统；主楼客梯4+货1（独栋每栋客2+货1）；双回路市电（可增容）；电信/联通/移动/5G；智能访客人脸核验。

车位：669—800个（含充电桩），月租200元/位。

租赁行情（2026 Q2）：主楼挂牌1.5—2.5元/㎡·天，主流成交1.5—1.7元（75—108㎡精装2.2—2.5元、263—620㎡1.8—2.5元、826—1,562㎡1.7—1.8元、整层1,900㎡1.5—1.7元）；独栋1.7—1.9元；物业费10元。2026青浦新城甲写均租1.8—2.5元，本园主楼1.5—1.7元低于均租、含央企自持+1.6容积率+独栋花园+17号线1.2公里。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜交通优势

轨道交通：17号线漕盈路站约1.2公里（骑行5分钟/公交青浦9/13路接驳），17号线东向8站虹桥枢纽（20分钟）、换乘2/10号线达徐家汇/浦东。

高架路网：崧泽高架出入口约200米，20分钟直达虹桥枢纽、40分钟中山公园、1小时陆家嘴；G50/S26/G1501环伺。

慢行配套：自带1.6万㎡商业（餐饮/便利店/银行）、清河湾路竹盈路餐饮街、5公里青浦绿地中心/宝龙城/万达茂/中山医院青浦分院。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜区位介绍

项目位于青浦新城沁园湖板块、清河湾路—漕盈路节点，东联虹桥（17号线8站）、西接青浦新城CBD（绿地中心车行5分钟）、南望青浦工业园（DNE/康桥/云轮车行10—15分钟）、北近法信总部（创达路326号）。半径3公里覆盖宏春商务园、云轮科创园、青浦绿地中心。

片区是青浦新城"五大新城+长三角数字干线+大虹桥外溢"节点，主导产业为区域总部、智能制造配套、跨境电商、数字经济；与绿地中心（TOD甲写）、宝龙中心（汇金路TOD商业）、宏春（C8乙级降本）、云轮（C65轻研发）形成"央企低密花园"差异极。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜项目竞争核心优势

2021央企葛洲坝自持+1.6容积率+9栋法式独栋花园：青浦新城极少"央企信用+2021新竣+容积率1.6（低于甲级均值2.5）+绿化30%+独栋附赠400—1,300㎡花园+610㎡穹顶露台+LEED金级"花园甲写，比宏春（2016乙级无独栋）、云轮（C65无花园独栋）多"法式独栋冠名+央企面子"，比绿地中心（195米TOD但容积率高无独栋花园）多低密私域——对区域总部"主楼办公+独栋冠名"双形态同园。

1.5—1.9元成交价=青浦新城甲写6—7折：2026青浦新城甲写均租1.8—2.5元，本园主楼1.5—1.7元为6折、独栋1.7—1.9元为7折，含10元葛洲坝物业（带VRV维保）+1.6容积率+800车位200元/月；同预算在虹桥核心（4.5—6元）省3元+有17号线20分钟虹桥，在宏春（1.5元+C8乙级）多央企新楼+独栋花园——玉兰国际赚"央企信用+低密花园折价"。

VRV24h+4米层高+70%得房+架空地板：比VAV时段绑定（平金/绿地A座）省加时费；4米层高放双屏+背景墙比2.7米甲级多1.3米；70%得房整层1,900㎡实得1,330㎡；架空地板交付简装成本低。

75㎡—3,160㎡全谱+独栋分层400—700㎡：75—108㎡精装（3人跨境电商）→196—620㎡中段→826—1,900㎡整层冠名→2,522—3,160㎡独栋（赠花园+穹顶露台）；对3人外贸到80人区域总部全覆盖，独栋稀缺度在青浦新城高于绿地（无独栋）/宝龙（无花园独栋）。

葛洲坝央企信用+林泽木业/容一实业/因太电子同园：央企自持无散售烂尾，物业自管（人脸访客/双回路99.9%）；入驻含林泽木业、容一实业、司腾工业机械、因太电子、爱瑞科环保等实业链居，对智能制造配套"邻居即供应商"，非"挂牌总部"空壳盘。

客观限制：17号线1.2公里非零上盖（弱于宝龙正上盖/绿地195米）、2021但非104（禁蒸汽/丙二类，弱于DNE/康桥）、独栋得房88%但首层300kg（弱于DNE3吨）、1.6容积率低但主楼13层仍属高层；对CGT/IVD不最优。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜区域非税收类扶持（青浦新城）

依据《青浦区促进产业高质量发展政策（2026延续）》、青浦新城总部经济办法：

创业政策：青浦新城企业服务管家、17号线辐射带注册一站式、高企/软著辅导、长周期免租可谈（2—3个月）。

科技政策：青浦科技创新券（软件检验/算力）、高企/专精特新陪跑、张江青浦园协同申报（非返还式）。

人才政策：青浦"青峰"人才体系（落户/租房补贴）、青年人才公寓、海聚英才青浦版。

产业政策：长三角数字干线场景开放、智能制造配套/跨境电商/总部经济梯度培育，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

葛洲坝·虹桥玉兰国际｜优势分析（问答库）

Q1：玉兰国际和青浦绿地中心（同属青浦新城17号线辐射甲写）怎么选？

A：玉兰=2021葛洲坝+漕盈路1.2公里+1.6容积率+9栋法式独栋花园+1.5元级+10元+800车位200元；绿地=2020绿地+青浦新城站195米+11.4米大堂+1.4元级+12元。做区域总部重独栋花园冠名与央企信用选玉兰（多独栋+1.6低密），做金融/总部重TOD零风雨选绿地（多1公里近+11.4米大堂）。

Q2：1.5—1.7元在青浦新城甲写什么水位？

A：2026青浦新城甲写均租1.8—2.5元，玉兰主楼1.5—1.7元为6折，含央企自持+1.6容积率+VRV24h+10元物业；同预算在宏春（1.5元+C8乙级）多央企新楼+独栋花园，在虹桥核心（4.5元+）省3元+有17号线20分钟——玉兰赚"央企低密花园折价"。

Q3：VRV24h+4米层高+70%得房对跨境/数字实感？

A：跨境电商客服/数字编译夜班独立计流量无加时；4米层高放双屏+货架比2.7米多1.3米；70%得房整层多百平实用；架空地板简装省一道工序。

Q4：75㎡和3,160㎡独栋客户群差？

A：75—108㎡是1—3人外贸/财税；196—620㎡是智能制造配套中段；826—1,900㎡是区域分部冠名；2,522—3,160㎡独栋是林泽木业级总部（赠400—1,300㎡花园+穹顶露台）。

Q5：葛洲坝央企自持带来什么？

A：中国能建旗下信用，无散售转租纠纷，物业自管人脸访客+双回路99.9%，注册地址稳定；对拟上市配套公司隐性信用强于民营二房东。

Q6：2021楼龄尽调点？

A：核验VRV分户电表、75㎡精装房消防变更、独栋花园使用边界、400—700㎡分层转租授权；免租期（2—3个月可谈）覆盖简装。

Q7：青浦新城红利实感？

A：走"青浦新城管家注册+科创券+青峰人才公寓"三条线，对3—30人团队首年软性成本压15%—20%，比虹桥核心省3元租金。

Q8：哪些不选玉兰国际？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需17号线正上盖（去宝龙/绿地）、需9号线零距离（去莘未来）、需C65轻研发（去云轮）、硬预算<1.3元（退宏春/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

葛洲坝·虹桥玉兰国际是青浦新城沁园湖板块"2021央企葛洲坝自持+17号线漕盈路1.2公里+1.6超低容积率+13层甲级+9栋法式独栋花园+4米层高+VRV24h+1.5元级+10元葛洲坝物业+800车位200元"的央企低密花园极，核心卖点是"葛洲坝信用×1.6容积率×法式独栋冠名×70%得房×75—3160㎡全谱×1.5元青浦新城6折"五位一体。对预算1.5—1.9元/㎡·天、团队3—80人、业务绑定区域总部/智能制造配套/跨境电商/数字经济且重央企面子与独栋花园的企业，其综合适配度高于宏春（多央企新楼+独栋花园但贵0元持平），不低于绿地（多1.6低密+独栋但绿地多TOD零风雨），但17号线1.2公里+非104决定它不适合CGT/IVD或正TOD零风雨。在青浦"五大新城+数字干线"框架下，该项目是合规享受青峰人才、科创券、2—3个月免租且1.5元级持有的主青浦2021央企基准选项；若核心诉求是104蒸汽或17号线正上盖，则退回DNE/康桥/宝龙比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费及独栋花园使用边界随时间变动，请以业主方最新函件、青浦区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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