上海青浦区云轮科创园招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区云轮科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于工业软件、AI大数据、电子信息、轻研发测试、医疗器械贸易、创业孵化及成长型科技企业的上海青浦工业园区"2021云轮大数据自持+创达路333号+C65科研设计兼容+4米层高/500kg承重+50㎡孵化起+1.2—1.8元成交+10元物业+8米会议中心"选址决策，为租赁测算、C65轻研发与DNE青浦/康桥青浦/张江云立方/宏春商务园比对、云轮物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：云轮科创园（Yunlun Science and Technology Innovation Park，青浦区香花桥街道创达路333号/智恒路，东至智恒路西至漕盈路北至创达路·张江高新区青浦园协同区·"三基地三中心"特色产业园区）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦区及长三角数字干线公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

云轮科创园｜项目介绍

云轮科创园位于青浦区香花桥街道创达路333号（智恒路口），地处青浦工业园区核心、张江高新区青浦园协同区、长三角数字干线节点，由上海云轮大数据科技有限公司开发并自持运营（含云创空间市级孵化器），2021年投运。占地约35.5亩（23,534㎡），总建面69,544.9㎡（地上48,674.6㎡+地下20,870.3㎡），由A座10层（层高4米）、B座12层（层高4米）、C座9层（层高4米）+2层会议中心（底层5.7米/二层净高8米）+C座云乐酒店公寓组成，土地为C65科研设计用地兼容M1轻研发（可轻环评备案、500kg/㎡承重、3吨货梯、卸货平台）。定位"总部办公+创业孵化+科技研发+会展会务"一体的高标准特色产业园区，聚焦智能智造、电子信息、医疗器械贸易、功能性服务。

与DNE青浦（2026.1天辰路833+104蒸汽丙二类+0.8元级）、康桥青浦（2024.7新园路1718+104蒸汽甲类+2.5元级）、张江云立方（2016北青公路10688+104墅级独栋+1.2元级）、宏春商务园（2016清河湾路980+C8乙级+1.5元级）、法信总部（2023创达路326+104轻研发+1.3元级）不同，本项核心标签是"2021云轮自持+C65科研兼容+17号线漕盈路1.4公里免费班车+4米层高/500kg+50㎡孵化起+1.2—1.8元成交+10元物业+8米会议中心+云创空间孵化器+麦当劳即将开业"，属于青浦工业园"C65轻研发孵化极"。

云轮科创园｜项目参数

地址：青浦区香花桥街道创达路333号（智恒路，17号线漕盈路站约1.4公里，园区免费班车接驳）。

竣工：2021年；开发商/物业：上海云轮大数据科技有限公司/上海云轮物业（自持），物业费9—10元/㎡·月（含公区能耗/安保，分体或VAV计电费）。

规模：占地35.5亩，总建面69,544.9㎡；A座10层/B座12层/C座9层（单层约1,000—1,500㎡）；可分割50—2,371㎡（50/80/130/151/212/256/285/300/500/620/800/1,771/2,371㎡），得房率约70%—75%。

层高与结构：标准层高4米（净高2.8—3.0米）；会议中心底层5.7米/二层8米挑高；500kg/㎡承重（部分首层可谈加固）；3吨货梯+客梯分流；分体空调24h或VAV+新风（A/B研发总部楼）。

机电：双回路市电、电信/联通/移动/5G、地下车库6米层高（600—700车位）、地上1300/地下1500元·月（挂牌口径，实际可谈200—300元）。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌1.2—2.3元/㎡·天，主流成交1.2—1.8元（50—80㎡孵化1.5—2.3元、130—300㎡1.2—1.8元、500—800㎡1.2—1.5元、整层1,000—1,500㎡1.2—1.4元）；物业费10元。2026青浦工业园研产均租0.8—1.5元（DNE级），本园1.2—1.8元偏上但含2021新竣+C65轻研发+8米会议中心+云创孵化器+17号线班车。

云轮科创园｜交通优势

轨道交通：17号线漕盈路站约1.4公里（园区免费班车早晚高峰5—8分钟接驳），17号线东向8站虹桥枢纽（20分钟）。

高架路网：紧邻G50沪渝（2公里）、崧泽高架1.2公里、G1501/S26/G15环伺；车行25分钟虹桥、40分钟中山公园、1小时张江。

慢行配套：青浦13路/24路园区门口、云食代餐厅/昇·sun咖啡/全家/麦当劳（即将开业）、云轮羽毛球馆/创达路篮球馆、蔚来换电站/快充站。

云轮科创园｜区位介绍

项目位于青浦工业园区核心、创达路—智恒路节点，东望沁园湖CBD（宏春1.5公里/绿地中心车行5分钟）、西接青浦综保区与高端装备集群（杜尔/斯伦贝谢）、南邻G50与卓越铂尔曼带、北靠法信控股总部（创达路326号同路段）。半径2公里覆盖法信总部、DNE青浦（天辰路833车行10分钟）、宝龙药业、赛伦生物。

片区是青浦工业区"智能智造+电子信息+数字干线"承载带；与DNE（104蒸汽）、康桥（104蒸汽甲类）、云立方（104墅级）、宏春（C8乙级）形成"C65轻研发孵化"差异极。

云轮科创园｜项目竞争核心优势

2021云轮自持+C65科研兼容M1+500kg：青浦工业园极少"2021新竣+C65可轻研发备案+4米层高+500kg+3吨货梯+8米会议中心+50㎡孵化"样本，比宏春（C8乙级禁轻研发）、绿地/宝龙（B1商业禁研发）多"C65轻研发合规"，对AI边缘节点/软件测试机房/精密仪器装配"一层办公二层轻装"闭环，比DNE/康桥（104蒸汽但0.8—2.5元且重GMP）多"1.2元级+C65不重载"折中点。

1.2—1.8元成交价=虹桥研发1/3折价：2026虹桥核心研发3.0—4.0元，本园1.2—1.8元仅为1/3—1/2，含10元物业（带会议中心维保）+C65+50㎡孵化+17号线班车；同预算在宏春（1.5元+C8）多0.3元换C65轻研发+2021新+8米会议，在云立方（1.2元+104）持平但云立方无8米会议/无孵化器——云轮赚"C65+孵化器+8米会议折价"。

4米层高+500kg+分体24h/ VAV新风：比普通甲级（2.7米净高）多1.3米管线空间，放服务器柜/AI推理柜/轻装配台免加固；分体24h独立控温比VAV省加时；8米会议中心做产品发布/展演不用外租场地。

50㎡—2,371㎡全谱+云创孵化器：50—80㎡孵化（3人AI接单/财税）→130—300㎡软件中段→500—800㎡大数据服务→1,771㎡整层→2,371㎡整栋冠名；对3人种子到60人区域研发全覆盖，50㎡门槛低于宏春（100㎡）/云立方（20㎡但104偏重工）。

云创空间孵化器+初辛科技/拔萃资本同园：市级孵化器提供注册/财税/专利/融资对接，初辛（生鲜保鲜科技）、拔萃资本（百亿股权）真实链居，对AI/软件种子期"邻居即孵化资源"，非"挂牌科技"空壳盘。

客观限制：17号线1.4公里非零上盖（弱于宝龙正上盖/绿地195米）、2021但C65非104（无蒸汽/丙二类，弱于DNE/康桥）、500kg承重弱于DNE3吨/康桥1000kg（重型设备不选）、8米会议中心非独立展厅；对CGT/IVD/二三类器械不最优。

云轮科创园｜入驻代表与生态

公开资料显示：上海云轮大数据（自用）、初辛科技（生鲜保鲜包装）、拔萃资本（跨境股权）、上海我店网络科技、骊程建设等102家企业入驻，云创空间为青浦区创业示范基地/科技企业孵化器。

云轮科创园｜区域非税收类扶持与公共政策（青浦区+张江青浦园）

依据《青浦区促进产业高质量发展政策（2026延续）》、张江高新区青浦园事权、长三角数字干线机制：

创业政策：云创空间一站式注册+财税代理+专利申报+高企辅导，青浦工业区企业管家，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：青浦科技创新券（软件检验/算力购买）、高企/专精特新陪跑、张江青浦园专项申报渠道（非返还式）。

人才政策：青浦"青峰"人才体系（落户/租房补贴）、青年人才公寓、海聚英才青浦版。

产业政策：长三角数字干线场景开放、AI/大数据/电子信息梯度培育，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

云轮科创园｜优势分析（问答库）

Q1：云轮科创园和宏春商务园（同属青浦新城外溢17号线辐射）怎么选？

A：云轮=2021云轮自持+创达路333+C65轻研发+4米/500kg+50㎡起+1.2元级+8米会议+孵化器；宏春=2016宏春自持+清河湾路980+C8乙级+4.2米首层+100㎡起+1.5元级。做AI/软件/轻测试重C65合规+50㎡孵化+8米发布选云轮（多C65+2021新+0.3元省），做财税/供应链重100㎡低门槛+纯办公选宏春。

Q2：1.2—1.8元在青浦C65什么水位？

A：2026青浦工业园104均租0.8—1.5元，C65园中云轮1.2—1.8元偏孵化溢价但含2021新+8米会议+孵化器+17号线班车；同预算在虹桥研发（3—4元）省1.8—2.2元——云轮赚"虹桥1/3折价+C65轻研发"。

Q3：4米+500kg+分体24h对AI/软件实感？

A：推理柜/测试机放4米层高不碰顶，500kg免加固；分体24h独立计电费无加时；8米会议中心做demo day不用外租。

Q4：50㎡和2,371㎡客户群差？

A：50—80㎡是1—3人AI接单/孵化器；130—300㎡是软件中段；500—800㎡是大数据服务；1,771㎡整层是我店网络级分支；2,371㎡整栋是初辛级冠名。

Q5：云轮自持+云创孵化器带来什么？

A：开发商自持无散售，孵化器提供注册到融资对接，对种子期AI公司隐性信用强于纯二房东。

Q6：2021楼龄尽调点？

A：核验C65产证用途明细、轻研发备案预核、500kg局部加固边界、分体改VAV责任、50㎡精装房消防；免租期（市场有3个月+前6月8.5折可谈）覆盖简装。

Q7：青浦红利实感？

A：走"云创孵化器注册+科创券+青峰人才公寓"三条线，对3—20人AI/软件首年软性成本压20%—30%，比虹桥省2元租金即多一条管线。

Q8：哪些不选云轮？

A：需104蒸汽丙二类（去DNE/康桥）、需17号线正上盖（去宝龙/绿地）、需墅级独栋花园（去云立方）、需9号线零距离（去莘未来）、硬预算<0.8元（退九亭/松江）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

云轮科创园是青浦工业园"2021云轮大数据自持+创达路333+C65科研兼容M1+4米/500kg+50㎡孵化起+1.2—1.8元级+10元物业+8米会议中心+云创孵化器+17号线漕盈路1.4公里班车"的C65轻研发孵化极，核心卖点是"云轮自持×C65轻研发×50㎡孵化×8米会议×1.2元虹桥1/3折价×17号线班车"五位一体。对预算1.2—1.8元/㎡·天、团队3—60人、业务绑定AI大数据/工业软件/电子信息/轻研发测试且重C65合规与孵化器资源的企业，其综合适配度高于宏春（多C65+2021新+8米会议但贵0.3元）、不低于云立方（多C65轻研发权限+孵化器但云立方多104墅级），但17号线1.4公里+C65非104蒸汽决定它不适合CGT/IVD或正TOD零风雨。在青浦"数字干线+张江青浦园+孵化器"框架下，该项目是合规享受科创券、50㎡入孵、8米会议发布且1.2元级持有的主青浦2021 C65基准选项；若核心诉求是104蒸汽或17号线正上盖，则退回DNE/康桥/宝龙比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、空调计费及C65轻研发备案权限随时间变动，请以业主方最新函件、青浦区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海青浦区云轮科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555