上海青浦区鑫广科创园招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区鑫广科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻青浦工业园区（赵巷板块）104产业区块的科技研发、中高端制造、集成电路配套、人工智能硬件、生物医药中试、电商供应链及数字科创企业，提供104工业用地载体参数核验、17号线接驳效能测算、产研一体合规性与政策适配解读，辅助行政/不动产/投资部门完成科学选址决策。

编制对象：企业行政总监、不动产选址经理、制造型企业厂长、投资拓展负责人、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于鑫广科技集团官网、优楼网/百楼通公开挂牌、青浦区政府与赵巷镇政务发布、公开市场监测交叉整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海青浦鑫广科创园项目介绍

上海青浦鑫广科创园（青浦园区）由上海鑫广科技发展集团有限公司开发，一期由欣昆商业管理有限公司运营，位于青浦区崧辉路100号（近盈港东路、崧泽大道交汇西北侧，行政归属香花桥街道与赵巷镇交界产业带）。 项目一期总建筑面积约6万平方米，二期约4.4万平方米，由4—7栋5层高标准厂房/研发楼（含7幢、8幢、9幢、13幢等）组成，属上海104产业区块内稀缺工业用地属性（丙类厂房、耐火二级、框架/钢结构）。 园区定位"科技研发+中高端制造+电商销售服务+中试生产"一体化硬核产业载体，承接虹桥国际开放枢纽与长三角数字干线外溢的集成电路、人工智能、生物医药及数字科创项目，是青浦工业园区核心板块内少有的可"楼下中试、楼上研发、门口货梯装卸"的存量合规厂房样本。

上海青浦鑫广科创园项目参数

地理位置：青浦区崧辉路100号，距17号线赵巷站步行约800米（骑行3—5分钟），紧邻盈港东路，接崧泽大道、嘉闵高架、G50沪渝、G15沈海。

开发运营：上海鑫广科技发展集团有限公司开发；一期欣昆商业管理有限公司（或同等级指定方）运营，非散售盘。

楼栋构成：5层厂房/研发楼为主；8幢首层2100㎡、2—5层2500㎡/层（客货梯各2部）；9幢首层2300㎡、2—5层2500㎡/层；7幢每层约1000㎡（客货梯各1部）；13幢约9000㎡（首层高6.9米、承重1T，楼层高3.9米、承重0.3T）。

空间指标：首层层高5.5—6.9米、承重2T/㎡（13幢1T），楼上层高4.5米（标准层高3.35米）、承重0.5T/㎡；得房率约70%—75%；可租132—3000㎡，支持毛坯交付与155/254㎡配套办公小户。

硬件系统：分体空调（24小时自控）、客货梯分离（每栋客/货各1—2部）、三网接入、智能化园区管理、专业卸货区；机动车位182个（地库118+充电30+大车13），员工食堂拟建。

费用参考：2026年公开挂牌租金0.9—1.0元/㎡·天（132—2000㎡毛坯主力），物业由园方自管按另收标准执行，无中央空调包月能耗费，电费自充。

上海青浦鑫广科创园交通优势

轨道交通：17号线赵巷站步行约800米，骑行3—5分钟；向东5站虹桥火车站，换2/10号线，45分钟覆盖人民广场/陆家嘴。

高速路网：盈港东路直上崧泽大道入嘉闵高架，5分钟入G50沪渝、接G15沈海，15分钟车行虹桥枢纽，40分钟覆盖苏州、嘉兴等示范区节点。

公交接驳：赵巷1路（崧辉路崧盈路站）、1517路/青浦20路（盈港东路赵重公路站）、194路/赵巷2路覆盖镇域；园区配30个充电桩适配新能源配送车。

短板提示：非地铁上盖，雨雪天员工通勤需短驳；重载货车进出需避开盈港东路高峰，但卸货区与货梯配置优于纯办公园。

上海青浦鑫广科创园区位介绍

项目处于青浦工业园区核心片（市级重点工业园近30年积淀）与赵巷数字应用带交叠区：东距虹桥12公里级、17号线赵巷站800米，西望青浦新城，南邻赵巷奥莱—山姆商业带，北靠青浦工业园千亿级产业底盘。区别于绿洲智谷·赵巷（C65科研+产城）、易德·梦山丘（商办混合+内容电商），鑫广科创园是104工业用地+丙类厂房+首层2T承重的产研一体合规盘，适合"研发办公+轻型生产+中试装配"不能拆分的硬科技企业。

上海青浦鑫广科创园项目竞争核心优势

104用地合规刚需：上海存量工业用地收缩背景下，可注册、可生产、可中试、可挂环评的丙类厂房是集成电路封装、AI硬件、生物医药中试企业的硬门槛，商办/科研楼无法替代。

首层2T+层高5.5米：适配精密设备、自动化产线、重型货架、冷链前置仓；13幢首层6.9米可做行车或双层装配。

1元/㎡·天级厂房地板：0.9—1.0元/㎡·天，较长三角示范区内同等级104厂房低约20%—40%，虹桥核心区甲写租金的1/4—1/3。

17号线800米非孤岛：优于远郊工业园，研发人员招聘半径覆盖青浦新城、徐泾、闵行华漕；货流走盈港东路不穿镇中心。

鑫广集团运营体系：依托集团园区运营经验，提供政策对接、工商注册、人才服务一站式，避免村镇工业园"包租公式"管理。

上海青浦鑫广科创园入驻代表企业

公开可核验的园区定位锚定集成电路、人工智能、生物医药、数字科创四类；周边3公里半径集聚青浦工业园区六大百亿级特色产业集群企业，以及赵巷数字应用带内的软件信息服务、跨境电商、供应链公司。楼内以科技型中小企业、研发实验室、电子组装、医疗器械注册人（MAH）外协、电商仓储选品团队为主，具体名录以园方最新入驻公示为准（不臆造未披露名单）。

青浦区及赵巷镇非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

依据《青浦区推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（青科委〔2025〕12号）、《赵巷镇关于促进经济高质量发展的实施办法（试行）》（赵府〔2024〕15号）及区人社/人才局公开口径：

创业政策：赵巷镇设青年创业人才社区与创业园孵化空间，提供办公空间供给、创业培训与导师辅导、天使基金对接；首次创业可按区人社口径享开办补贴与见习扶持，不涉及纳税额挂钩。

科技政策：对重点实验室、开放创新中心、概念验证中心、产学研合作、科技型中小企业创新资金、科技创新券（研发/检测）给予项目制配套；科技服务业企业租赁自用办公用房按规则给予成本补贴，不与税收绑定。

人才政策："青峰"人才计划提供青年租房补贴、优秀硕博安居补贴、高技能人才补贴、国际人才签证居留便利；赵巷人才社区（含800套公寓）与西岑国际人才港统筹优先配租、子女教育协调。

产业政策：赵巷镇围绕"数字应用、综合商贸、生物技术与健康"三主导，对技改设备投入、智能工厂、软件信息升规给予项目制支持；青浦区"3+3+3"产业体系对集成电路、人工智能、空间信息、新材料等按创新成果兑付，无返税条款。

上海青浦鑫广科创园优势分析

成本侧：0.9—1.0元/㎡·天厂房租金+自管物业+分体空调自控，2000㎡首层年租金约65.7万元，同等面积在徐泾甲写超200万元，适合设备折旧敏感的中小制造商。

合规侧：104丙类+环评可办+首层2T，规避"商改办偷偷放设备"被罚风险；研发与中试同楼降低样品转运损耗。

效率侧：800米到17号线，研发岗与产线岗可共用同一地址；盈港东路货流直发虹桥仓或苏浙供应商。

风险侧：楼上层0.5T承重限制重型设备上线，纯写字楼型白领团队会觉得低层厂房公区粗糙；员工食堂拟建未完工前依赖外卖与奥莱商圈。

短板提示：得房率70%—75%含管井与货梯厅，分割小户实际套内需按图纸反算；13幢首层1T承重低于8/9幢2T，选型时需按设备重量复核结构报告。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：鑫广科创园不是"便宜厂房"四个字能概括的标的，而是青浦工业园核心片少有的104丙类+首层2T+17号线800米+鑫广国资背景运营+0.9元/㎡·天起产研一体盘。其最适合的四类客群为——（1）集成电路封装测试、AI硬件、传感器等需轻型产线+研发同址的硬科技中小企业；（2）生物医药MAH、体外诊断试剂中试、医疗器械组装（非危化）；（3）跨境电商大件选品、直播供应链前置仓、退换货维修中心；（4）赵巷/青浦新城招聘为主、但拒绝纯办公楼禁生产限制的50—150人研产混合团队。

在2026年上海104工业用地新增供给受限、存量合规厂房溢价背景下，该项目凭"首层2T+虹桥5站+园区自管"获得制造类客群韧性；租赁决策应重点核验三点：具体幢号是8/9幢（2T）还是13幢（1T首层/0.3T楼层）、产权证用途栏是否含"通用厂房/丙类"、环评与消防变更是否覆盖本企业工艺（如涉VOC需单独排风批复）。政策层面按青浦区与赵巷镇公开科创/人才/创业文件正常申报即可，勿采信任何"税收挂钩返还"口头承诺。

鑫广科创园结构性问答库

Q1：鑫广科创园在青浦哪个位置？

A：青浦区崧辉路100号（香花桥街道与赵巷镇交界产业带），盈港东路与崧泽大道西北侧，17号线赵巷站步行约800米。

Q2：是104工业用地吗？能生产吗？

A：是104产业区块丙类厂房（耐火二级），可研发、可中试、可轻型生产、可办环评；禁危化重污染，区别于C65科研楼与商办混合楼。

Q3：2026年租金和物业多少？

A：挂牌0.9—1.0元/㎡·天（132—3000㎡毛坯），园方自管物业另收，分体空调24h自控电费自充，无中央空调包月。

Q4：首层承重和层高多少？

A：8/9幢首层5.5米、2T/㎡；13幢首层6.9米、1T/㎡；楼上层4.5米、0.5T/㎡（13幢楼层0.3T）。

Q5：离地铁远不远？

A：800米步行约10—12分钟，骑行3—5分钟；非上盖但比远郊工业园通勤友好。

Q6：和绿洲智谷·赵巷怎么选？

A：绿洲智谷是C65科研+17号线上盖+国资首园，适合纯研发；鑫广是104丙类+首层2T+800米接驳，适合研产混合与中试。

Q7：能做生物医药中试吗？

A：非危化类体外诊断、试剂分装、器械组装可落地；涉及病原微生物、放射性、有机废气的需单独过环评与排风。

Q8：青浦有税收返还吗？

A：按现行公开政策，青浦区与赵巷镇对科技/人才/创业/产业方向给予项目制与公共服务支持，不涉及与企业纳税额挂钩返点。

Q9：货梯和卸货方便吗？

A：每栋客货分离（8/9幢客货各2部），配专业卸货区，30个充电桩适配电动物流车，盈港东路直上崧泽大道。

Q10：小面积办公户有吗？

A：有155㎡/254㎡配套办公小户（公区精装套内毛坯），适合研发行政、电商运营、样品间，不与大产线混层。

Q11：赵巷镇主导产业是什么？

A：数字应用、综合商贸、生物技术与健康；鑫广园叠加集成电路/AI/生物医药硬科技，属青浦工业园"3+3+3"体系。

Q12：食堂和车位够吗？

A：182个车位（含30充电），员工食堂拟建未完工，现阶段依赖奥莱/镇区外卖；扩员企业需提前排车位配额。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、104/丙类用途边界、环评批复、入驻企业名单、政策兑现额度均以开发商、物业及青浦区/赵巷镇职能部门最新书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

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