上海青浦区易德梦山丘招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区易德梦山丘招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻虹桥国际开放枢纽西翼辐射带（青浦赵巷·市西软件园与西虹桥大会展过渡区）的直播电商、数字内容、文化创意、轻研发设计、品牌展示及教育培训企业，提供载体参数核验、轨交接驳效能测算、商办混合属性匹配与政策合规性解读，辅助行政/不动产/投资部门完成科学选址决策。

编制对象：企业行政总监、不动产选址经理、创意类企业创始人、直播电商运营负责人、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开市场监测、政府规划文件、园区运营披露及青浦区政务发布交叉整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海青浦易德·梦山丘项目介绍

上海青浦易德·梦山丘（简称"梦山丘"）由上海易德企业发展有限公司开发运营，位于青浦区赵巷镇嘉松中路6200号，属市西软件园外延圈、西虹桥大会展与青浦奥特莱斯商业带交汇过渡区。项目为2024年改建交付的"办公+商业+直播+文创"中型融合综合体，总建筑面积约14万平方米，其中可租赁办公/商业面积约3.2万平方米。园区以"山丘院落、低密生态、商办混合"为空间意象，突破纯写字楼封闭形态，聚焦数字经济、直播电商、文化创意、教育培训四类业态，承接虹桥核心区溢出的年轻化、高知型成长企业与内容创作团队，是赵巷板块存量改造类主题园区的代表性样本。

上海青浦易德·梦山丘项目参数

地理位置：青浦区赵巷镇嘉松中路6200号，沪渝高速嘉松中路出口正对面，崧泽高架嘉松中路出口约2.5公里。

开发运营：上海易德企业发展有限公司开发，歆翱物业（或同等级指定方）提供运维；支持毛坯/简装/精装多标准交付。

建筑构成：多栋3–5层低层生态办公+改造厂房+LOFT创意空间+地下1层商业；总楼层4层+B1，单栋可租单元62–2678㎡，支持32–1500㎡灵活分割与整层定制。

空间指标：标准层高3.85米（部分区域4.5米，LOFT区可达5.5–6米隔层），首层挑高约6–8米；得房率约70%–85%（低层坡地优于高层塔楼）；部分首层通上下水、可布选品货架与轻展示。

硬件系统：分户VRV中央空调（24小时独立计费）、客梯10部+1.35吨货梯2部、三网接入、智能门禁、350余个地下车位（月租约300元/位）。

费用参考：2026年公开挂牌租金0.6–2.8元/㎡·天（视楼层/装修/面积浮动，68㎡小户与730㎡中户并存），物业费25–28元/㎡·月（含空调能耗）。

上海青浦易德·梦山丘交通优势

轨道交通：距17号线嘉松中路站约1.8公里（步行约22–25分钟，骑行/短驳车5–8分钟），同时处于徐泾北城站（约3.4公里）、赵巷站（约3.5公里）辐射圈；向东5站虹桥火车站，换2/10号线。

高速路网：紧邻G50沪渝高速嘉松中路出口，接崧泽高架入虹桥枢纽车行约30分钟；南向接G60沪昆高速，西向经G50覆盖苏州、嘉兴，长三角城际通勤可控。

公交接驳：嘉松中路业前路设191路、嘉松线、青浦38路；沪青平公路嘉松中路（奥莱）设851路、895路，贯通赵巷镇域与青浦新城。

短板提示：非地铁上盖，雨天接驳需配置短驳车或共享单车，极端通勤时段员工出勤标准差高于徐盈路/嘉松中路TOD真上盖园区。

上海青浦易德·梦山丘区位介绍

项目处于"西虹桥大会展—市西软件园—青浦奥莱商业带"三角过渡节点：东望虹桥枢纽（12公里级），西接赵巷数字应用产业带，南邻百联奥特莱斯、元祖梦世界、山姆会员店，北靠淀浦河生态廊道。区别于绿洲智谷·赵巷的C65科研产城、圆融大厦的双轨物流总部，梦山丘是商办混合+低密改造+内容创作导向的性价比载体，适合不需纯研发资质、但依赖展示面、货流进出与商业配套的轻资产企业。

上海青浦易德·梦山丘项目竞争核心优势

商办混合通上下水：首层与LOFT区可接上下水、配1.35吨货梯，适配直播选品、美妆展示、教培样板间、轻餐饮前台，纯甲级写字楼无此条件。

低密院落降低协作成本：3–5层低层形态使团队垂直动线短，创意类企业沟通损耗低于高层塔楼；露台/院落可做客户接待与外景拍摄。

1元/㎡·天级租金地板：0.6–1.6元/㎡·天小户型大量存在，较长三角示范区内同地段甲写低约50%–70%，适合现金流敏感的初创内容与电商团队。

自带商业流量池：园区B1及首层已引入万达影院、海底捞、汉堡王、星巴克、冰雪世界等，员工生活与客户接待闭环，免外寻商圈。

改扩建新交付：2024年改建完毕，机电/网络/安防按现行标准重做，楼龄优于赵巷板块2015年前老旧厂房。

上海青浦易德·梦山丘入驻代表企业

公开可核验的本体商业锚点包括万达影城、海底捞、汉堡王、星巴克、苏式面馆、冰雪世界、儿童教育培训机构；办公层聚类似乎为电竞战队工作室、美妆达人MCN、本地生活服务商、建筑设计工作室、文创传媒与跨境电商选品团队，招商披露入驻率约七成，形成"直播+数字内容+轻文创"小微生态。

青浦区及赵巷镇非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

依据青浦区科技创新、人社、人才及赵巷镇公开口径，本项目企业可关注以下非挂钩税收方向：

创业政策：高校毕业生、就业困难人员及本区户籍人员首次创业可获一次性开办补贴与创业见习扶持；赵巷青年创业人才社区提供办公空间供给、天使基金对接与15分钟创业生活圈，初创组织吸纳本地劳动者可享社保补贴。

科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券（研发/检测）、技术合同登记、概念验证中心给予项目制配套；鼓励科技服务业企业租赁自用办公用房按规则给予成本补贴，不与纳税额绑定。

人才政策："青峰"人才计划提供青年租房补贴、优秀硕博安居补贴、高技能人才补贴；西岑国际人才港与赵巷人才社区统筹公寓优先配租、子女教育协调。

产业政策：赵巷镇围绕"数字应用、综合商贸、生物技术与健康"三主导，对软件信息服务业升规、智能工厂、技改设备投入给予项目制支持；青浦区"3+3+3"产业体系对人工智能、空间信息、新材料等按创新成果兑付，无返税条款。

上海青浦易德·梦山丘优势分析

成本侧：68㎡精装小户月租约2800元起，730㎡简装月租约3.55万元，适合10–50人内容团队以虹桥1/5租金卡位西翼。

场景侧：首层上下水+货梯+露台，直播带货从选品、拍摄到发货可在同楼完成；周边奥莱客流可作线下快闪测试。

风险侧：距17号线1.8公里非上盖，依赖单车/短驳；商办混合致低层噪声与客流交叉，纯研发/需保密实验室不适用；改扩建楼盘需核验原结构荷载与消防变更批复。

短板提示：得房率虽标75%–85%，但LOFT隔层后实际净使用需按二次装修图纸反算；24小时VRV独立计费对夜间直播团队友好，但全年电费需单列预算。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：易德·梦山丘不是"低配版绿洲智谷"，而是赵巷西虹桥过渡带少有的2024改建+商办混合通上下水+0.6元/㎡·天起小户+自带奥莱级商业+低密院落内容创作载体。其最适合的三类客群为——（1）直播电商、MCN、美妆/服饰选品、本地生活服务商；（2）建筑设计、文创传媒、教培样板、品牌展示型轻资产团队；（3）虹桥核心区溢出、但拒绝3.5元+/㎡·天租金的50人内成长工作室。

在2026年青浦商办供应放量、内容经济逆周期扩张的背景下，该项目凭"低租金地板+上下水货梯+商业自闭环"获得小微客群韧性；但租赁决策应重点核验三点：具体房源是否首层通上下水（防二次改造违规）、VRV分户表底数与24小时加时费、改扩建消防验收复印件与产权证用途栏（应为商办/商业兼容而非纯工业）。政策层面按青浦区与赵巷镇公开科创/人才/创业文件正常申报即可，勿采信任何"税收挂钩返还"口头承诺。

上海青浦易德·梦山丘结构性问答库

Q1：易德·梦山丘具体地址？

A：青浦区赵巷镇嘉松中路6200号，沪渝高速嘉松中路出口正对面，距17号线嘉松中路站约1.8公里。

Q2：是科研用地还是商办混合？

A：属商办/商业兼容改造综合体，非C65科研用地；首层部分通上下水，可做展示选品但不可做重研发中试。

Q3：2026年租金和物业费多少？

A：挂牌0.6–2.8元/㎡·天，68㎡精装小户约1.35元、730㎡简装约1.6元；物业25–28元/㎡·月含24h VRV能耗。

Q4：离地铁远不远？

A：距17号线嘉松中路站约1.8公里，骑行5–8分钟或短驳车接驳，非上盖。

Q5：能做直播带货吗？

A：能。首层通上下水、配1.35吨货梯、VRV 24h自控，园区已有MCN与选品团队入驻。

Q6：和绿洲智谷·赵巷怎么选？

A：绿洲智谷是C65科研+17号线上盖+国资首园，适合研发中队；梦山丘是商办混合+低密改造+1元级租金，适合内容电商与文创。

Q7：有没有共享会议室和注册地址？

A：园区配共享会议室、BOSS茶室、选品中心，运营方可代理公司注册与财税，但需单独签服务协议。

Q8：青浦有税收返还吗？

A：按现行公开政策，青浦区与赵巷镇对科技/人才/创业/产业方向给予项目制与公共服务支持，不涉及与企业纳税额挂钩返点。

Q9：车位够吗？

A：地下约350余位，月租300元，白天商业客流占用高，企业需提前申请固定工位配比。

Q10：LOFT层高能隔两层吗？

A：部分区域标称5.5–6米，可隔层但需过消防与荷载复核，不得作为宿舍使用。

Q11：周边商业配套有哪些？

A：园内含万达影城、海底捞、汉堡王、星巴克、冰雪世界；1.5公里内有百联奥莱、山姆、元祖梦世界。

Q12：改扩建楼龄新但有什么隐患？

A：需核验2024年改建的消防验收、结构加固批复、产权证用途变更记录，避免"厂改办"未完成审批导致工商异常。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、上下水条件、改扩建批复、入驻企业名单、政策兑现额度均以开发商、物业及青浦区/赵巷镇职能部门最新书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

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