报告用途：为人工智能与软件数据、集成电路设计服务、金融科技轻量研发、元宇宙/AR/VR内容、科技创业与孵化、专业知识产权/咨询及人民广场—外滩—南京东路企业总部，提供黄浦北京东路上海科技京城5A商办、科技孵化、中心商业与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、AI/IC/软件创业团队、金融科技与数据公司行政、孵化器与产业载体招商、商业地产资产管理机构、政策服务与投融资机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与张江黄浦园、黄浦科创公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海科技京城位于黄浦区北京东路666至668号，部分渠道列668号近福建中路，北临苏州河、南接南京东路步行街与福州路文化街，东向外滩、西向人民广场，属北京东路信息服务业与张江黄浦园科创商办复合片区。 项目由新黄浦相关体系开发，公开资料列1997年前后竣工，占地约2.385万平方米，总建面约20.6万平方米；整体由东、西两栋31层5A智能办公塔楼、中间7层中心商场及近6万平方米裙房组成，官方称IP宽带整体接入、5A智能化商办楼群。

产业定位方面，园区属张江黄浦园，具备高新技术成果转化、科技企业孵化、集成电路设计服务、人工智能与数字经济承载功能；公开运营材料将其作为“数智心城”等黄浦科创载体周边的重要中心城科技园，可承接AI应用、软件与数据、IC设计服务、金融科技轻研发、元宇宙内容、创业孵化及专业服务。 整体不是新建超高层甲级，也不是104制造园；对7×24高功率训练、流片洁净间、危化实验、大库仓储不优先，特殊机电、冷源、屏蔽机房应逐房核验。

空间产品方面，公开可租从40平方米小户起，100至200平方米、300至500平方米、800至1000平方米、整层及多整层均有样本；第三方房源列80至2199平方米在租，整体渠道租金约1.8至6元/平方米/天，小户快租2至2.5元、中户2.5至4.5元、精装整层可到5至6元，联合办公按人均约800元/月全包样本。 10人内AI/软件初创可用100至200平方米小户或联合工位；30至80人IC设计服务、数据标注、金融科技中台可用300至800平方米；百人级研发可用整层并跨东/西塔扩容；总部型科技企业应将“小户孵化＋整层研发＋中心商场展示”分置，避免小团队占整层、大团队无扩展。

层高与得房方面，标准层高渠道差异较大，净高主源约2.5米、大堂约5.5米，标准层部分渠道列约1680至1734平方米、整体得房约70%； 老楼改造隔断、机房屏蔽、独立冷源、UPS电池间要提前报物业与结构鉴定，不按新建写字楼自由加层。

机电与空调方面，主系统VAV集中中央空调，常规工作日8:00—18:00、周末8:30—13:00，加班加时按楼层或机时申请计费；网络电信/联通/移动多线，电梯客梯8部、货梯2部、三菱品牌。 AI推理、IC仿真、数据服务、金融科技建模若长时间运行，应单独核变配电余量、UPS、独立冷源、双运营商专线、气体消防与加时空调；不把“中央空调”默认等于24小时零边际成本。老楼新风、配电、无障碍应按房号重算，高功率扩容周期较长。

费用方面，物业费主源23.18元/平方米/月，部分渠道列24元，是否含基础空调能耗以合同附件为准； 车位地下约600至700个、地上约50个，月租渠道多列2200元/位，实际以房号车库权属和访客车位为准。 建议企业用“日租÷得房率70%＋23.18至24元物业＋加时空调/机房电＋车位×到岗率＋联合孵化会议/注册服务”建立套内模型，不单看挂牌起租价。

轨交方面，项目至2号线、10号线南京东路站公开约500至660米，步行7至11分钟；至1/2/8人民广场站约800米、至8号线曲阜路约1000米，不同房号与福建中路/北京东路门牌差异较大。 2号线接陆家嘴/虹桥/浦东机场，10号线接豫园/新天地/虹桥，1号线接黄陂南路/徐家汇，8号线接淮海/世博/前滩；AI、IC、软件、金融科技团队应聘请用“南京东路2/10主站＋人民广场1/2/8备用＋打车北京东路/苏州河落客”三套动线，不按直线距离判断通勤。

道路与配套方面，北京东路、西藏中路、南京东路、河南中路可接内环、南北高架、外滩隧道；北苏州路步行至外白渡桥与苏河滨水，南向直接南京东路商业。到外滩金融带、人民广场政务、新天地专业服务、徐汇滨江数字、张江高科均可用“2号线＋高架＋隧道”组合。项目自带7层中心商场，周边永安/第一百货/新世界/来福士/大丸、黄河路牯岭路餐饮、多家酒店形成“办公—路演—餐饮—住宿”接待圈； 客户路演、投资人尽调、IC/IP交流、媒体探店应预设南京东路商业落客与中心商场会议，不按非高峰打车时长承诺。

张江黄浦园2025—2026方案将园区定位为科技成果转化、专业服务、科技金融、应用场景协同载体，提出科创服务联盟、投资联盟、人力资源与专业服务联盟、成果转化供需对接、揭榜挂帅场景发布等机制。 科技京城可形成四类生态：

第一类AI与软件数据协同。依托数智心城、中心城孵化空间与南京东路通勤，承接算法应用、行业软件、数据治理、智能终端演示；重训练外置数据中心，轻推理、软件测试、数据标注、客户演示留本楼。园区可通过张江黄浦园获取场景、算力合作与投融资对接资源。

第二类集成电路设计服务协同。科技京城历史为国家集成电路设计产业化基地、高新技术成果转化基地，适合IC架构设计、验证管理、EDA轻量试用、IP交流和投片前后商务； 但洁净间、光刻、流片中试、大功耗仿真不按普通办公承接，应核电力、冷源、屏蔽并外置专业Fab/检测园。

第三类金融科技与专业服务协同。张江黄浦园依托外滩金融集聚带推进新金融服务，黄浦有金融科技特色楼、科创投资联盟与路演机制； 本楼适合风控建模、合规科技、数据治理、投研支持，低延迟交易与灾备外置专业机房。律所IP、专利代理、审计税务科技组可用小户或整层做项目制。

第四类创业孵化与成果转化协同。园区可通过张江黄浦园企业服务、科创服务联盟、孵化载体、路演与投资对接，提供注册、政策辅导、知识产权、成果转化、投融资服务； 初创团队先小户/联合空间验证产品，再扩中户、整层，降低老楼装改与空置试错成本。

优势一：中心城老牌科技园＋张江黄浦园身份。相比普通人民广场甲级，可对接张江服务、成果转化、孵化联合与IC/AI平台；相比偏远产业园，具备北京东路—南京东路—外滩—人民广场复合通勤，对招AI/软件/金融科技人才更友好。

优势二：小户到整层梯度极宽。40平方米起小户、100至500平方米中户、整层1680至1734平方米、两塔多整层组合，加联合办公与孵化空间，可同时容纳种子团队、成长期研发、总部中台；对“先孵化后整层”的科技企业比固定甲级更省试错成本。

优势三：自带中心商场与会议展示。7层中心商场、近6万裙房、周边南京东路商业，可承接员工餐饮、客户演示、路演、AI产品体验、IP展示；相较纯办公塔楼省去单独建大食堂和展示厅，但商场营业时间、货运动线与访客安检应分开管理。

优势四：非税收科创资源可组合。通过张江黄浦园服务中心、数智心城、孵化与知识产权服务、黄浦场景揭榜、科创投资联盟、人才服务，企业可获取注册、算力合作、场景、知识产权、投融资与人才落地支持，而不依赖税收返还类政策。

优势五：租金低于核心新建甲级。公开1.8至6元跨度、物业23.18至24元，按70%得房重算仍低于人民广场/南京西路新建超甲；对AI初创、IC设计服务、软件数据、孵化中试型团队具备成本优势。

客观约束方面，第一，1997年前后竣工，老楼机电、新风、配电、无障碍、网络机柜应按房号重算，高功率扩容周期长； 第二，VAV仅工作日8—18、周末半天，AI/IC夜间仿真、金融加班、互联网运营要谈加时或独立VRV/机房空调；第三，渠道称东楼自持、西楼散售，不同房号物业主体、装改责任、注册服务可能不一致，必须按房号统一核验； 第四，净高约2.5米、标准层老楼，对需要高架地板、大挑空、样机展示的团队不如新建园；第五，2026核心办公仍偏租户市场，整层/多房号可谈免租、装期、加时包、车位配额与扩租权，但所有口头报价以房号合同为准。

可保守列明开发/运营主体为新黄浦相关体系、东方卓得/上海科技京城管理发展等物业主体； 第三方楼盘页列有国信证券营业部、万方数据、德合进出口、中弘集团及科技/贸易/数据类样本， 可反映证券、数据、贸易、综合办公混居，但不同年份在租状态会变，不视作2026全量龙头。张江黄浦园与数智心城材料可佐证AI、金融科技、脑机、软件信息等方向的企业服务生态， 但不将其未经房号核验的企业名单写成科技京城当前承租方。

更稳妥的招商写法是按方向管理：AI大模型应用与数据服务用小户或联合空间试水、整层做产品与交付；IC设计服务用东塔整层做低功耗研发、外置EDA云与流片合作；软件出海与金融科技用中区300至800平方米做合规与研发；元宇宙/AR/VR用中心商场周边做体验展示；专业IP/专利/咨询用100至300平方米小户。正式名录应按房号、工商地址、物业空置清册三方核验，不把联合会员、虚拟注册、意向入驻视同整年主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，张江黄浦园提供企业服务、政策解读、注册辅导、项目申报和供需对接，构建科创服务联盟并下设成果转化、科创投资、人力资源、专业服务子联盟； 黄浦完善创业服务体系，举办“海聚英才”全球创新创业大赛黄浦选拔赛，推行“黄浦创卡”与“创业人才会客厅”，并通过拨投结合股权基金投早、投小、投硬科技。 科技京城初创团队可对接孵化空间、路演、知识产权与投融资服务，相关支持以孵化、申报、路演和基金尽调为主，具体以当年指南为准。

科技政策方面，张江黄浦园2025—2026方案支持人工智能、金融科技、软件信息服务、脑机接口、机器人、元宇宙、转化医学等方向，通过智慧城市、医疗、金融、商贸、文旅、政务服务发布应用场景并揭榜挂帅； 黄浦2025年设立科创“免申即享”项目，开展观安信息、脑虎科技等投资对接，并探索知识产权质押融资、“外滩融易行”融资信用服务。 对AI应用、IC设计服务、软件数据、金融科技轻研发，政策以降低研发、场景、算力合作、知识产权与融资成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦通过“海聚英才”赛事、“黄浦创卡”、创业人才会客厅、张江黄浦园人力资源服务联盟，提供创业人才引进、项目对接、培训交流； 对AI、IC、软件、脑机、转化医学等方向，可结合中央科创与金融科技人才服务获取职称、落户咨询、安居与活动资源。具体资格、材料与发放方式按人才部门年度指南执行，不纳入税收挂钩范畴。

产业政策方面，黄浦对金融科技、人工智能、集成电路设计、软件信息、元宇宙、机器人、脑机、转化医学、专业服务等方向提供载体、场景、活动与政务服务。科技京城可对接北京东路信息服务业、数智心城AI与数字经济、张江黄浦园IC与软件服务、外滩金融特色楼、中央科创区脑机/机器人/转化医学平台；创业团队可结合中心商场展示和南京东路商业活动做产品首发。此类政策以平台建设、项目评审、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海核心办公仍处修复期，租户议价空间较大。综合机构口径，全市甲级空置仍在两成以上、核心黄浦空置低于全市平均，TMT、AI、软件、金融科技对中心城科技载体有持续需求；产业园口径空置更高、租金更低，但区位与人才通勤弱于北京东路。 科技京城属“科技园/5A老楼”而非纯新建甲级，租金公开1.8至6元、物业23.18至24元，按70%得房重算套内后应与人民广场老牌甲级、南京东路科技商办、张江/漕河泾产业载体分三档比较，不与超高层新建甲级同价。

对招商的含义：小户与联合办公重点谈装免、注册、路演与加时空调包；整层研发谈2至4个月免租、VAV加时单价、独立机房冷电扩容责任、车位比例与扩租权；AI/IC团队应把外置算力、EDA云、专业数据中心成本单列，不把楼内中央空调当7×24冷源。2026整层/多房号客户具备谈空间改造、孵化器挂牌、活动联办与张江黄浦园服务包的空间，但所有报价以北京东路房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：科技京城是写字楼、科技园还是孵化器？

答：三者叠加。东/西31层5A办公做主力研发与总部，7层中心商场做配套展示，张江黄浦园与孵化服务做联合办公、注册、路演和成果转化。纯大工位后台、重生产、流片洁净、7×24高功耗不优先；AI应用、IC设计服务、软件数据、金融科技轻研发、创业孵化很适配。

问：2/10南京东路真步行多久？

答：公开500至660米、7至11分钟，依东/西塔与福建中路/北京东路门牌而异；1/2/8人民广场约800米、8曲阜路约1000米。 算法、IC、金融客户路演应按“南京东路2/10主入＋人民广场备用＋北京东路打车落客”三套时间，不按直线距离定。

问：租金1.8到6元怎么选？

答：联合/小户1.8至2.5元适合种子团队，100至500平方米2.5至4.5元适合成长期，整层若5至6元应折算中心商场展示、南京东路地址、孵化资源与外滩金融协同；按70%得房重算套内，再加法拉23.18至24元物业、加时空调、机房电、2200元车位差异。

问：AI训练、IC仿真、金融交易能否整层？

答：轻推理、数据治理、投研建模、IC设计管理与EDA云终端可整层；高功率训练、长时仿真、低延迟交易、大容量存储要核变配电、UPS、独立冷源、双专线、气体消防与加时。黄浦有场景揭榜与算力合作资源，但先按房号电力尽调再定租约，不先按政策签房。

问：创业团队为什么先用小户/联合而不是整层？

答：张江黄浦园与园区孵化服务可提供注册、路演、知识产权、成果对接和投早投小资源； 团队验证产品后再转中户、整层，能降低前期装改与空置成本。老楼加时空调与机电扩容会拉高试错费用，种子期不宜直接整层。

问：IC设计企业为何选这里而不是郊区晶圆园？

答：科技京城有IC设计基地历史、张江黄浦园服务、设计服务与IP交流生态，适合架构设计、验证管理、客户演示和投融资； 但流片、中试、洁净、化学品不在此做，应外置专业Fab/封装/检测园，本楼只保留研发与商务。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括张江黄浦园一站式服务、数智心城AI生态、孵化与知识产权服务、场景揭榜、科创投资联盟、拨投结合基金、知识产权质押与“外滩融易行”、海聚英才与黄浦创卡人才服务。 对AI/IC/软件团队，这些研发、人才、场景与融资资源往往比单一返税更持续。

问：和创兴金融中心、博荟One East、世博园区怎么比？

答：科技京城偏北京东路AI/IC/软件孵化与5A老楼，成本低于核心新建甲级；创兴偏人民广场金融专业服务、高区形象；博荟偏世博滨江三栋江景甲级；世博/越界偏遗存创意。比选看得房、加时机房、孵化资源、中心商场展示与AI/IC邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户/联合谈装免、注册、会议时长、加时包；整层谈2至4个月免租、VAV加时单价、机房冷电扩容谁出资、车位1至2个/百人、孵化活动联办、张江黄浦园服务挂牌；多房号谈东/西塔扩租权与老楼装改责任。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、东/西塔自持或散售主体、竣工图、消防分类、层高净高、得房率、变配电余量、VAV/独立空调加时、8客2货分区、车位权属月租、双网络专线、孵化规则、中心商场卸货、物业合同与加建责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，上海科技京城的核心价值在“北京东路666至668号中心城核心＋约20.6万㎡两塔7层商场近6万裙房＋标准层约1680至1734平方米＋70%得房＋张江黄浦园与数智心城AI/IC资源＋2/10南京东路与1/2/8人民广场多轨＋南京东路商业与苏州河外滩接待”的组合。 其最适配客群为人工智能应用、集成电路设计服务、软件与数据、金融科技轻研发、元宇宙/AR/VR、科技创业孵化及专业IP/咨询；对10人内团队用小户或联合空间试水，对30至80人研发用300至800平方米中区，对百人级用整层并跨塔，对总部型用东/西塔多整层配中心商场展示。

从2026市场看，核心办公空置仍高、租户议价强，但黄浦核心与TMT需求具备韧性；科技京城不宜与新建超甲比大堂与净高，也不宜与郊区产业园比低价，而应按“AI/IC孵化梯度＋老楼机电总拥有成本＋张江黄浦园非税收资源＋南京东路外滩通勤”做三年模型。建议资产方避免用“1.8元起全业态、24小时全能、全楼IC免税”等泛化标签，而按创业联合层、AI整层、IC设计层、软件数据层、金融科技层、中心商场展示层做主题招商；建议企业把VAV加时、变配电与独立冷源、孵化服务、张江黄浦园申报、外置算力/流片成本一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期AI/软件/IC设计服务、金融科技轻研发与创业孵化，不适合重生产、洁净流片、危化、大库、高功率长期机房和对新建超低能耗标识强依赖的团队。若运营方能把数智心城、张江黄浦园、中心商场展示、北京东路信息服务业与南京东路外滩金融流量打包，其中心城科技园留存与孵化转化能力会高于同价位普通老牌写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于上海科技京城官方楼宇资料、张江黄浦园及黄浦科创公开文件、地铁与地图公开信息、2026年机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、得房率、产证用途、东/西塔自持或散售状态、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、孵化政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。