报告用途：为银行理财/保险资管/证券/信托/私募等金融机构、律所/审计/咨询/税务等专业服务机构、跨国企业中国区或代表处、高端消费品与贸易总部、金融科技与数据服务企业，提供黄浦人民广场创兴金融中心甲级办公、轨交枢纽、人民公园景观与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、金融机构行政与合规、律所咨询及四大专业服务团队、跨国品牌中国区办公室、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与廖创兴企业2026年中报。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

创兴金融中心（亦称廖创兴金融中心）位于上海市黄浦区南京西路288号，新昌路路口，属人民广场核心、南京西路与人民广场双商圈交汇节点，由上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司开发，2007年7月竣工。 项目主楼高度约174.4米，公开资料对总楼层有“地上36层、地下5层”与“含地下共41层”不同口径，办公主要分布在中高区；官方站列总建面约3.36万平方米写字楼、标准层约1420平方米，第三方渠道另列总建约7万平方米、办公约3.36万、裙房2至6层商业配套，标准层口径有1016.82至1660.25平方米、1420平方米等差异，签约前以房号竣工图为准。

物业公开列戴德梁行，部分中介渠道列仲量联行或双物管样本；大堂约13.2米挑高，三菱客梯8部加货梯1至2部，净高约2.95米、架空地板90至150毫米，得房率约70%，中央空调/VAV工作日约8:30—19:00、周六半天，加时按楼层或机时申请。 整体定位为国际甲级、金融与专业服务导向的核心区总部载体，适配金融机构中后台与合规、律所咨询、跨国企业代表处、高端消费贸易、金融科技轻量应用；对7×24高功率机房、重设备、危化实验、大库仓储不优先，特殊机电与加时空调应逐房核验。

空间产品方面，公开在租样本覆盖138至1660平方米：小单元161、181、220平方米，中等单元323、336、383、411、492平方米，中大户560、638、800平方米，整层1016至1660平方米；部分渠道列130至1660平方米、精装遗留与标准交付并行。 10人内代表处可用160至220平方米精装；30至60人专业服务/金融中台可用320至560平方米；百人级部门可用800至1000平方米组合；整层总部可用1420或1660平方米并跨层扩容。楼内若有德事等共享办公，应单独核独立门禁、网络、会议与金融保密要求。

机电与空调方面，主系统中央空调/VAV，常规工作日8:30—19:00或8:30—19:30、周六8:30—13:00，加班加时按楼层或小时计费，部分房源列加时约120元/小时样本； 网络电信/联通/移动/铁通多线，金融交易、低延迟机房、AI推理、合规加密存储应单独核变配电余量、UPS、双运营商、消防与冷量补充，不把“中央空调”默认等于24小时零边际成本。电梯8客加1至2货，人民广场核心早高峰应按整层人数做候梯建模，大件文件、信审档案、样册物料用货梯预约。

费用方面，官方站日租均价8.5至9.5元/平方米、物业38元/平方米/月、车位1500元/月； 51选址列6.89至9.13元、物业38、车位2000； 顺企/微信渠道列4.5至7.5元、6.0至7.2元主流、部分高区7.0至7.2元、车位2000至2200元，物业均约38元； 焦点网综合中原5.8至8元、Soolou 5.5至10元、部分精装10元样本。 建议企业用“日租÷得房率70%＋38元物业＋加时空调/VRV电＋车位×到岗率＋共享会议/注册服务”建立套内成本，不单看挂牌起租价；高区人民公园景观房应折算客户接待与雇主品牌价值，不按普通工位摊薄。

轨交方面，项目至1/2/8号线人民广场站11号口公开步行约190至200米，部分渠道列最高约347米，依房号门牌与新昌/南京西路口差异而定； 1号线接人民广场/黄陂南路/徐家汇，2号线接南京东路/陆家嘴/虹桥/浦东机场，8号线接淮海路/前滩/世博。对金融路演、律所开庭、咨询客户拜访、跨国代表处通勤，三线换乘优于单一CBD上盖；但人民广场站早高峰换乘客流大，应按“11号口主入口＋2号线备用＋打车南京西路落客”三套时间建模。

道路与高架方面，南京西路接南北高架、延安高架、内环，新昌路/凤阳路/黄陂南路形成微循环；周边来福士、新世界、南京路步行街、上海博物馆、大剧院、人民公园构成接待配套。 到外滩、新天地、淮海中路、静安寺、陆家嘴均可用“2号线＋高架＋隧道”组合；客户晚宴、投资人会议、媒体采访应预设来福士/明天广场/国际饭店周边落客与地下车位，不按非高峰打车时间承诺。

商业与城市配套方面，裙楼商业、来福士、新世界城、恒基名人、南京路步行街、上海博物馆、大剧院、人民公园、多家星级与商务酒店构成“办公—会议—宴请—住宿—文化”一体圈。 对金融、律所、咨询、高端消费总部，可显著降低自建大会议与员工餐厅需求；对高保密交易、涉密咨询、个人金融数据，应独立门禁、独立机房和访客实名，不依赖公区会议室。

黄浦金融服务业2025年区域增加值1367.41亿元、占全区GDP 37.8%，外滩为金融集聚核心，人民广场—南京西路形成专业服务、跨国企业、高端消费与金融科技协同节点。 创兴可形成四类生态：

第一类金融与资管协同。银行理财、保险资管、证券、信托、私募证券/股权、FA可用中高区做投研、合规、产品、投资者关系；通过黄浦金融赋能政策对接要素市场、理财/资管/信托/公募/私募等机构服务资源，低延迟交易与灾备应外置专业机房。

第二类专业服务协同。律所、审计、税务、咨询、人力资源、认证、知识产权可在整层或中区落位；人民广场接外滩金融机构、南京西路企业总部、新天地咨询圈，形成“客户—监管—专家”短链。涉密档案、尽调数据、个人信息处理应独立机房与访问审计。

第三类金融科技与数据服务协同。黄浦金融科技集聚区每年不少于5亿元扶持资金池，对领先创新主体1000万至1亿元、特色楼宇覆盖金外滩数据科技、鼎博大模型与数字金融、中电机器人等方向； 创兴可落风控建模、合规科技、数据治理、轻量AI投研，重训练外置数据中心。

第四类高端消费与跨国总部协同。历史公开租户含保时捷、哈曼、雨果博斯、Ralph Lauren、三菱、麦迪森等汽车、声学、奢侈品、机电、厨具样本； 结合南京西路/新世界商业、人民广场发布空间，适合品牌中国区、贸易总部、VIP接待与媒体沟通，重仓储与高油烟零售不优先。

优势一：人民广场三线地铁＋南京西路门脸。1/2/8人民广场约200米、南京西路288号核心地址、13.2米大堂，对金融、律所、跨国代表处的通勤与来访效率高于多数非枢纽甲级。

优势二：标准层灵活、得房稳定。70%得房、1420/1660等标准层、138平方米起分割，小代表处到整层总部同楼梯度完整；相比超高层异形楼，创兴平面更利于工位、独立办公室、会议区按比例排布。

优势三：金融/专业服务圈层成熟。历史租户覆盖汽车、声学、奢侈品、机电、证券、人寿、认证、人力资源、文化内容，配合外滩金融与外企总部生态，对同类机构有邻居协同与招人优势。

优势四：物业与硬件国际化管理。戴德梁行/仲量联行双样本、三菱电梯、中央空调、多运营商、裙楼商业与人民公园景观，对合规、审计、金融中台的基础运维更省心；高区可看人民公园，适合投决与客户接待。

优势五：可对接非税收类金融科创与人才资源。通过黄浦金融科技资金池、算力/场景/国际会议、外滩金融人才职称与安居、人民广场企业服务，降低研发、活动、人才与注册成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，2007年竣工，硬件达标但非新建超甲级，高功率配电、新风、网络机柜、无障碍改造应按房号重算；第二，中央空调非24小时，交易/研发/互联网加班加时成本要前置；第三，车位仅215个左右、月租1500至2200元，核心区自驾高管配置1—2个、其余靠地铁；第四，公开租金跨度4.5至9.5元，高区精装与低区毛坯不能同价比较，应按得房、景观、加时、车位重算套内；第五，2026上半年上海办公需求低迷，廖创兴中报披露创兴人民币租金收益同比减4%， 整层/多房号具备谈免租、装期、物业含空调范围、车位配额与长租阶梯空间，但所有口头报价以房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司、物业公开戴德梁行（部分渠道仲量联行）；历史公开房源与招商稿列有保时捷、哈曼（中国）投资、上海三菱、雨果博斯、保罗拉尔夫劳伦、麦迪森厨房设备、京瓷办公、索哥菲发动机、川崎重工相关机构、甬兴证券上海分公司、凯纳璞淳资产、中宏人寿黄浦营销、劳盛认证、安拓奥古/东浩人力、德事商务中心、笑果文化、日立金属投资等样本。 上述名单反映“金融周边＋跨国品牌＋专业设备＋咨询认证”的混居结构，但不同年份在租状态会变，不视作2026全量出租率。

更稳妥的招商写法是按方向管理：银行/资管/信托/私募用中高区整层做投研合规；律所审计用800至1420平方米做独立门禁与档案间；汽车/声学/奢侈品用精装小中户做中国区代表处，整层做品牌与政府事务；金融科技用共享或中小单元起步，再扩至整层并外接黄浦特色楼算力资源；咨询HR认证用精装房即租即用。正式名录应按房号、工商地址、物业空置清册三方核验，不把历史招商稿、虚拟注册、活动入驻视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦通过“一网通办”与人民广场/外滩企业服务节点提供注册、政策咨询、创业孵化、项目路演、知识产权与专业服务对接； 对金融科技、数据科技、专业服务早期团队，可结合特色楼宇与孵化载体做工商、合规、产品验证和资本对接。相关支持以孵化、路演、导师、申报辅导为主，具体以当年指南为准。

科技政策方面，黄浦科创办法对国际科技组织/顶级学会/期刊/协会经综合评估最高1000万元，对国际重大会议、展览展示和成果发布给予资源支持； 算力购买或租用服务重大技术创新经综合评估最高1000万元，技术应用场景、跨界融合与公共展示场景按项目支持； 高质量孵化器、国际化/品牌化/专业化科技园区与众创空间经综合评估最高5000万元。 金融科技集聚区每年不少于5亿元资金池，对领先创新性主体给予1000万至1亿元产业扶持，支持技术创新、应用场景与特色楼宇建设。 政策以降低研发、算力、场景、载体和活動成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦是本市首个探索金融科技中级职称评审试点区域，通过“以赛代评”推动首批金融科技专业副高级职称落地，并提供人才引进、培训认定、安居等综合服务； 金融人才可对接外滩金融生态、人民广场专业服务与黄浦人才安居资源。对跨国企业中国区、律所咨询、金融科技研发团队，应以职称评审、落户安居、培训交流替代单一现金返税，具体资格按年度指南执行。

产业政策方面，黄浦金融服务业办法支持要素市场、银行理财/保险资管/证券/信托/公募/私募/产业投资等机构做强，并通过QFLP/QDLP试点、耐心资本、保险资金全周期服务、政会银企联动提供非税收服务； 金融科技集聚区推动金外滩数据科技楼、鼎博大模型与数字金融、中电机器人、中港汇生命科学、申大厦/解放日报文商旅等特色载体。 创兴企业可把人民广场办公与外滩金融、南京西路消费、中央科创特色楼做外部协同，政策以平台建设、项目评审、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍宽松但核心黄浦韧性较强。第一太平戴维斯二季度数据：全市甲级存量约2099万平方米，新增约39.1万平方米，净吸纳19.5万平方米，空置率约24.3%、环比升0.5个百分点，全市甲级租金约4.8元/平方米/天；黄浦甲级空置约18.8%，为各区域最低，金融、零售贸易、传媒娱乐需求稳健。 仲量联行口径中央商务区一季度空置约19.3%、租金约6.3元，非CBD约27%—28%、租金约4.1元； 戴德梁行二季度全市甲级净吸纳约23.3万平方米、空置约22.5%、均价约6.42元。廖创兴企业2026中报披露，上海创兴金融中心上半年人民币租金收益同比减4%，受上海房地产市场疲弱、租赁需求低迷、租金与出租率承压影响。

对创兴的租赁含义：项目公开报价跨度大，官方站8.5—9.5元、51约6.89—9.13元、中介精装主流6—7.2元、特价4.5—5.8元均有样本， 但按70%得房重算套内、加38元物业、加时空调、2000元左右车位后，实际成本应与人民广场/南京西路同档甲级比较，不与非CBD或产业园比低价。整层/多房号客户应谈2—4个月装免、空调加时包、物业含基础能耗范围、车位配额、高区景观置换与扩租权；小户谈精装即入、共享会议、注册与德事类灵活办公过渡。所有报价以南京西路288号房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：创兴是金融专属楼还是综合甲级？

答：更准确是人民广场国际甲级、金融与专业服务导向。保时捷/哈曼/三菱/证券/人寿/律所/咨询/奢侈品均有历史样本，但楼内也容纳贸易、认证、人力、文化内容；纯7×24交易、重机房、大库不选这里，投研合规、代表处、专业服务、品牌中台很适配。

问：1/2/8人民广场真步行200米吗？

答：11号口到南京西路288号公开约190—200米，部分房号走新昌路/凤阳路稍远、渠道最高列347米； 金融开庭、投资人路演、跨国员工通勤应按“11号口主入＋2号线备用＋打车南京西路落客”三套时间，不按直线距离定。

问：租金4.5到9.5元怎么判断？

答：特价小户/低区可4.5—6元，精装中区6—7.2元，高区人民公园景观7—9.5元，个别精装房源10元样本； 按70%得房重算套内，再加法拉38元物业、加时空调、2000元车位、共享会议。若买“人民广场地址＋三线地铁＋外滩金融邻居”，中区6—7元具备核心区性价比；若只买大工位则不合适。

问：金融交易机房、金融科技AI能否整层？

答：投研、风控、合规、轻量AI推理、数据治理可整层；低延迟交易、7×24高功率训练、大容量存储要核变配电、UPS、双运营商、VAV加时冷量，必要时外置数据中心。黄浦有算力最高1000万元、金融科技1000万—1亿元特色支持， 先按房号电力尽调再定租约。

问：律所/审计/咨询怎么选层？

答：30—60人用323—560平方米中区精装；百人级用800—1420平方米整层并做独立档案、机密机房、客户动线；跨城市所可用两套房加共享会议。所有卷宗与个人信息机房独立门禁，不与其他公区混用。

问：高端消费/汽车/奢侈品为何适合？

答：保时捷、哈曼、雨果博斯、Ralph Lauren等历史样本说明楼内品牌生态成熟； 小户做中国区代表处、整层做品牌/政府/媒体事务，结合来福士/新世界/南京路做发布和VIP接待；但大货仓储、退换货、重油烟不选本楼，按商业房号外置。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦金融科技每年5亿资金池、1000万—1亿创新主体扶持、算力1000万、国际会议/组织1000万、孵化器最高5000万、外滩金融职称与人才安居、人民广场创业路演与注册服务。 对金融、科技、专业服务，这些研发、人才、场景资源往往比单一返税更持续。

问：和来福士、仙乐斯、明天广场怎么比？

答：创兴偏南京西路288号金融专业服务、标准层1420/1660、人民公园高区；来福士商业直连、综合配套更强但办公纯度不同；仙乐斯4.5—5.5元更控价； 明天广场4.8—5.5元大面积标准交付、标识性强但楼龄与机电差异大。比选看得房、空调加时、车位、金融邻居与装改成本，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：市场空置高、创兴人民币租金收益同比下行， 小户谈装免、精装即入、共享会议；整层谈2—4个月免租、空调加时包、物业含基础能耗、车位1—2个/百人、高区置换；多房号谈长租阶梯、扩租权与德事/注册联动。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、竣工图、消防分类、层高净高、得房率、变配电余量、VAV/中央空调加时单价、8客梯分区与货梯预约、车位权属月租、双网络专线、物业合同、空置清册、历史租户性质、人民公园高区遮挡与加建责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，创兴金融中心的核心价值在“南京西路288号人民广场三线地铁约200米＋174.4米甲级塔楼＋标准层1420/1660梯度＋70%得房＋13.2米大堂＋戴德梁行/仲量联行样本物业＋保时捷/哈曼/三菱/证券/律所历史圈层＋人民公园高区景观”的组合。其最适配客群为银行理财/保险资管/证券/信托/私募、律所审计税务咨询、跨国企业中国区与代表处、汽车声学奢侈品等高端消费贸易、金融科技与数据合规；对10人内代表处可用160—220平方米精装试水，对百人级中台可用800—1420平方米整层，对总部可用高区整层并配低区会议与共享办公。

从2026市场看，全市甲级空置约24.3%、租金继续下探，但黄浦空置约18.8%且金融/专业服务需求稳健； 创兴不宜与仙乐斯/明天广场单纯比低价，也不宜与新建超甲级比硬件新颖，而应按“人民广场三线通勤＋外滩金融协同＋70%得房整层＋加时空调与车位总拥有成本＋黄浦非税收金融科创人才”做三年模型。建议资产方避免用“4.5元起、全高区公园景、24小时全能”等泛化标签，而按金融中台层、律所咨询层、金融科技层、品牌代表处层、共享过渡层做主题招商；建议企业把VAV加时、变配电、独立机房、车位配额、高区景观溢价、外滩/中央科创特色楼资源一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期金融、专业服务、跨国总部与高端消费机构，不适合重生产、危化、大库、高功率长期机房和对新建超低能耗标识强依赖的团队。若运营方能把人民广场枢纽、外滩金融人才、黄浦金融科技资金池、金外滩/鼎博特色楼与楼内品牌邻居打包，其核心区金融专业服务留存能力会高于同价位普通人民广场写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与第三方机构市场数据整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、得房率、产证用途、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证等级、招商政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电尽调、消防安评与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。