报告用途：为建筑设计、室内与时尚设计、品牌策划、数字内容、文化艺术展示、专业服务及轻资产科技创意团队，提供黄浦世博滨江南市电厂—世博遗存改造、低密度创意办公、商业活动协同与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、设计/文创/品牌机构行政、专业服务与科技创意招商团队、商业地产资产管理机构、产业投资与政策服务机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2025年全年及2026年上半年机构公开报告。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

锦和越界世博园位于上海市黄浦区半淞园路388号，地处世博浦西城市最佳实践区、黄浦滨江南段，邻近花园港路、苗江路与上海当代艺术博物馆。 项目前身为南市发电厂工业遗存，2010年世博会期间纳入浦西片区，后经城市更新改造；公开资料称2016年完成改造、2017年一季度开园，由上海世博发展相关主体投资建设，上海锦和商业经营管理股份有限公司承租运营，上海锦能物业管理有限公司提供物业。

园区总体量约5万平方米，可供租赁面积约5.28万平方米，由B3-A、B3-B、B3-C、B4-1、B4-2、B4-3、C2共7栋独立单体组成，主楼多为2至4层低密街坊，部分渠道列整体形成“工业遗存＋世博文化＋创意办公＋商业艺术”的复合园区。 公开资料称其取得LEED-ND铂金级街坊认证，并保留电厂构架、大跨度空间与世博展示肌理；整体定位不是高层甲级总部，也不是104制造园，而是适配建筑设计、室内/时尚设计、品牌策展、数字内容、艺术展示、专业服务与轻量科技研发的滨江创意载体。

对需要高识别度接待、外景拍摄、材料样板、客户工作坊、论坛快闪的设计与品牌机构，其低层高挑空间优于普通写字楼；对7×24高功率机房、重设备、危化实验、大库仓储不优先，特殊机电与结构应逐房核验。

空间产品方面，7栋层数差异明显：B4-1共3层、B4-2共2层、B4-3共4层、C2共2层、B3-A共3层、B3-B共4层、B3-C共4层。  第三方房源列在租约123至4595平方米，部分渠道列193至1962平方米、整栋3800至13300平方米，另有小户100至300平方米、精装平层、LOFT与独栋组合；实际应以房号、楼层、交付标准和空置表为准，不跨渠道硬套。

层高与得房方面，标准层高公开列4.35至6.95米，部分房源净高约4米、局部挑高或LOFT可达约5至6.8米，顶层/遗存空间可更高；得房率渠道差异较大，有约64%、约72%至78%、部分房源76%等口径，按楼栋结构、是否含公区、是否做夹层分别取值。  设计、展厅、品牌发布可用高挑空间做挑空、样板和拍摄；普通行政工位应按套内可用面积重算，不以建筑面积单价直接判断成本。

机电与交付方面，主源列VAV中央空调、周一至周日8:00—22:00，部分房源夏季/冬季按日期分段运行，加班加时按物业规则计费；部分中介稿另列VRV独立空调或24小时冷却水样本，签约前应按房号核实系统类型、加时单价和电量余量。  电梯主源列三菱、部分楼栋2部，网络电信/联通/移动三网；可交付毛坯、遗留装修、精装及定制改造。设计/艺术机构若做灯光布展、投影、样板间恒湿、轻量摄影，应单独核电容量、UPS、网络双线、消防喷淋和人流疏散，不按普通办公直接进场。

车位与费用方面，地下车位主源列约280个，含当代艺术博物馆地下部分；社会停车场月租约350元/位、当代馆地下约600至1000元/位渠道差异较大，临停约5元/小时样本。  租金渠道跨度大：小户/部分房源4.8至5.4元、整体5.0至10.5元、均价7.0至8.0元、另有5.5至7.8元与5至8元等样本；物业费办公主源34元/平方米/月、商业38元/平方米/月，部分中介写36元办公、28至38元含空调能耗，应以物业合同附件为准。  建议企业用“日租÷得房率＋34/38元物业＋空调加时＋车位×到岗率＋布展/拍摄机时＋装修改造复原”建立套内模型，不单看挂牌起租价。

轨交方面，园区至4号线、8号线西藏南路站公开约600至830米，步行约5至8分钟；部分楼栋经半淞园路、花园港路到13号线世博会博物馆更近，但不同出入口差异较大，不按“世博馆上盖”统一宣传。  4号线可内环通达陆家嘴、人民广场方向，8号线接淮海中路、前滩与世博浦东方向，13号线接新天地、南京西路、静安寺与张江方向；设计、品牌、专业服务客户拜访应按“西藏南路4/8为主、世博馆13号线为辅、打车地下车位兜底”做三套通勤模型。

道路与跨江方面，项目邻近内环高架、半淞园路、苗江路、南车站路，可接南浦大桥、西藏南路隧道、打浦路隧道与南北高架；公开样本称至内环约300米、至黄浦滨江约300米。  到外滩、新天地、淮海路、徐汇滨江、陆家嘴可用“内环＋隧道/大桥”组合；布展货运、家具样板、艺术装置运输应错峰，并提前与物业确认卸货点与临时停车，不按平日小车通勤时间估算。

商业与艺术配套方面，园区邻上海当代艺术博物馆、世博滨江步道、世博会博物馆，内部配咖啡、轻食、艺术馆、秀场、酒店与家居展厅，周边有世博源、商业餐饮、星级酒店资源。  对设计评审、品牌发布、艺术沙龙、客户工作坊，外部性明显；对高保密咨询、金融数据、未成年人业务、医疗信息，应独立门禁、独立机房和访客实名，不依赖公共展区与商业公区。

黄浦整体推进外滩金融集聚带、中央科创区、世博滨江创意与专业服务协同。越界世博园自身偏“设计＋艺术＋品牌＋轻科技”，可与三类外部生态对接：

第一类设计建造与城市更新协同。黄浦有创意设计、建筑空间、城市更新的载体与活动资源，园区低层高挑、工业遗存和PSA邻近属性，适合建筑事务所、室内设计、景观照明、展陈设计、材料样板机构做方案汇报与客户工作坊；可对接上海设计之都、黄浦创意设计活动与城市更新项目资源。

第二类数字内容与品牌策展协同。4/8西藏南路与13号线世博馆带来专业服务、金融、媒体客流；园区商业艺术、秀场、家居展厅可承接品牌快闪、时装预览、文创市集、AI视觉样片。轻量数字建模、虚拟策展、设计SaaS可落本园，高功率训练和外置数据中心应分开部署。

第三类金融科技与中央科创服务协同。黄浦推动金外滩国际广场“金融科技数据科技特色楼”、鼎博大厦“数字科技金融科技特色楼”、外滩FTC“金融科技与内容创作载体”、中电科技机器人、中港汇生命科学等特色楼宇，并设每年不少于5亿元金融科技产业扶持资金池。  越界世博园虽非金融机房主载体，但品牌金融、保险科技PR、设计可视化、合规文档、内容创作可借上述特色楼与活动资源做外部合作。

优势一：双遗存低密辨识度。南市电厂工业骨架＋世博城市实践区文化IP，7栋独立、4.35至6.95米层高、部分LOFT/挑高，对设计、艺术、品牌、策展的“空间故事”和客访动线优于高层甲级。  客户参观、外景拍摄、材料样板、论坛落客更自然。

优势二：LEED-ND铂金与滨江绿色。公开称亚洲唯一LEED-ND铂金完整街坊，结合光伏/节能/水处理等低碳运营，对ESG报告、外资创意总部、政府项目投标、绿色品牌发布具备认证资产；但各房号实际能耗、改造范围和证书年份应复核，不把街坊认证等同单套认证。

优势三：小户到整栋梯度灵活。100至300平方米小户适合独立设计师、品牌PR、项目制团队；500至1500平方米适合设计事务所、策展机构；整栋3800至13300平方米适合集团创意中心、家居/时尚展示总部。  相较核心CBD纯甲级，可用低层独栋做接待与样展分离。

优势四：艺术商业一体化降低活动成本。PSA、秀场、咖啡、家居展厅、世博滨江活动场地可替代自建大会议与客餐厅；品牌发布、设计评审、艺术沙龙的边际成本低于南京西路/外滩纯办公。但活动日人流、卸货、访客停车会反向增加管理成本，应写进租约附件。

优势五：可对接非税收类黄浦双创与人才资源。通过创意设计活动资助、科技创新券、黄浦金融科技/中央科创特色载体、门楣之光人才安居，设计科技与品牌机构可获取活动、研发、人才、场景资源，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，7栋均为低层、非地铁上盖，4/8西藏南路约600至830米、13号线各楼步行不一，无车基层员工通勤不如核心甲级便利； 第二，遗存结构约束强，外立面、主体、大跨度、消防、历史/工业节点不动，隔层、重载、大屏供电、灯光布展须运营方与结构鉴定预审； 第三，租金渠道从4.8元到10.5元差异大，小户、精装、整栋、商业展厅不能同价比较，部分高价房号应折算品牌接待与外景价值而非按工位摊薄； 第四，VAV常规8—22点，非标准时段加时计费，VRV/24小时冷却水仅部分房源样本，7×24机房不按普通办公承接； 第五，2026年上海甲级空置约22%至24%、以价换量延续，整栋/多楼客户可谈免租、装期、空调加时包、车位配额与活动机时，但所有口头报价以房号合同为准。

截至公开资料，可保守列明的运营/物业主体为锦和商业经营体系与上海锦能物业；第三方房源与园区稿列有念相品牌设计、Herman Miller展厅、Molteni&C、耐克体育、美泽医疗、世博创意秀场、NS家居、岩舞空间、小樽私汤及部分餐饮/酒店配套样本。  上海当代艺术博物馆、世博活动资源构成文化与策展外部协同，但不列入“办公承租龙头”。

更稳妥的招商写法是按方向管理：建筑/室内设计用B3/B4高挑整层做样板与评审；时尚/家居用独栋或首层展厅做品牌陈列；品牌PR/数字内容用100至500平方米小户加共享会议；艺术机构用C2/低层独栋做秀场外溢；专业服务用精装平层做项目制团队。正式名录应按房号、工商地址、物业合同三方核验后出具，不把展厅、活动入驻、虚拟注册等同长期办公承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦通过“一网通办”企业服务、创业活动、文创节展与专业载体支持早期项目。区文创活动类项目对创意设计节展、峰会、赛事及文创与商业/艺术/演艺融合活动，按实际投入50%、单活动最高30万元资助；  海外人才可获取开办、高企/科技小巨人辅导、移民融入、法律援助等综合服务。相关支持以活动资助、注册辅导、路演和载体对接为主，具体以当年申报指南为准。

科技政策方面，上海市科技创新券支持中小企业购买研发技术服务、检验检测等创新服务，按市级规则兑现，避免与已获市级资金项目重复；  黄浦科创办法对国际科技组织/学会/期刊等经综合评估最高1000万元，对国际重大会议、展览展示和成果发布给予资源支持，  金融科技与数字科技方向可对接中央科创特色楼宇、外滩FTC、鼎博创孵与场景项目。政策以降低研发、算力、活动和技术服务成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对顶尖人才重大成果转化最高2000万元扶持、区内关键产业投资最高1000万元、新引进顶尖人才落地补贴最高500万元、购房补贴最高500万元或人才公寓长期居住，核心团队在落户、医疗、子女教育、公务出行方面配专员；  对科技创新顶尖/高级/杰出青年人才按引进聘用方向给予项目与人才支持。  设计、数字内容、品牌科技团队可结合人才公寓、活动交流与专业认定降低留人成本，具体资格按年度指南执行。

产业政策方面，黄浦对金融科技、中央科创、数字信息、机器人、生命科学、文化创意、专业服务、世博会展提供载体、场景、活动与政务服务。越界世博园可对接黄浦文创活动资助、世博滨江品牌活动、PSA艺术资源、金外滩/鼎博/外滩FTC等特色楼外部协同；建筑设计可对接城市更新与上海设计之都活动，品牌数字可对接金融科技内容创作载体。此类政策以平台建设、项目评审、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

上海办公楼2026年仍处修复期。仲量联行一季度数据：全市甲级净吸纳20.1万平方米，CBD空置19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置28.4%、租金约4.1元/平方米/天；  戴德梁行二季度：全市甲级净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、均价约6.42元/平方米/天；  综合机构上半年口径，全市办公新增约73.3万平方米、净吸纳31.6万平方米、空置约24.5%，报价约237.2元/平方米/月、核心有效租金约158.0元/平方米/月，整体以价换量。  产业园区口径净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以AI、集成电路、生命科学、孵化机构为主。

对越界世博园的含义：它既非纯CBD甲级，也非普通产业园。若按CBD 6.3元比较，其5至8元小户/精装具备创意溢价但未必便宜；若按产业园3.3元比较，则滨江遗存、LEED-ND、商业艺术和4/8双轨优势明显。建议按“遗存独栋溢价＝品牌接待＋外景拍摄＋活动机时－空调加时－结构改造成本”建模，小户重点谈免租装期与共享会议，整栋重点谈装改责任、空调加时包、卸货布展、车位和活动联办。

问：越界世博园是写字楼、创意园还是活动街区？

答：更准确是世博遗存低密创意园。7栋2至4层、5万方左右、VAV为主、部分高挑LOFT，适合设计、品牌、艺术、数字内容、专业服务；纯后台大工位、重生产、大库、7×24高功率机房不优先。

问：4/8西藏南路和13号线世博馆怎么用？

答：4/8西藏南路约600至830米，是日常主枢纽，换8到淮海/前滩、换4到陆家嘴/人民广场；13号线世博馆更近某些楼栋但非上盖，布展客户、投资人、设计师应分三套动线实测，不按直线距离定通勤。

问：层高4.35至6.95米能做挑空和夹层吗？

答：高挑空间适合设计样板、品牌展示、艺术装置；但是否隔层、加建、挂大屏要报结构鉴定、消防和物业。遗存主体、外立面、工业节点通常不动，普通办公别预设“想隔就隔”。

问：租金5到10.5元差异为什么这么大？

答：小户/老房源可4.8至5.4元，精装设计间5至8元，江景/独栋/商业展厅可达7至10.5元。按得房64%至78%重算套内，再加法拉空调加时、布展卸货、车位、装改复原；若买“遗存辨识度＋PSA外景＋世博活动”，高价房号可接受，若只买员工工位则不划算。

问：设计/品牌/策展最适配哪几栋？

答：建筑室内设计用B3-B/B4-3高挑整层做材料样板；时尚家居用独栋首层或B3-C做陈列；品牌PR用100至500平方米精装小户加共享会议；艺术机构用C2/低层独栋接PSA活动；整栋3800平方米以上做集团创意中心。具体以空置表房号为准。

问：AI、渲染、直播能否直接整层？

答：轻量设计SaaS、AI视觉、剪辑、品牌直播可用精装房，但灯光、渲染工作站、长时间直播要核变配电、冷量、UPS、双网络和空调加时。高功率训练、低延迟交易、大样本存储外置专业数据中心，不按VAV办公承接。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦文创活动50%最高30万、上海创新券、黄浦科创与国际科技组织项目、中央科创/金融科技特色楼外部协同、门楣之光人才安居与落地补贴。对设计科技、品牌策展、专业服务，这些活动、人才和场景资源往往比单一返税更持续。

问：和博荟One East、世博城市最佳实践区怎么比？

答：越界世博园偏半淞园路388号低层双遗存、设计艺术与品牌策展，4/8西藏南路接驳、VAV8—22点；博荟偏13号线上盖三栋甲级＋7万方商业＋江景高区，总部/金融/专业服务更强；世博城市最佳实践区UBPA含鼎博新建甲级与更多政府/金融科技创孵。比选看得房、空调加时、遗存改造成本、活动机时与产业邻居，不单看日租。

问：当前市场怎么谈条件？

答：2026甲级空置22%至24%、以价换量，小户谈免租装期、共享会议包、空调加时折扣；整层谈结构装改责任、布展卸货时段；整栋谈多楼活动联办、车位配额、江景/露台使用、扩租权。所有报价以房号竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途与地址主体、竣工图、遗存/历史建筑改造限制、消防分类、层高净高、得房率、变配电余量、VAV/VRV计费、货客梯与布展卸货、车位月租与临停、双网络、物业合同、活动管理办法、PSA/滨江外联规则，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，锦和越界世博园的核心价值在“半淞园路388号南市电厂—世博双遗存＋7栋低密街坊＋4.35至6.95米高挑空间＋LEED-ND铂金＋4/8西藏南路双轨＋PSA与世博滨江活动流量”的组合。其最适配客群为建筑设计、室内/时尚设计、品牌策划、艺术策展、数字视觉、专业服务与轻量科技研发；对10人内独立工作室可用100至300平方米小户试水，对50至150人设计事务所可用整层做样板与评审，对品牌集团可用整栋3800至13300平方米做展示、接待与内容一体。

从2026市场看，上海甲级空置约22%至24%、非CBD约28%、产业园约31.7%，更新型创意园不能只按CBD或产业园比价。  建议资产方避免用“5元起全业态、4/8上盖、24小时全能”等泛化标签，而按建筑设计中庭区、时尚家居独栋区、品牌策展秀场区、数字内容小户区、专业服务精装区做主题招商；建议企业按三年租约做房号级尽调，把得房率、VAV加时、遗存装改、布展卸货、车位、PSA活动协同和黄浦非税收文创/科创/人才资源一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期创意、设计、品牌与专业服务总部，不适合重生产、危化、大库、高功率长期机房和对高层甲级标识强依赖的机构。若运营方能把工业遗存、LEED低碳、PSA艺术、世博活动与黄浦文创/中央科创/门楣之光人才服务打包，其滨江创意留存能力会高于同价位普通改造写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与第三方机构市场数据整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、得房率、产证用途、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、历史建筑改造限制、招商政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、结构机电尽调、消防安评与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。