报告用途：为金融及类金融机构、航运与贸易服务、专业服务、数字经济与人工智能应用、文化科技、建筑与工程总部、企业区域中枢及“前台展示＋中后台运营＋合规风控”一体化办公需求提供选址可行性、楼宇机电与安防合规、通勤接驳、杨浦滨江产业协同及非税收政策服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：山金金融广场（亦称山金保利金融广场），地址上海市杨浦区杨树浦路1198号，平凉路街道，东外滩滨江段；由山东黄金集团与保利置业联合开发，SOM参与规划设计，保利酒店物业提供运营管理。项目以C栋甲级写字楼、A/B/D企业总部独栋及下沉商业配套组成。

数据时效：楼宇参数以竣工交付资料、运营方最新可租清册及现场核验为准；办公市场采用仲量联行2026年二季度公开研究，并交叉参考CBRE、戴德梁行上半年上海办公楼数据；政策以杨浦区2026营商环境方案、杨浦科创带及上海市现行公开文件为准。具体可租面积、楼层、交付标准、车位、空调延时、网络与安防边界以正式租赁文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

山金金融广场位于杨浦滨江东外滩核心段，属渔人码头三期商务组团，南近黄浦江、北接杨树浦路，西邻丹东路、东近兰州路，整体为“甲级高层＋总部独栋＋滨江商业”的商务综合体。公开资料载明，项目总建面约10.97万至11.00万平方米，其中办公约4.48万平方米、商业配套约1.13万平方米；C栋为22层甲级写字楼，A/B/D为5至8层企业总部独栋，并配约5000平方米下沉式商业广场。

C栋定位通用甲级办公，适合金融券商、保险中介、资管研究、航运贸易、专业服务、AI应用、数字内容及企业总部中后台；A/B/D独栋适合需要独立大堂、专属标识、分部门楼层、会议与展示独立管理的区域总部或集团分支。项目获中国绿色建筑二星级认证，采用全玻璃幕墙，配置VAV中央空调、迅达高低区电梯及多运营商网络，整体更偏“滨江形象＋通勤效率＋合规办公”，不按研发厂房或轻生产载体使用。

对金融机构而言，重点应核验交易时段电力冗余、双路供电与UPS、机房承重与散热、监控门禁、等保布线及消防联动；对AI、数字内容、专业服务企业，应重点看网络多线、会议系统、夜间空调、打印文印动线与客户接待流线。

总体与分项参数按公开资料及租赁核验要点归纳如下：

总体量方面，总建面约10.97万至11.00万平方米；办公约4.48万平方米，商业约1.13万平方米，下沉商业约5000平方米。不同统计口径可能含车位、设备层、公区及独栋配套，租赁测算应以运营方最新空置清册为准，不把总建面直接等同可租面积。

C栋写字楼方面，地上22层，标准层约2170至2302平方米；大堂挑高约10.5米，标准层高约4.3米，吊顶后净高约3.0至3.2米；迅达客梯高区4部、低区4部，货梯2部；VAV中央空调，常规工作日运行、周六部分时段运行，延时使用需按楼宇计费规则单独申请；网络电信、联通、移动多线接入。得房率在不同租售资料中有70%至75%、82%等差异，签约前应以目标楼层竣工图、公摊表和装改方案复核，不采用单一宣传值。

A/B/D独栋方面，A栋约8772平方米、B栋约5370平方米、D栋约8749平方米，地上5至8层，独立大堂、可独立冠名；适合总部、分公司、家族办公室、航运结算、资管中台、合规与运营中心分栋使用。独栋应单独核验独立冷源、备用电力、访客分流、机房区域、会议层、档案室及夜间独立空调条件。

机电与装改方面，金融机构、AI训练、交易席位、呼叫中心、视频渲染不按普通办公直接入驻。租赁前必须取得单栋竣工图并核验：单户用电负荷与增容余量、双路供电或应急电源、UPS及蓄电池间、机房空调与承重、综合布线及弱电井、门禁监控与等保、消防广播、新风排风、文印仓储、货梯家具进场时段。涉及涉密、金融数据、医疗数据或大模型推理的项目，应提前做网络安全、物理隔离和物业安保预案。

配套方面，项目配下沉商业、B1员工食堂、咖啡及便利商业；平凉路街道与楼宇已开展潮汐车位、社区共享食堂等共治试点，B1禾香餐厅在保障企业供餐后向周边居民开放，山金开放部分夜间及周末潮汐车位通过“上海停车”申请。 具体车位数量在第三方资料中有524至650个不同口径，月租、临停和访客车位以运营方当期规则为准；不把共治试点直接视作企业客户固定停车配额。

轨道交通方面，项目紧邻18号线丹阳路站，第三方资料对C栋及各地块步行距离给出约70至357米、1至5分钟不等口径，整体可按“丹阳路站步行短距离”做通勤模型；18号线可换多条线路进入浦东、宝山、市区及杨浦内部。 4号线杨树浦路站步行约800至900米或10至12分钟，适合来自浦西内环、世纪大道、大连路方向的员工；12号线宁国路、8号线备选换乘，但不作为楼门口径承诺。

过江与道路方面，项目接内环、大连路隧道、新建路隧道、江浦路隧道，至陆家嘴、北外滩、浦东帆桅及浦东软件方向具备多通道选择；3公里半径可覆盖陆家嘴、北外滩、五角场等节点。 对金融机构客户拜访、律所会计师事务所、航运船代、AI客户演示，应分别建立“地铁客户、自驾过江、机场接送”三套模型；早高峰内环与江浦路隧道存在时段波动，不承诺固定通勤时长。

公交与慢行方面，周边有28路、70路、135路、310路、853路、960路、80路及民丹线轮渡等公交或滨江慢行资源。 滨江步道、骑行及轮渡可作为员工弹性通勤与客户轻量化接待补充，但不替代轨道交通主模型。

枢纽与机场方面，经内环或大连路可接虹桥、浦东方向；对需要高频拜访长三角客户、参加陆家嘴及北外滩行业会议的团队，可将18号线换其他线路、江浦路隧道自驾、上海站/虹桥/松江枢纽高铁分别建模。样本、服务器、交易设备或重要凭证运输应单独评估货梯、安保动线和临时停车。

项目属杨浦滨江、东外滩与大连路总部研发集聚区衔接带。杨浦整体推进“杨数浦新质秀带创新区”，以大创智科创走廊、滨江国际创新秀带、环同济、湾谷、长阳创谷、互联宝地、大连路总部等板块组织创新资源；山金所处滨江段更偏金融、航运、专业服务、总部办公与数字应用，大创智、五角场方向更偏互联网、AI、文化科技与高校转化。

从金融与专业服务看，东外滩接北外滩航运金融、陆家嘴金融机构，形成“滨江办公—专业服务—合规审计—投资融资”短链；从科技看，杨浦大模型、人工智能应用、数字内容、软件信息可借助大创智与滨江创新秀带做业务协同，山金适合企业前台、销售、研究、合规与运营，不适合重研发服务器群或中试生产。从人才看，复旦、同济、财大、上理工等高校及大学科技园可提供金融工程、数据科学、法律、设计、AI训练与实习资源；杨浦大学科技园改革强调从载体招商转向成果转化首站和创业孵化第一站。

从城市配套看，杨浦滨江提供商业、文化、江景、会议与人才居住空间。对金融机构和总部企业，选址不只看租金，还看18号线通勤、客户接待形象、机房合规、夜班运行、人才招聘半径与杨浦政策服务；对纯高密算力、实验室、样品制造团队，应另评大创智或专业产业园，不把本楼当研发厂房。

第一，东外滩滨江与18号线双重要素。相比纯内环老写字楼，山金具备江景形象、新建机电、独栋总部与地铁短距离；相比远端新兴办公区，到陆家嘴、北外滩、五角场、大连路专业服务圈更快。对金融、航运、专业服务、AI应用总部，可兼顾客户接待与员工通勤。

第二，C栋高层＋A/B/D独栋的产品分层。C栋标准层约2200平方米，适合按部门分层的资管、券商分支、保险、律所、AI公司；独栋适合需要独立门禁、独立机房、独立会议层和品牌冠名的总部。产品组合优于单一高层，便于企业从几百平方米逐步扩至整层或整栋。

第三，绿色二星与甲级机电基底。VAV、迅达高低区、多运营商、10.5米大堂、标准层4.3米层高，可支撑金融交易席位、视频会议、合规机房轻量改造；但是否满足高频交易、低延迟专线、双路应急电源，必须以电信运营商、供电与物业技术确认书为准，不按普通办公预设。

第四，杨浦滨江政策与产业生态外接。杨浦2026营商环境提出科技园区“创业首站”、一站式创业辅导、融资信用平台、投早投小基金矩阵、东上海人才港与就业服务； 滨江创新秀带与大创智可提供AI、文化、软件、成果转化协同。 对金融科技、合规科技、AI应用、航运数字平台，政策与高校资源比单栋面积更具长期价值。

第五，市场空置高位下具备装改与条款议价空间。仲量联行2026年二季度数据显示，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，全市空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天，非CBD约4.1元/平方米/天、空置27.1%；科技互联网、金融与专业服务构成主要需求。 山金作为非CBD滨江甲级，应结合标准层、独栋、装修状态、空调延时和车位做三年总拥有成本评估，而非单看日租金。

公开招商与媒体报道可核验的入驻及意向信息包括：罗曼股份、中泰证券、中建三局、上海汇通船务、山铁数字科技（C栋19楼）、山金金控、申能集团等，部分资料另列罗氏股份、武岳峰资本、山东颐养健康等方向。 上述名单用于判断租户结构，不必然代表当前空置楼层或同栋分布。

从结构看，券商与类金融、建筑工程、航运船务、数字科技、资源与能源企业已在楼内形成混合生态。金融机构可关注同楼合规服务、律所审计邻近度；AI与数字企业可关注与金融、航运、专业服务的场景合作；专业服务机构可关注滨江客户接待与18号线通勤。租前向运营方索取最新楼层平面图、同层相邻行业、机房预留区、访客动线和消防合规意见。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业政策方面，杨浦2026营商环境方案提出探索科技园区等“创业首站”，提供一站式创业辅导、政策支持和帮办；完善融资信用平台，推广中小企业融资“随申融”，常态化产融对接，落实无缝续贷、无还本续贷，并通过政府出资基金、创投机构与投早投小投硬科技矩阵服务早期项目。 山金内金融、金融科技、航运科技、AI应用团队可结合商业计划、软件著作权、模型备案和场景合同对接孵化、融资与银行授信，不以税费减免作为落地核心。

科技政策方面，杨浦构建大创智与滨江国际创新秀带，推进上海技术交易所成果评价、确权与转让，支持创新联合体、大学科技园成果转化；对人工智能、大模型应用、数字经济企业，可提供算力合规、API调用、技术转移、联合攻关与中试外包服务。 民营科技企业在智能算力、备案大模型Token、绿色低碳与新型储能等方向可按当年申报指南申请非税收服务或补贴，不承诺固定比例。 山金企业宜将“金融场景＋AI应用＋大创智技术资源”作为科技政策申报主线，而非单一资金奖励。

人才政策方面，杨浦通过东上海人才港、全球创新创业大赛、创业之星等平台集聚人才；既有“3310”海外引才计划，也有青年创业、就业服务与人才安居体系。 公开区人才服务信息提到高层次人才创业引导、贷款贴息、租房补贴和人才公寓等分层支持，但具体对象、额度、公寓配额与申请条件以当年人才部门指南为准。 对金融工程、合规、AI、数据标注、国际法务等岗位，应提前做人才画像与安居方案。

产业政策方面，杨浦推进“2+4”式现代化产业体系落地于本区语境时，重点围绕数字经济、金融科技、航运服务、专业服务、文化科技、绿色低碳；滨江侧重总部、创新秀带与国际化要素，大创智侧重数字内容、AI与高校转化。 对山金租户，产业政策核心是可接入杨浦融资平台、技术交易所、大学科技园基金、东上海人才港和长三角双创联动，而不是一次性财政返还。金融、航运、AI企业应将合规、场景、数据、人才与融资服务并列评估。

从产业匹配看，若企业从事券商分支、资管研究、保险中介、期货/衍生品研究、航运经纪、贸易结算、律所会计咨询、AI金融应用、大模型行业应用、数字内容、工程建筑总部、企业区域中枢，本园“C栋标准层＋独栋总部＋18号线＋滨江接待”具备较高适配度。相比老写字楼，可解决机电、会议、机房和独立门禁；相比远端产业园，更靠近陆家嘴、北外滩、专业服务与高校人才。

从成本看，仲量联行2026年二季度非CBD甲级租金约4.1元/平方米/天，全市甲级空置23.5%、非CBD空置27.1%，整体仍为租户方市场。 山金按滨江、独栋、江景和标准层不同产品分层定价，不能只用日租金比较；应将VAV延时、机房UPS、双路/应急电、货梯家具、车位、装改弱电、等保安全和物业费率一并折成三年总拥有成本。金融交易、AI推理、视频会议高密度场景的电力与空调成本常被低估。

从交通看，18号线丹阳路短距离、4号线杨树浦路备选、江浦路/大连路/新建路过江，对客户拜访和员工通勤较友好；非核心内环零距离、江景房不代表低总价。应按前台客户经理、研究员、合规、IT运维、访客接待分岗位建模，不对“地铁口即楼门”作单一化预期。

从政策看，企业应将杨浦创业首站、融资信用与园区贷、技术交易所、大创智AI资源、东上海人才港分别映射至金融科技原型、大模型备案、数据标注、合规研究和校招实习。早期企业应避免“只拿补贴”思维，改用“政策服务降低合规与融资成本、滨江生态降低客户拓展成本”的框架。

问：本园最适合哪些企业租赁？

答：优先适合金融分支与类金融、资管/研究/合规、航运贸易结算、律所会计等专业服务、AI金融与行业大模型、数字内容、工程建筑总部、企业区域办公。若从事高密算力训练、实验室、样品制造、危化存储、重型设备装配或大体量仓储，不宜作为主选；高频交易、低延迟专线、重要数据机房需另行做供电、网络、等保和物业安保预审。

问：金融机构如何选C栋或独栋？

答：券商零售与机构业务、保险展业、资管研究可C栋标准层，按研究、交易支持、合规、客户接待分层；涉及机房、呼叫、清算、档案和独立门禁的总部或区域中心可评估A/B/D独栋。重点核验双路供电、UPS、空调延时、门禁监控、等保综合布线、消防联动和访客分流，不把普通办公层直接当机房使用。

问：AI与大模型企业入驻注意什么？

答：算法、产品、销售、合规可C栋标准层；推理服务、知识库、轻量微调可独立小机房，但需核验用电余量、空调冷量、网络多运营商、数据安全和等保。大规模训练不建议放本楼，可外包杨浦或第三方智算中心；涉及金融、医疗、政务数据应按备案、脱敏、物理隔离要求单独设计。

问：专业服务机构怎样做会议与接待？

答：律所、审计、咨询、航运经纪可按C栋整层或半层组织，设置独立会议室、资料室、视频庭审或客户接待区；独栋适合需要品牌独立、档案独立、夜间加班的中型事务所。应提前核验会议网络、打印文印、访客登记、隔音和档案消防条件。

问：从陆家嘴、北外滩、浦东如何通勤？

答：可18号线接其他线路至丹阳路步行进楼，或经江浦路、大连路、新建路隧道自驾；4号线杨树浦路作备选。实际耗时受内环早高峰、隧道排队影响，建议按客户拜访、员工通勤、重要凭证/设备运送三套场景抽样，不采用单一直线距离。

问：18号线和公交能满足全员通勤吗？

答：18号线丹阳路对多数员工最便捷，4号线杨树浦路、12号线宁国路、8号线及多条公交作为接驳补充；滨江骑行、民丹线轮渡可作弹性通勤。 对夜班交易、IT运维、会议密集团队，应单独看地铁收班后的打车、地下车位和楼宇夜间门禁。

问：创业早期金融科技团队如何控成本？

答：可先C栋小面积做产品、合规和销售，把高成本GPU训练、压力测试、等保测评、法律审计外包至杨浦智算/大创智资源与第三方服务；利用创业首站、融资信用平台、园区贷、投早投小基金和大学科技园转化资源降低固定资产投入。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。创业首站、科技项目、AI算力、人才安居、融资服务多为条件制、评审制或服务制，需满足行业方向、知识产权、数据合规、团队、投资和经营范围。企业应做政策画像，按创业融资、科技平台、人才安居、产业协同分线申报，不把补助预设为确定收入。

问：人才公寓与高校资源如何对接？

答：东上海人才港、杨浦创业之星/3310、大学科技园基金和复旦/同济/财大/上理工实习体系可服务金融工程、AI、法律、航运与数据岗位； 具体公寓套型、租房补贴、企业配额以当年人才和街道指南为准，不承诺固定名额或固定金额。

问：和杨浦其他滨江或大创智楼宇如何取舍？

答：山金优势在滨江形象、18号线丹阳路、C栋＋独栋、金融/航运/专业服务邻近；大创智更偏AI、数字内容、高校转化，长阳/互联宝地更偏创新孵化，北外滩更偏航运金融总部。选择应按“客户接待—通勤—机房合规—AI/金融场景—政策服务”五项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、规划用途、消防验收、竣工验收、装改审批、供电与双路/应急、UPS机房、VAV延时、弱电井与等保、门禁监控、车位与访客、物业费及能源计量、退租恢复、扩租权和同层相邻行业。金融数据、AI推理、视频会议、档案库房还应核验网络安全、消防、供电容量和监管合规意见。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋机房UPS与空调延时＋双路/应急电增容＋弱电等保＋会议系统＋车位＋装改还原＋政策/融资服务成本。很多金融与AI企业低估交易席位电力、推理机房冷量、夜间空调、等保测评和客户接待空间，建议按“岗位×系统×合规路径”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本园核心价值是“东外滩滨江＋18号线丹阳路短距离＋C栋标准层与A/B/D独栋分层＋杨浦金融/航运/AI政策外接”。其适用逻辑不是提供最低单价工位，而是为金融机构分支、资管合规、航运贸易、专业服务、金融科技与AI行业应用企业提供前台接待、中后台运营、机房轻改造和杨浦创新资源协同的一体化办公空间。

结合市场面，2026年二季度上海甲级办公楼净吸纳回稳、空置23.5%，非CBD空置27.1%、租金约4.1元/平方米/天，金融、专业服务与科技互联网构成主要需求，高品质滨江项目具备按产品分层议价空间。 建议按“合规优先、机电优先、通勤优先、杨浦政策优先”原则评估：10至30人销售/研究/咨询团队可先C栋半层或小面积试租，验证18号线与会议接待；30至100人金融分支、航运结算、AI应用团队应评估整层，预留UPS、双路/应急、VAV延时和独立访客；100人以上区域总部或需独立机房、档案、合规隔离的集团分支，应优先A/B/D独栋，并在签约前完成供电、等保、消防、空调延时和扩租权核验。

总体研判：本园适合“总部展示—金融/专业服务—AI轻机房—杨浦滨江协同”型办公企业；不适合高密训练算力、实验室制造、危化存储或对低价乙级物业敏感的无接待团队。选址决策建议采用产业匹配、机电合规、真实通勤、三年总成本、杨浦创业/科技/人才/产业政策可接入五维模型，避免以江景、地铁口或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于山金金融广场公开竣工与运营资料、杨浦区政府及上海有关部门公开政策、仲量联行/CBRE/戴德梁行等市场公开研究整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租面积、价格、交付标准、车位、供电、空调、网络、安防及政策适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、等保、人才、金融及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。