报告用途：为拟在宝山大场—南大智慧城—环上大—外环/中环—虹桥/市中心协同圈设立人工智能硬件、智能装备与工业机器人、智能传感器、集成电路配套、新材料中试、生物医药仪器与软件、检验检测及企业总部的主体，提供分层厂房、双拼/独栋产研、小试中试、研发办公与配套服务综合评估，服务于招商租赁、硬科技团队扩产、AI硬件入孵及“15号线丰翔路/南大路+外环S20/S5/S6/S7+南大科研办公+张江宝山园/环上大/高新北区”一体化决策。

编制对象：金地威新·宝山科创园，主地址上海市宝山区大场镇山连路168号（业绩路与山连路交叉口周边），由金地威新相关主体开发运营，物业公开渠道列金地物业等口径，以当期授权为准；整体定位人工智能、智能装备、智能硬件、工业机器人、智能传感器、新材料、生物医药仪器与软件服务，兼顾研发、中试、轻生产与总部办公。 项目按工业/产研载体组织，但是否可办环评、是否允许特定工艺生产，不以“科创园”名称默认全许可；涉及危化反应、GMP药械量产、动物实验、放射源、重型机床大吨位、涉臭涉废排水、大批量危化仓储不优先，须按房屋用途、环评类别、消防、应急、药监、卫健、生态环境、规划资源等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、楼层承重、层高、配电、货梯、排污、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、大场镇/宝山高新区/张江宝山园、科委/经信/商务/住建/生态环境/应急管理/市场监管/药监/卫健/人社/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以腾讯地图山连路168号定位 、搜狐/网易招商稿列总建约9.17—9.2万㎡、占地约33231㎡、1#8层约8982㎡、2-1/2-2双拼8层约13051㎡、2-3/2-4双拼9层约14683㎡、3/4/5系5层双拼约12523—16646㎡、可租约800—17000㎡、首层6—6.8米/承重1—2吨、楼上5米/500—800公斤或800公斤样本、3—4吨货梯、130W/㎡配电、食堂便利店咖啡等配套 ，以及宝山高新区D6-01同品牌另一支线（用地约50亩、总建9.37万㎡、5层双拼3幢+8层独栋2幢、AI/智能制造/机器人/传感器、工业上楼、预计2024年完工）作区位与产品对照 ；交通以15号线丰翔路/南大路、外环S20及S5/S6/S7、规划轨道与南大智慧城配套公开资料为准 ；市场采用仲量联行2026年一季度产业园净吸纳25.5万㎡、科技互联网与先进制造为主力、生命科学初步回暖 ，二季度产业园净吸纳20.5万㎡、整体空置环比降0.7个百分点、整体租金3.3元/㎡·天、科技互联网聚焦AI与集成电路、生命科学需求回暖 ；政策采用张江高新区宝山园2025—2026行动“宝你荟”专窗、先投后股/先服务后股/先租后股、概念验证与科创人才港，以及宝山人才伴飞、樱花卡、关键小事等公开框架。租金、物业、空置、车位、层高、承重、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山大场南部、山连路168号，西接南大智慧城，北经外环/S7联宝山高新区与罗店北郊，南经S5/S6接中环、静安与市中心，东经15号线丰翔路/南大路接普陀、长宁并与环上大科技园协同。整体按“工业上楼+分层厂房+双拼/独栋产研+小试中试+配套服务”组织：800—1500㎡分层做AI硬件算法与嵌入式、传感器封装测试、机器人零部件装配；1500—5000㎡整层做智能装备中试、集成电路辅材/封测配套、新材料样品评价；独栋/双拼高层做区域研发总部、检测中心与轻生产；首层高承重区做精密设备、仪器总装与样品出入库。

产业逻辑不是纯办公楼，也不是无差别化工厂：以“可承载研发—中试—轻生产—总部”的产研垂直空间服务硬科技。若团队仅做软件办公、AI大模型训练、轻量SaaS，应比较南大科研办公、甲级或非生产型科创楼以降成本；若团队需要大吨位机加工、危化合成、生物安全二级以上实验、GMP无菌灌装、动物房、大量有机溶剂与废水废气，应另评104专业园、合规实验室或第三方检测，不把“可环评”等同于所有工艺均可落地。

空间产品方面，山连路168号多源列占地约33231㎡、总建约9.17—9.2万㎡ ，楼栋含1#分层8层约8982㎡，2-1/2-2双拼8层约13051㎡，2-3/2-4双拼9层约14683㎡，3系5层约16646㎡，4系5层约16127㎡，5系5层约12523㎡ ；可租渠道列约800—17000㎡，典型单元800、1200、1500、1600、1700㎡及整层整栋组合 。宝山高新区D6-01同品牌支线列用地约50亩、总建9.37万㎡，含5层双拼3幢、8层独栋2幢、配套约1800㎡，定位AI、智能制造、机器人、智能硬件与传感器研发测试制造 。两支路地址、准入、楼栋不同，正式尽调按具体门牌、楼号竣工图、产证与招商空置表取数，不跨项目套用。

层高与荷载方面，山连路渠道列首层6—6.8米、首层承重1000—2000kg/㎡，二楼及以上标准层5米、承重500—800kg/㎡，部分分层稿列500公斤或800公斤差异化楼层 ；D6支线启动资料列高层研发首层6米、荷载1吨，5层研发按立体上楼标准复核 。AI硬件、机器人关节模组、传感器晶圆/片式元件、集成电路封装辅线、新材料涂覆与烧结小样、仪器总装可按首层高承重和货梯动线排布；重型 CNC、大吨位压机、危化合成、高湿高腐实验不默认可上楼。所有楼板、柱网、吊装口、货梯、排污口以单栋结构图与环评预沟通为准。

机电与配套方面，渠道列货梯3—4吨、客货分区、专业吊装口、130W/㎡高容量配电样本 ，食堂、便利店、咖啡吧等生活配套 ，D6支线列约1800㎡配套与零增地工业上楼 。AI推理训练、机器人仿真、传感器可靠性老化、材料表征设备、检测仪器应单审用电负荷、冷却、UPS、网络双路由、等保与消防；涉及废气收集、酸碱废水、危废暂存、电磁辐射、激光/超声应按生态环境与应急管理预审。纯软件、轻数据业务不优先占用高功配电与高承重首层，可在高层研发层按普通机电配置降本。

租金与成本方面，山连路招租稿列分层按承重计价1.2元（500公斤层）—1.3元（800公斤层），独栋1.38—1.4元，首层1.8元，首层+二层1.45元 ；其他渠道对“宝山科创中心/金地威新”混合样本列1.2—1.8元、物业面议 。结合仲量2026二季度产业园整体租金3.3元/㎡·天、净吸纳20.5万㎡、空置环比降0.7个百分点但新增供应令租金继续承压 ，本园总拥有成本按“日租分层/分承重+物业+130W配电增容+货梯使用+吊装+危废处置+环评咨询+食堂停车+15号线接驳+免租装改”折算。工业载体不能只比毛日租：首层高承重、3—4吨货梯、吊装口、可环评路径对硬件企业省外租仓库与二次搬家；纯办公企业若用首层高配反而不经济。对第三方“按纳税返租、按税收比例补贴”等口径不采用，本报告仅作非税收合规政策简述。

轨道交通方面，山连路168号招商资料列15号线丰翔路、南大路为邻近轨道样本，并提7号线、11号线及规划线路作为区域补充 ；实际步行距离按园区出入口、业绩路/山连路路口与地铁站厅导航复核。15号线可换上海西站、长宁、徐汇、紫竹方向，接AI、材料、高校协同；7号线经大场、静安，11号线经普陀、嘉定、迪士尼方向，用于软件、材料、机器人客户通勤。对硬件打样、样品送检、小批量发货，轨道解决人员通勤，不替代货运动线。

公路与高架方面，渠道列外环高速入口约800米，衔接S5沪嘉、S6沪翔、S7沪崇及嘉闵高架样本 ；可联中环进市中心、经S20转南大/宝山高新/罗泾/吴淞，经S5/S6接虹桥、普陀、嘉定。AI硬件、机器人零部件、传感器、仪器总装的客户验厂、设备进场、危废外运、第三方检测取样，用外环+园区货梯+吊装口组织；不把办公地库当长期重货装卸区，大件设备提前核进场路线、地坪承载与夜间作业许可。

公交与产学研方面，园区辐射南大智慧城、环上大科技园、上海大学宝山校区及普陀桃浦、长宁虹桥数字产业；招商资料列南大智慧城科研办公、人才公寓、商业与医疗教育资源作为协同配套 。AI芯片配套、智能传感器、机器人控制算法、新材料表征可与上大材料/机械/电子、南大AI与数字产业、环上大转化平台做联合开发；中试样品送第三方检测、药械仪器企业外联专业医检与注册服务。人才居住用南大人才公寓、大场/祁连/桃浦/顾村周边住宅与公租房补充，夜班生产、老化测试、交付运维应把地铁、公交、公寓与倒班成本一并建模。

项目处大场南部、南大智慧城西侧产研带，东经15号线接南大科研与环上大，南经S5/S6/中环接市中心与虹桥，西经外环/S7接宝山高新北区、罗店北郊与嘉定，北沿山连路/业绩路接大场产业更新。整体属于“工业上楼+AI硬件与智能装备+南大AI/材料协同+外环货运”的硬科技产研圈，不是CBD办公园，也不等同无准入化工厂。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是AI硬件与边缘计算，含推理盒子、工业网关、嵌入式板卡，需要首层总装、高层算法与EMC预测试；二是智能装备与工业机器人，含控制器、关节、视觉、装配中试，需要货梯、吊装、较高配电；三是智能传感器，含MEMS封装、可靠性、温湿度标定，需要洁净辅间、低振高层与第三方计量；四是集成电路配套，含封测材料、治具、测试工装、非晶圆主工艺的软硬件支持，重光刻/湿法不优先；五是新材料中试，含涂层、复合材料小样、导热/绝缘材料评价，需要环评预审、通风与危废外运；六是生物医药仪器与软件，含检测设备、显微图像、实验室信息化，涉及试剂/样本按卫健、药监、生态环境单审；七是与南大智算、环上大、宝山高新中试、专业检测/医检做“算法/装配在园区、算力/量产生化外围”分工的集团。危化大合成、GMP无菌、动物实验、放射源、大吨位自由锻造不优先。

第一，山连路168号工业上楼+首层高承重+3—4吨货梯+吊装口，形成“AI硬件从研发到轻生产不出楼”的组合。相比纯办公园不能上设备、纯远郊厂园通勤和配套弱，本园800㎡起分层、整层千余至数千㎡、双拼/独栋万平级，首层6—6.8米/1—2吨、楼上5米/500—800公斤样本 ，可把嵌入式开发、结构打样、小批总装、可靠性老化、仓储周转放在同一垂直动线。在仲量2026二季度产业园租金3.3元、供应承压背景下 ，硬件企业按“承重层+货梯+配电+环评可行性”谈总拥有成本，优于市区甲级与旧改loft。

第二，15号线接南大+外环接宝山高新，形成“算法—中试—量产”梯度。南大提供AI科研、办公与人才公寓，山连路做硬件中试与轻生产，宝山高新/罗店/北郊做更大批量智造与专业配套；软件团队可在南大或高层研发层降本，硬件团队用首层与双拼。比单一办公楼解决不了打样、比单一远郊厂解决不了AI人才通勤。

第三，金地威新运营+产研配套降低合规与扩产成本。渠道列金地物业、食堂、便利店、咖啡、政策申报、金融/法务/人力对接 ，同品牌D6支线列工业上楼、零增地、机器人/传感器生态 。AI硬件、机器人、传感器可按楼栋做环评预沟通、货运动线、配电增容和扩层预留；但危化、生物安全、GMP、放射不等同默认可办，须单独走专家评审与主管部门批复。

第四，张江宝山园+环上大+先投后股形成硬科技项目制服务。智改智能、AI芯片配套、传感器、新材料中试可按官方指南申报概念验证、先投后股/先服务后股/先租后股、高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记；南大、上大、环上大可提供联合实验室与样品验证。政策仅做非税收合规简述，不写返税比例、不承诺固定补贴。

第五，与周边载体错位。纯AI大模型/软件选南大科研楼或甲级非生产办；旧改电商/loft选万界/128/北外环；生物药GMP/动物/危化选专业生物园或高新医技；重104大批量机加/汽车件选宝工园/联东/金地智造系其他园；重AI硬件、机器人、传感器、新材料小中试、仪器总装选金地威新·宝山科创园。其优势在“山连路工业上楼+首层高承重+15号线南大协同+可环评产研”，劣势在不替代危化大合成、不替代GMP、不替代超大吨位加工。

山连路168号公开招租渠道未提供全量在册承租名单；同品牌宝山智造园（威航路218弄）公开样本含北昂医药显微图像与分析、爱尔博高频电刀/氩气刀、欧宝利医药冷链包装等医疗与仪器企业 ，但该名单属另一物理园区，不视为本园当前入驻主体。正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、经营范围、环评批复、医疗器械/无线电/CCC/ISO/高企/软著等资质及物业授权为准，不把渠道业态词、意向合作、同品牌其他园区企业视同本园承租主体。

对选址企业而言：AI硬件用首层做贴装/总装、高层做嵌入式与算法；机器人用双拼做控制器研发、关节装配与小批调试；传感器用高标层做洁净辅间、标定与可靠性，危化工艺外联专业园；集成电路配套做封测工装、治具与软件，重光刻湿法不优先；新材料用首层做小样设备、高层做数据分析，危废按外运合同处理；仪器/医疗软件用研发层做系统、涉及试剂样本外联合规医检。所有“可入驻方向”以房屋用途、环评、消防、安监预沟通结论为准。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“多纳多返、按税免租、按纳税额返佣、按租金比例返补”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接；大场/南大/环上大可衔接硬科技初创、AI硬件、传感器、机器人项目，提供工商注册、知识产权、样机验证、路演与中试辅导。初创团队按官方指南办照与申报，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向海内外高校、科研院所、企业成果转化项目，要求技术领先、有明确商业化路径、清晰里程碑、社会资本跟投意愿并按当期征集通知落地；张江宝山园同步形成先投后股、先服务后股、先租后股范式，对人工智能硬件、工业机器人、智能传感器、新材料中试、概念验证中心、创新联合体、技术合同登记提供项目制支持。涉及等保、无线电、CCC、医疗器械、危化与危废、新材料环保验收应另审网信、通信、市场监管、药监、生态环境、应急管理，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、“宝你荟”专窗及人才伴飞、樱花卡、关键小事、求职住宿等公开体系，提供青年人才安居、高层次人才引进、落户与居住证积分咨询、子女教育、医保联办；南大智慧城人才公寓、大场/祁连/桃浦/顾村周边公租房可作AI、机器人、传感器、材料人才补充 。具体公寓配额以人社、房管、大场镇/高新园区与运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山北转型与张江宝山园支持人工智能与硬件、智能制造、智能传感器、新材料、生物医药仪器、软件信息与总部经济；企业按行业归口申报概念验证、先投后股、创新平台、首版次/首台套/新产品（以官方指南和预算批复为准）、总部试点与产学研协同。涉及互联网医疗、无线电发射、医疗器械注册、危化生产、危废经营应单独走卫健、药监、通信、生态环境、应急管理审批；园区仅提供场地、中试动线、会议与企服对接，不替代行政许可。

问：金地威新·宝山科创园地址、性质和整体规模？

答：主址宝山大场山连路168号（业绩路交叉口周边），腾讯地图列产业园区定位 ；公开多源总建约9.17—9.2万㎡、占地约33231㎡，1#8层约8982㎡，2系8/9层双拼约13051—14683㎡，3/4/5系5层双拼约12523—16646㎡，可租约800—17000㎡ 。定位AI硬件、智能装备、机器人、传感器、新材料中试、仪器与软件；不是纯办公楼，也不默认全工艺工厂。危化大合成、GMP、动物、放射、大吨位自由锻不优先，须按产证、环评、消防、安监单审。

问：800㎡、整层千余㎡、双拼独栋分别怎么选？

答：800—1500㎡分层适合嵌入式、传感器标定、机器人小装配、软件+样机；1500—5000㎡整层适合智能装备中试、集成电路辅线、材料小试、仪器总装；双拼/独栋万平级适合区域研发总部、检测中心、轻生产与新品导入。首层高承重做总装与设备，高层5米标准层做算法、结构、数据与办公；按房号竣工图取层高承重，不跨楼组套用 。

问：做AI硬件、机器人、传感器需要什么机电和货运动线？

答：优先核130W/㎡配电样本、独立增容、UPS、冷却、三网/企业专线、等保机房；货用3—4吨货梯、专业吊装口、首层回车 。机器人老化、传感器温循、PCB贴装、材料烧结应单审用电峰值、排风、废气废水、危废暂存；高功AI训练不优先放产研首层，可南大智算或外环IDC外联。纯办公楼层不按首层高承重计价，避免成本错配。

问：15号线、外环、南大怎么组合用于通勤和供货？

答：15号线丰翔路/南大路为邻近轨道样本 ，接南大科研、环上大、长宁徐汇；人员通勤用15号线+公交/短驳。设备、样机、材料用外环S20转S5/S6/S7，经园区货梯与吊装口进场；大批量货用外环转宝山高新或合规仓。不把地铁站距离当货运动线，重设备提前做地坪、柱距、电梯和夜间进场方案。

问：AI硬件、智能装备、新材料、医疗仪器分别要办哪些资质？

答：嵌入式/无线产品按无线电、入网、CCC及等保要求单审；机器人按机械安全、CE/国标、软件功能安全；新材料按环评、危化品采购、危废经营外联；医疗仪器按二类/三类医疗器械注册与生产经营许可，若涉试剂、样本、影像数据再走药监、卫健、网信与伦理。园区可协助注册地址、政策申报与中试排期，不替代行政许可。

问：和南大科研楼、万界/128旧改、宝工园智造园、专业生物园怎么比？

答：纯大模型/软件/数据选南大或甲级非生产办；旧改电商/AI内容选万界/128/北外环；AI硬件、机器人、传感器、新材料小中试、仪器总装选本园；大批量机加/汽车/新能源大件、GMP/动物/危化大合成分别选宝工园金地智造系、专业生物园或104合规厂。其核心价值是“山连路工业上楼+首层高承重+货梯吊装+15号线南大+可环评产研”。

问：2026产业园供应承压，这里怎么谈租约？

答：仲量2026一季度产业园净吸纳25.5万㎡、二季度20.5万㎡，二季度整体租金3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct但新增供应令租金继续承压 。本园招租稿分层1.2—1.3元、独栋1.38—1.4元、首层1.8元样本 ，按承重层、货梯频次、130W配电、吊装、环评咨询、危废外运、食堂停车、15号线接驳分别谈免租、装改、增容、货运动线与时点扩租权；比总拥有成本不比单页最低价，不写返税。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：AI硬件、机器人、传感器、新材料成果按宝山先投后股申报，需技术领先、商业化路径、里程碑、社会跟投并满足当期材料要求；宝你荟与张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事；概念验证可对接环上大、南大、上大材料/机械/电子平台。人才用伴飞、樱花卡、南大人才公寓及大场周边公租房补充；政策均项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或整栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、首层/标准层净高承重、货梯吊装、130W配电容量、三网、排风危废、消防分区、空置表；再按AI硬件/机器人/材料做环评、安监、等保预算。合同写免租、装修复原、首层高功设备审批、危化零容忍或限用、危废外运协议、辐射/激光/超声专项、无线电/CCC取证计划、独立电表与扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税免租/保批资金”不写入正式选址模型。

金地威新·宝山科创园的核心判断为“山连路168号、大场南大邻近工业上楼；约9.17—9.2万㎡、1#8层/2系8—9层/3—5系5层双拼，可租800—17000㎡，首层6—6.8米/1—2吨、楼上5米/500—800公斤、3—4吨货梯、130W/㎡、吊装口、食堂商业配套” 。在仲量2026一季度产业园净吸纳25.5万㎡、二季度20.5万㎡、整体租金3.3元、科技互联网AI/集成电路与生命科学回暖但供应承压背景下 ，本园不宜按纯办公楼比人位，也不按远郊大厂比地皮：AI硬件用首层总装+高层算法，机器人用双拼做控制器与小批调试，传感器用高标层做标定、危化外联，新材料用首层小试+危废外运，医疗仪器做软件与样机、注册外联专业医检；大合成、GMP、动物、放射、大吨位锻压外移。

优势侧看，首层高承重、货梯吊装、可环评路径、15号线接南大、外环接宝山高新与S5/S6/S7、金地运营与张江宝山园/环上大企服叠加，对“北上海AI硬件+机器人+传感器+新材料中试”综合性价比突出。劣势与边界看四点：一是山连路本园与高新D6同品牌支线参数不同（9.17万 vs 9.37万、楼栋8/9/5层差异、准入AI硬件/机器人不同），必须按门牌楼号、产证、招商空置三证核对；二是工业上楼以研发/中试/轻生产为主，危化、GMP、重机加、大批量仓不优先；三是15号线现成、其他规划轨道以官方开通为准，大货不依赖办公地库；四是政策按张江宝山园、宝你荟、先投后股/先服务后股/先租后股、概念验证、人才伴飞/樱花卡项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“大场—南大硬科技产研上楼”场景中稀缺性强，但重危化、重GMP、超大吨位、高功大模型应分别比对专业生物园、104智造、南大/IDC后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于金地威新·宝山科创园公开资料（腾讯地图山连路168号定位 、搜狐/网易山连路招商参数 、宝山高新区D6-01金地威新启动与工业上楼资料 、仲量联行2026年一/二季度产业园报告 、张江高新区宝山园2025—2026行动及宝山人才公开框架）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、房屋用途、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重、货梯、吊装、配电、网络、环评、消防、空置房源、交付标准、地铁接驳、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、大场镇/宝山高新区/张江宝山园、科委/经信/商务/住建/生态环境/应急管理/市场监管/药监/卫健/人社/规划资源/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO/CCC/无线电、医疗器械注册、GMP、环评批复或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或机电/消防/环保/安监审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。