报告用途：为拟在宝山城市工业园区、罗泾—罗店—北郊智造带、沪太路/蕰川/S7产业走廊设立高端智能制造、机器人及零部件、精密机械、新材料小试、电子信息与工业自动化、医疗器械与齿科技术中试、区域生产研发总部的主体，提供分层厂房、三层独栋、首层高挑空、轻生产环评与货梯装卸适配评估，服务于招商租赁、样品线扩产、研发换独栋及“沪太/蕰川/S7/G1503+7号线美兰湖/3号线江杨北路/1号线富锦路+宝山站/北沿江/沪通+虹桥/浦东/长江码头”一体化决策。

编制对象：联东U谷·宝山国际企业港，公开主地址上海市宝山区罗泾镇罗宁路1288号/1288弄，部分渠道列入口在金石路、东至小川沙河、西至罗宁路、南至金石路、北至俞家潮塘；以产证与招商中心授权楼栋为准。公开运营为联东体系及项目公司，物业多源列联东自管或指定团队。渠道口径差异较大：一类列总建约12万㎡、25栋德式厂房，含独栋与分层；一类列一期约5.8万㎡、二期约6.2万㎡、120亩；分层400—6000㎡、独栋2400—3700㎡，首层5.7—7.2米、标准4.5米、顶层4.2—4.5米，8×8米柱距，首层承重2吨/㎡、标准层0.5—1吨/㎡，客梯2部+货梯2部（2吨），丙二类消防、烟感喷淋、上下水，104工业/一类工业样本。产业定位高端智能制造、新材料、生物医药/大健康、电子信息，兼顾能源电力与环保装备；不等同于纯甲级写字楼，也不等同于无环评限制的全品类量产基地。涉及危化大反应、放射源、GMP大批量灌装、高浓废液、强噪声重载、动物源实验的工艺，须按单栋竣工图、环评、安评、消防、废液废气及生态环境、市场监管、药监等主管部门书面条件核定。产证性质、可租可售范围、通燃气范围、配电增容、层高荷载、货梯吊装、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、科委/经信/商务/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/药监等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以优楼/创意园、焦点/搜狐、房天下/ulezu/祥租等2026租赁样本、宋号联东参数、腾讯地图地址交通交叉校验；交通以罗宁路/金石路、沪太/蕰川/S7/G1503、7号线美兰湖、3号线江杨北路、1号线富锦路及宝山站/北沿江/沪通公开资料为准；市场采用世邦魏理仕2026年上半年上海商务园区研究、仲量联行2026年二季度上海产业园研究；政策采用《张江高新区宝山园改革创新发展行动方案（2025—2026年）》及宝山北转型/智能制造公开资料。租金、物业费、空置房源、车位、层高、承重、货梯、配电、行车、消防及交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山城市工业园区（罗泾）核心，罗宁路×金石路一带，是联东在宝山布局的104标准化智造样本。整体按“分层厂房+三层独栋+花园式低密”组织：分层400㎡起、800—6000㎡可分割，三层独栋2400—3700㎡，首层5.7—7.2米、二层及以上4.5—5米，8×8米柱距、丙二类、客2货2、货梯2吨，部分楼栋预留大型设备吊装口。产业逻辑不是写字楼出租，也不是纯仓储：以104标准厂做“首层装配—二层研发质量—三层注册仓储—独栋总部中试”的硬科技生产研发闭环；对纯前台、轻IT可用小分层，对需要中型立式设备、桁架、货梯高频、通风废液预备的制造研发用首层或独栋。纯危化大反应、放射、GMP大线、动物房、强噪声重载不优先。

项目周边5公里渠道列上海机器人产业园、北上海生物医药产业园两大市级特色园资源，可作产业链外协参照，但不视同本园内置功能。整体适合“研发外置市区、中试生产在罗泾”的集团分工，不适合只做行政总部或只做无环评纯办公的轻团队长期占用首层高挑空资源。

空间产品方面，分层厂房渠道列400—6000㎡，400/500/800/1000/2000/4000/5000/6000㎡均有挂牌样本，得房约70％；三层独栋列2400—3700㎡，部分渠道列2373/2393/2964㎡小独栋、4911/4998/5925㎡大三层，首层7.2米、二三层5米。小面积400—800㎡适合精密零件、齿科技术、电子装配、检测预处理；800—2000㎡标准层适合机器人电控、医疗器械质量与注册、材料评价；2400—3700㎡独栋适合“研发+小中试+装配+展示”；4900㎡以上三层独栋适合集团生产研发总部，做样品、质量、仓储、办公垂直分区。

层高与荷载方面，不同渠道对首层表述不完全一致：优楼/创意园列底楼5.7—7.2米、中间4.5米、顶层4.2—4.5米；焦点独栋稿列首层7.2米、二三楼5米；搜狐稿列首层7.2米、中间4.5米、顶层4.2—4.5米，独栋三层首层2吨、二层1吨、三层0.5吨，多层首层2吨、标准0.5—1吨。机器人小本体、AGV底盘、精密机加、齿科CAD/CAM、IVD小量分装、材料小试可评估首层；大吨位压力机、重型切削、满架立体库、PCR三区、细胞房、高浓有机废液、强酸强碱应单审楼板加固、排风、纯水、双路电、废液收集、排污许可与安评，不把“首层7.2米+丙二类”视同全工艺量产。

机电与配套方面，渠道列VRV分体空调、24小时独立控制，三网/5G按楼栋交付；客梯2部、货梯2部（2吨），8×8米柱距，丙二类含烟感喷淋与上下水，基础配电可按设备增容，部分楼栋预留吊装口。配套列员工餐厅、咖啡吧、24小时便利店、健身房、羽毛球场、人才公寓，部分渠道列园区企服中心与会议空间。7×24产线控制、等保三级、试剂冷库、高功老化仍单审双路、UPS、冷量、双运营商、气体消防与货梯运力，不把“VRV独立控制+基础电”视同合规机房或净化车间。

租金与成本方面，2026渠道差异较大：优楼/创意园列0.5元/㎡·天起、2000㎡以上0.9元、部分整层0.9元；搜狐焦点列0.85—1.30元、400㎡起，综合运营成本可控；宋号列独栋/分层均价1.2元、物业3元；房天下/ulezu/祥租类列物业3元，部分焦点稿列3—4.8元，签约前以招商中心当期函为准。总拥有成本按“日租区间+物业+货梯/吊装使用+配电增容+通风废液+安环审批+车位+装改+共享会议+免租”折算，不按单页最低价签约；相比核心甲级按人位算租、相比远郊大厂按亩算租，本园应按“首层挑空面积+承重货梯+104可环评+独栋扩产”算总拥有成本。对第三方招租稿中“税收要求1000元/㎡·年”“按税返补”等口径仅作合规风险提醒，不纳入推荐模型。

公路货运方面，园区接罗宁路、金石路，可联沪太公路、蕰川公路、S7沪崇、G1503上海绕城、S20外环；优楼列G1503出入口约10公里，自驾虹桥约35—40分钟样本，经绕城向北至苏州、无锡、南通等沿江制造城市。机器人零部件、精密机加、齿科设备、材料样品、电子成品可用货梯+楼栋下装卸；危化、医废、冷链按专用车辆、临时停靠与环保收运单独动线，不进普通访客地库。

轨道交通方面，腾讯地图列7号线美兰湖约6公里、罗南新村约8公里，3号线江杨北路约11公里，1号线友谊西路/富锦路等更远，具体各楼栋到站点、公交宝山89/95、接驳班车按实时地图实测。研发人员通勤、市区高校产学研、投资人从虹桥/张江来访可用“7号线+沪太/S7”组合，不写“地铁上盖”或“7号线终点站”等易误导表述。对产线工人夜班、外部审厂，应把公交班次、班车规划、人才公寓步行距离列入考勤成本。

高铁与港口方面，宝山站、北沿江、沪通等相关资源构成北上海产业外联支撑，具体班次与站房投用以铁路及交通主管部门为准；园区东临长江水道、罗泾/石洞口码头资源可作大宗低时效货运备选，具体集装箱与散货业务以港口主管部门为准。对江苏、浙江、安徽供应链，可用“沪太/蕰川/S7+G1503+高铁宝山”做中试总部对外窗口，不承诺固定通勤时长。

公交与产城接驳方面，金石路山茶路、金石路罗宁路覆盖宝山89、95等样本，周边罗泾、罗店、美兰湖、北郊商业补充生活配套；人才公寓列园区/宝山人才公寓资源，具体房量、申请门槛、企业配额以运营方及房管/人社文件为准。对基层研发、夜班生产、外部审厂，应把公交班次、班车时刻、公寓步行距离列入考勤与住宿成本，不只用驾车时间评估。

项目处宝山城市工业园区（罗泾），东经长江水道/罗泾港接大宗商品与外贸低时效运输，南经蕰川/沪太/富锦路接顾村、杨行、张庙，西经G1503/S7/沪太接嘉定、江苏，北经罗店/金石路/宝山站方向接北沿江与长三角。整体属于“104智造+罗宁路金石路标准厂+罗泾货运与机器人/药械外协”的硬科技中试生产圈，不是CBD，也不是纯仓储。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是机器人零部件、AGV、自动化专机，需要首层5.7—7.2米、8×8柱距、货梯2吨、可吊装；二是精密机械、传感器、电力成套、流体元件，需要标准层研发+小批量装配；三是新材料功能材料、高分子、复合材料小试与评价，需要通风、废液预备、首层承重；四是电子信息、工业自动化、MES边缘硬件，需要产线就近数据与样机调试；五是医疗器械、齿科、IVD、医用材料，需要104可环评、独栋分区做配制/分装/质量；六是能源电力、环保设备、压缩机等通用智造，需要首层设备与客货分离；七是与张江、美兰湖MAX、北郊未来、金地威新、联东金石路、宝山机器人园做“中试在罗泾+前台在虹桥/市区”分工的集团。危化大反应、放射、GMP大线、动物源、强噪声重载不优先。

第一，104标准厂+首层5.7—7.2米覆盖“装配—中试—轻生产”全周期。相比普通甲级不能上设备、普通研发园难办生产环评，本园8×8柱距、客2货2、2吨货梯、吊装口预备、丙二类上下水，对机器人总成、精密机加、齿科设备、IVD小线、材料小试的改造成本更低；但不同楼号首层5.7/7.2、承重标准0.5/1吨、独栋2400/4900参数差异大，必须按单栋竣工图与特检/环评预审，不跨楼承诺。

第二，联东标准化运营+花园低密降低中小制造行政成本。渠道列25栋左右、120亩、一期5.8万+二期6.2万或总建约12万不同口径，绿化率较高、低密度花园式；员工餐厅、咖啡、便利店、健身房、羽毛球、人才公寓、企服中心构成“不出园就餐+审厂+路演”闭环。对中小硬科技，比自建厂区省安保、报修、会议室、政策代办，比纯厂房园省商务接待。2026上半年上海商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡，CBRE列宝山园区空置低于15％、金山嘉定青浦高于25％；仲量Q2产业园空置31.7％、租金3.3元/㎡·天、净吸纳20.5万㎡、科技与生命科学回暖。本园可用免租、装改、配电增容、货梯吊装、通风废液、共享会议、人才公寓、车位与扩栋权谈总拥有成本，不只压日租。

第三，沪太/蕰川/S7货运+机器人/药械外协降低扩产摩擦。罗宁路接金石路，G1503约10公里、S7/沪太/蕰川进市区与江苏；周边机器人园、北上海生物医药园作生态外协。对机器人核心零部件、齿科设备、医用材料小试，可把“厂房中试—概念验证—张江/美兰湖临床外协—机器人园本体配套”串起来；但政策按官方指南申报，不写税收返还、不列补贴比例。

第四，分层到独栋梯度适配不同规模。400㎡入分层做精密零件打样，800—2000㎡做电控/质量/注册，2400—3700㎡独栋做药械/机器人总部中试，4900㎡以上三层独栋做集团生产研发总部；相比只提供单一标准层研发园，本园可在同一园区完成“试样—小批—审厂—扩产”，工商、环评预沟通、货梯装卸、客户验厂重置成本低。

第五，与周边专业园错位而非同质。对比北郊未来偏C65科创独栋、美兰湖MAX偏药械研发、金地威新偏首层7.9大跨行车、联东金石路偏分层+独栋生产研发、宝山机器人园偏机器人集群，本园优势在“104丙二类+首层5.7—7.2米+8×8柱距+联东运营+罗泾货运与人才公寓”。重大跨行车选金地，重C65总部选中北郊，重可生产环评小独栋多组别选联东金石路，重纯机器人生态选机器人园，重本园即取罗宁路低密分层/独栋中试。

基于2026公开招商样本，园区列上海科峰机电机械、上海龙沅电子、上海祥舒齿科技术、上海长青德克电力、亿宣压缩机、上海德托流体等，覆盖机电机械、电子科技、齿科、电力、压缩机、流体；不同渠道口径差异大，不视为全量在册租户。正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、环评/医疗器械/生产许可/高新技术企业资质及物业授权为准，不把生态邻居、意向入驻或渠道名单视同当前承租主体。

对选址企业而言：机器人零部件用分层800—2000㎡做装配与质控，独栋做本体+电控；齿科用2400—3700㎡独栋做CAD/CAM、修复体小生产、质量注册；电子用400—1000㎡做SMT小线或来料检验，货梯按2吨复核；医疗器械/IVD用独栋首层做配制分装、二层质量注册、三层仓储办公；新材料用首层5.7—7.2米做小试，标准层做表征与配方；电力/流体/压缩机用首层设备+客货分离做样机与售后；集团总部用4900㎡以上三层独栋做“研发—中试—质量—仓储—展示”五区一体。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“税收要求1000元/㎡·年”“按租金比例返补”“最高多少万固定补贴”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江宝山园2025—2026方案提出打造产业服务专窗、升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善人才“关键小事”联办，并完善创新创业孵化链条。联东园区企服可衔接工商、政策、融资、会议与审厂服务；机器人、齿科、材料、电子初创按官方指南入孵、做样品验证与产学研对接，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山方案深化“先投后股”，形成“先投后股、先服务后股、先租后股”范式，引导耐心资本投向种子期、初创期、高成长硬科技，并对接概念验证、创新联合体、成果转化。高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记按科委/经信指南申报；医疗器械、IVD、软件算法另审药监、卫健、网信与等保，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、张江宝山园服务专窗及“三江英才”等公开体系，提供高层次人才引进、青年人才安居、落户与居住证积分咨询、子女教育及医疗协助；园区人才公寓、周边罗泾/美兰湖居住资源可作企业安居补充。具体公寓配额、补贴资格以人社、房管、园区运营文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山北转型与智能制造方向支持机器人、智能装备、新材料、生物医药、电子信息、绿色低碳等产业；张江宝山园按“张江研发—宝山转化落地”协同，为企业提供产业链资源对接、平台联动与企服赋能。企业按行业归口申报场景开放、链主配套、概念验证、首台套/新产品（以官方申报指南和预算批复为准）与孵化加速项目，以认定条件和材料为准，不以税收贡献作为前置。

问：联东U谷宝山国际企业港地址、性质和整体规模？

答：主址宝山罗泾罗宁路1288号/1288弄，入口部分渠道列金石路，东小川沙河、西罗宁路、南金石路、北俞家潮塘；104工业/一类工业、丙二类样本。规模渠道不一：约12万㎡/25栋、或一期5.8万+二期6.2万、120亩；分层400—6000㎡、三层独栋2400—3700㎡、部分大三层4900—5900㎡。适合智能制造、机器人零件、精密机械、新材料、电子、齿科/IVD中试；不适合放射、危化大反应、GMP大线、强噪声重载，此类需单审环评安评并外联持证载体。

问：分层、独栋、整栋分别怎么选？

答：400—800㎡分层适合精密零件、齿科、电子装配；800—2000㎡标准层适合机器人电控、器械质量与注册、材料评价；2400—3700㎡三层独栋适合研发+小中试+装配+展示；4900㎡以上大三层适合集团生产研发总部。首层按房号取5.7或7.2米，不把“首层高”统一套全部楼栋。

问：首层5.7—7.2米、承重2吨、货梯2吨能上什么设备？

答：机器人小本体、AGV底盘、精密机加小件、齿科烧结/CAD、IVD分装线、材料小试炉、电子装配可评估；大吨位压力、重型机床、满架立体库、10吨以上行车要单审楼板加固、基础配电增容、货梯尺寸、吊装口与特检。本园渠道未默认全楼行车，大跨起重按单栋结构图与特种设备许可单独核定。

问：做齿科、医疗器械、IVD能直接生产吗？

答：104可办生产环评，独栋/首层可做配制、分装、质量、小样；但PCR三区、无菌灌装、细胞、动物、危化试剂仍按药监、卫健、生态环境分项审批。建议首层配液/分装、二层研发质量、三层仓储注册；废液、危化、医废签第三方收运，不把“丙二类+上下水”视同已取得全部生产许可。

问：新材料小试、涂布、高温炉、强酸碱能落吗？

答：高分子小样、拉力/红外评价、低温烘箱、小容量高温炉可评估；电镀、强酸强碱、大量有机溶剂、涂布VOC、锂电池大电芯充放要单审排风、废气处理、防爆、双路电、安评与废液。首层挑空有利布局，但风量/电量/排污按单栋设计值，不默认全品类接入。

问：从罗宁路去虹桥、浦东、市区、江苏怎么走？

答：接沪太、蕰川，S7联外环/嘉闵，G1503向北到苏州无锡南通；优楼列G1503出入口约10公里、虹桥35—40分钟样本，大件按车型时段重测。地铁7号线美兰湖约6公里、罗南约8公里，3号线江杨北路约11公里，1号线富锦/友谊西路更远，具体楼栋到站点以实时地图实测；北沿江/沪通/宝山站以投运进度为准，不承诺固定通勤。

问：工业软件、AI质检、MES企业适合哪类空间？

答：轻算法、数据标注、售前用400—800㎡分层；MES/MOM、AI质检靠近产线，用2000㎡标准层或独栋首层做开发+样线；等保三级、产线数据长期存储单审双路、UPS、冷量、双运营商与货梯送货。不把VRV分体或基础配电视同工业环网机房。

问：和北郊未来、美兰湖MAX、金地威新、联东金石路、机器人园怎么比？

答：本园偏104丙二类分层+三层独栋、罗泾低密中试；北郊偏C65科创总部，MAX偏药械研发与共享实验，金地偏首层7.9大跨行车，联东金石路偏更大独栋/生产研发分组，机器人园偏机器人集群。重大跨行车选金地，重纯研发冠名选北郊，重齿科/小独栋中试选本园，重可生产环评多组别比对联东金石路。

问：2026上海园区空置高，这里怎么谈条件？

答：CBRE H1商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡，宝山子市场空置低于15％、金山嘉定青浦高于25％；仲量Q2产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7％、租金3.3元/天，科技与生命科学回暖。本园按分层/独栋分别谈免租、装改、配电增容、货梯吊装、通风废液、共享会议、人才公寓、车位与扩栋权；比价看“首层5.7—7.2米+8×8柱距+2吨货梯+104可环评+联东运营”总拥有成本，不单看0.5/0.85/1.2元挂牌。

问：整栋或整层入驻如何控合规风险？

答：先取104产证、单栋可租范围、层高荷载、货梯吊装、配电容量、通风井道、危化存放、丙二类范围、空置表；再按机器人/齿科/材料做3年设备与环评预算。合同写免租、装修复原、危化零容忍、医疗废液第三方、等保数据、货梯夜间时段、独栋冠名及扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税要求/固定万级补贴”不写入正式选址模型。

联东U谷·宝山国际企业港的核心判断为“罗宁路1288/金石路入口、104工业/丙二类、约12万㎡或一期5.8+二期6.2/25栋/120亩口径；分层400—6000、得房约70，三层独栋2400—3700、部分大三层4900—5900，首层5.7—7.2/独栋7.2/标准4.5/顶层4.2—4.5，首层2吨、标准0.5—1吨、独栋三层2/1/0.5，8×8柱距，客2货2、货梯2吨、VRV24小时、丙二类烟感喷淋上下水，物业3或4.8渠道差异；周边7号线美兰湖约6—7公里、G1503约10公里、虹桥35—40分钟，东临长江/罗泾码头，北沿江/沪通/宝山站作远期”。在2026 H1商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、宝山空置低于15％，Q2产业园空置31.7％、租金3.3元/天、科技与生命科学回暖背景下，本园不宜按甲级日租或按亩厂房比价：机器人/精密用分层800—2000㎡做装配质控，齿科/IVD用2400—3700㎡独栋做配制分装与质量，材料/电子用首层5.7—7.2米做小试与样机，集团生产研发用4900㎡以上三层独栋做“中试—质量—仓储—办公—展示”，成本模型把“首层挑空+8×8柱距+2吨货梯+104可环评+吊装口+联东运营+人才公寓”计入，而不是只看0.85—1.30元起租。

优势侧看，104丙二类、首层高挑空、客货分离、联东标准化、罗泾货运与机器人/药械外协形成“中小硬科技中试生产”闭环；劣势与边界看四点：一是总建25栋/12万/一期二期、首层5.7或7.2、标准0.5或1吨多源不一致，必须按房号竣工图复核，不把分层与独栋参数混合；二是可环评不等于全工艺，危化、放射、GMP大线、动物、高浓废液要单审排污、药监、安评；三是轨道以7号线美兰湖为主、3号线/1号线为补充，产线工人与夜班实验按公交、班车规划、公寓实测，不写零接驳；四是政策按张江宝山园先投后股/宝你荟、北转型智能制造、人才港项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“罗泾104智造+齿科/机器人/材料小中试+沪太S7货运”场景中具备性价比，但纯前台总部、纯危化量产、纯高密算力应分别比对北郊C65、专业化工/药械中试平台、专业IDC后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于联东U谷·宝山国际企业港公开资料（腾讯地图地址、优楼/创意园/焦点/搜狐/房天下/ulezu/祥租2026租赁样本、宋号联东参数、联东官方渠道）、罗宁路/金石路/沪太/蕰川/S7/G1503及7号线美兰湖/3号线江杨北路/1号线富锦路/宝山站交通资料、世邦魏理仕2026H1商务园区研究、仲量联行2026Q2产业园研究、张江高新区宝山园2025—2026行动方案及宝山北转型/智能制造公开政策整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、土地性质、可租可售范围、租金、物业费、车位、层高、承重、货梯、吊装、配电、消防、通风废液、可办环评范围、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、联东运营方、物业、科委/经信/商务/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/药监等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、环评安评、GMP/GLP资质、等保合规、医疗器械注册或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。