报告用途：为拟在宝山高新区（宝工园）、罗泾—罗店—北郊智造带设立生物医药与医疗器械中试生产、机器人及智能装备、精密机械、新材料小试、新一代信息技术与电子装配、区域生产研发总部的主体，提供大跨厂房、独栋通用厂房、多层分层、首层高挑空与轻生产适配评估，服务于招商租赁、样品线扩产、研发换独栋及“S7沪崇/沪太/蕰川/G1503+7号线美兰湖/1号线富锦路/3号线江杨北路+宝山站/北沿江/沪通+虹桥/浦东”一体化决策。

编制对象：金地威新·宝山智造园，公开地址为上海市宝山区威航路218弄，部分官方资料列“金石路与潘泾路交汇处东300米”；以产证与招商中心授权楼栋为准。开发运营为金地威新/金地商置体系，物业列金地物业；项目地处上海104产业区块，公开资料占地约7.8万—11.15万㎡口径不一、总建约11万㎡，2018年竣工样本，含大跨、独栋、多层三类通用厂房，约25—27栋渠道差异以当期空置为准。产业定位智能制造、生物医药及生命健康、新材料、机器人及高端装备、新一代信息技术，兼顾邮轮配套；不等同于纯甲级写字楼，也不等同于无环评限制的全品类量产基地。涉及危化大反应、放射源、GMP大批量灌装、高浓废液、强噪声重载、动物源实验的工艺，须按单栋竣工图、环评、安评、消防、废液废气及生态环境、市场监管、药监等主管部门书面条件核定。产证性质、可租可售范围、通燃气范围、配电增容、层高荷载、货梯行车、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、科委/经信/商务/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/药监等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以金地威新官方户型页、金地2019园区推文、千人物业/顺企/优楼/尚成2026租赁样本交叉校验；交通以威航路、金石路、潘泾路、沪太/蕰川/S7/S16/G1503及7号线美兰湖、1号线富锦路、3号线江杨北路、宝山站/北沿江/沪通公开资料为准；市场采用世邦魏理仕2026年上半年上海商务园区研究、仲量联行2026年二季度上海产业园研究；政策采用张江高新区宝山园2025—2026行动方案、宝山北转型与机器人/智能制造公开资料。租金、物业费、空置房源、车位、层高、承重、货梯、配电、行车、消防及交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山高新区（宝工园）核心启动区，威航路218弄、金石路—潘泾路一带，东接潘泾河、西靠沪太与蕰川、北联罗泾港/石洞口码头资源、南经S7进入外环与市区。整体约11万㎡高标准智造基地，按大跨、独栋、多层三类通用厂房组织：大跨C1类单栋约3630㎡、首层7.9米、12米跨度、可装10吨行车样本；独栋A1约2775㎡、A2约3655㎡，首层7.2米；多层D1约5178㎡、D2约6778㎡，首层7.2米、标准层5米；分层房源渠道列800/925/1000/1200/1730/3200/5200㎡等，800㎡起租。产业逻辑不是写字楼出租，也不是纯仓储：以104标准厂做“首层装配—二层研发质量—三层注册仓储—独栋总部中试”的硬科技生产研发闭环；对纯前台、轻IT可用小分层，对需要行车、重设备、通风废液、货梯高频的制造研发用首层或大跨，对需要独立门禁、GMP预备、试剂小量的药械团队用独栋分区。纯危化大反应、放射、大批量灌装、动物房不优先。

空间产品方面，官方户型分A1小独栋约2775㎡、A2大独栋约3655㎡、C1大跨约3630㎡、D1小多层约5178㎡、D2大多层约6778㎡，部分楼号L/Y系列单栋面积与前述分类近似；渠道另列主力800—7000㎡、独栋/双拼/大平层/分层灵活分割。800—1000㎡适合精密零件、IVD试剂预备、电子装配；925—1730㎡标准层适合机器人电控、医疗器械质量与注册、材料评价；2775—3655㎡独栋适合“研发+小中试+装配+展示”；3630㎡大跨适合需12米跨度、行车、自动化线体的装备总成；5178—6778㎡多层适合集团生产研发总部、分区做样品、质量、仓储、办公。

层高与荷载方面，A/C/D类通用稿：首层7.2—7.9米、二三层5米，部分A1三楼局部7.8米；首层承重2000kg/㎡、二三层800kg/㎡，部分渠道列四层500kg/㎡；C1大跨首层7.9米、12米跨度、可装10吨行车样本，具体以单栋结构图与特检许可为准。机器人本体、AGV底盘、精密机加小件、IVD分装、材料小试、电子SMT小线可评估首层；大吨位压力机、重型切削、满架立体库、PCR三区、细胞房、高浓有机废液、强酸强碱应单审楼板加固、排风、纯水、双路电、废液收集、排污许可与安评，不把“首层7.9米+丙二类”视同全工艺量产。

机电与配套方面，通用厂客房1部、货2部，货梯2吨、客梯1吨，部分房源写1T客+2T货；配电100W/㎡基础容量、可扩容，消防丙二类，部分楼栋预留吊装口、屋顶退台、独立装卸；园区配套约3500㎡商业组团，含员工食堂、品牌便利店、精致餐饮，设企业服务中心与共享会议；物业金地体系，渠道列3.3元/㎡·月样本，部分大平层房源列3.3—3.63元，签约前以招商中心当期函为准。7×24产线控制、等保三级、试剂冷库、高功老化仍单审双路、UPS、冷量、双运营商、气体消防与货梯运力，不把“100W/㎡基础电+分体空调”视同合规机房或净化车间。

租金与成本方面，104标准厂渠道挂牌0.7—1.4元/㎡·天，主流样本0.95—1.3元、部分小高层/简装1.0—1.2元，按首层/楼上/独栋/大跨分别询价；物业3.3元/㎡·月为主，部分大平层3.63元。总拥有成本按“日租+物业+货梯/行车使用+配电增容+通风废液+净化预备+安环审批+车位+装改+共享会议+免租”折算，不按单页最低价签约。相比核心甲级按人位算租、相比远郊大厂按亩算租，本园应按“首层挑空面积+承重行车+货梯装卸+104可环评+独栋扩产”算总拥有成本。

公路货运方面，园区紧邻威航路、金石路、潘泾路，接沪太公路、蕰川公路两条南北动脉，S7沪崇罗店/月罗出口约2km样本，可联S20外环、G1503绕城、S16蕰川、嘉闵、富长路等；渠道列虹桥35—40分钟、浦东约50—60分钟样本，大件运输按车型、时段、S7/蕰川/G1503实测。机器人零部件、精密机加、IVD耗材、材料样品可用货梯+楼栋下装卸；危化、医废、冷链按专用车辆、临时停靠与环保收运单独动线，不进普通访客地库。

轨道交通方面，公开资料列7号线美兰湖、1号线富锦路、3号线江杨北路为主要接驳，1号线金石路站曾列规划/北延设想、预计园区3km内样本，T1罗罗线中运量规划，不按已开通承诺；具体各楼栋到站点、接驳班车、公交宝山81/89/93/95等按实时地图实测。研发人员通勤、市区高校产学研、投资人从虹桥/张江来访可用“7号线+沪太/S7”组合，不写零接驳。

高铁与港口方面，资料列北沿江/沪通相关徐行、宝山站资源，罗泾码头、石洞口码头作客货补充，具体班次、站房投运与集装箱业务以铁路、港口及交通主管部门为准；对苏州、南通、无锡、南京方向机器人/材料/药械供应链，可用“沪太+S7+G1503+高铁宝山”做研发中试对外窗口，不承诺固定通勤时长。

公交与产城接驳方面，宝山81/89/93/95及金石路枫叶路、潘泾路等站点覆盖样本；生活用罗店美兰湖、罗泾、旭辉城、北郊商业补充，人才公寓列旭辉澜悦苑、霄云湾、信达北苑等近2000套样本、3km内，具体申请以运营方及房管部门为准。对产线工人、夜班实验、外部审厂，应把公交班次、班车规划、公寓步行距离列入考勤与住宿成本。

项目处宝山高新区（宝工园）核心，东经S7/外环/中环进市区与浦东，南经蕰川/沪太/富长路接顾村、杨行、张庙，西经G1503/S16接嘉定、江苏，北经罗泾/宝山站方向接北沿江与长三角。整体属于“104智造+金石路潘泾路标准厂+罗泾罗店北郊配套”的硬科技中试生产圈，不是CBD，也不是纯仓储。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是机器人本体/零部件、AGV、自动化专机，需要首层7.2—7.9米、行车、货梯、8—12米跨度；二是精密机械、传感器、电气成套、流体元件，需要标准层研发+小批量装配；三是医疗器械、IVD、医用材料，需要104可环评、独栋分区做配制/分装/质量；四是新材料功能材料、高分子、复合材料小试与评价，需要通风、废液预备、首层承重；五是新一代信息技术、电子装配、工业软件边缘硬件，需要产线就近数据与样机调试；六是生物医药小中试、注册前置、第三方分离/纯化设备，需要丙二类消防与共享会议；七是与张江、美兰湖MAX、北郊未来、联东金石路、宝山机器人园做“中试在罗泾+前台在虹桥/市区”分工的集团。危化大反应、放射、GMP大线、动物源、强噪声重载不优先。

第一，104标准厂+首层7.2—7.9米覆盖“装配—中试—轻生产”全周期。相比普通甲级不能上设备、普通研发园难办生产环评，本园大跨12米、可装10吨行车、首层2吨/㎡、货梯2吨、楼栋下装卸，对机器人总成、精密机加、IVD小线、材料小试的改造成本更低；但不同楼号跨度、行车、基础电、通风井道差异大，必须按单栋竣工图与特检/环评预审，不跨楼承诺。

第二，金地威新运营+3500㎡配套降低制造行政成本。金地物业、企业服务中心、共享会议、员工食堂、便利店、精致餐饮构成“不出园就餐+审厂+路演”闭环；对中小硬科技，比自建厂区省安保、报修、会议室、政策代办，比纯厂房园省商务接待。2026上半年上海商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1％、报价131.1元/㎡·月、有效89.7元，产业园二季度空置31.7％、租金3.3元/天、科技与生命科学回暖，本园可用免租、装改、配电增容、行车使用、通风废液、共享会议、车位与扩栋权谈总拥有成本，不只压日租。

第三，沪太/S7/蕰川货运动线+宝山智造政策降低扩产摩擦。威航路接S7约2km、沪太/蕰川直插市区与江苏，虹桥35—40分钟样本；宝山北转型与机器人方向有“先投后股”、10亿元机器人及智能制造产业基金、人才伴飞、科创30条/人才25条等非税支持，张江宝山园2025—2026推进先投后股、先服务后股、先租后股与“宝你荟”帮办；对机器人核心零部件、人形机器人、医疗器械、新材料小试，可把“厂房中试—概念验证—基金对接—张江/北郊临床外协”串起来，但政策按官方指南申报，不写返税、不列补贴比例。

第四，独栋/大跨/多层梯度适配不同规模。800㎡入大跨分层做精密零件打样，2775—3655㎡独栋做药械/机器人总部中试，3630㎡大跨做自动化线体与行车调试，5178—6778㎡多层做集团生产研发总部；相比只提供单一标准层的研发园，本园可在同一园区完成“试样—小批—审厂—扩产”，工商、环评预沟通、货梯装卸、客户验厂重置成本低。

第五，与周边专业园错位。对比北郊未来偏C65科创独栋、美兰湖MAX偏药械研发、联东金石路偏分层+独栋生产研发、宝山机器人园偏机器人集群，金地宝山智造园优势在“104标准厂+首层高挑空+行车货梯+金地运营+罗泾货运与人才公寓”，重装机上设备、重中试生产选本园，重纯研发总部选北郊/MAX，重机器人专项生态选机器人园，重可生产环评小独栋多选联东比对。

基于金地官方与招商公开样本，园区列德国爱尔博ERBE医疗器械、上海北昂医药/北昂医疗显微医学图像、曌靓生物、上海古林国际印务、沈阳科学仪器（中科院下属样本）、上海兰凯机械、上海承琢智能装备、英威思工业自动化、上海赛奥分离技术工程等；不同渠道口径差异大，不视为全量在册租户。正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、环评/医疗器械/生产许可/高新技术企业资质及物业授权为准，不把生态邻居、意向入驻或渠道名单视同当前承租主体。

对选址企业而言：医疗器械用A2独栋做配制、质量、注册，首层做样机组装与仓库；IVD用大跨或小独栋做试剂分装，临床外联市区/宝山研究资源；机器人用C1大跨做本体集成与行车调试，二层做电控算法与投标；新材料用首层7.9米做小试，二层做表征与配方；精密机械用925—1730㎡标准层做机加后装配，货梯按2吨复核；新一代信息技术用800—1000㎡做边缘硬件与产线采集，不占大独栋；集团总部用D1/D2多层做“研发—中试—质量—仓储—展示”五区一体。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税”“按租金比例返补”“最高多少万固定补贴”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江宝山园2025—2026方案提出企业服务专窗、“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办、宝山科创人才港“关键小事”联办，并完善创新创业孵化链条；金地园区企业服务中心可衔接工商、政策、融资、会议与审厂服务。机器人、药械、材料、电子初创按官方指南入孵或先租后股培育，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”以财政小投入撬动社会资本，覆盖投早投小投硬核、概念验证、创新联合体与成果转化；张江宝山园支持研发—转化—落地协同，可对接小试中试、检验检测、科技金融。高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记按科委/经信指南申报；医疗器械、IVD、软件算法另审药监、卫健、网信与等保，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山机器人方向有“人才伴飞”提供青年研发者短期免费住宿和创业帮扶，另有科创30条、人才新政25条覆盖高层次人才、技术骨干的安家、科研、子女教育；“三江英才”、留创、海聚英才等按分类目录和官方最新指南申报落户、安居、医疗与教育协助。具体公寓配额以人社、房管、园区运营文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山北转型与智能制造方向支持机器人本体及零部件、智能装备、新材料、生物医药、邮轮配套等产业；机器人及智能制造产业基金作项目制资本支持，企业按行业归口申报场景开放、链主配套、概念验证、首台套/新产品（以官方申报指南和预算批复为准）与平台入驻，以认定条件和材料为准，不以税收贡献作为前置。

问：金地威新宝山智造园地址、性质和整体规模？

答：主址宝山威航路218弄，官方另列金石路潘泾路东300米；104产业区块，占地渠道7.8万—11.15万㎡、总建约11万㎡，2018竣工样本，25—27栋大跨/独栋/多层差异以空置为准。适合智能制造、药械中试、机器人、新材料、电子装配；不适合放射、危化大反应、GMP大批量灌装、强噪声重载，此类需单审环评安评并外联持证载体。

问：大跨、独栋、多层、分层分别怎么选？

答：800—1730㎡分层适合精密零件、IVD预备、电子装配；A1约2775㎡、A2约3655㎡独栋适合研发+小中试+质量；C1大跨约3630㎡、首层7.9米/12米跨/可10吨行车适合自动化线体；D1约5178㎡、D2约6778㎡多层适合集团生产研发总部，首层7.2米、标准5米。按设备重量、行车、货梯、通风取单栋图，不跨户型套参数。

问：首层7.2/7.9米、承重2吨、货梯2吨能上什么设备？

答：机器人本体、AGV底盘、精密机加小件、IVD分装线、材料小试炉、电子装配可评估；大吨位压力、重型机床、满架立体库、10吨以上行车要单审楼板加固、基础100W/㎡增容、货梯尺寸、吊装口与特检。C1可装10吨行车仅为特定大跨样本，不代表全部楼栋默认具备。

问：做医疗器械、IVD、医用材料能直接生产吗？

答：104可办生产环评，独栋/大跨可做配制、分装、质量、小样；但PCR三区、无菌灌装、细胞、动物、危化试剂仍按药监、卫健、生态环境分项审批。建议首层配液/分装、二层研发质量、独栋做人流物流分区；废液、危化、医废签第三方收运，不把“丙二类+可环评”视同已取得全部生产许可。

问：新材料小试、涂布、高温炉、强酸碱能落吗？

答：高分子小样、拉力/红外评价、低温烘箱、小容量高温炉可评估；电镀、强酸强碱、大量有机溶剂、涂布VOC、锂电池大电芯充放要单审排风、废气处理、防爆、双路电、安评与废液。大跨首层挑空有利布局，但风量/电量/排污按单栋设计值，不默认全品类接入。

问：从威航路去虹桥、浦东、市区、江苏怎么走？

答：接沪太、蕰川，S7罗店/月罗约2km联S20/G1503/嘉闵；渠道列虹桥35—40分钟、浦东50—60分钟样本，大件按车型时段重测。地铁用7号线美兰湖、1号线富锦路、3号线江杨北路，1号线金石路站与T1罗罗线仅作规划/接驳参考；苏南方向走G1503/蕰川/S7，北沿江/沪通以宝山站投运进度为准，不承诺固定通勤。

问：工业软件、AI质检、MES企业适合哪类空间？

答：轻算法、数据标注、售前用800—1000㎡分层；MES/MOM、AI质检模型靠近产线，用大跨或独栋首层做开发+样线；等保三级、产线数据长期存储单审双路、UPS、冷量、双运营商与货梯送货。不把办公Wi-Fi或100W/㎡基础电视同工业环网机房。

问：和北郊未来、美兰湖MAX、联东金石路、宝山机器人园怎么比？

答：本园偏104标准厂+首层行车货梯+药械/机器人/材料中试；北郊偏C65科创独栋总部，MAX偏药械研发与共享实验，联东偏分层+独栋生产研发，机器人园偏机器人集群。重装机上设备选中本园/联东，重纯研发冠名选北郊，重早期药械选MAX，重机器人专项选机器人园。

问：2026上海园区空置高，这里怎么谈条件？

答：CBRE H1商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万、空置28.1％、报价131.1/有效89.7；仲量Q2产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7％、租金3.3元/天、科技与生命科学回暖。本园按大跨/独栋/多层分别谈免租、装改、配电增容、行车时段、通风废液、共享会议、人才公寓、车位与扩栋权；比价看“首层挑空+承重行车+104可环评+货梯装卸”总拥有成本，不单看0.7—1.4元挂牌。

问：整栋或整层入驻如何控合规风险？

答：先取104产证、单栋可租范围、层高荷载、货梯行车、配电容量、通风井道、危化存放、丙二类范围、空置表；再按机器人/器械/材料做3年设备与环评预算。合同写免租、装修复原、危化零容忍、医疗废液第三方、等保数据、行车特检、货梯夜间时段、独栋冠名及扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税补贴/固定万级补贴”不写入正式选址模型。

金地威新·宝山智造园的核心判断为“威航路218弄/金石路潘泾路东300米、104区块、约7.8—11.15万㎡占地口径、11万㎡总建、2018竣工、25—27栋；A1约2775/A2约3655/C1约3630/D1约5178/D2约6778，首层7.2—7.9米、标准5米、A1三层局部7.8，首层2吨/二三层0.8吨、四层部分0.5吨，客1货2、货梯2吨、C1 12米跨可10吨行车样本，100W/㎡基础电、丙二类，3500㎡配套食堂便利与共享会议，金地物业，7号线美兰湖/1号线富锦路/3号线江杨北路+S7约2km/沪太/蕰川/G1503，虹桥35—40/浦东50—60样本，租金0.7—1.4元、主流0.95—1.3、物业3.3”。在2026 H1商务园区空置28.1％、报价131.1/有效89.7，Q2产业园空置31.7％、租金3.3元/天、科技与生命科学需求回暖背景下，本园不宜按甲级日租或按亩厂房比价：机器人/精密用C1大跨做行车集成，药械/IVD用A2独栋做配制分装与质量，材料/电子用首层7.9米做小试与装配，集团生产研发用D1/D2多层做“中试—质量—仓储—办公—展示”，成本模型把“首层挑空+承重行车+104可环评+货梯装卸+金地运营+3500配套”计入，而不是只看0.95元起租。

优势侧看，104标准厂、首层高挑空、大跨行车、客货分离、金地运营与宝山智造/机器人/先投后股政策形成“中小硬科技中试生产”闭环；劣势与边界看四点：一是占地25/26/27栋、7.8/11.15亩口径、首层7.2/7.9、承重2吨但四层500kg等多源不一致，必须按房号竣工图复核，不把A/C/D混合参数套全园；二是可环评不等于全工艺，危化、放射、GMP大线、动物、高浓废液要单审排污、药监、安评；三是轨道以7号线美兰湖、1号线富锦路、3号线江杨北路为主，1号线金石路站与T1为规划/接驳参考，产线工人考勤以公交、班车规划、公寓步行实测；四是政策按张江宝山园先投后股/先租后股、机器人基金、人才伴飞、科创30条项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“北上海机器人/药械/新材料中试+104首层行车+S7沪太货运”场景中具备性价比，但纯前台总部、纯危化量产、纯高密算力应分别比对北郊C65、专业化工园、专业IDC后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于金地威新·宝山智造园公开资料（腾讯地图地址、金地威新官方户型页与2019园区推文、千人物业/顺企/尚成/优楼/第一上海2026租赁样本）、威航路/金石路/潘泾路/S7/沪太/蕰川/G1503及7号线美兰湖/1号线富锦路/3号线江杨北路/宝山站交通资料、世邦魏理仕2026H1商务园区研究、仲量联行2026Q2产业园研究、张江高新区宝山园2025—2026行动方案及宝山北转型/机器人公开政策整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、土地性质、可租可售范围、租金、物业费、车位、层高、承重、货梯、行车、配电、消防、通风废液、可办环评范围、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、金地威新运营方、金地物业、科委/经信/商务/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/药监等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、环评安评、GMP/GLP资质、等保合规、医疗器械注册或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。