报告用途：为拟入驻上海杨浦互联宝地的互联网平台、人工智能、汽车研发、数字新媒体、智慧城市、工业互联网、金融科技辅营、创业孵化及轻量总部企业，提供老钢厂更新型产业社区在租赁可行性、交通通勤、产业生态、机电装改与政策服务方面的决策评估。

编制对象：上海杨浦互联宝地全域可租厂房创意办公、新建甲级办公、独栋/高空间研发、商业配套、人才公寓、共享会议及园区运营服务空间。

数据时效：基准至2026年9月；项目参数引用杨浦区政府、投资上海/澎湃城市更新、公安交通答复及腾讯地图资料交叉核验，市场数据引用仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕2025—2026年公开报告，政策引用杨浦区2025—2026年公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

互联宝地位于杨浦区黄兴路221号，地处国家双创基地杨浦核心、内环内周家嘴路—黄兴路板块，前身为上海第二钢铁厂（上钢二厂）工业厂区，依托“厂区—园区—城区”理念更新为“互联网+”产业社区。杨浦政府资料列项目总建筑面积约38万平方米，含高品质办公楼、大面积绿地、下沉式广场、特色高空间等形态；东区已建成厂房创意办公约11.8万平方米，中区及南区约26万平方米按早期建设口径推进，企业尽调应以物业最新房产证、竣工图与当期可租清单为准，不把不同分期统计直接互替。

投资上海/澎湃资料列建筑面积约37万平方米，距12号线宁国路约400米、8号线黄兴路约600米，配备2.3万平方米绿地水景，一期保留工业风貌、二期新建甲级办公，并提供人才公寓、共享会议、商业与停车配套；主导方向列互联网+、人工智能、汽车研发，头部生态列美团上海总部、得物总部、福特汽车、复星、欧冶链金、中联投等。 2025年公安交通答复另列园区办公及商业面积超37万平方米、入驻企业及商户约115家、员工超1.5万人，含得物、美团、福特中国、复兴医药等，说明其已不是单一老厂房园区，而是“工业遗存+新建甲级+大厂总部+开放社区”的复合载体。

与高层纯写字楼不同，互联宝地同时提供低层厂房创意空间、高空间研发、独栋、标准甲级与人才公寓；适合互联网平台分支、AI应用、汽车软件、数字内容、智慧城市、工业互联网和孵化型团队。对超大规模标准化白领后台、高密交易、重机房、强噪声生产，则需按楼栋机电、荷载、消防与工业遗存限改逐区尽调。

建筑与分期方面，杨浦政府早期资料列总建约38万平方米，东区厂房创意办公11.8万平方米，中区及南区约26万平方米；投资上海列约37万平方米，中介资料常列总计划约40万平方米、分多期多栋。 不同口径来自老厂房保留、二期新建、地下与配套统计范围差异，租赁尽调必须以当期空置图定案。一期低层厂房/创意栋可参考地上3—5层、标准办公净高约3.0—3.2米、创意/厂房高空间约3.8—9.7米、得房率按中介单页可约80%但应以套内重测；二期新建甲级按中介资料可参考T1/T2等塔楼、整层约1600—2130平方米、部分栋客梯6部+货梯1部，实际以物业机电图为准。

机电与研发方面，中介资料列VRV分户、24小时独立控制，网络电信/联通双网或三网可扩展，部分新建栋配150毫米架空地板；但老厂房改研发、AI小集群、汽车仿真、直播渲染不能只按“可通空调网络”评估，应单独核配电容量、UPS、弱电竖井、新风机组、消防气体和加班冷量。汽车研发、车联网、工业软件、模型推理、私有云等团队，建议把机柜功率、夏季峰值、等保装改和门禁隔离写进技术附件。

公共配套方面，投资上海列2.3万平方米绿地公园、约1000平方米共享会议室、500余间人才公寓、2000余个停车位；中介分一期/二期列车位与月租差异较大，企业应按员工自驾、访客、商户共享和货物卸货分别谈月租与临停。 园区还有下沉式广场、商业配套、食堂/餐饮、人才公寓与开放内部道路；对需要高频路演、客户接待、员工住宿和产品展示的团队，配套复合度高于单一写字楼，但活动、商业与办公动线应分开测算。

工业遗存装改方面，上钢二厂遗留车间、桁架、管线、老办公楼构件可能纳入风貌保护或限改范围；隔断、吊顶、机房、声学、消防喷淋、强弱电应先取得装改白名单和结构安全说明。高空间厂房适合汽车展车、硬件打样、直播大场、模型展示，但声学混响、楼面荷载、吊装口、货梯尺寸和消防分区要专项论证，不按普通办公间直接进场。

轨道交通方面，公开资料列12号线宁国路约400米、8号线黄兴路约600米，部分中介补充18号线江浦路约1公里级；12号线可接提篮桥、国际客运中心、南京西路、漕河泾，8号线接人民广场、虹口、浦江方向，18号线接北外滩、世纪公园、张江。对互联网、AI、汽车软件团队，双线组合可覆盖主城客户与高校招聘；但园区多门口、东区老厂房与二期新建塔楼入口不同，员工从黄兴路东门、周家嘴路东北门或宁国路方向进场距离不同，全公司通勤应按实际租区重测，不统一写“400米全覆盖”。

道路与高架方面，项目紧邻内环、黄兴路、周家嘴路、北横通道，驾车至陆家嘴、北外滩、五角场、张江、虹桥方向具备内环双创通勤属性。2025年公安答复显示，园区约50%机动车依赖黄兴路通行，黄兴路/长阳路北进口左转需求超500辆次/时、现有通行能力低于300辆次/时，工作日20—22时为下班集中出行高峰，已采取左转待行延展、信号配时优化；企业客户拜访和员工排班应预留黄兴路、长阳路、周家嘴路叠加延时。

公交与慢行方面，周边资料列22路、137路、868路、934路及周家嘴路、黄兴路、控江路多条线路，配合共享单车与园区多门口分流。对大厂分支、研发团队、售后客服和高校实习人员，“12号线+公交+骑行”组合较实用；对需要展车、硬件样品、汽车研发设备的团队，应提前确认货梯、卸货平台、高空间门洞和黄兴路掉头限制。

项目处杨浦中部偏南，内环内黄兴路—周家嘴路节点：向南经平凉路、滨江至东外滩与北外滩对岸；向西南经黄兴路、大连路至北外滩与虹口；向西北经周家嘴路、中环至五角场、湾谷；向西经控江路、四平路接同济、鞍山与杨浦大学带；向东南经杨树浦路接杨浦滨江与复兴岛。杨浦政府将其放入国家双创基地与“校区、园区、社区”联动框架，周边可对接复旦、同济、上理工及长阳创谷、滨江创新带、复兴岛全球创客岛。

与北外滩新建超甲相比，互联宝地不承接纯金融中后台大平面，但工业风高空间、人才公寓、绿地和商业配套更适配互联网平台、汽车研发、AI硬件和孵化团队；与长阳创谷相比，它更偏“大厂总部+新建甲级+汽车/钢铁产业资源”，长阳更偏类脑/游戏/双创孵化；与纯低成本产业园相比，它内环通勤、杨浦大学与平台生态更强，但老厂房机电、装改与黄兴路高峰约束更明显。

第一，内环老钢厂改造+大厂总部生态。黄兴路221号内环位置、上钢二厂工业IP、东区厂房创意与二期甲级组合，已集聚美团、得物、福特、复星、欧冶、中联投等头部或区域总部。 对互联网平台、汽车软件、电商技术、产业互联网团队，客户互访、人才招聘和供应链对接半径优于远郊园。

第二，高空间厂房与新建甲级双产品。低层厂房创意空间可做大空间研发、硬件打样、汽车展示、直播大场；二期新建甲级可承接标准化研发、管理总部、合规与财务中台。企业可按“孵化—扩员—总部”在园区内切换，减少跨园搬家。

第三，汽车研发与产业互联网场景资源。福特汽车研发、复星大健康、欧冶链金/宝武系钢铁供应链、得物电商、美团本地生活形成交叉场景；汽车软件、车联网、工业互联网、AI客服、供应链金融辅营可借助园区龙头做试点和联合方案，不只是租工位。

第四，杨浦双创与人才配套一体化。2.3万绿地、下沉广场、1000平方米共享会议、500余间人才公寓、2000余车位与商业餐饮，可降低研发团队行政与住宿摩擦；结合杨浦OPC超级个体、3310人才、东上海人才港、高校实习，对AI独立开发者、小游戏、短剧工具、智能体创业具备孵化配套。

第五，开放社区与政策服务通道。投资上海资料称园区通过政企联合服务、产业资源对接、政策申报咨询、行业论坛、宝武应用场景开放等方式服务企业；杨浦“1+2+3+4”数智体系、人工智能+、在线新经济、科技企业矩阵可接入类脑、数据实验室、游戏电竞、微短剧等方向，但具体项目以支持清单和评审结果为准。

客观约束并列说明：总建37/38/40万平方米不同口径、各期空置差异大，连续整层扩租应锁定二期塔楼而非仅看东区厂房；高空间3.8—9.7米适合展示与硬科技，但声学、空调、配电成本高于标准层；黄兴路晚高峰、周家嘴路施工/活动会延时，客户驾车拜访应预设缓冲；工业遗存装改限制外立面、桁架、老构件，机房/声学/重型展示要专项论证；一期与二期物业费、车位月租、空调计费差异较大，不能只按“园区统一价”测算三年总成本。

公开资料列代表及生态包括美团上海总部、得物总部、福特汽车/福特中国、复星集团、复兴医药、欧冶链金、中联投等；公安2025答复列园区115家企业及商户、员工1.5万余人，含得物、美团、福特中国、复兴医药。 中介招商页另列动视暴雪、摩拜、火柴互娱、国泰产险、世天邮轮等历史或渠道信息，但租约会随年度调整，不能把中介名录等同于2026当期全量入驻。

企业尽调应要求运营方提供：当期可租楼栋与空置面积、东区厂房/二期甲级分册、同层业态比例、汽车/AI/电商/金融辅营许可、共享会议与人才公寓申请规则、机电容量、黄兴路门禁动线和近12个月续租情况。对互联网平台分支、汽车软件、AI应用、数字新媒体、智慧城市、工业互联网、保险科技、电商服务，可优先看二期新建栋与东区高空间组合；对7×24重IT、高密客服、强气味硬件、大仓储生产，应单做技术尽调并评估外溢至杨浦其他园。

按非税收挂钩、非固定比例、合规服务口径，拟入驻企业可关注四类支持。

创业服务方面，杨浦打造营商环境最暖城区与“OPC超级个体”社区，对AI驱动的独立开发者、小游戏、智能体、短剧漫剧等提供社区办公、实训、赛事、工具集和代理服务；复兴岛相关创客政策可咨询创新券、低成本公寓、概念验证与孵化器接入，但是否享受及额度以当年部门公告为准。 高校学生创业、初创小微企业可通过“一网通办”、区校联盟和众创载体咨询注册帮办、政策匹配与路演对接，不按纳税额返补。

科技与数字政策方面，杨浦迭代以数智经济为核心的“1+2+3+4”创新型现代化产业体系，实施“人工智能+”行动，推进在线新经济、数据创新实验室、公共数据与产业数据融合应用；类脑智能、复兴岛未来产业、科技企业矩阵、“专精特新”雁阵可提供平台、场景、研发与融资服务。 互联宝地AI、汽车软件、工业互联网、数字内容企业可咨询大模型中试、数据合规、应用场景开放和产学研合作，但是否获得服务支持按技术方向、信用记录和专家评审确定，不预设固定补贴比例。

人才服务方面，杨浦新版“3310”海外高层次创新创业人才计划（2026—2030）提供引才、安居、落户、实训与“一事一议”等全链条服务，东上海人才港、国际人才服务专区、青年/科学家/国际人才社区可对接人才公寓、实习和国际化服务；OPC社区另提供AI工具集、Tokens、人才公寓绿色通道。 具体公寓资格、补贴期限、落户材料以人社、科技、人才部门当年指南为准，不纳入租赁返税。

产业与专业服务方面，杨浦推进在线新经济生态、游戏电竞与微短剧集聚、创意设计和“文化+科技”融合，并通过股权投资、上市后备、知识产权、法律合规服务支持互联网与硬科技；互联宝地可借助宝武产业场景、欧冶供应链、福特汽车研发和杨浦滨江专业服务做联合试点，但相关支持以部门政策库和“免申即享”指南为准，不采用税收挂钩优惠。

仲量联行2026年二季度报告列上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，其中中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；中央商务区租金约6.3元/平方米/天，非中央商务区约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳20.5万平方米、租金约3.3元/平方米/天，科技互联网主力需求集中在人工智能、集成电路，游戏和AI相关企业保持租赁势头，生命科学与孵化器需求亦较活跃。 戴德梁行/世邦口径显示，2026年上半年写字楼报价租金约237.2元/平方米/月、有效租金约158.0元/平方米/月，全市甲级Q2空置约22.5%、日均租金约6.42元/平方米，整体仍处以价换量与筑底修复阶段；上海发布援引戴德梁行称上半年TMT甲级成交面积占比约27.1%，科技媒体电信需求活跃。

互联宝地不按单一天花板日租金比价，合理模型含五项因子：内环黄兴路双地铁通勤溢价、老钢厂高空间与二期甲级双产品溢价、美团/得物/福特/复星产业生态溢价、杨浦AI/汽车/在线新经济政策与人才配套溢价、黄兴路晚高峰/老厂房装改/各期物业差异折价。对10—50人AI应用、汽车软件、工业互联网，可争取东区高空间+二期标准层组合；对50—200人平台分支、数字新媒体、电商技术，应核新建栋整层、配电、会议包量和人才公寓；对7×24重IT、高密客服、硬件打样噪声、大仓储，应单做机电、声学、消防和货运动线。2025—2026空置高位、非CBD与产业园租金承压阶段，承租方可谈免租、装改责任、VRV电包干、共享会议时长、扩租优先和退出机制；业主会重点审核互联网/AI/汽车属性、数据合规、大厂协同和长期产业贡献。

问：互联宝地准确地址和园区范围怎么写？

答：主址杨浦区黄兴路221号，腾讯地图列东门、东北门及黄兴路/周家嘴路入口；合同注册、快递、客户接访应按实际租区指定东区厂房、二期塔楼或下沉广场入口，不只用“黄兴路221号”笼统写全园同门。

问：前身和更名时间如何表述才严谨？

答：前身为上海第二钢铁厂/上钢二厂，部分资料提“中国线材工业摇篮”；更新为互联宝地后按“厂区—园区—城区”路径做互联网+产业社区。正式报告避免写单一设计方或个人主导，以杨浦政府、投资上海和宝武/杨浦运营资料为准。

问：总建面为什么有37万、38万、40万差异？

答：杨浦政府早期列约38万，投资上海列约37万，中介总计划列约40万；差异来自东区厂房、中/南区新建、地下、商业与公寓统计范围。租赁尽调用物业当期可租清单和房产证，不把三类数字混用。

问：12号线和8号线到底多近？

答：公开列12号线宁国路约400米、8号线黄兴路约600米，部分资料补充18号线江浦路约1公里；但东区老厂房与二期新建塔楼入口不同，员工从黄兴路东门或周家嘴路东北门进场距离不同，全公司通勤应按租区重测。

问：做AI应用、大模型工具、智能体是否合适？

答：较合适。杨浦有“人工智能+”、OPC工具集、数据实验室和科技企业矩阵；园区可放东区高空间做演示、二期甲级做研发，但模型训练、私有云、知识库服务器要单核配电、UPS、冷量和等保，不按普通办公网络交付。

问：汽车研发、车联网、自动驾驶仿真怎么选楼？

答：福特研发生态可作协同；高空间厂房适合展车、HIL台架、硬件在环，新建甲级适合算法、标注、合规和项目管理。应核楼面荷载、货梯、配电、网络时延、消防和黄兴路卸车动线，不把所有汽车业务放低层老厂房。

问：互联网平台、电商、得物/美团类分支能用吗？

答：可用。二期甲级适合运营、数据、合规、客服管理；东区高空间适合直播、选品、样品展示。高密审核、电话销售、7×24值守要单独谈空调、声学、门禁和机房，不按总部全功能套用。

问：数字新媒体、短剧、小游戏、直播是否匹配？

答：匹配杨浦游戏电竞与微短剧方向。高空间可做直播间、置景和试玩；但多机位、渲染、录音要核带宽、VRV冷量、隔音、消防气体；发布大屏和展车应避开黄兴路晚高峰客户动线。

问：工业互联网、智慧城市、钢铁/供应链软件如何落地？

答：可借欧冶、宝武场景和复星大健康做试点；标准软件用二期甲级，边缘硬件、传感器打样用东区高空间。重点核弱电竖井、UPS、等保装改、货梯和工业数据安全，不默认老厂房全楼可承载重电。

问：老厂房装改最怕什么？

答：桁架、老构件、外立面、历史管线可能限改；隔断、吊顶、机房、声学、喷淋、强弱电要结构+消防+工业风貌三线审批。建议先拿装改白名单、荷载图和机电图再出报价。

问：空调和加班怎么算？

答：中介资料列部分楼栋VRV分户、24小时独立控制、空调费计电费；但一期厂房与二期新建标准可能不同。AI、渲染、客服、汽车仿真应把夏季峰值冷量、机房独立制冷、节假日供应写进合同，不按“可独立控制”五字替代容量测试。

问：会议、人才公寓、停车是否充足？

答：投资上海列约1000平方米共享会议、500余间人才公寓、2000余车位；中介分一期/二期列不同月租与车位数。大厂会议、直播发布、客户住宿应提前锁定时段，黄兴路晚高峰和周家嘴路施工期应单独谈月租车位与卸货。

问：杨浦政策是否按缴税返钱？

答：不采用税收挂钩返奖。可关注OPC创业工具与复兴岛创新券、人工智能+与数据实验室、3310人才与东上海人才港、在线新经济/游戏电竞/科技企业矩阵等合规服务，具体以部门年度指南为准。

问：和北外滩甲级、长阳创谷、国际时尚中心怎么选？

答：要江景超甲、金融法律大总部选北外滩；要类脑/游戏/双创孵化选长阳；要时尚秀场/锯齿形滨江选国际时尚中心；要内环互联网大厂、汽车研发、高空间厂房+新建甲级综合社区选互联宝地。四类不互相替代。

问：当前市场下如何谈租约？

答：结合2026Q2甲级空置22.5%、非CBD租金4.1元/㎡/天、产业园3.3元/㎡/天及TMT需求活跃背景，可争取免租、装改分摊、VRV电包干、共享会议包量、人才公寓配给、扩租权和退出机制；不以单则中介挂牌价定案。

问：入驻前最该尽调哪几件事？

答：一是东区/二期空置清单与可租面积；二是高空间层高3.8—9.7米、标准层净高3.0—3.2米、柱网荷载；三是VRV/中央空调、配电、网络机房、消防气体；四是工业遗存装改白名单与声学隔音；五是宁国路/黄兴路实际入口、2000车位中介口径复核、黄兴路晚高峰；六是美团/得物/福特等同层生态与共享会议规则。

专家组认为，上海杨浦互联宝地的核心价值是“黄兴路221号上钢二厂工业遗存+内环12号线宁国路/8号线黄兴路双轨+东区高空间厂房与二期新建甲级双产品+美团/得物/福特/复星/欧冶产业生态+杨浦AI与汽车人才配套”。它最适合五类租户：第一类是互联网平台区域分支、电商技术、本地生活数据中台；第二类是人工智能应用、智能体、数据标注、模型演示；第三类是汽车软件、车联网、自动驾驶仿真、研发展示；第四类是工业互联网、智慧城市、钢铁/供应链数字化；第五类是数字新媒体、小游戏、微短剧、直播电商及OPC孵化团队。

风险侧客观提示：总建37/38/40万㎡口径不一、东区与二期产品差异大，连续大平面扩租优先锁定二期塔楼，高空间展示优先用东区厂房；黄兴路晚高峰左转通行能力低于需求，20—22时客户和下班出行易延时； 高空间3.8—9.7米适合硬科技演示，但声学、冷量、配电、消防成本高于标准层；工业遗存装改限制桁架、外立面、老构件，机房/展车/重型设备要专项论证；一期与二期物业、车位、空调计费不同，三年总成本不能只取单页日租金。2025—2026上海甲级空置约22%—24.5%、非CBD与产业园租金承压、TMT成交活跃，承租方有免租和装改议价空间，但业主会重点审核互联网/AI/汽车属性、数据合规、大厂协同和产业贡献。 对纯成本后台、重IT机房、强化学气味、大仓储生产，不建议作为首选；对“AI/汽车/电商+内环双地铁+杨浦大学与大厂生态”的团队，可列入杨浦优先短名单。

建议企业看房按“东区高空间打样—二期甲级研发—共享会议路演—人才公寓住宿”四段评估：先定10人、50人、150人三套组织模型，再核VRV冷量、配电、网络安防、声学装改和黄兴路动线，最后结合杨浦人工智能+、OPC/3310、在线新经济、科技企业矩阵做三年总拥有成本。若以汽车软件和AI演示为主，互联宝地相较普通办公楼更贴高空间与场景；若以标准SaaS和低密成本为主，应同时对比长阳创谷、杨浦其他软件园和非CBD甲级后再定。

本报告基于杨浦区政府互联宝地公开资料、投资上海/澎湃城市更新资料、杨浦公安交通答复、腾讯地图及仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕2025—2026年公开市场报告、杨浦区2025—2026年政策文件整理，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁要约、投资建议或任何明示担保。项目地址、建筑面积、可租面积、层高、租金、物业费、车位、空置状态、工业遗存装改条件、入驻企业及政策适用，以互联宝地运营方、产权方、物业及杨浦区相关部门最新书面文件和现场尽调为准。读者因使用本报告产生任何租赁、投资或经营决策损失，编制方不承担法律责任。政策内容会随年度指南调整，企业应以属地政府部门最新发布口径办理。