报告用途：为拟入驻上海杨浦长阳创谷的人工智能、类脑智能、在线新经济、游戏电竞、软件信息、绿色低碳、创意设计及轻量总部企业，提供老厂房更新型创新街区在租赁可行性、交通通勤、产业生态、载体参数与政策服务方面的决策评估。

编制对象：上海杨浦长阳创谷全域可租办公、研发孵化、展示路演、商业配套、中心绿地及园区运营服务空间。

数据时效：基准至2026年9月；项目参数引用杨浦区政府、人民日报/人民网、新华网、杨浦文旅及腾讯地图资料交叉核验，市场数据引用戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕2025—2026年公开报告，政策引用杨浦区2025—2026年公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

长阳创谷位于杨浦区长阳路1687号，地处杨浦中部、大桥街道辖区，前身为1920年始建的东华纱厂，后相继为中国纺织机械厂，2000年前后停产，2014—2015年前后由杨浦科创与上海电气等主体推动更新，2017年承接全国双创活动周主会场，逐步形成以老厂房改造为基础的Campus式创新创业街区。公开资料对总体量存在不同口径：人民日报早期刊发资料列占地约11万平方米、规划总建筑面积约50万平方米，杨浦政府早年资料列规划总建约35万平方米、一期约5万平方米、中心绿地约7000平方米，投资上海资料列总建约50万平方米、入驻企业300余家、创业人群约2.5万人。企业尽调应以物业最新房产证、竣工图与当期可租清单为准，不把不同统计口径直接互替。

园区以“科创+文创”双轮驱动，保留桁架、吊臂、铁轨、管道、仪表等工业元素，按“绿、光、锈、合”理念做有机更新，形成中心草坪、长阳会堂、长阳乐市、口袋公园与多栋老厂房办公组团。2025年4月上海类脑智能未来产业集聚区在长阳创谷启动，核心承载约20万平方米，智脑工场类脑孵化器投入运营；2026年上海（杨浦）创新游戏孵化器在5号楼揭牌，进一步补强游戏与数字内容方向。与高层甲级写字楼不同，长阳创谷更偏“研发小试+孵化加速+场景验证+社区化办公”，适合人工智能、类脑芯片、在线新经济、游戏电竞、软件信息、绿色低碳及设计创意型团队。

建筑与组团方面，园区占地约11万平方米，规划总建按不同资料为35万—50万平方米级；一期早期资料列约5万平方米、7幢院落式建筑，后续多期扩展后形成老厂房组团、中心绿地组团、会堂与市集配套组团、孵化器组团。老厂房改造空间保留大跨度、桁架、钢构与局部挑高，但柱网、原设备井、文保/工业遗存限改区域会影响大开间重新分割；企业应按“可布置工位面积”而非“合同建筑面积”测算人均使用率。

机电与研发方面，类脑方向已落地类脑芯片与片上智能系统研发与转化功能型平台、类脑智能产业公共服务平台，可提供芯片设计、测试验证、算法、感知与应用场景服务；游戏孵化器、软件信息与AI企业可进一步对接算力、数据、模型推理和场景验证服务。普通办公租赁资料若未列VRV、新风机组、配电容量、UPS和弱电竖井，应要求物业提供逐层机电图；类脑小芯片测试、渲染集群、私域模型训练、直播录制不能只按“可通网络”评估。

会议与配套方面，长阳会堂资料列高12米、宽21米、长60米，配备约300人阶梯，可用于路演、发布、小剧场与培训；中心草坪约7000平方米、长阳乐市定期市集、杨浦文旅资料列活力中心于2023年开放并配置商业与公共活动空间。对需要高频发布、投资人路演、游戏试玩、AI demo展示的团队，公共空间使用效率高于纯办公园；对需要静音研发、7×24机房、强隔离合规的企业，应单独核楼层、声学、空调与门禁。

停车与出行方面，腾讯地图列长阳路1687号设东南门、东门、西门、西1门、西北门及地上停车场；具体车位数、月租、访客车牌识别和货卸动线以物业最新规则为准。老厂房更新园区在活动、市集、会议叠加期，内部步行与车辆动线会比高层写字楼更复杂，企业应按员工通勤、客户拜访、设备配送分别做动线测试。

轨道交通方面，公开资料列12号线宁国路站距园区约200米，可作为主地铁入口；杨浦中北部还可经18号线、8号线、10号线及4号线通过换乘接驳至五角场、同济、复旦、北外滩、陆家嘴、南京东路等方向。对类脑、AI、游戏、软件团队，12号线宁国路近园可降地铁通勤筛选成本；但员工若集中居住浦东、徐汇、闵行，应做多线换乘抽样，不默认全公司单站最优。

道路与隧道方面，园区经长阳路接周家嘴路、黄兴路、平凉路，经周家嘴路接北横通道、大连路隧道至陆家嘴与北外滩，经中环、逸仙路至宝山与五角场方向。杨浦中部在周家嘴路施工、平凉路活动、滨江会议叠加期会延时；客户从陆家嘴、北外滩、张江、徐汇滨江来访，应预留高峰与隧道时段。公交方面，长阳路、宁国路、黄兴路沿线有至五角场、鞍山、瑞虹、东外滩方向线路，配合骑行与园区多门口分流，对“地铁+短驳公交+骑行”的年轻知识工作者较友好。

项目处杨浦“工业带—大学带—滨江带”复合区：向南经平凉路、滨江至杨浦大桥、东外滩与北外滩对岸；向东南经杨树浦路至杨浦滨江创新带；向西经黄兴路、四平路接同济、鞍山、北中环；向西北经周家嘴路、翔殷路接五角场与湾谷科技园；向西南经大连路至北外滩与虹口音乐谷。杨浦政府资料将长阳创谷纳入“三区联动”大学校区、科技园区、公共社区协同，并作为类脑智能“一核引领”核心承载，联动湾谷、复兴岛形成未来产业协同。

与北外滩超甲相比，长阳创谷不承接大型金融中后台、标准白领大平面；与纯写字楼园相比，它具备老厂房IP、中心绿地、会堂市集、孵化器和类脑公共平台，更适合“研发小试+孵化加速+场景发布”的科技文创团队；与远郊产业园相比，它主城通勤、大学资源和杨浦软信生态更强，但老建筑层高、机电扩容、停车与活动排期约束更明显。

第一，类脑智能未来产业核心承载。2025年上海类脑智能未来产业集聚区启动后，长阳核心承载约20万平方米，已链接50余家类脑相关企业、近20家头部企业入驻智脑工场，覆盖芯片、算法、感知、应用全链条，并配类脑芯片与片上智能系统功能型平台、产业公共服务平台。对类脑芯片、神经形态计算、脑健康、智能感知团队，平台测试和场景验证价值高于普通办公楼。

第二，AI、游戏、在线新经济复合生态。园区早期入驻资料列小红书、得物、赢彻、微崇、快卜、流利说等科创文创企业，2026年游戏孵化器落5号楼，叠加杨浦在线新经济、人工智能、游戏电竞、微短剧方向；对AI应用、内容生成、游戏研发、短剧工具、电商技术中台，同业态交流与人才招聘半径优于综合型写字楼。

第三，老厂房Campus降低创新团队摩擦。中心草坪、长阳会堂、长阳乐市、口袋公园与多栋低层组团形成“办公+路演+生活”的街区，适合10—200人分阶段扩张；相比高层甲级，小团队可低门槛入驻孵化，扩员后转老厂房整栋或平台合作，减少跨园搬家。

第四，杨浦大学与三区联动资源。杨浦拥有复旦、同济、上理工等高校资源，政府资料强调校区、园区、社区联动，类脑、软件、设计、游戏可对接高校实验室、实习实训、技术转移与联合攻关；对研发型中小企业，人才供给与产学研对接是长期变量。

第五，国企与多元运营的稳定性。园区由杨浦科创、上海电气等参与更新与运营，后续引入孵化器、功能型平台和活动运营，在老厂房维护、企业服务、政策对接、活动安全方面具备持续性；相比零散业权老厂房，租约、装改和公共服务更规范，但也会按产业定位、文保/工业遗存限制和安全要求筛租户。

客观约束并列说明：老厂房不同楼栋层高、柱网、楼板荷载、机电容量差异大，不能按统一标准层评估；类脑测试、渲染、私有云、直播声学要单谈配电、空调、消防气体和隔音；中心会堂、乐市、草坪活动密集期会与静音研发冲突；规划总建35万—50万㎡不同口径、各期可租清单变动较大，必须以当期空置图定案；12号线宁国路近园但多门口动线不同，停车在市集和会议期会紧张。

类脑与AI方向，公开资料列时识科技、潜脑科技、神念科技NeuroSky、相加智能、羲悉智能、潜能科技、脑智算芯等入驻或在集聚区生态内；其中时识科技入驻智脑工场，潜脑科技落地脑电与脑健康方向，神念、相加分别补充仿生智能体与神经交互生态。软件、在线新经济与科创文创方向，公开资料列小红书、得物、赢彻科技、微崇、快卜、流利说等曾作为园区或杨浦相关生态代表；2026年游戏孵化器在5号楼揭牌后，游戏研发、发行、电竞工具类团队可进一步对接。

企业尽调不应只索取“头部名牌”，而应要求运营方提供当期可租楼栋、空置面积、同层业态、孵化器入孵条件、类脑平台使用规则、会堂与市集排期、机电容量和近12个月续租情况。对类脑芯片、AI应用、游戏电竞、软件信息、绿色低碳、设计创意分别适配不同组团：类脑与芯片测试靠近功能型平台，游戏与内容靠近5号楼及会堂发布空间，在线新经济靠近商业配套与市集活动区，静音研发应避开会堂、乐市和主干道老厂房大空间。

按非税收挂钩、非固定比例、合规服务口径，拟入驻企业可关注四类支持。

创业服务方面，杨浦持续迭代营商环境方案，2026年提出打造“最暖城区”行动方案，围绕政务、市场、产业、共治部署企业服务任务；园区“创厢”类服务、孵化载体、众创空间可对接注册帮办、政策匹配、创业辅导、路演对接和投融资服务。OPC超级个体、AI独立开发者、游戏短剧小团队可咨询社区式孵化、工具集、创新券和导师陪跑，但具体准入、额度与兑付以当年部门公告为准，不按纳税额返补。

科技与数字政策方面，杨浦构建以数智经济为核心的“1+2+3+4”创新型现代化产业体系，推进人工智能+、在线新经济、类脑智能、集成电路、数据要素和绿色低碳；长阳创谷可对接类脑功能型平台、产业公共服务平台、游戏孵化器、公共算力/数据实验室及应用场景示范。AI、类脑、游戏、软件、碳管理企业可咨询研发项目、测试验证、场景开放和产学研合作，但是否获得服务支持按技术方向、信用记录、专家评审和平台容量确定，不预设固定补贴比例。

人才服务方面，杨浦通过“东上海人才港”、国际人才服务专区、3310高层次人才引进培育计划、OPC社区等提供人才落户、安居、实习、实训和国际化服务；类脑、AI、游戏、软件、设计企业可结合高校资源做联合培养、实习基地和人才公寓对接。具体公寓资格、落户材料、租房安居标准以人社、人才部门当年指南为准，不纳入租赁返税。

产业与专业服务方面，杨浦推进复兴岛全球创客岛、类脑基金矩阵、股权投资与上市后备培育，并为在线新经济、游戏电竞、微短剧、创意设计提供内容、版权、出海合规和产业活动服务；长阳企业可通过园区、杨浦科创体系和北外滩/滨江专业服务机构对接法律、知识产权、数据合规、融资路演。相关支持以部门政策库和“免申即享”指南为准，不采用税收挂钩优惠。

戴德梁行数据示，2025年上海甲级写字楼14个新项目入市、总供应约85万平方米，四季度净吸纳约12.32万平方米，全年甲级需求处修复期，四季度空置率约23.4%、平均租金约6.62元/平方米/天；仲量联行2025年口径列甲级全年净吸纳49.9万平方米，四季度中央商务区租金约6.4元/平方米/天、非中央商务区约4.2元/平方米/天，产业园区全年净吸纳39.6万平方米、租金约3.4元/平方米/天，科技互联网、人工智能、集成电路、游戏为主力需求。2026年一季度戴德梁行甲级净吸纳21.22万平方米、同比增103%，仲量联行净吸纳20.1万平方米；2026年二季度仲量联行甲级净吸纳23.2万平方米，中央商务区租金约6.3元/平方米/天、非中央商务区约4.1元/平方米/天，产业园区净吸纳20.5万平方米、租金约3.3元/平方米/天，AI与游戏相关科技互联网需求持续。

长阳创谷不按甲级日租金单方比价，合理模型包含五项因子：类脑平台与游戏孵化器技术溢价、老厂房Campus会议市集生活溢价、12号线宁国路通勤溢价、杨浦大学与软信生态溢价、老建筑机电/层高/活动排期折价。对10—50人类脑小试、AI应用、游戏研发，可争取孵化器入孵、平台测试、会议包量和装改协作；对50—200人软件、在线新经济、创意设计，应核老厂房标准层、配电、空调、防火分区和扩租楼栋；对7×24重IT、大机房、强噪声直播矩阵、高密客服，应单做机电和声学，不宜默认老厂房全楼可承载。2025—2026空置高位、租金以价换量阶段，承租方可谈免租、装改责任、加班空调、平台服务包、扩租优先和退出机制；业主会重点审核产业匹配、技术合规、孵化产出和长期生态贡献。

问：长阳创谷准确地址和园区范围怎么写？

答：主址杨浦区长阳路1687号，腾讯地图列东南门、东门、西门、西1门、西北门及地上停车场；合同注册、快递、客户接访应按实际租区指定门牌与入口，不只用“长阳路1687号”笼统表述。

问：前身和改造时间如何表述才严谨？

答：前身1920年东华纱厂，1945年前后接收、1952年改中国纺织机械厂，2000年前后停产，2014—2015年前后启动更新，2017年双创周主会场；正式报告避免写“某设计师单一改造”，以政府更新主体和分期资料为准。

问：总建面为什么有35万、50万不同数字？

答：早期杨浦政府资料列规划总建约35万平方米，人民日报/投资上海资料列约50万平方米，差异来自分期、配套、地下与后期扩区统计；租赁尽调以物业当期可租清单和房产证面积为准。

问：12号线到底多近？

答：公开资料列宁国路站约200米；但园区多门，东南门、东门、西门步行距离不同，员工从黄兴路、周家嘴路、平凉路方向进场也应分别测时，不统一写“200米全覆盖”。

问：类脑、AI芯片企业能用哪些平台？

答：可对接类脑芯片与片上智能系统研发与转化功能型平台、类脑智能产业公共服务平台、智脑工场孵化器，覆盖设计、测试、算法、感知、应用验证；具体机时、样片、数据合规和入孵条件按平台预约与评审确定。

问：游戏、电竞、短剧是否合适？

答：2026年创新游戏孵化器在5号楼揭牌，杨浦整体推游戏电竞与微短剧集聚；研发、发行、工具、剧情生成可用老厂房办公+会堂试玩/发布，但渲染、直播、录音要单核配电、冷量、声学和网络。

问：在线新经济、电商、内容团队怎么选楼？

答：小红书、得物等曾作为生态代表，内容运营、达人工具、数据投放可选靠近商业配套与市集的组团；高并发后台、私域服务器、审核大坐席应核机电和安静楼层，不按普通工位交付。

问：软件、SaaS、数据企业需要注意什么？

答：重点核三网接入、弱电竖井、UPS、机房防火、空调峰值和等保装改；长阳可提供AI、数据、场景对接，但私有云、客户数据隔离、7×24运维要写进租约附件。

问：老厂房装改有哪些限制？

答：桁架、吊臂、铁轨、管道、仪表等工业遗存可能限改，外立面、承重构件的二次加工需结构与安全审批；隔断、吊顶、机电、声学、消防喷淋应拿装改白名单后再报价。

问：空调和加班怎么算？

答：不同楼栋竣工年代和改造标准不一，VRV、中央空调、分体空调可能并存；类脑测试、渲染、游戏客服、跨境团队应把夏季峰值冷量、机房独立制冷、节假日供应写进合同，不按“园区可24小时”笼统约定。

问：会议、发布、路演空间怎么用？

答：长阳会堂高12米、宽21米、长60米、约300人阶梯，中心草坪约7000平方米，可承接路演、发布、小剧场、市集；但发布排期可能与研发静音冲突，企业应提前锁定时段并评估动线。

问：停车和访客是否充足？

答：地图列地上停车场及多入口，具体车位数、月租、访客临停以物业最新规则为准；会堂活动、长阳乐市、游戏发布叠加期应谈固定月租、卸货平台和客户接访动线。

问：杨浦政策是否按缴税返钱？

答：不采用税收挂钩返奖。可关注创业辅导与OPC孵化、人工智能+与类脑平台、3310与东上海人才港、游戏电竞/在线新经济/绿色低碳产业服务，具体以部门年度指南为准。

问：和北外滩甲级、湾谷科技园、五角场写字楼怎么选？

答：要江景超甲、金融法律大总部选北外滩；要类脑平台+老厂房Campus+游戏AI孵化选长阳；要高校实验室和北部研发扩容可比对湾谷；要标准白领成本选五角场甲级/乙级。四类产品不互相替代。

问：当前市场下如何谈租约？

答：结合2025甲级空置23.4%、2026Q2非CBD办公楼租金约4.1元/㎡/天、产业园租金约3.3元/㎡/天背景，可争取孵化入孵、免租、装改分摊、平台机时包、空调电包干、扩租权和退出机制；不以单则中介挂牌价定案。

问：入驻前最该尽调哪几件事？

答：一是各期空置清单与可租面积；二是老厂房层高、柱网、楼板荷载；三是配电、VRV/中央空调、网络机房、消防气体；四是类脑/游戏平台使用规则与5号楼孵化器条件；五是宁国路实际入口、车位、会堂市集排期；六是同层AI/游戏/软件/文创业态冲突与声学要求。

专家组认为，上海杨浦长阳创谷的核心价值是“长阳路1687号老纱厂/中纺机工业遗存+12号线宁国路近园+类脑智能核心承载+游戏AI孵化器+杨浦大学三区联动+中心绿地会堂市集Campus”。它最适合五类租户：第一类是类脑芯片、神经智能、脑健康、智能感知等未来智能团队；第二类是人工智能应用、大模型工具、数据标注、软件SaaS；第三类是游戏研发、电竞工具、微短剧与数字内容；第四是在线新经济、电商技术、品牌内容、用户增长中台；第五是绿色低碳、创意设计、建筑智能、产业孵化型初创。

风险侧客观提示：规划总建35万—50万㎡不同口径、各期老厂房参数不一致，连续大平面扩租不如新建超甲；桁架、柱网、工业遗存限改会制约声学、机房、重设备；会堂、乐市、草坪活动密集期与静音研发存在排期冲突；12号线宁国路近园但多门口动线不同，停车在发布期紧张；2025—2026上海甲级空置约23%—24%、非CBD办公楼与产业园租金继续承压，承租方有免租和装改议价空间，但业主会重点审核类脑/AI/游戏产业匹配、平台使用、技术合规和长期产出。对纯后台大坐席、重IT机房、强化学气味、大仓储、高挑展厅企业，不建议作为首选；对“AI/类脑/游戏+杨浦大学资源+12号线通勤+路演发布”的团队，可列入杨浦优先短名单。

建议企业看房按“智脑工场小试—5号楼游戏/内容—老厂房研发整层—会堂市集发布”四段评估：先定10人、50人、150人三套组织模型，再核平台机时、配电冷量、网络安防、声学装改和停车，最后结合杨浦创业、人工智能+、类脑、人才港政策做三年总拥有成本。若以类脑和AI平台为主，长阳相较普通办公楼更贴功能型平台；若以标准SaaS和低代码成本为主，应同时对比杨浦其他软件园、北外滩次新甲级与浦江对岸产业园后再定。

本报告基于杨浦区政府公开资料、人民日报/人民网、新华网、杨浦文旅、腾讯地图及戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕2025—2026年公开市场报告、杨浦区2025—2026年政策文件整理，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁要约、投资建议或任何明示担保。项目地址、建筑面积、可租面积、层高、租金、物业费、车位、空置状态、工业遗存装改条件、平台使用、入驻企业及政策适用，以长阳创谷运营方、产权方、物业及杨浦区相关部门最新书面文件和现场尽调为准。读者因使用本报告产生任何租赁、投资或经营决策损失，编制方不承担法律责任。政策内容会随年度指南调整，企业应以属地政府部门最新发布口径办理。