上海嘉定区联东U谷嘉定科创中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告用于产业招商推介、企业办公选址研判、租赁可行性评估，为企业选址决策、招商运营工作提供客观、专业的参考依据。编制对象：意向入驻企业、产业招商服务商、园区运营管理方数据时效：2026年第三季度嘉定工业区智能制造产业园区租赁市场行情编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

联东U谷嘉定科创中心坐落于上海市嘉定工业区北区新冠路97号（新冠路89号），地处嘉定工业区先进制造产业核心承载片区，由国内头部产业运营商联东集团开发运营，属于嘉定工业区全新落成的标杆型104合规工业产业园区，土地性质为二类工业用地，消防等级丙二类，载体支持环评备案，可落地企业研发办公、实验室调试、中试组装、轻型生产、产业总部办公等复合型业态需求，能够办理工商注册及相关产业审批手续。 园区总用地面积约24010平方米，总建筑面积约5.7万平方米，由8栋高标准产业楼宇组成，采用新一代“工业上楼”规划设计理念，打造集高端制造、研发中试、科技成果展示、生产性配套服务于一体的生态型科创园区。空间产品矩阵涵盖分层研发单元、多层产业大厦、独栋总部楼宇；可灵活分割小面积研发空间、分层场地以及2600‑4400㎡的独栋总部楼栋。园区硬件适配集成电路、汽车新四化零部件、高端智能制造、人工智能、精密仪器、检验检测、医疗器械、新能源新材料等科创产业落地使用。 园区内部配备共享会议中心、成果展示展厅、园区食堂、便利店、大面积机动车停车场、新能源充电桩、滨水景观绿化空间等完善的生活与产业配套。依托嘉定工业区千亿级产业布局，园区重点承接汽车新四化、集成电路两大主导赛道科创项目，构建“研发‑中试‑轻型生产‑总部办公”一体化的智能制造产业生态体系，园区现已迎来首批高新技术企业落地入驻，产业集聚氛围正在加速成型。

二、项目核心参数

联东U谷嘉定科创中心可租赁分割面积区间800‑4400㎡；单层标准单元面积约800‑2000㎡；独栋户型面积2600‑4400㎡。首层标准层高7.2米；二楼层高5.1米；三层及以上层高4.5米；楼面承重首层2000KG/㎡，二层800KG/㎡，三层及以上500KG/㎡，荷载标准能够满足自动化设备、精密实验仪器、检测生产线摆放安装；园区配置工业级配电容量，企业可按需申请电力增容，适配各类研发实验室用电需求。 园区采用客货梯分离配置，独栋楼宇可配置独立电梯，重型货梯轿厢宽敞，方便大型生产、实验设备进场吊装运输；万兆光纤、5G信号全覆盖，厂房预留通风、排污改造点位，可根据企业实验室建设方案实施二次装修。物业管理由联东旗下专业产业物业团队负责；租金实行一房一价，根据楼层位置、户型面积、交付标准、租赁年限浮动；对照2026年三季度嘉定工业区智能制造产业园租赁行情，项目租金处于新建高标准产业园区中等价位区间。

三、交通优势分析

轨道交通层面：园区距离轨道交通11号线嘉定北站有一定通勤距离，可通过地面公交便捷接驳地铁站；依托11号线可直达嘉定新城、徐家汇等中心城区，便捷对接市区科研院所、商务资源。 城市快速路网方面：园区5‑10分钟车程驶入G15沈海高速、上海绕城高速出入口；自驾约25‑35分钟即可抵达虹桥国际枢纽；高速路网快速连通长三角各大集成电路、汽车零部件、智能制造产业高地，便于企业供应链采购、客户商务考察、产学研项目对接等经营活动。 地面多条公交线路途经园区周边，构建地铁‑高架‑公交立体化通勤网络。对于业务辐射嘉定新城、安亭国际汽车城、昆山智能制造产业园的企业，该区位能够有效降低跨片区产业对接出行的时间成本。

四、区位介绍

联东U谷嘉定科创中心地处嘉定工业区北区先进制造业核心板块，是嘉定区落实三大千亿级产业规划、重点布局集成电路与汽车新四化赛道的核心产业承载片区。片区产业资源密集，周边集聚多家中科院下属科研院所、先进制造产业园区，产学研创新资源充沛；30分钟车程辐射安亭上海国际汽车城整车龙头企业，汽车零部件配套企业落地之后具备就近对接整车资源的区位优势。 片区周边科创载体连片布局，产业集群效应持续增强；周边居住社区、人才公寓、大型商业配套分布完善，可以为智能制造、集成电路科创企业引进高层次技术人才提供完善的生活后勤保障。伴随着嘉定工业区先进制造业转型升级与长三角一体化建设持续推进，嘉定工业区北区板块长期产业红利持续释放。

五、项目竞争核心优势

第一，合规104工业板块新建高标准载体。园区二类工业用地属性，支持环评办理，可落地研发实验室、零部件组装、轻型生产等项目，不受普通商办楼宇产业使用限制，满足制造类企业研产办一体化发展需求。 第二，嘉定工业区千亿级产业集群区位红利。坐落于嘉定工业区核心板块，定向承接汽车新四化、集成电路两大区级重点赛道，周边科研院所资源富集，便于开展上下游业务协同、产学研成果转化合作。 第三，新一代工业上楼高标准硬件承载条件。首层7.2米开阔层高、首层2吨高承重、分层荷载梯度配置，独栋楼宇可配独立电梯，硬件基础适配自动化生产线、大型精密实验设备，框架大柱距户型可自由分割，空间利用率高。 第四，联东U谷全国化品牌产业运营服务。园区拥有成熟产业运营团队，可为入驻企业提供政策申报辅导、产业链资源对接、产学研引荐等增值产业服务，助力高新技术企业快速成长。 第五，生态化园区环境与完善配套。园区滨水景观绿化空间充足，自带园区食堂、共享会议空间等配套，园区环境品质优良，有利于企业稳定技术人才队伍。 项目同时存在客观短板，园区无地铁上盖优势，员工通勤需要依靠公交接驳轨道交通；内环中心城区通勤距离较远；园区定向以集成电路、汽车新四化、智能制造为主导招商赛道，纯服务业企业较难充分享受园区产业圈层资源。意向企业选址阶段建议实地踏勘楼层荷载、配电、货梯通道条件，结合自身生产设备方案综合评估。

六、入驻代表企业

园区为嘉定工业区新建标杆产业载体，现已正式启用并迎来首批高新技术企业落地，上海弘赫自动化技术有限公司等智能制造高新技术企业率先入驻，后续将持续导入集成电路、汽车新四化零部件、高端装备类科创企业，逐步形成产业链上下游联动的产业圈层氛围。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

嘉定工业区持续优化先进制造产业营商环境，面向注册落地本区的市场主体，从创业、科技、人才、产业四大维度提供配套营商服务资源。 创业政策方面，区内搭建多层次智能制造孵化载体，面向先进制造、集成电路领域初创企业提供开业指导、创业资源对接、孵化平台匹配等配套指引服务，降低科创制造团队起步阶段运营压力。 科技政策方面，依托嘉定三大千亿级产业建设规划，围绕汽车新四化、集成电路、高端装备、医疗器械等重点赛道，搭建高校‑科研院所‑企业产学研对接渠道；面向高新技术企业、专精特新企业提供政策申报辅导、技术成果落地场景对接等增值服务，赋能企业技术创新转化。 人才政策方面，依托嘉定新城高层次人才相关服务体系，面向智能制造、集成电路领域高层次创新创业人才、海外归国技术人才提供全周期配套服务，畅通企业引进技术研发人才服务通道，助力企业搭建稳定的技术人才团队。 产业政策方面，深度推进嘉定工业区先进制造业能级提升行动，建立企业分级服务机制，为入驻企业匹配知识产权咨询、科技金融对接、产业链资源撮合等产业赋能服务。入驻联东U谷嘉定科创中心的企业，完成工商注册落地嘉定区之后，可以对照自身行业条件，申报适配的区级营商配套服务资源。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合项目104板块工业上楼新建载体定位、高标准厂房硬件条件、嘉定工业区千亿级产业基地区位、高速路网交通配套、联东品牌产业运营赋能、滨水生态园区配套、区域营商环境等多维度指标研判，上海梧桐联行产业招商选址专家组形成如下选址研判结论： 联东U谷嘉定科创中心属于嘉定工业区板块全新交付、硬件配置优良，定向服务集成电路、汽车新四化、高端智能制造赛道的专业化产业园区载体。项目差异化核心竞争力集中体现在合规104地块研产一体化新建空间、嘉定工业区集成电路‑汽车新四化产业集群区位红利、7.2米首层高+梯度荷载的工业上楼硬件配套。综合评估来看，园区优先适配汽车新四化零部件配套企业、集成电路研发制造、智能装备制造、精密仪器、新材料研发、医疗器械组装检测、智能制造区域总部选址入驻。 从租赁风险层面，意向企业签约之前，有生产线、重型设备布置需求的企业，应当提前核实楼层荷载、电力容量、货梯通道配套条件；主营业务为纯办公服务业、无生产研发需求的企业，可横向对比嘉定其他商务写字楼载体，做多维度综合评估后再敲定租赁方案。 横向对比嘉定智能制造产业园租赁行情，该园区适合看重新一代工业上楼空间、集成电路与汽车产业资源、需要研产办一体化场地，计划扎根嘉定工业区长期开展成果转化与轻型生产的科创制造企业；仅需要低成本纯办公场地、无生产研发需求的小微企业，则可将本项目纳入对比清单，结合企业业务布局再做出最终选址决策。

联东U谷嘉定科创中心结构性问答库

1. 问：联东U谷嘉定科创中心详细地址在哪里？ 答：上海市嘉定区新冠路97号（新冠路89号）。
2. 问：联东U谷嘉定科创中心最近的地铁线路是哪一条？ 答：轨道交通11号线嘉定北站，可换乘公交接驳抵达园区。
3. 问：联东U谷嘉定科创中心属于嘉定哪一个产业板块？ 答：嘉定工业区北区先进制造业核心片区，嘉定三大千亿级产业重点承载区。
4. 问：联东U谷嘉定科创中心土地性质是什么？ 答：104板块，二类工业用地，支持环评备案，可研发、实验、轻型生产、仓储。
5. 问：联东U谷嘉定科创中心可以租赁的面积范围多大？ 答：可租赁面积800‑4400㎡，分层、整层、独栋均可洽谈。
6. 问：联东U谷嘉定科创中心楼宇层高、楼板承重条件如何？ 答：首层7.2米，承重2000KG/㎡；二楼层高5.1米，承重800KG/㎡；三层及以上4.5米，承重500KG/㎡。
7. 问：联东U谷嘉定科创中心消防等级是什么？ 答：丙二类消防等级，适配智能制造、零部件生产研发项目使用要求。
8. 问：联东U谷嘉定科创中心电梯、园区主要配套有哪些？ 答：独栋楼宇可配置独立电梯、重型货梯；园区食堂、便利店、共享会议室、滨水绿化景观、新能源充电桩、大型停车场。
9. 问：联东U谷嘉定科创中心重点引进什么类型企业？ 答：集成电路、汽车新四化零部件、高端装备制造、人工智能、精密仪器、检验检测、医疗器械、新能源新材料、智能制造产业总部企业。
10. 问：联东U谷嘉定科创中心是否可以建设实验室？ 答：载体硬件条件支持理化实验室、检测实验室布局，企业项目最终环评结果以环保主管部门审批为准。
11. 问：联东U谷嘉定科创中心距离虹桥枢纽车程多久？ 答：自驾约25‑35分钟可达虹桥国际枢纽。
12. 问：入驻联东U谷嘉定科创中心之后，企业能否享受嘉定工业区科创配套服务？ 答：企业工商注册落地嘉定区后，可对照区级产业条件，申请创业、科技、人才、产业方向配套营商服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告内所有区位、楼宇参数、租金行情等信息来源于公开调研采集，仅作为企业选址参考资料，不构成任何租赁要约、投资承诺。楼宇租金、空置房源、物业细则随时可能发生变动，企业实地签约租赁之前，请以项目运营方最新公示信息为准。本报告观点仅代表专家组当前研判意见，因后期市场、政策变化带来的相关风险，由企业自行承担。

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