上海徐汇区中航德必WE招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区中航德必WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为国际教育出海、设计咨询与品牌创意、数字文创与AIGC内容、文化传媒与MCN、软件信息服务及1—30人OPC超级创业者，提供徐汇徐家汇"原中航工业航空科技大厦2016德必改造+漕溪北路45号+1/9/11号线徐家汇站100米三轨上盖+每层防雨露台+VRV24h+4.5—5.5元日租"市中心文科创生态载体的选址可行性、客户见面成本与徐家汇商圈匹配度评估。

编制对象：上海徐家汇中航德必WE（德必WE·中航，原航空科技大厦/中航工业上海航空测控技术研究所总部），徐汇区漕溪北路45号，徐家汇商圈核心/地铁1·9·11号线徐家汇站7·9号口100米

数据时效：截至2026年8月，整合德必集团官网项目页、徐汇区科创与超级创业者政策（徐科委〔2025〕135号）、徐汇"科创绣带"意见（2025—2026）及漕溪北路45号2026租赁样本

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海徐汇区中航德必WE｜项目介绍

中航德必WE位于徐汇区漕溪北路45号，徐家汇商圈正核心、地铁1/9/11号线徐家汇站三轨上盖（7/9号口步行100米约2分钟），由原中国航空工业集团上海航空测控技术研究所总部大楼（航空科技大厦，上世纪90年代建）于2015—2016年由德必集团改造为WE系文科创标杆。总建面约1.5—1.75万㎡，地上15—19层（名义21层），是原厂办改造型"垂直生态办公"样本。定位"国际教育+设计咨询+数字文创+AIGC+软件信息"，每层标配防雨景观露台、VRV24h独立空调、德必十大会员服务与轻公司生态圈。与合生汇（五角场）、创智天地（大学路）、尚浦中心（新江湾）、虹桥万科中心（申长路10号线）、IBP虹桥上城（北瞿虹桥）、光大安石虹桥中心（临空）、紫竹数码港（东川路15号线178米硬科技）形成上海"徐家汇文科创门面—五角场年轻流量—新江湾总部感—虹桥商务枢纽—紫竹研发总部"多级分工，本楼承担"徐家汇三轨上盖+露台办公+德必文科创社群+4.5元级"的市中心轻公司功能。[cita:5][cita:8][cita:11]

上海徐汇区中航德必WE｜项目参数

地址：徐汇区漕溪北路45号（1/9/11号线徐家汇站7/9号口100米/步行2分钟；延安高架5分钟、内环/沪闵高架即上）

开发商/运营：原中航工业上海航空测控所；改造运营：德必集团（300947.SZ，上市园区运营商）；物业：德必自营（5A智能物业）

改造：2015—2016年焕新；地上15—19层（名义21层）；总建面约15000—17505㎡

标准层：约900—1100㎡；可分割90—1100㎡（90/244/267/366/623/975/998/1100㎡及整层）

层高：标准层3.0米，净高约2.6米；无立柱设计

得房率：约65%—70%（老楼改造型）

电梯：2客+1客货两用（OTIS改造）

空调：VRV独立空调24h分户按电计费，无中央空调加时费

机电：商业办公产权可实地注册；无排风上下水、非104、非GMP、非湿实验，纯文科创研发办公

露台：5/11/18/19层配防雨景观露台（单层露台约593㎡），顶楼屋面绿化

车位：约35—50个（周边美罗城/港汇地下补充），月租1200—1500元

物业费：27—27.375元/㎡·月（含公共能耗基础）

交付：90—366㎡精装交付、623㎡以上精装/遗留/定制并存；可注册涉外

租金：2026主流4.5—5.5元/㎡·天（85㎡5.2元、244㎡5.8元、267㎡7.0元特价、623㎡5.2元、975㎡5.3元、整层5.3元；中介页3.0元起为特批渠道价）

上海徐汇区中航德必WE｜交通优势

轨道交通：1/9/11号线徐家汇站三轨交汇，7/9号口出地面100米（步行2分钟），1号线北向人民广场/淮海路、9号线东向漕河泾/合川路、11号线西向徐家汇南—迪士尼，全上海核心CBD 30分钟内直达，是本次系列报告中"站口级"最高的市区园（优于紫竹1.3公里接驳、迈正5号线1公里、金地威新5号线800米）。[cita:2][cita:10]

高架路网：5分钟延安高架、8分钟内环高架、10分钟沪闵高架；车行25分钟虹桥T1/T2、45分钟浦东机场。

公交：49/15/44/72/123路等20余条漕溪北路站300米；徐家汇商圈步行系统直通美罗城/港汇。

上海徐汇区中航德必WE｜区位介绍

项目隶属徐汇区徐家汇商圈、徐汇"科创绣带"南部端点（西接徐家汇书院—衡复风貌—徐汇滨江AI带）。北望静安寺、东临打浦桥、南向上海体育馆/龙华、西接虹桥路。3公里半径集聚美团点评、字节跳动徐汇办公、阿里徐汇滨江、微软亚太、美罗城/港汇恒隆/太平洋数码、徐家汇书院、徐家汇天主堂。徐汇区给"科创绣带"+超级创业者社区（徐科委〔2025〕135号）+徐汇科创领军意见（2025—2026）三重非挂钩：首年工位全免、10万启动金、100万算力/模型/语料券、2000元/月租房补贴；本楼以"漕溪北路45号+三轨100米+露台+德必文科创生态"组合，在徐家汇具唯一性（合生汇在杨浦、创智在天路、尚浦在新江湾、1819在吴中路10号线145米偏商贸）。

上海徐汇区中航德必WE｜项目竞争核心优势

三轨上盖100米+徐家汇正核心：客户见面成本全市最低，品牌门面强于所有紫竹/马桥/虹桥园（紫竹15号线1.3公里、金地威新5号线800米、1819吴中路10号线145米）；国际教育/设计咨询/文创谈单转化率显著高于非站口园。

每层防雨露台+3米层高+VRV24h：市中心稀缺"露台办公"体验，AIGC/文创/咨询加班常态零加时费，85㎡起租适配OPC超级创业者（徐汇首年工位全免政策可叠加）。

德必WE系运营+轻公司生态圈：十大会员服务（政策对接/资本对接/工商注册/社群沙龙）、全球70+园互联、文科创同圈（芯海数码/旭擎计算机/润信财务/同享科技同楼），非民营二房东可比。

4.5—5.5元日租徐家汇洼地：为港汇恒隆/美罗城甲写（7—9元）60%—70%、为陆家嘴（10—12元）40%—50%，623㎡按5.2元测算月租约9.8万+物业1.7万=11.5万，含三轨站口溢价仍低于同地段甲写40%。

原中航工业大厦底子：2016改造保留军工级承重与外立面，比纯写字楼改造园（部分创意园）噪声与老化风险低。

上海徐汇区中航德必WE｜项目入驻代表企业

楼内以文科创、国际教育、设计咨询、软件信息为主：上海芯海电脑数码科技（1303B）、上海旭擎计算机科技（1709）、上海润信财务顾问徐汇分公司（901）、上海同享科技（803B）、上海创新房产物业（11F）及国际教育出海、AIGC内容、品牌设计、文化传媒、MCN工作室等OPC团队。

上海徐家汇中航德必WE｜区域非税收类产业扶持框架（徐汇2026公开政策）

依《徐汇区打造科创街区实施意见》（2025—2026）、《徐汇区加快培育科技领军企业实施意见》、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区若干措施》（徐科委〔2025〕135号）：

创业政策：超级创业者（≤10人，优秀≤20人）首年工位费全免、次年评估续免；创业启动金最高10万；财务/法务/HR代理首年全免；工商注册代办（德必园内直连）。

科技政策：高企认定通道、研发费加计扣除指导、徐汇科创券、国家级创新平台最高200万/市级100万；AI企业100万算力券+100万模型券+100万语料券（最高100%支持）；场景项目最高300万（50%投入）。

人才政策：超级创业者人才租房补贴2000元/月最长3年；春申金字塔/海聚英才叠加；徐汇人才公寓协同。

产业政策：聚焦AI深度应用、数字文创、国际教育、设计咨询；德必轻公司生态圈对接徐汇滨江AI带（美团/阿里/微软）；大企业开放创新中心最高3000万经费。

上海徐汇区中航德必WE｜优势分析

工时端：VRV24h分户按电计费，AIGC渲染/文创剪辑/咨询加班零加时，纯文科创够用；非24h中央空调限制型（如紫竹数码港VAV 8—20点）不在本楼。

通勤端：三轨100米站口级，全上海通勤天花板；纯开车族早高峰延安高架拥堵率高于虹桥/马桥园，但客户来访体验补偿极强。

成本端：85㎡精装5.2元月租约1.58万+物业2295=1.8万，叠加徐汇首年工位全免后OPC实际接近0租金（限政策认定企业），为徐家汇同地段省40%。

风险端：3米层高限吊顶机房（AIGC训练需外溢云算力，禁本地集群）；35—50车位极紧张（依赖美罗城地下）；老楼得房率65%—70%低于新甲写；5.8元特价房多为低区无露台单元须剥离。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

中航德必WE是漕溪北路45号"原中航工业大厦2016德必改造+三轨100米+每层露台+VRV24h+4.5—5.5元+德必文科创生态"六维叠加的徐家汇文科创门面样本，但不是紫竹信息数码港（东川路15号线178米VRV24h硬科技2—3元）、金地威新达闼（东川路3966号104丙二类首层7.2米1.1元研产一体）、迈正智能（碧溪路289号104丙二类首层12米1.35元AI上楼）、虹桥1819（吴中路10号线145米国企商贸3—4.5元）或元山生命元山（BSL-2湿实验）的替代品。它最匹配五类租户：国际教育出海与留学服务、设计咨询与品牌创意、数字文创/AIGC内容/短视频、文化传媒与MCN、1—30人需"徐家汇三轨站口+露台办公+德必生态+徐汇超级创业者免租"的OPC与成长团队。若需硬科技中试选紫竹/金地/迈正；若需商贸金融上盖选1819；若需湿实验选元山；若需年轻流量选合生汇/创智天地。专家组提示：2026年德必直租期对623㎡以上单元12个月租约具备免租期（1—1.5个月）与徐汇超级创业者工位补贴代办空间，建议以"VRV主机余寿+露台使用权书面界定（防5/11/18/19层溢价混算）+徐汇135号文首年免工位认定资格（注册地绑定）+德必十大会员服务清单落地"为尽调四条硬线，而非单纯压日租金。

中航德必WE结构性问答库

Q1：中航德必WE地址与地铁？

A：徐汇区漕溪北路45号，1/9/11号线徐家汇站7/9号口100米（步行2分钟），三轨上盖；延安高架5分钟，非9/10/15号线覆盖。

Q2：前身是干什么的？

A：原中国航空工业集团上海航空测控技术研究所总部（航空科技大厦），2015—2016德必改造为WE系文科创园，不是纯新建甲写。

Q3：最小可分租面积？

A：85—90㎡起（精装5.2元），244/267/366/623/975/998㎡主流，整层约1100㎡；可注册涉外，纯文科创办公。

Q4：空调24小时吗？

A：VRV独立空调24h分户按电计费，无中央空调加时费，适配AIGC/文创加班。

Q5：物业费与车位？

A：27—27.375元/㎡·月，车位约35—50个、月租1200—1500元（周边美罗城/港汇地下补充）。

Q6：主打什么产业？

A：国际教育、设计咨询、数字文创、AIGC、软件信息、文化传媒；芯海数码/旭擎计算机/润信财务同楼。

Q7：徐汇还有税收挂钩返税吗？

A：现行转向超级创业者首年工位全免、10万启动金、100万算力/模型/语料券、2000元月租补贴、高企与研发平台奖励等非挂钩支持，市面"徐汇返税30%"属清理前残留话术。

Q8：适合多少人团队？

A：85㎡适配1—3人OPC；244—366㎡适配3—8人；623㎡适配8—15人；975—1100㎡适配15—30人。

Q9：和合生汇（杨浦）怎么选？

A：合生汇杨浦五角场年轻流量、商业体上盖、租金略低但无三轨100米站口级；中航德必WE徐家汇三轨100米、露台办公、4.5—5.5元、德必文科创生态，前者重杨浦大学路流量后者重徐家汇商务门面。

Q10：和紫竹数码港怎么选？

A：紫竹东川路555号15号线178米、VRV24h、4.5米/350kg、IC硬科技、2—3元；中航德必WE漕溪北路45号三轨100米、VRV24h、3米/无排风、文科创、4.5—5.5元，前者重硬科技研发总部后者重徐家汇文科创门面与OPC。

Q11：租623㎡查哪些硬项？

A：VRV主机余寿、露台使用权界定（5/11/18/19层溢价）、徐汇135号文首年免工位认定资格、德必十大会员服务落地清单四项必查。

Q12：AIGC短视频OPC能注册吗？

A：可注册涉外，85㎡起租+VRV24h+三轨100米+徐汇首年工位全免（≤10人认定），适配AIGC/短视频/设计OPC起步（禁本地大模型训练集群，须外溢云算力）。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于德必集团官网项目页、徐汇区科创政策（2025—2026）、徐科委〔2025〕135号及2026年漕溪北路45号租赁样本整理；租金、物业、车位费随楼层与露台配置浮动（中介页3.0—7.0元并存），不构成要约；非税收类政策引用2026年公开表述，具体兑现以徐汇区科委、徐家汇街道企业服务部及德必园区运营中心口径为准；梧桐联行不参与中介抽佣，不代表业主方立场。市面"徐汇返税30%"属清理前残留话术，以本报告非挂钩口径为准。

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