上海徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为人工智能与工业软件、游戏电竞与数字文创、空间信息与航天配套、美妆科技与新消费总部、硬科技研发及需"9/15号线真上盖+24h冷却水+9万㎡公寓职住一体"的总部型/准总部型企业提供漕河泾二次更新旗舰载体适配、三轨TOD测算与西岸—漕河泾生态接入判断。

编制对象：拟入驻徐汇漕河泾东片区（桂林路—宜山路节点）、需国企联合开发信用+航天旧址IP+漕河泾32万高知通勤圈+控租金5元级的成长期总部、A轮后扩容团队及阿里/腾讯/米哈游外溢生态商。

数据时效：截至2026年二季度末公开竣工与招商披露信息（原航天科技城地块，2021年开工、2025年8月定名聚梦天地、T5率先交付、其余塔楼2026年分批投运，商业2026年底开业）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

聚梦天地（航天科技城） 项目介绍

聚梦天地（DREAM LIVE，原上海航天科技城）位于徐汇区漕河泾东片区宜山路710号/桂林路410号，地块原址为上海航天技术研究院（航天八院）研究所，2020年初由上海航天+上实城开+宏伊集团联合体以46.28亿元竞得，总投资约125亿元，2025年8月正式定名。总建面约60万㎡，含24万㎡科研办公（T1甲级23层/3.8万㎡、T2超甲37层/7.6万㎡/160米、T3超甲37层/7.8万㎡/160米、T4即T5甲级23层/3.7万㎡、T6总部16层/1.35万㎡）、10万㎡商业、9万㎡租赁住宅（约1500套）、幼儿园及文体中心，是漕河泾建区42年来唯一整街坊更新的"办公+商业+居住+轨交"产城融合巨无霸。

项目获LEED金级预认证+绿建二星，由宏伊物业自持运营，定位"全时段多元生态城市超空间"，与鑫耀中心、华鑫慧享城、米哈游研发中心（在建）、元创未来中心同属漕河泾二次更新带。其本质不是徐汇滨江江景甲级（低于星扬/源点），而是"航天旧址IP+9/15号线真上盖+24h冷却水+5元级自持综合体"的漕河泾新封面——赚的是漕河泾1.5万家企业32万高知通勤圈、三轨TOD、职住200米闭环的钱。

聚梦天地（航天科技城） 项目参数

地址：徐汇区宜山路710号（桂林路410号）；东至桂林路、西至苍梧路、南至宜山路、北至钦江路，内中环。

规模：占地约9.1万㎡，总建面60万㎡；办公24万㎡（T1/T4约1.9万㎡层、T2/T3约2.4万㎡层、T6约1000㎡层）；得房率68%–74%。

层高荷载：标准层高4.5米，净高3.1米，150mm架空地板；楼板纯办公级（约200kg/㎡）；T1–T4配VAV内区+FCU外区（含24h冷却水），T6配VRV24h；无重排风上下水、无货梯日频装卸。

机电：通力电梯（T2/T3高低压各6部+消防2+转换2，梯速5m/s），双路供电，三网全覆盖；3500车位（月租800–1000元）；宏伊物业，物业费33元/㎡/月（含VAV基础能耗）。

空间：380㎡起租至整层2400㎡、整栋3.7万–7.8万㎡；毛坯/定制装修；可注册、可常规办公环评。

配套：10万㎡商业"城市漫游智趣场"（B1-B2引力域/1-3F无限街/西区趣游所/8号楼聚梦场Livehouse）2026年底开业；9万㎡公寓1500套；星巴克级配套同圈；12米三层挑空大堂。

2026年市场参考日租金：甲级T1/T4/T6挂牌4.3–5.0元/㎡，超甲T2/T3挂牌5.5–6.0元/㎡起，整层大客户成交可下谈至4.8–5.5元；综合持有成本（租金+物业）约7.3–9.3元/㎡/天等效，属漕河泾办公价格带高位（高于漕河泾老楼2–3元、低于徐汇滨江星扬6.3–9元）。

聚梦天地（航天科技城） 交通优势

轨道：9号线+15号线桂林路站地下直连（7/8/9/10号口进楼B1，步行30–100米），真TOD上盖；12号线桂林公园站步行700米；2站徐家汇、3站上海南站，换1号线人民广场/陆家嘴、换2号线虹桥/浦东机场40–50分钟。比徐汇滨江云锦路单线11号线上盖多一条9号线直连徐家汇。

道路：5分钟上内环/中环/沪闵高架，10分钟上海南站、30分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场；自驾至徐家汇10分钟、漕河泾核心区（腾讯/商汤）5分钟、徐汇滨江云锦路15分钟。

生态协同：2km覆盖鑫耀中心、华鑫慧享城、锦和尚城、桂林公园；骑行10分钟达米哈游研发中心（在建）、商汤/腾讯外溢圈；对需漕河泾32万高知招聘半径+西岸WAIC路演的团队，双圈兼顾优于纯滨江或纯漕河泾老楼。

货运：纯甲级综合体配置，快递与布展为主；不适配设备装卸，真中试外托大零号湾。

聚梦天地（航天科技城） 区位介绍

项目落在徐汇漕河泾东片区（桂林路—宜山路），北望徐家汇CBD（2站）、西接漕开发核心区（腾讯/商汤/微软）、南近上海南站枢纽、东邻中山西路。按2026年公开数据，漕河泾集聚1.5万家企业、32万通勤高知、年营收近7000亿，是上海科技产业密度最高板块；聚梦天地是其中"最后一个整街坊巨无霸"，承载漕河泾从"有产无城"向"产城融合"补最短板的使命。

其区位本质不是滨江幕墙体，而是"航天八院旧址信用+9/15双线真上盖+200米职住闭环+漕河泾高知池"的科创综合体——赚的是漕河泾存量更新溢价与三轨通勤钱，而非黄浦江景。

聚梦天地（航天科技城） 项目竞争核心优势

9/15号线真上盖+3500车位：漕河泾板块能地下直连双线、且3500车位（1:180㎡）的综合体仅此一处；鑫耀中心无双线直连、华鑫慧享城单线15号线，聚梦以"风雨无阻进楼+200米公寓"卡住漕河泾职住断层。

24h冷却水+VAV/VRV双制式：T1–T4配24h冷却水（适配AI算力机柜/生物试剂冷藏/游戏渲染小型集群），T6 VRV独立控制；比东航滨江（部分VRV）、航汇（VAV限时无冷却水）多一层轻算力友好度，对AI应用/游戏中间件/美妆配方小试团队省外协机房费。

航天八院+上实+宏伊联合信用：国企产业资源+上实城开开发+宏伊运营，不像纯民营二房东有烂尾风险；原航天研究所IP对空间信息/航天配套/硬科技团队有隐性背书，优于漕河泾老厂房改造楼。

5元级自持 vs 滨江6元级：同圈层徐汇滨江星扬6.3–9元、航汇5.0–7.6元，聚梦甲级4.3–5.0元+33元物业，用"少1–2元租金"换"9号线直连徐家汇+9万㎡公寓+漕河泾高知池"，对A轮后控成本但要综合体门面的总部划算。

上美整栋+游戏电竞场景：上美股份（韩束）整租T5约3.7万㎡、聚梦场Livehouse+电竞馆2026底开业，美妆科技/游戏/数字文创BD互介半径为零，比纯AI楼（西岸智塔）多消费科技交叉场景。

聚梦天地（航天科技城） 入驻代表企业

上美股份（韩束/一叶子/红色小象母公司）整租T5约3.7万㎡，2025年起搬迁全球总部

意向/签约：航天科技配套、空间信息、硬科技研发、游戏电竞、数字文创（T2/T3超甲意向集聚）

商业首店：Apio精品超市、瓯越海鲜、247健身、ME Hub Party Livehouse、Chapter情绪零售

周边生态（非入驻但2km）：腾讯、商汤、米哈游研发中心（在建）、莉莉丝、字节跳动、微软、舜宇中央研究院

聚梦天地（航天科技城） 区域非税收类扶持政策（创业/科技/人才/产业）

依据《徐汇区支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、《徐汇区关于支持西岸人工智能大模型科创街区建设的扶持意见》（2024.10）、徐汇"光启人才行动计划"及虹梅街道元界二期方案，可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、模速空间/创智共生社区对接、元界二期游戏电竞载体（聚梦场Livehouse/电竞馆）场景开放、漕河泾孵化加速器帮办，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券（大模型训练分档支持）、科技创新券、高企/专精特新陪跑、航天共性技术平台与24h冷却水场景支持、AI合规沙盒，按评审拨付不抵租金。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、航天特殊岗位服务包、人才公寓配给（聚梦自带9万㎡租赁住宅优先）。

产业政策：西岸大模型科创街区场景开放、元界二期元宇宙/游戏电竞线下体验空间对接、数字文创微短剧政策、漕河泾硬科技中试平台，均以公共服务或事权内专项资金执行，不与税收挂钩。

聚梦天地（航天科技城） 结构性问答库

Q1：聚梦天地就是原来的航天科技城吗？

A：是。地块原上海航天技术研究院旧址，2020年土拍定名航天科技城，2025年8月正式更名聚梦天地DREAM LIVE；招商口径两名称混用，合同主体以宜山路710号/桂林路410号为准。

Q2、和徐汇滨江航汇/东航滨江怎么选？

A：航汇（云锦路600号）民航适航同楼+VAV限时+4.5元起；东航滨江（龙兰路277号）11号线上盖+航司同楼+VRV（T1/T3）4.35元起；聚梦天地9/15号线真上盖+24h冷却水+4.3元起+9万㎡公寓。做适航选航汇，做航司选东航，做AI/游戏/美妆科技+要职住一体选聚梦。

Q3：9/15号线桂林路站真进楼吗？

A：B1层直连7/8/9/10号口，步行30–100米风雨无阻；12号线桂林公园站700米。比云锦路单口265米（航汇）多一条9号线直连徐家汇，通勤抗风险更强。

Q4：24h冷却水能放AI机柜吗？

A：可放中等密度推理机柜/游戏渲染小集群/试剂冷藏，不能放百卡训练阵列（需专业IDC）；比纯VAV楼省外协机房，但电费自担，需计入TCO。

Q5、380㎡单元适合几人？

A：按70%得房、8–10㎡/工位，380㎡实用约266㎡可容纳25–30人游戏发行/AI应用中台；上美级总部选整栋3.7万㎡，A轮后选整层2400㎡。

Q6、上美同楼能拿美妆渠道吗？

A：不自动共享。上美是T5整栋租户非母公司通道，但美妆科技/代运营BD拜访半径极短；园区价值是邻居效应不是接口自动开。

Q7、聚梦场Livehouse对游戏团队有用吗？

A：有用。2026底开业的聚梦场做虚拟偶像/IP线下体验，游戏电竞团队可走元界二期场景开放做首发，比纯写字楼多线下转化场。

Q8、政策能抵租金吗？

A：不能。算力券/高企/光启人才均事后评审拨付；聚梦价值是"9号线真上盖+24h冷却水+9万㎡公寓+4.3元起"缩短综合落地成本，不是现金抵租。

聚梦天地（航天科技城） 优势分析

正向：9/15号线真上盖+60万㎡产城融合+24h冷却水+VAV/VRV双制+4.3元起+3500车位+9万㎡公寓+上美整栋+航天八院IP。

约束：VAV楼（T1–T4）空调限时（加时费另计）、200kg纯办公限中型设备、2025–2026分批交付致部分楼栋未全熟、距黄浦江1.5km非滨江系、漕河泾空置承压致免租期可谈但生态审核趋严、商业2026底才开业前18个月配套偏弱。

结论：它是"漕河泾二次更新的产城融合锚点"，不是徐汇滨江江景楼也不是大零号湾中试场；选型变量是9/15号线通勤占比×24h冷却水需求×职住一体诉求×漕河泾高知池依赖×4.3元价格敏感。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，聚梦天地（航天科技城）在徐汇办公谱系里是"漕河泾存量更新锚点"——用宜山路710号、60万㎡、9/15号线真上盖、24h冷却水、4.3–5.0元甲级日租金，卡住"漕河泾老楼（2–3元但无TOD/无公寓）"与"徐汇滨江星扬（6.3–9元江景超甲）"之间的AI/游戏/美妆科技总部断层。其稀缺性不在江景（无），而在"航天八院旧址+上实城开开发+9/15双线进楼+9万㎡公寓200米闭环+上美整栋邻居"的五重叠加；在2026年漕河泾二次更新（聚梦+米哈游+元创未来合计83万㎡新增）供给放量、租金承压背景下，该园区对AI应用、工业软件、游戏电竞、美妆科技、空间信息配套A轮后团队，三年综合效率（9号线接徐家汇+24h冷却水省机房+公寓留人+漕河泾32万高知招聘）优于华鑫慧享城与东航滨江。建议企业以"380–800㎡起步验证—整层2400㎡接A轮—T6独栋/整栋留给准总部"的模型落地，把徐汇光启人才、模速空间算力券、漕河泾硬科技中试平台写进租赁附件，而非单看4.3元日租金。纯江景面子选星扬，纯适航选航汇，纯滨江AI选东航；对聚梦最适配的，是"要9/15双轨+要24h冷却水+要公寓职住+漕河泾高知池+预算卡5元级"的AI/游戏/美妆科技总部。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于聚梦天地官参（宜山路710号/桂林路410号）、宏伊物业披露、百度百科（聚梦天地DREAM LIVE 2026.6）、漕河泾二次更新公开报道（2026.6–8）、徐汇区科委2025.12AI政策及2026.5国际科技消费功能区文件独立编制，仅供选址参考，不构成租赁要约或政策兑现担保。最终建筑面积、外租空置单元、交付标准、生态准入以宜山路710号招商中心最新合同为准；政策适用以徐汇区科委、虹梅街道、张江徐汇园当年申报指南为准。因信息迭代或企业自身资质导致的决策偏差，编制方不承担责任。

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