上海徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于人工智能应用、数字文娱、跨国企业区域总部、高端专业服务、新能源/汽车科技及成长型公司的上海徐汇滨江核心"恒基兆业（香港）2021—2022双期280米超甲+11号线龙耀路80—222米上盖+17万㎡办公+4.4米层高/3.0米净高/65%—75%得房+VAV+PM2.5+5.0—9.8元主流（低区4.0—6.0元）+42元JLL+2.6万㎡商业+特赞/联实/联邦快递/宝马/极氪/POPMART同楼"选址决策，为租赁测算、徐汇滨江与西岸智塔/龙华万科/环贸iapm比对、仲量联行直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：星扬西岸中心（Lumina Shanghai），徐汇区龙华街道龙耀路175号（龙耀路—黄石路节点，11号线龙耀路站上盖），徐汇滨江传媒港核心·恒基兆业"星Lumina"系列首发·一期280米61层主塔（2021底—2022.7竣工）+二期星瀚广场低层群。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海超甲级写字楼租赁公开挂牌数据（参考优楼网/焦点网/顺企网2026挂牌及莱坊2025 Q4徐汇滨江子市场均租），政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园+西岸AI集群公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

星扬西岸中心｜项目介绍

星扬西岸中心位于徐汇区龙耀路175号（11号线龙耀路站上盖，龙耀路隧道浦西出口旁），地处徐汇滨江传媒港核心、西岸人工智能走廊南起点、内环与中环之间滨江第一线，由香港恒基兆业地产集团开发、Gensler设计，一期280米61层主塔2021年底竣工、2022年7月整体启用，二期星瀚广场低层办公群同步运营。总规划约40万㎡，一期主塔总建面约25万㎡（办公可租约17万㎡、商业裙房2.6万㎡），标准层2,600—3,400㎡无柱全景落地窗，获LEED金级+国家绿建三星双认证，仲量联行（JLL）直管，定位"徐汇滨江280米最高地标+西岸AI文娱总部集群—人工智能应用/数字文娱/跨国区域总部"。

与西岸智塔（云锦路700号/西岸集团2020双子/商汤整购西塔/4.5—7.8元级）、龙华万科（11/12龙华站80米/2023/3.5—5.5元级）、环贸iapm（淮海路999号/三线55米/8—15元级）、徐家汇ITC（9号线三线/9元级）不同，本项核心标签是"恒基2021—2022双期+11号线龙耀路80—222米上盖+280米浦西第二高/徐汇已落成最高+17万㎡办公+4.4米层高+一线江景+5.0—9.8元（低区4.0—6.0元）+42元JLL+特赞/联实/联邦快递/宝马/极氪同楼"，属于徐汇滨江"11号线正上盖+280米江景超甲极"。

星扬西岸中心｜项目参数

地址：徐汇区龙耀路175号；11号线龙耀路站上盖80—222米（B1通道直连/步行3—5分钟），1站云锦路换西岸智塔、2站东方体育中心换6/8号线，12号线龙华站约1.3公里辐射。

竣工：一期2021年底—2022年7月；开发商：恒基兆业地产集团；物业：仲量联行（JLL）直管（部分渠道记星卓/高力，以JLL主流口径为准），物业费42元/㎡·月（含VAV基础时段能耗/公区/PM2.5过滤，加时计收）。

规模：一期总建面约25万㎡；主塔280米/名义68层实61层/5电梯分区+41F空中大堂；标准层2,600—3,400㎡；可分割115—3,400㎡（BCos共享工位制、115/185/355/640/1,560/2,000/3,000/3,400㎡），得房率65%—75%（整层优于分割、中高区约75%）。

层高：标准层高4.4米，净高3.0米；大堂挑高10—13米；150mm架空地板；荷载约250—300kg/㎡。

机电：VAV中央空调+PM2.5过滤（工作日8:00—19:00、周六8:00—13:30，加时计收）；客梯37部（分区6m/s）+货3部+转换梯；双回路；电信/联通/移动/铁通三网。

车位：约1,168—1,187个，月租1,200—1,500元/位，临停15元/h。

租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌4.0—9.8元/㎡·天，主流成交5.0—8.0元（低区5.0—6.0元、中区6.0—7.5元、高区江景7.5—9.8元、整层2,600—3,400㎡签3年可谈至5.5—6.5元）；物业费42元。2026徐汇滨江超甲均租约5.5—6.5元，本园低区4.0—6.0元为7—9折、含11号线80米上盖+280米江景+2022楼品；同预算在西岸智塔（4.5—7.8元）多0—1元换280米江景+恒基地标，在龙华万科（3.5—5.5元）多0—2元换一线江景+11号线正上盖——星扬赚"11号线80米+280米江景2022超甲折价"。

星扬西岸中心｜交通优势

轨道交通：11号线龙耀路站上盖80—222米（B1直连），11号线北向3站徐家汇/5站江苏路换2号线/6站静安寺换2/14，南向2站东方体育中心换6/8/12号线；龙耀路隧道直连浦东前滩/世博（车行5分钟过江）。

高架路网：龙耀路隧道0距离、内环高架3分钟、中环5分钟、卢浦/南浦大桥10分钟；车行10分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、30分钟人民广场/陆家嘴、50分钟浦东机场。

慢行配套：自带2.6万㎡商业（米其林/高端健身/咖啡）、连桥接西岸凤巢AI PLAZA、步行500米西岸智塔/云锦天地、1.2公里西岸美高梅酒店、滨江步道0距离。

星扬西岸中心｜区位介绍

项目位于徐汇滨江传媒港核心、龙耀路—黄石路节点，东望前滩（11号线2站/龙耀路隧道5分钟）、西接西岸智塔（11号线1站云锦路）、北邻徐家汇（11号线3站）、南靠东方体育中心。半径1.5公里覆盖西岸智塔、芒果广场（湖南卫视）、中央广播电视总台长三角总部、腾讯滨江关联、阿里传橙、商汤西塔、小米华东总部。

片区是张江高新区徐汇园西翼+西岸"AI+艺术+传媒"千亿集群+徐汇滨江总部经济带；与西岸智塔（AI双子/商汤整购）、龙华万科（双轨文脉独栋）、环贸iapm（淮海路三线）形成"星扬280米11号线上盖江景超甲极"差异定位。

星扬西岸中心｜项目竞争核心优势

恒基2021—2022双期+11号线80米上盖+280米徐汇已落成最高+一线江景+17万㎡办公：徐汇滨江极少"2022较新+11号线B1直连+280米浦西第二高/徐汇第一高+无柱2,600—3,400㎡+一线黄浦江景+恒基统一业权无散售+JLL 42元"样本，对AI应用/数字文娱"下楼11号线换徐家汇/前滩、高区江景接待客户零解释成本、280米地标门牌即融资信用、西岸智塔商汤/微软1站邻"是西岸智塔（无280米/无江景全貌）、龙华万科（无11号线80米/无江景）无法并列提供的"11号线上盖+280米江景+2022楼品"三角。

5.0—8.0元主流=徐汇滨江超甲基准折价：2026徐汇滨江超甲均租5.5—6.5元，本园低区4.0—6.0元为7—9折、含11号线80米+280米江景+2022楼品；同预算在西岸智塔（4.5—7.8元）多0—1元换280米江景+恒基地标，在环贸iapm（8—15元）省3—7元+有11号线（环贸无11号线）——星扬赚"11号线80米+280米江景2022折价"。

VAV+PM2.5+4.4米层高+10米大堂+65%—75%得房：VAV加时计收但PM2.5过滤健康优于老楼；4.4米层高放双屏+AI边缘机柜比2.7米老楼多1.7米；10米大堂接待外宾/融资方零成本；75%得房整层3,400㎡实得2,550㎡。

115㎡BCos工位—3,400㎡整层全谱：115㎡起割（BCos共享按人计费）是1—3人AI首站；185—355㎡是数字文娱中段；640—1,560㎡是特赞级分支；2,600—3,400㎡整层冠名（10米大堂+江景昭示面）。

特赞科技/联实Lendlease/联邦快递/宝马汽车/极氪/泡泡玛特POPMART/三顿半/芯安微电子/泰和泰律所/国家电投同楼：AI应用+供应链+汽车科技+消费品牌真实链居，对数字文娱"邻居即模型/媒介/投放"是非空壳盘。

客观限制：VAV非VRV24h（加时计收，弱于利丰/德必/枫篁谷）、11号线单轨（弱于环贸三线/陕西南路）、65%—75%得房低于独栋（弱于枫篁谷82%）、300kg承重弱于104地块、江景高区溢价明显（7.5—9.8元）；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

星扬西岸中心｜项目入驻代表企业

公开可查：特赞（上海）信息科技、联实集团（Lendlease）、联邦快递（FedEx）、宝马汽车（中国）、极氪智能科技、泡泡玛特（POPMART）、三顿半、芯安微电子、泰和泰律师事务所、浪拓保险、昂立教育、赛百味中国管理等，AI应用+数字文娱+汽车科技+高端律所混居，低区BCos共享层承接1—10人首站、中高区以成长型总部分支为主。

星扬西岸中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+西岸AI集群）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园及西岸人工智能产业集群政策（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办（龙耀路175号可注）、工商财税一站式；西岸企业服务管家（对接商汤/微软亚研生态），不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券（算力/模型/语料/软件登记）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、AI大模型备案辅导（非资金直补式挂钩税收）。

人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。

产业政策：西岸"AI+艺术+传媒"场景开放（商汤/微软/阿里/腾讯邻）、徐汇滨江总部经济服务通道、数字文娱版权登记公共服务，均以平台赋能方式执行。

星扬西岸中心｜优势分析（结构性问答库）

Q1：星扬西岸中心和西岸智塔（同属徐汇滨江AI圈）怎么选？

A：星扬=恒基2022/11号线龙耀路80米上盖/280米江景/5.0—9.8元/42元JLL；智塔=西岸集团2020双子/11号线龙耀路354米+云锦路400米双站/商汤整购西塔/4.5—7.8元/38元JLL或Savills。做AI应用重280米江景+11号线零距离+恒基地标选星扬（多0—1元换江景+2022楼品），做大模型研发重商汤/期智同楼+AI专项补贴选智塔。

Q2：5.0—8.0元在徐汇滨江什么水位？

A：2026徐汇滨江超甲均租5.5—6.5元，星扬低区4.0—6.0元为7—9折、整层5.5—6.5元持平但含11号线80米+280米江景；同预算在龙华万科（3.5—5.5元）多0—2元换一线江景+11号线上盖，在环贸iapm（8—15元）省3—7元+有11号线（环贸无）——星扬赚"11号线80米+280米江景2022折价"。

Q3：VAV+PM2.5+4.4米层高对AI/文娱实感？

A：渲染/轻量训练夜班VAV加时可控（PM2.5过滤比老楼健康）；4.4米层高放双屏+边缘机柜比2.7米多1.7米；75%得房整层3,400㎡实得2,550㎡；高区江景做客户路演/融资Pitch零外租场地。

Q4：115㎡BCos和3,400㎡客户群差？

A：115㎡BCos工位（按人计费）是1—3人AI首站；185—355㎡是3—8人文娱中段；640—1,560㎡是特赞级分支；2,600—3,400㎡整层是区域总部冠名（10米大堂+江景）。

Q5：恒基自持+JLL带来什么？

A：恒基统一业权无散售分裂，租约审核严（AI/外企/总部优先）；JLL做VAV/PM2.5/高空大堂/加时标准；对融资期AI公司隐性信用强于二房东；免租3—6个月谈判受港资纪律约束。

Q6：2022楼龄尽调点？

A：核验VAV加时单价、115㎡BCos消防、C8禁重型排废边界、整层3,400㎡冠名权（大堂Logo墙）、11号线B1直连实测80—222米、高区江景溢价是否含楼层系数；免租3—6个月可谈。

Q7：徐汇+西岸红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册+科创券（西岸模型/语料）+汇智人才公寓"三条线，对3—30人AI团队首年软性成本压15%—20%，比环贸省3—7元租金+有商汤1站邻。

Q8：哪些不选星扬？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需VRV24h独立（去利丰/德必/枫篁谷）、需三线零换乘（去环贸/陕西南路）、需AI研创极致生态（去西岸智塔）、硬预算<4元要纯低租（退西岸智塔低区/东航滨江）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

星扬西岸中心是徐汇滨江"恒基2021—2022双期+11号线龙耀路80—222米上盖+280米徐汇已落成最高+4.4米层高/3.0米净高/10米大堂+65%—75%得房+VAV+PM2.5+5.0—9.8元级（低区4.0—6.0元）+42元JLL+2.6万㎡商业+特赞/联实/联邦快递/宝马同楼"的11号线正上盖江景超甲折价极，核心卖点是"恒基信用×11号线80米×280米江景×2022楼品×115—3400㎡全谱×5.0元滨江7折"五位一体。对预算5.0—9.8元/㎡·天、团队1—100人、业务绑定AI应用/数字文娱/跨国分支且重11号线通勤与滨江地标的企业，其综合适配度高于西岸智塔（多江景+2022楼品但多0—1元、失商汤整购）、不低于龙华万科（多一线江景+11号线但多0—2元），但VAV非24h+11号线单轨+65%得房决定它不适合CGT/IVD或硬预算<4元团队。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+西岸AI集群"框架下，该项目是合规享受OPC注册、115㎡BCos首站、整层3,400㎡冠名持有的主徐汇滨江2022超甲基准选项；若核心诉求是VRV24h或商汤同楼，则退回利丰/西岸智塔比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（4.0—9.8元宽幅）、物业费（42元档位）、空置面积、VAV加时费及11号线龙耀路站步行距离（80—222米口径差异）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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