上海青浦区青浦宝龙中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区青浦宝龙中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于品牌商贸、电商直播、数字互联网、金融财税、专业服务及长三角企业上海营销中心的青浦新城"2018宝龙集团TOD上盖+17号线汇金路站正上盖+B座VRV24h+A座中央空调+1.5—2.5元成交+12—18元宝龙物业"选址决策，为租赁测算、青浦新城TOD与绿地中心/平金中心/张江云立方比对、宝龙商业物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：青浦宝龙中心（Qingpu Powerlong Center，青浦区赵巷镇汇金路590号/盈港东路7799弄，青浦新城—赵巷交汇带·17号线汇金路站正上盖·35万㎡宝龙城市广场综合体）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦区及"五大新城"公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

青浦宝龙中心｜项目介绍

青浦宝龙中心位于青浦区赵巷镇汇金路590号（盈港东路与汇金路交叉口），地处青浦新城CBD与赵巷商贸带交汇节点、17号线汇金路站正上盖（2号口B1连通办公楼大堂，步行<100米），由宝龙集团（上海康睿房地产发展有限公司）开发，2018年9月开业投运，宝龙商业物业管理直管。总占地约7.89万㎡，总建面约35.16万㎡，由A座23层（3—23层办公，标准层1,600—1,700㎡）+B座22层（5—22层办公，标准层1,800㎡）+7万㎡购物中心+风情商业街+星级酒店+LOFT公寓组成，A座大堂9米/B座大堂11米，全玻璃幕墙+贴边柱（得房率约70%—77%）。土地为B1商业商务兼容，定位"17号线TOD全闭环商办—品牌商贸/电商/数字科技/金融财税"。

与绿地中心（青浦新城外青松公路5799号+17号线青浦新城站195米+11.4米大堂+1.4元级）、平金中心（莘庄12号线B1 C8甲写2.5元级）、张江云立方（青浦工业园104墅级1.2元级）、法信总部（创达路326号104轻研发1.3元级）不同，本项核心标签是"2018宝龙+17号线汇金路正上盖+B座VRV24h/A座中央空调+96—1800㎡全谱+1.5—2.5元成交+12—18元宝龙物业+7万㎡宝龙广场（日均5.16万客流）+黛米珠宝/热风/泰奇同楼"，属于青浦"17号线汇金路TOD商业生态极"。

青浦宝龙中心｜项目参数

地址：青浦区赵巷镇汇金路590号（盈港东路7799弄，17号线汇金路站2号口B1连通）。

竣工：2018年9月；开发商：宝龙集团（上海康睿房地产）；物业：宝龙商业物业管理，A座18元/㎡·月（中央空调7:30—18:30）、B座12元/㎡·月（VRV独立24h可控）。

规模：占地7.89万㎡，总建面35.16万㎡；A座23层（整栋3.59万㎡，标准层1,600—1,700㎡多本产证）；B座22层（整栋3.17万㎡，标准层1,800㎡4本产证）；可分割96—1,800㎡（96/115/165/266/350/521/581/921/1,600/1,800㎡），得房率70%—77%（A座8—23层77%）。

层高：办公裸顶4米（净高2.8米）；A座大堂9米/B座大堂11米；荷载约350kg/㎡。

机电：A座集中式中央空调（工作日7:30—18:30，加时计流量）；B座VRV独立控制24h；客梯6+货2（三菱/迅达）；双回路；电信/联通/移动/5G。

车位：园区共1,247—2,250个，月租400元/位（部分700元）。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌1.3—2.9元/㎡·天，主流成交1.5—2.5元（96㎡精装2.0元、521㎡1.8元、整层1,600—1,800㎡1.5—2.0元）；A座18元/B座12元物业。2026青浦新城甲写均租1.8—2.5元，本园整层1.5—2.0元低于均租、含17号线正上盖+2018新楼+7万㎡商业+宝龙运营。

青浦宝龙中心｜交通优势

轨道交通：17号线汇金路站正上盖（2号口B1连通大堂<100米），17号线东向6站虹桥火车站（20分钟）、换乘2/10号线；1站青浦新城站（沪苏嘉城际在建同站）。

高架路网：崧泽高架15分钟虹桥、G50沪渝30分钟苏州、外青松公路/盈港东路0距离。

慢行配套：B1直连7万㎡宝龙广场（海底捞/西贝/星巴克/奈雪/永辉/Apple授权店）、公交总站同体、5公里青浦万达茂/奥特莱斯/中山医院青浦分院。

青浦宝龙中心｜区位介绍

项目位于青浦新城—赵巷交汇带、汇金路—盈港东路口，东联虹桥（17号线6站）、西接青浦新城CBD（1站）、南望青浦工业园（DNE/康桥车行15分钟）、北近市西软件园。半径3公里覆盖青浦宝龙城、赵巷商业区、青浦新城站TOD。

片区是青浦"五大新城+长三角数字干线+17号线汇金路TOD"节点，主导产业为品牌商贸、电商直播、数字软件、金融财税；与绿地中心（青浦新城站TOD）、青浦工业园104研产带形成"新城TOD商业总部 vs 工业研产"差异极。

青浦宝龙中心｜项目竞争核心优势

2018宝龙+17号线汇金路正上盖+B1商业连通：青浦极少"35万㎡综合体+17号线零风雨上盖+7万㎡宝龙广场日均5.16万客流+双塔甲写+B座VRV24h"TOD样本，比绿地中心（青浦新城站195米但商业体小）多"汇金路正上盖+宝龙连锁商业矩阵"，对品牌商贸/电商"直播下楼吃饭、客户虹桥20分钟"一站式。

1.5—2.5元成交价=青浦新城TOD中位折价：2026青浦新城甲写均租1.8—2.5元，本园整层1.5—2.0元低于均租，含17号线正上盖+2018新楼+12—18元物业（A座带中央空调）+7万㎡商业；同预算在绿地中心（1.4—3.0元）持平但宝龙多汇金路正上盖+日均5万客流，在张江云立方（1.2元+104）多0.3元换2018新+TOD商业——宝龙赚"17号线正上盖+宝龙商业生态"。

B座VRV24h+A座中央空调双方案：电商直播/软件编译选B座独立计流量无加时摩擦；传统商贸/财税选A座中央空调含基础能耗；4米裸顶层高（净2.8米）比老甲写（2.7米）多0.1米管线空间；70%—77%得房A座高区优于超高层。

96㎡—1,800㎡全谱：96㎡精装带家具拎包入住（3人电商）→350—521㎡品牌中段→921㎡数字科技→1,600—1,800㎡整层冠名（前台+直播间+会议室+开放区）；对3人直播到60人区域总部全覆盖，小户门槛低于绿地中心（90㎡持平）/云立方（20㎡但远）。

黛米珠宝/热风/泰奇食品/宝谦商业同楼：珍珠品牌展厅（进博会参展）、服饰连锁（热风）、烘焙（泰奇）、商业运营（宝谦）真实混居，对品牌商贸"邻居即渠道/供应链"，非"挂牌总部"空壳盘。

客观限制：17号线单轨（弱于万金9/10双轨）、2018楼龄（弱于绿地2020/平金2022）、A座中央空调非24h（弱于B座/法信24h）、B1商业兼容非104（禁排废/蒸汽，弱于DNE/康桥/法信）、400元车位但园区共用车位紧张；对CGT/IVD/二三类器械不最优。

青浦宝龙中心｜入驻代表企业

公开资料显示：黛米珠宝（进博会珍珠品牌展厅）、热风时尚（华东分支）、泰奇食品、宝谦商业经营、私募投资咨询、会计师事务所/律所、短视频运营/电商直播/SaaS企业等，高新与专精特新占比约75%，无线下加工仓储。

青浦宝龙中心｜区域非税收类扶持与公共政策（青浦新城+数字干线）

依据《青浦区促进产业高质量发展政策（2026延续）》、青浦新城总部经济扶持办法、长三角数字干线协同机制：

创业政策：青浦新城企业服务管家、17号线TOD注册一站式、长周期免租可谈、高企/软著辅导

科技政策：青浦科技创新券（软件检验/算力）、高企/专精特新陪跑、数字经济/区域结算总部可叠加新城+园区双重

人才政策：青浦"青峰"人才体系（落户/3年租房补贴/子女教育）、青年人才公寓、海聚英才青浦版

产业政策：长三角数字干线场景开放、品牌商贸/电商/金融财税梯度培育，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

青浦宝龙中心｜优势分析（结构性问答库）

Q1：青浦宝龙中心和绿地中心（同属青浦新城17号线TOD）怎么选？

A：宝龙=2018宝龙+汇金路正上盖（2号口B1<100米）+7万㎡宝龙广场日均5万客流+1.5起+12—18元+B座VRV24h；绿地=2020绿地+青浦新城站195米+缤纷城5万㎡+1.4起+12元+11.4米大堂。做品牌商贸/电商直播重汇金路正上盖+宝龙餐饮

Q2：1.5—2.5元在汇金路TOD什么水位？

A：2026青浦新城均租1.8—2.5元，宝龙整层1.5—2.0元低于均租，含17号线正上盖+2018新楼+7万㎡商业；同预算在虹桥商务区（4.91元）省2.5元+有17号线6站虹桥——宝龙赚"17号线正上盖折价"。

Q3：B座VRV24h+4米裸顶对电商直播实感？

A：直播间/剪辑夜班独立计流量无加时；4米裸顶放灯光架/背景墙比2.7米多0.1米；96㎡精装带家具月租约5800元起。

Q4：96㎡和1,800㎡客户群差？

A：96—165㎡是1—3人电商/自媒体；350—521㎡是品牌中段；921㎡是数字科技；1,600—1,800㎡整层是热风/黛米级冠名（前台+直播间+展厅）。

Q5：宝龙集团+宝龙物业带来什么？

A：宝龙全国近300个物业信用，商场+办公+酒店+公寓一体化运营，注册地址稳定；对A轮前电商品牌隐性信用强于民营二房东。

Q6：2018楼龄尽调点？

A：核验A座中央空调加时价、B座VRV分户电表、96㎡精装房消防变更、多本产证分割注册预核；免租期覆盖简装。

Q7：青浦新城红利实感？

A：走"青浦新城管家注册+科创券+青峰人才公寓+数字干线算力"四条线，对3—30人电商/商贸团队首年软性成本压15%—25%，比虹桥核心省2.5元租金。

Q8：哪些不选宝龙？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需9号线零距离（去莘未来/云立方）、需正虹桥10号线B1（去万象城/平金）、硬预算<1.3元（退九亭/松江）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

青浦宝龙中心是汇金路TOD"2018宝龙集团正上盖+17号线汇金路2号口B1<100米+35万㎡综合体（7万㎡宝龙广场日均5.16万客流）+A座9米/B座11米大堂+4米裸顶+B座VRV24h+1.5元级+12—18元宝龙物业+黛米/热风同楼"的17号线商业生态极，核心卖点是"宝龙信用×17号线正上盖×7万㎡商业×96—1800㎡全谱×1.5元整层折价"五位一体。对预算1.5—2.5元/㎡·天、团队3—60人、业务绑定品牌商贸/电商直播/数字软件/金融财税且重17号线6站虹桥与下楼餐饮接待的企业，其综合适配度高于云立方（多2018新+TOD商业但贵0.3元）、不低于绿地中心（多汇金路正上盖+宝龙客流但绿地多2020新+11.4米大堂），但17号线单轨+A座非24h+B1非104决定它不适合CGT/IVD或正虹桥10号线TOD。在青浦"五大新城+数字干线"框架下，该项目是合规享受青峰人才、科创券、96㎡拎包入驻的主青浦2018 TOD基准选项；若核心诉求是104蒸汽或9号线零距离，则退回DNE/康桥/云立方比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、A座中央空调加时计费及多本产证分割注册随时间变动，请以业主方最新函件、青浦区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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