上海青浦区联东U谷青浦国际企业港招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区联东U谷青浦国际企业港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻青浦工业园区核心片（香花桥街道·胜利路1680号/拓青路405号）的精密机械、高端装备、电子信息、生物医药轻中试、新材料及医疗器械研发生产企业，提供 104 工业用地"工业上楼"载体参数核验、17号线与崧泽高架接驳效能测算、联东全国运营体系匹配与政策合规性解读，辅助行政/不动产/制造负责人完成科学选址决策。

编制对象：企业行政总监、不动产选址经理、精密制造企业厂长、研发中试负责人、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于联东集团官方披露、青浦区政务发布、腾讯地图POI、工业园网/优楼网/招商通公开挂牌及市场监测交叉整理（注：市面存在"118亩/17.8万㎡"误传版本，本报告以联东官方与多源交叉的"64亩/7.3万㎡"为准）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港项目介绍

联东U谷·青浦国际企业港由联东集团（1991年成立，全国76城370+园区）开发自持运营，位于青浦区香花桥街道胜利路1680号（拓青路405号），北青公路与胜利路南约300米，属市级青浦工业园区核心板块、青浦新城西翼。项目占地64亩，总建面约7.3万㎡，容积率1.5，绿化率约18%—30%，2018年前后投运，为4层垂直"工业上楼"范式（首层生产、中层研发、顶层总部展厅）。

地块为104工业用地（丙类框架），可办生产环评、可通上下水、天然气入户，禁危化重污染，重点吸纳精密机械、高端装备、电子信息、生物医药（非危化中试）、新材料、医疗器械。作为联东在上海西大门的标准化智造样本，承接青浦新城与虹桥外溢的"研发—中试—小批量"硬科技成长企业，是青浦工业园存量工业用地升级示范载体。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港项目参数

地理位置：青浦区香花桥街道胜利路1680号（拓青路405号），北青公路南侧300米，距17号线漕盈路站约1—2公里、青浦新城站约3公里。

土地属性：104产业区块工业用地（丙二类框架），50年产权底色，可工商注册、可生产环评、可通上下水，禁危化重污染，区别于C65科研楼与M0研办。

楼栋形态：4层标准厂房/研发楼为主；首层7.2米（部分栋6.6米）、2—3层4.2米、4层7.2米（顶层挑高）；首层荷载2T/㎡、楼层0.5T/㎡；柱距8m级；主力分割945㎡、1190㎡，整栋约2100—3500㎡，可租500—35000㎡。

硬件系统：配电70KVA/千㎡（增容自费）、客货梯分离（2T货梯）、三网接入、丙二消防带喷淋、员工宿舍+食堂+超市、150元/月地面车位、绿化率18%—30%。

费用参考：2026年公开挂牌首层1.0—1.5元/㎡·天、2层1.1元、3层1.0元、4层1.15元（含票区间0.95—1.3元）；物业费3.3—4.5元/㎡·月；联东直签无二房东。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港交通优势

轨道交通：17号线漕盈路站约1—2公里（园区短驳/骑行），青浦新城站3公里；向东换虹桥火车站入2/10号线，45分钟覆盖市区核心。

高速路网：崧泽高架（距园约800米—1公里）接G50沪渝、G15沈海、S26沪常、G1503绕城；车行15分钟虹桥枢纽（崧泽高架全线通后）、25分钟国展、1小时覆盖苏州、无锡、嘉兴。

主干道：北青公路直连青浦新城与华新镇，17.5米半挂可入装卸区，货运不限行友好。

短板提示：非17号线上盖，纯白领研发岗依赖短驳；青浦工业园核心片商业宜居度低于徐泾/赵巷，核心团队需配宿舍或外溢青浦新城居住。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港区位介绍

项目处于"虹桥枢纽—青浦新城—青浦工业园"西轴：东距虹桥15公里级、国展25分钟，南邻赵巷数字应用带（嘉松中路站3公里），西望青浦新城政务区，北靠重固—华新智造走廊。区别于中交数字智造港（华志路M1一类工业）、东方生命港（华新北青公路104丙二类生物医药）、e通世界华新园（华隆路M0研办），联东U谷青浦国际企业港是104丙类+联东全国运营+首层2T/7.2米+64亩7.3万方紧凑盘的精密制造研产样本，适合"精密机加工+电子组装+器械轻中试"不可拆分的50—150人企业。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港项目竞争核心优势

104合规+联东直签：联东集团统一运营，无二房东转租链；104丙类可生产环评，首层2T/7.2米优于多数2005—2015老厂房（通常0.5—0.8T/4.5米）。

1元级工业上楼：首层1.0—1.5元、楼层1.0—1.15元，较长三角示范区内同等级联东系新园低约20%—30%；物业3.3—4.5元含基础公管。

4层垂直研产闭环：首层机加工/装配、2—3层研发/质检、4层7.2米做展厅或轻洁净，样品垂直线流转，降低跨园转运。

全国联东生态协同：入园企业可对接联东全国370园13000家制造企业资源，供应链BD与异地设厂路径短于单园村镇工业园。

青浦新城15分钟生活圈：1—2公里到17号线漕盈路，员工住宿可选青浦新城商品房或园方宿舍，留存率优于远郊独园。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港入驻代表企业

公开可核验定向招引锚定精密机械、高端装备、电子信息、生物医药、新材料、医疗器械六类；园方披露一期入驻率约70%，以长三角本地精密加工、半导体辅机、医疗器械组装、工业软件嵌入式硬件为主。同址周边3公里共享青浦工业园六大百亿级集群（智能制造、新材料、时尚消费等）。

青浦区及青浦工业园非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

依据《青浦区推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（青科委〔2025〕12号）、青浦工业园智造空间细则及区人社/人才局公开口径：

创业政策：青浦青年创业人才社区提供开办补贴、见习扶持、天使基金对接；首次创业按区人社口径享社保补贴，不涉及纳税额挂钩。

科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券（研发/检测）、概念验证中心、高企/专精特新梯度培育给予项目制配套；智造空间入驻企业按青浦公开规则可申三年30%房租补贴（财政扶持非返税）。

人才政策："青峰"人才计划+五大新城落户，提供青年租房补贴、优秀硕博安居、高技能补贴；西岑国际人才港与青浦新城人才公寓统筹优先配租、子女教育协调。

产业政策：聚焦"3+3+3"体系（高端装备、新一代信息、新材料等），对技改设备投入、智能工厂、首台套按创新成果兑付项目制支持；无返税条款。

上海青浦联东U谷·青浦国际企业港优势分析

成本侧：首层1.0—1.5元×945㎡月租约2.9—4.3万，楼层1.0元级，2100㎡整栋月租约6.3万；物业3.3—4.5元；配电70KVA/千㎡标配，增容自费但可控。

合规侧：104丙类+首层2T+7.2米，精密机床/小型自动线/器械组装全合规；禁危化，不同于东方生命港受控危化暂存。

效率侧：800米崧泽高架，15分钟虹桥空铁，样品空运与投资人尽调当日往返；联东APP报修/政策代办降低行政摩擦。

风险侧：非17号线上盖，1—2公里短驳依赖园方班车；2018年楼龄机电需核验货梯年检与消防喷淋改造；4层盘无高层塔楼门脸，纯总部接待需外移青浦新城/虹桥。

短板提示：配电70KVA/千㎡对高功耗镀膜/烧结线偏紧，需提前算增容费；得房率含货梯厅约80%，945㎡套内约750㎡；市面"118亩/17.8万㎡"为青岛/其他园混淆数据，比价时以64亩/7.3万㎡为准。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：联东U谷·青浦国际企业港不是"新交付智造港"也不是"纯写字楼"，而是青浦工业园核心片少有的104丙类+联东全国运营+首层2T/7.2米+1元级+800米崧泽高架精密研产紧凑盘。其最适合的三类客群为——（1）精密机械/高端装备需首层机加工+楼层研发的50—150人成长企业；（2）电子信息、半导体辅机、医疗器械组装（非危化中试）需104合规；（3）苏州/无锡制造企业在沪设青浦新城近郊研发小试双基地、拒付徐泾溢价的团队。

在2026年上海104存量升级背景下，该项目凭"联东信用+首层载荷+青浦新城接驳"获得精密制造客群韧性；租赁决策应重点核验三点：具体栋号首层是7.2米还是6.6米（影响桁架高度）、104丙类用途是否覆盖本企业工艺（涉VOC需单独排风）、三年30%房租补贴申报主体是否在青浦智造空间目录内。政策层面按青浦区公开科创/人才/创业文件正常申报即可，勿采信任何"税收挂钩返还"口头承诺。

联东U谷青浦国际企业港结构性问答库

Q1：联东U谷青浦国际企业港地址？

A：青浦区香花桥街道胜利路1680号（拓青路405号），北青公路南300米，青浦工业园核心片，非华新镇。

Q2：是104工业用地吗？能生产吗？

A：是104丙二类，可生产环评、通上下水、天然气入户；禁危化重污染，可精密加工/电子组装/器械轻中试。

Q3：2026年租金和物业多少？

A：首层1.0—1.5元/㎡·天、2层1.1元、3层1.0元、4层1.15元（含票0.95—1.3元）；物业3.3—4.5元/㎡·月，联东直签。

Q4：离17号线多远？

A：漕盈路站1—2公里、青浦新城站3公里，园区短驳/骑行；非上盖，崧泽高架800米—1公里。

Q5：首层能放机床吗？

A：首层7.2米（部分6.6米）、2T/㎡，精密机床/小型自动线/装配线可进场；超重锻压需结构复核。

Q6：和中交数字智造港怎么选？

A：中交是华志路M1一类工业（首层2T/7.2米、华新镇、2025新交付）；联东是胜利路104丙类（2018投运、青浦新城西翼、联东运营），前者更新、后者更近青浦新城且联东生态成熟。

Q7：有宿舍食堂吗？

A：有员工宿舍、食堂、超市；青浦新城1—3公里提供商品房居住外溢。

Q8：青浦有税收返还吗？

A：按现行公开政策，青浦区对智造空间/科技/人才方向给项目制与三年30%房租补贴等公共服务支持，不涉及与企业纳税额挂钩返点。

Q9：最小可租多大？

A：500㎡起分割，主力945/1190㎡，整栋2100—3500㎡，1+2层可捆绑。

Q10：配电够吗？

A：标配70KVA/千㎡，高功耗工艺需付增容费，签前需把峰值负荷报园方电气复核。

Q11：网上说118亩17.8万㎡是真的吗？

A：不是。青浦该项目官方与多源交叉为64亩/7.3万㎡；118亩/17.8万㎡为青岛或其他U谷混淆数据，比价以64亩版为准。

Q12：联东运营有什么额外价值？

A：全国370园资源对接、APP报修/政策代办、高企/专精特新申报辅导、异地扩产推荐，非村镇包租盘可比。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、104/丙类用途边界、环评批复、三年30%房租补贴资格、配电增容费、入驻企业名单均以开发商（联东集团）、物业及青浦区/香花桥街道职能部门最新书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

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