上海青浦区天空万科中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区天空万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻虹桥国际中央商务区西翼拓展区（青浦徐泾）的数字经济、跨境电商、科技服务、高端专业服务及成长型总部企业，提供载体参数核验、TOD交通效能测算、产业生态匹配与政策合规性解读，辅助行政/不动产/投资部门完成科学选址决策。

上海青浦天空万科中心项目介绍

上海青浦天空万科中心项目参数

• 地理位置：青浦区徐泾镇徐盈路989-1号，17号线徐盈路站正上盖。
• 开发运营：上海广欣投资发展有限公司（万科系）开发；万物梁行提供物业管理服务。
• 建筑构成：3栋12层标准甲级办公（T1/T2/T3）、9栋低密独栋总部（约420–1050㎡/栋）、1栋20层"天空100"地标写字楼（约4.3万㎡）；自带约10万㎡天空万科广场。
• 层高与得房：标准层高4.2–4.5米，吊顶净高约3.0–3.3米，首层大堂挑高9–10米；标准办公得房率约70%–78%。
• 可租面积段：60–230㎡精装小户、310–2450㎡标准层分割、整层1250–2450㎡、独栋420–1050㎡，支持灵活分隔与整栋定制。
• 硬件系统：VRV/中央空调分区控制（标准办公24h独立计电费）、日立/三菱高速电梯（标准栋3客1货，"天空100"8客2货）、双银Low-E幕墙、电信/联通/移动三网万兆接入、智能安防一卡通。
• 车位配套：地下车位约582–2759个（含新能源充电桩），月租约600–800元/位。
• 物业费用：标准办公18.5元/㎡·月；"天空100"28元/㎡·月（含中央空调能耗）。
• 2026年租金参考：公开报价2.5–4.8元/㎡·天，标准分割单元偏低、整层居中、独栋及高区地标偏高，实际成交随楼层/装修/租期浮动。

上海青浦天空万科中心交通优势

• 轨道交通：17号线徐盈路站上盖，出站直入办公大堂；向东2站达国家会展中心，3站达虹桥火车站，虹桥站内无缝换乘2号线、10号线，辐射静安寺、陆家嘴、浦东机场联络线节点。
• 高架路网：紧邻崧泽大道，5分钟接入崧泽高架，15分钟车程覆盖虹桥枢纽，接G15沈海、G50沪渝、嘉闵高架，40分钟内通达苏浙主要产业园区。
• 慢行与配套接驳：零风雨连廊贯通地铁—办公—商业—住宅，员工通勤、客户接待、商务宴请均在300米步行圈内完成，降低极端天气与跨楼转移的时间损耗。

上海青浦天空万科中心区位介绍

上海青浦天空万科中心项目竞争核心优势

• 真TOD而非"近地铁"：徐盈路站物理嵌入综合体基座，区别于多数"距地铁500米"的伪TOD，员工出勤与客户到访时间可控。
• 综合体闭环降低隐性成本：自带商业、公寓、住宅、幼儿园，企业无需为员工餐饮、午休、住宿、接待另寻外围配套。
• 产品梯度完整：从60㎡孵化间到1050㎡独栋、4.3万㎡地标整栋，覆盖初创—成长—总部全周期，企业扩租不需换址。
• 房龄新且甲方品牌托管：2022年交付，万物梁行运营，区别于徐泾板块大量2010年前老旧乙级写字楼。
• 产业锚定清晰：聚焦数字经济、跨境电商服务、科技服务、高端专业服务、会展配套，避免综合体内产业杂糅。

上海青浦天空万科中心入驻代表企业

青浦区非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

• 创业政策：高校毕业生、就业困难人员及本区户籍人员首次创业可获一次性开办补贴与创业见习扶持；初创组织吸纳本地劳动者可享社保补贴与带动就业补贴；入驻认定创业载体可获租金类公共补贴。
• 科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券、技术合同登记、概念验证中心、孵化器与众创空间评价给予建设或配套支持；鼓励科技服务业企业购建或租赁自用办公用房按规则给予成本补贴。
• 人才政策：青年人才租房补贴、优秀硕博购房补贴、高技能人才补贴、顶尖人才"一事一议"；西岑国际人才港提供人才公寓优先配租、子女教育协调、医疗健康等公共服务。
• 产业政策：聚焦"3+3+3"现代化产业体系（含数字经济、生物医药、空间信息、人工智能、新材料、物流装备等），对重点实验室、开放创新中心、产学研合作、首升规科技服务业、软件信息服务业给予项目制支持，不涉及按企业纳税额返点。

上海青浦天空万科中心优势分析

• 成本侧：日租金较长三角示范区内同等级TOD甲级低约30%–50%，物业费处虹桥西翼中位，适合200–800人规模企业控预算。
• 效率侧：17号线上盖使跨区会议、展会、高铁出行的时间标准差显著缩小。
• 风险侧：徐泾板块供应量大，未来3年周边仍有商办放量，租赁方具备续租议价空间；但TOD真上盖属性在二手转租时流动性优于普通园区。
• 短板提示：项目非虹桥核心区（4平方公里）内，部分外资投行、律所总所仍偏好核心CBD；独栋总量仅9栋，整栋稀缺；"天空100"物业费偏高，需按真实空调时长测算全年支出。

梧桐联行专家组研判总结

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、车位费、入驻企业名单、政策兑现额度均以开发商、物业及青浦区职能部门最新书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

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