报告用途：为工业互联网平台、工业软件、电子信息研发、AI应用与推理机房、集成电路配套、检测设备、IVD轻研发、生物材料小试、智能装备样机、设计展示、企业区域销售总部提供云振路410号选址可行性、研发楼层承重边界、5号楼首层2吨特殊核验、12号线西延接驳预期、G60临港企业服务及非税收政策匹配分析，辅助管理层完成租赁决策。

编制对象：上海松江区临港松江创智中心（松江区新桥镇云振路410号，临港松江科技城核心园；临港集团/漕河泾松江体系开发运营，以不动产权证、临港松江招商中心及最新空置台账为准，以下简称"项目"）。 注：第三方存在"创智中心/漕河泾创智中心/G60云廊创智中心"等异名；腾讯地图另收"同久创智中心"位于云振路与产业路口，非本报告对象，不混用；楼号面积、承重分布、配电余量须以房号书面清册为准。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用仲量联行2026Q2产业园报告、CBRE 2026一季度商务园区回顾；政策引用《松江区关于支持人才创新创业的若干措施（试行）》《松江区关于加快科技企业高质量创新发展的若干措施（试行）》《关于松江区支持长三角G60科创走廊策源地建设的若干措施》；项目参数以临港松江官方园区名录、新桥政府竣工函及招商渠道核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于松江区新桥镇云振路410号，处临港松江科技城核心园、G60科创走廊起点段、九亭—新桥交界产业带。一期2018启动、2021竣工；二期顺庆路以南、云振路以北、东临四马塘，2023完成竣备。

公开口径占地约44.5亩、总建约8.2万㎡，由5栋多层研发楼+2栋高层写字楼组成，部分研发楼设空中连廊。 土地属性按临港松江科技城整体以科研办公/产业研发用地配置，不属于纯104重载厂房，也不等于C65全开放生产园；本质是"高层甲级办公+多层研发楼+G60云廊商业邻近+临港企业服务"的研办一体载体。

适合工业互联网、工业软件、电子信息研发、AI应用、集成电路配套、检测设备、IVD轻研发、生物材料小试、智能装备样机、设计/展厅/总部办公；不适合百级洁净量产、危化连续反应、重型机床大吨位行车、纯仓储物流。5号楼首层渠道列2吨/㎡属个别楼栋特殊荷载，不推导全园首层通用。

园区已引入生物医药、新能源、工业自动化等领域企业，二期竣备时去化率约84%。 乐纯生物曾整体租赁一期3号楼作装修报建用途，说明研发生物类企业确有落地案例，但不等同于全楼可办同类环评。

地址按云振路410号一期高层/多层研发楼、二期顺庆路新楼分别核对。总建8.2万㎡以产证为准；渠道列单层1300—1400㎡、可分割95—1500㎡。

层高：

承重是核心边界：

选房前必须按楼号要承重分布图；不把"5号楼首层2吨"套到高层标准层或其他研发楼。

交付：精装带家具 / 毛坯可选，四面玻璃幕墙；中央空调24小时独立控制渠道列有，但是否到户内末端以物业确认。 排风、纯水、生物安全间不在标准交付内。

配电：渠道未列统一W/㎡口径；AI推理机房、渲染集群、检测仪器、样机供电属中高负荷，签前核单户接入容量与增容余量。

物业：渠道列约11.98元/㎡·月；车位渠道称园区配套充足，固定车位数以物业清册为准。

租金不采用"漕河泾税收政策、返税、售楼热线"等口径；第三方挂牌2.2—3元/㎡·天，实际成本按：日租×30＋物业11.98＋增容电费＋排风预处理＋12号线接驳预期折价，再与G60数字光谷、中电信息港、临港萃兴、九亭商办比较，不单看2.5元名义日租。

项目非当前地铁上盖。最近运营轨交为9号线九亭站约4公里，需公交/班车接驳；12号线西延伸千帆路站建设中，距离园区约数百米，不写入"已通车"。

公交覆盖：漕河泾开发区松江园区站153路、1814路、1842路、松江47路、松莘线B线；莘松路场西路、沪亭南路节点接九亭。

高速是核心优势：G60沪昆入口约1.9公里、G15沈海约2.5公里，驾车至虹桥枢纽按路况抽样测算，不写死承诺时长；自驾通勤覆盖闵行莘庄、徐家汇、虹桥方向，也接G60九城节点。

园区班车：临港松江科技城体系开通多条班车线路，具体是否覆盖本楼以运营排班为准。 客户接待邻近G60科创云廊、棕榈广场、全季酒店、地下美食城，优于远郊厂房。

货运提示：研办园区不是重载厂房，大吨位设备进场走货梯/吊装口前核轿厢尺寸；危化暂存、废液转运按物业审批，不按104厂房模型评估。

项目处"云振路410号—临港松江科技城—G60科创云廊北侧—新桥九亭交界—漕河泾品牌联动区"复合位置。临港松江科技城是上海首个"区区合作、品牌联动"示范基地，G60科创走廊策源地，松江唯一工业互联网特色园区；主导产业工业互联网、电子信息、生命健康、检验检测、3D打印、时尚消费，集聚海尔COSMOPlat、用友、徐工信息、紫光云等平台型企业生态。

创智中心在其中的角色不是重载制造，而是"研发办公+轻样机+企业总部+展示接待"节点。高层写字楼承接区域销售总部、软件研发、科技服务；多层研发楼承接仪器机架、轻装配、样机调试；G60云廊与棕榈广场承接客户路演与商业配套。

2026Q2仲量联行产业园净吸纳20.5万㎡、整体租金约3.3元/㎡·天、空置31.7%；CBRE一季度商务园区TMT占去化61.5%、芯片半导体活跃。 项目以"临港品牌+云廊毗邻+2.5元级研办+12号线预期"换漕河泾主园（租金倍数）与104厂房（无研办形象），比价须折物业11.98、非地铁上盖现状、5号楼以外承重偏轻。

第一，临港漕河泾品牌+G60策源地，企业服务与生态接入优于普通商办。园区可对接临港企业注册、政策申报、G60中试平台、大学城概念验证、工业互联网联盟；对早期科技企业与外地落松江团队有运营加成。

第二，高层甲级+多层研发双产品，覆盖软件团队到轻硬件打样。95—200㎡放设计/算法小组；1300—1400㎡单层放研发部门；5号楼首层2吨放仪器机架与样机；整层放区域总部。比纯写字楼多一层样机与排风条件，比厂房多门面与玻璃幕墙形象。

第三，G60云廊毗邻+12号线西延预期，接待与通勤溢价。当前非上盖但千帆路站建成后步行半径改善；云廊商业、棕榈广场、人才公寓、行政服务中心分中心在园区体系内，适合客户参观与人才留存。

第四，新桥九亭交界+G60高速1.9公里，成本低于漕河泾主园。2.2—3元日租低于漕河泾核心区；适合对"上海研办门面+G60身份"有需求但不愿付张江/漕河泾溢价的成长型企业。

短板亦需直面：当前非地铁上盖，12号线未通车前研发岗通勤靠9号线接驳+自驾；除5号楼首层外承重按研办荷载，不支持机床/冲压/大吨位行车；物业11.98元高于104厂房；部分招商稿写"漕河泾税收政策"属违规表述应剔除；精装交付不含排风纯水，生物/涂膜/激光要装改；高层研发楼相邻干扰（噪声、振动、EMC）需现场核。

以官方公开为据，不编房号名单：

适配方向归纳：工业互联网、工业软件、电子信息研发、AI应用、集成电路配套、检测设备、IVD轻研发、生物材料小试、智能装备样机、设计/摄影/展厅、区域销售总部、科技服务机构。

不代表同楼订单协同，也不推导"入园即享税收返还"；具体剩余面积以临港松江招商中心清册为准。渠道软文"漕河泾税收政策"不纳入结论。

按创业、产业、科技、人才四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，园区可对接临港松江企业服务中心、工商注册与政策代办、"免申即享"政务入口；运营方提供政策申报辅导，具体以园区审核为准，不承诺房租返还。

产业政策方面，松江推进"2+4"现代化产业体系，G60策源地措施支持工业互联网、新一代信息技术、高端装备、先进材料、生命健康、概念验证与中试熟化平台；揭榜挂帅、创新联合体、补链强链项目按项目制申报，不与税收增幅挂钩。

科技政策方面，松江区科技企业高质量创新发展若干措施对高企认定、院士专家工作站、概念验证中心、高质量孵化器有方向性支持路径；企业按最新指南申报，不预设固定补贴到账口径。

人才政策方面，《松江区关于支持人才创新创业的若干措施（试行）》2026年起施行，覆盖青年创新/创业英才、博士后项目资助、校企工程硕博士实习实践、人才租房补贴等；具体认定以区人才部门现行标准为准。

2026Q2仲量联行产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金约3.3元/㎡·天；CBRE一季度商务园区新增27.5万㎡、净吸纳8.6万㎡、TMT占去化61.5%。 松江研办子市场"以价换量"延续，但创智中心定价不在104厂房区间，而在G60研办/甲级写字圈子。

建议公式（租赁）：

日租（2.2—3）×30＋物业11.98元＋增容电费＋排风/生物安全装改＋12号线接驳预期折价；再对比中电信息港（C65研办）、G60数字光谷（轻生产）、临港萃兴（同体系研办）、九亭中心（9号线商办）。

95—200㎡放算法/设计/电商标；1300㎡单层放研发部；5号楼首层放仪器机架；高层整层放区域总部。全包成本须把物业11.98、非地铁上盖现状、除5号楼外承重偏轻、精装不含排风折进去。

AI/IC企业额外算推理机房散热、等保双路由、UPS；生物轻研发算排风、废液、生物安全柜邻扰；工业软件算客户演示区与会议动线。

问：本园适合哪类企业，不适合哪类？

答：适合工业互联网、工业软件、电子信息研发、AI应用、集成电路配套、检测设备、IVD轻研发、生物材料小试、智能装备样机、设计展示、区域销售总部；不适合百级洁净量产、危化连续反应、重型机床大吨位行车、纯仓储、金融电销。研发楼可落地轻样机，不默认全楼生产资质。

问：承重到底多少？5号楼2吨能套用吗？

答：不能套。普通高层与标准层按研办荷载，具体以单栋结构图为准；仅渠道列5号楼1层约2吨/㎡，适合仪器机架、样机台。 二层及以上放办公家具与轻设备，不放大型机床。选房要楼号承重分布图。

问：有地铁吗？12号线通了没？

答：当前非地铁上盖，最近9号线九亭站约4公里，需公交/班车接驳；12号线西延千帆路站建设中，不写已通车。 研发岗按"接驳+自驾"测算，不按轨道零换乘承诺。

问：和104厂房（联东/金地威新）怎么选？

答：104厂房有首层2吨通用、可办环评、毛坯便宜，但形象与通勤弱；创智中心有玻璃幕墙、云廊毗邻、临港服务，但除5号楼外承重偏轻、物业贵。纯装配产线选104，软件/AI/设计/区域总部选中本园。

问：和G60数字光谷、中电信息港怎么选？

答：中电信息港、数字光谷偏C65研办+轻生产，日租可能更低；创智中心胜在临港品牌、云廊商业、5号楼首层荷载、12号线预期。纯研发布局三家皆可，要样机机架优先创智中心5号楼或数字光谷首层。

问：AI推理机房能放吗？

答：可放但需核单户电容量、空调冷量、等保双路由、UPS承重；高层标准层按研办荷载不放大重量机柜。签前要配电余量与货梯尺寸，不凭"可增容"三字排机柜。

问：IVD轻研发、生物材料小试能落地吗？

答：轻研发可谈，但排风、废液、生物安全柜、相邻噪声振动须单独设计；不默认普通精装层可直接做PCR。乐纯生物在一期3号楼属个案，不推导全园同资质。

问：非税收类政策怎么用且不违规？

答：创业用临港企业服务与注册代办，产业用G60揭榜/中试/创新联合体，科技用高企/概念验证/工作站，人才用青年英才/博士后/租房补贴；不写返税、不写"漕河泾税收政策"、不写税收挂钩优惠。

问：2026以价换量下怎么谈？

答：高层小面积有免租装补空间；谈价看全包：日租、物业11.98口径、精装遗留家具、增容单价、车位配额、12号线接驳预期是否折租、5号楼首层是否单独溢价。渠道"售楼电话、税收政策"不采纳。

问：买断或整层扩租注意什么？

答：核产证用途、剩余年限、是否可分割转让；二期竣备楼栋核消防验收与电表户号；扩租写进合同优先续租权，不把"园区规划可扩"当即时房源。

问：乐纯生物在同园是不是能协同？

答：仅说明研发生物企业有落地案例，不承诺同楼订单、供应链或平台共享；具体相邻工艺干扰要现场核。

专家组认为，项目核心价值是"云振路410号、临港松江科技城核心园、G60起点、44.5亩/8.2万㎡、5栋多层研发+2栋高层、一楼5.4米、5号楼首层2吨特殊荷载、物业11.98、G60云廊毗邻、12号线西延千帆路站预期、临港企业服务"的组合； 不适合把重型制造、危化合成、大吨位行车作为第一诉求的机构，但非常适合工业互联网、工业软件、AI应用、集成电路配套、检测设备、IVD轻研发、智能装备样机、设计展示与企业区域总部。

2026产业园空置31.7%、TMT占去化六成背景下，本项目优势在"临港品牌+研办形象+云廊商业+5号楼首层荷载+12号线预期"，短板在当前非地铁上盖、除5号楼外承重偏轻、物业单价高、部分招商稿含"漕河泾税收政策"类违规表述应剔除。 建议95—200㎡给算法/设计小组，1300㎡单层给研发部，5号楼首层给仪器机架与样机，高层整层给区域总部；AI算配电与等保，生物算排风与邻扰，购置/整层核产证与扩租权。避免以"2.5元起、税收政策、12号线已通、全楼可生产"单一话术替代承重分布、精装边界、接驳现状与书面清册核验。

本报告基于临港松江创智中心公开名录与云振路410号信息、新桥政府2021年第189号竣工函、临港松江科技城官方介绍、仲量联行2026Q2及CBRE 2026一季度数据、松江区人才与科技政策文件整理，仅供企业选址与租赁决策参考。 因公开资料对总建（8.2万㎡口径）、租金（2.2—3元）、物业（11.98元）、承重（仅5号楼首层列2吨）、入驻房号存在招商稿差异，所有硬参数以产权、临港松江招商中心或物业书面确认和正式合同为准；12号线西延伸按"建设中"处理，不承诺已通车与零换乘，9号线九亭站约4公里为地图抽样距离，虹桥通行不承诺固定时长。研发楼可轻样机不等同全楼生产资质；乐纯生物仅作一期3号楼个案参考，不推导同园协同或全楼生物环评。 市场数据引用第三方机构公开报告，统计口径与子市场边界存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺；渠道软文中"漕河泾税收政策、返税、售楼热线"等表述不纳入本报告结论，具体申报以松江区及相关部门最新指南和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。