报告用途：为金融及专业服务、数字科技与人工智能、绿色科技、消费品牌总部、生命健康与脑科学、企业区域总部及高规格商务接待型机构，提供黄浦世博滨江博荟广场One East甲级办公、商业协同、江景总部与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、跨国公司区域总部行政、金融/律所/咨询/品牌/科技招商团队、商业地产资产管理机构、产业服务与投融资机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2025年全年及2026年上半年机构公开报告。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

博荟广场One East位于上海市黄浦区中山南一路788号，部分渠道列龙华东路319弄/325号，属黄浦世博滨江板块、五里桥街道范围，北接内环高架与中山南一路，西邻卢浦大桥与南北高架方向，南向可望黄浦江及世博文化带。 项目占地约5.559万平方米，总建面公开口径约28.8万至32万平方米；采用A/B/C三栋独立甲级办公加One East精品购物中心的综合体形态，办公面积约11.28万至13.55万平方米、商业约7万平方米，地下车位约1339至1400个。

开发运营方面，早期由绿地香港相关主体推进，后由博枫资产Brookfield收购并长期持有运营；物业公开渠道列戴德梁行或五里置业/博枫体系，具体以当前管理处合同为准。 写字楼A栋龙华东路325号约22层、建面约43768平方米，标准层2254至2357平方米；B栋中山南一路736号约16层、建面约28156平方米，标准层2059至2196平方米；C栋中山南一路768号约22层、建面约40885平方米，标准层2236至2342平方米。  大堂约11.5米挑高，双层中空LOW-E玻璃幕墙，标准层高渠道列4.2至4.3米、净高3.0米，架空地板100至150毫米，整层得房约74%、分割单元约70%；A/C高区可看黄浦江与陆家嘴方向，B栋更适合中型总部与稳定办公。

认证与定位方面，项目公开以LEED铂金级预认证、Fitwel三星健康建筑、GBL/绿色相关认证作为健康楼宇卖点，配备新风、PM2.5监测、智能楼宇控制与SmartHub共享办公。  整体定位不是产业地产或104制造园，而是“地铁上盖甲级办公＋7万方商业＋江景总部＋健康认证”的核心区总部载体，适配金融专业服务、AI与数字科技、绿色科技、消费品牌、生命健康展示与区域总部；对重生产、危化、大库、全天候高功率机房、大规模样品仓储不优先，特殊荷载与机电应逐房核验。

空间产品方面，可租渠道从SmartHub联合办公、115至168平方米小单元、300至800平方米中层单元、整层2000至2357平方米，到A/C整栋或多层组合均有样本。  小单元适合代表处、投行组、律师组、品牌PR、AI项目制团队；整层适合中台、交易、合规、投研、品牌运营；多整层或跨栋适合区域总部。交付支持架空地板、金属吊顶、乳胶漆墙面、玻璃门标准交付，以及精装、定制装修；联合办公按工位或独立间提供，适合10人内弹性团队。

机电与空调方面，渠道对系统表述不完全一致：部分楼栋/房源列VAV中央空调加新风，部分列VRV独立空调或中央空调；常规办公时段多按周一至周五8:00—19:00、周六上午或半天开放，加班空调可申请并按机时/区域计费。  企业若做交易室、AI训练、直播剪辑、医疗会务展示，应单独核变配电余量、UPS、冷量补充、网络双运营商和加时空调单价，不把“中央空调”默认等于24小时零边际成本。电梯方面，A/C各高低区客梯各4部加货梯1部加VIP1部，B栋客梯5部加货梯1部加VIP1部，候梯与高峰分流按整层人数建模。

费用方面，2026年公开渠道租金跨度较大：整体约4.5至9.6元/平方米/天，标准户型多报6至8.5元，小面积稀缺单元可至8.5至9.6元，特价或长租整层可谈4.5至5元起；物业费多列38元/平方米/月，部分渠道写明含基础空调能耗，部分仅含公区、加时另计。  车位约1339至1400个，月租渠道列1000至1500元/个、主流1200至1500元，访客临停按商业场库规则。  建议企业用“日租÷得房率＋38元物业＋加时空调/VRV电＋车位×到岗率＋联合办公过渡＋商业访客停车”建立套内成本，不单看挂牌日租。

轨交方面，项目与13号线世博会博物馆站上盖/无缝衔接，公开步行口径220米至站厅直通；周边4号线鲁班路站约400米、4/8号线西藏南路站约1公里，可换8号线到人民广场/前滩方向、换4号线内环通勤、换13号线至南京西路/张江/虹桥相关方向。  对金融、律所、咨询、品牌总部而言，“13号线上盖＋4号线邻近”比单纯江景更具日常通勤价值；但早晚高峰世博—南京西路—静安寺方向仍需按换乘时间冗余测算。

道路与跨江方面，项目合围于中山南一路、蒙自路、龙华东路、鲁班路一带，紧邻内环高架，可接卢浦大桥、打浦路隧道、西藏南路隧道、南北高架，到浦东世博/前滩、徐汇滨江、淮海中路、新天地、外滩、陆家嘴均具备快速路组合。 招商样本称至上海南站约20分钟、上海火车站约30分钟、虹桥火约35分钟、虹桥机场约35分钟、浦东机场约50分钟，但高峰、展期、卢浦与内环拥堵会显著改变时长；客户接待、基金路演、律所开庭、品牌发布应按“13号线＋打车＋地下车位预留”三套方案做。

商业与城市配套方面，楼下One East约7万平方米，公开列近200家店铺、精品超市、餐饮、咖啡、影院、星空酒吧、宴会空间；周边接世博文化轴、滨江绿地、卢湾体育与五里桥生活圈。  对需要“员工午餐—客户晚餐—路演—住宿接驳”的总部业务，综合体降低单独租赁餐厅和会议空间的需求；对高保密交易、涉密咨询、医疗数据、未成年人业务，应独立门禁、独立机房和访客实名，不依赖商业公区。

黄浦整体产业以金融、专业服务、数字科技、商贸消费、健康服务为核心。博荟所处世博滨江—五里桥节点，向东接外滩金融带与陆家嘴，向北接新天地/淮海中路专业服务与时尚消费，向西接徐汇滨江数字与传媒，向南跨江接世博/前滩总部与会展。对入驻企业可形成四类协同：

第一类金融与专业服务协同。13号线串联南京西路、静安寺、新天地，4号线接陆家嘴方向，项目自身商业与江景大堂适合信托、资管、保险服务、律所、咨询、审计、税务顾问区域办公；但纯交易大厅、低延迟机房要与楼宇网络、电力和灾备单独谈。

第二类数字科技与AI协同。黄浦科创新政覆盖数字产业、算力租用、技术合同与科创载体；博荟可落AI应用、金融科技算法、数字内容中台、品牌数据工作室，并通过SmartHub、黄浦孵化基地与区内科创新规对接算力、项目投入后补助和赛事活动资源。

第三类绿色科技与消费品牌协同。公开入驻样本含远景、橘宜、艾仕得等绿色/消费/材料方向； 楼内商业、江景发布空间和世博滨江活动场地适合新品发布、品牌快闪、可持续报告发布、客户体验中心；消费科技企业可将“办公＋样品展示＋媒体接待”合一。

第四类生命健康与脑科学展示协同。黄浦有转化医学与产医融合专项，对脑机、数字医学、创新药械展示、学术交流较友好； 但临床实验、样本储存、危化试剂不按普通办公承接，应核医疗垃圾、低温、通风、伦理与监管许可。

优势一：13号线上盖＋内环滨江双属性。多数核心甲级只占地铁或只占江景，本项目同时具备世博会博物馆站直通、中山南一路内环接入、卢浦跨江与7万方商业，对总部接待、员工通勤、客户到访综合性强。

优势二：三栋分层适配总部梯度。A/C高区江景适合集团总部、投研、品牌全球办；B栋16层低总高、标准层2059至2196平方米，适合中型总部、专业服务所、稳定中台；小单元与SmartHub适合项目制与上海代表处，避免整层空置浪费。

优势三：健康楼宇与ESG硬件。LEED/Fitwel/GBL类认证、LOW-E幕墙、新风PM2.5、智能控制，对金融、外资、科技和ESG报告型租户具备招人、审厂、总部评级价值；但认证等级应按具体楼栋证书年份复核，不把营销词替代年检报告。

优势四：商业一体化降低接待成本。One East餐饮、影院、超市、酒吧、宴会可承接员工福利、投资人晚餐、品牌发布后场；相较纯办公塔楼，省去单独建食堂和客餐厅，但商业客流也会增加大堂安检、访客管理与午市电梯压力。

优势五：可对接非税收类科创与人才服务。通过黄浦数字产业、算力、技术合同、科创载体、门楣之光人才、创业孵化与产医融合等资金/服务资源，企业可获取研发、人才、活动、载体认定支持，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，核心区日租高，6至8.5元标准报价叠加38元物业、1200至1500元车位后，套内人均成本远高于青浦/徐泾研办，不适合大工位、重人力、低毛利团队； 第二，空调加时机时成本需前置核算，VAV统一系统下非标准时段可能按面积或机时收费，VRV房源另计电费； 第三，江景高区溢价明显，9元以上房源应折算客户接待收益而非按员工工位摊薄； 第四，核心区供大于求，2026年全市甲级/办公空置仍20%＋，整层客户具备谈免租、装期、物业包、车位配额和扩租权空间，但所有口头报价以房号合同为准； 第五，重设备、7×24机房、样品仓、危化、临床样本不属主场景，应外置专业园或独立机房。

截至公开资料，可保守列明的运营/开发主体为博枫资产相关持有运营体系、早期绿地香港开发；第三方楼盘页列有橘宜化妆品、艾仕得中国投资、脑虎科技、上海联众网络信息、良福生物科技、中诚吉特、厚乐能源、慧而特餐饮设备、幕间映画等样本，另有机电/法律/商贸/资管类企业混列。  招商软文另列远景科技、中海信托、翰鸿律所等作为滨江总部协同样本，但部分仅代表接洽或历史材料，不将其全部视为当前整层承租龙头。

更稳妥的招商写法是按方向管理：金融信托与资管可对接B/C中区与江景高区，AI与数字科技可用A/C标准层加SmartHub过渡，消费品牌与绿色科技可用商业连廊首层展示＋办公整层，生命健康与脑科学用低干扰标准层做学术交流、展示和注册，专业律所/咨询用B栋或整层分区。正式名录应按房号、工商地址、物业合同三方核验后出具，不把联合办公会员、虚拟注册、活动入驻等同实体承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦区科技创业中心孵化基地、思南路等孵化与创业服务点提供政策辅导、申报样例、研发投入归集、成果转化、品牌活动与创业补贴联动咨询；区就业促进体系开展创业指导、创业活动与稳岗就业服务。  对首次入沪的AI、数字内容、专业服务、消费科技团队，可先用SmartHub或黄浦孵化基地做过渡，再按实际房号申报区里创业与产业项目，相关支持以孵化、路演、导师、申报辅导为主，具体以当年指南为准。

科技政策方面，黄浦2025—2026年科创与数字产业新规覆盖多类非税收支持：购买或租用算力开展重大技术创新经评审最高1000万元； 数字产业项目按不超过投资总额30%、最高200万元一次性支持； 技术合同与科创服务、研发投入类项目按申报指南给予后补助；国际化/品牌化/专业化科技园区、孵化器、众创空间经评审最高80万元； 科创活动、峰会、赛事、论坛按总投入30%、单项最高50万元、年度最高100万元支持。  政策以降低研发、算力、载体和活動成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”科创英才对符合数字科技、生命健康、科创服务等导向的新引进紧缺人才，经认定最高100万元一次性奖励； 对高层次科技创新、创业团队、博士后、青年人才等提供人才计划申报、落户、安居、医疗、子女教育等服务保障。产医融合专项对符合条件的生物医学高层次人才按规定给予计划奖励并在落户安居医疗方面提供服务保障。  具体资格、材料与发放方式按年度申报指南和人才部门口径执行，不纳入税收挂钩范畴。

产业政策方面，黄浦对数字产业、金融科技、绿色低碳、商贸消费、专业服务、转化医学等方向提供载体、场景、活动与项目资源。博荟企业可对接数字产业投资后补助、算力租赁、技术合同认定、科创载体绩效、世博滨江品牌活动与产医融合交流平台；消费品牌可结合One East商业活动做发布和快闪，金融机构可结合专业服务生态做路演与人才引进。此类政策以平台建设、项目评审、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

上海办公楼2025—2026年仍处修复期。CBRE口径2025年末全市办公楼空置率约24.9%、平均报价约1.19元/平方米/天、同比跌17.3%；2026上半年全市办公楼新增约73.3万平方米、净吸纳31.6万平方米、空置约24.5%，报价约237.2元/平方米/月、有效租金约158.0元/平方米/月。  仲量联行2026一季度中央商务区空置19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非中央商务区空置28.4%、租金约4.1元/平方米/天；二季度全市甲级空置约22.5%—23.5%，戴德梁行二季度甲级净吸纳23.3万平方米、日均报价约6.42元，租金环比仍降但跌幅收窄。

黄浦与世博滨江含义：核心区高品质载体具备韧性，但2026年仍有K11 Atelier等新增办公供应，整体“以价换量”未结束。博荟作为13号线上盖、三栋甲级、7万方商业和江景健康楼宇，租金不应与普通乙级或非核心园比较；按公开6—8.5元标准、38元物业、得房70%—74%、加时空调、1200—1500元车位折算，核心工位成本主要由“江景溢价＋中央商务通勤＋商业接待替代”决定。整层/多整层客户应谈4—9个月装免、租金阶梯、物业含空调范围、车位配额、扩租权和江景房置换规则；小面积客户应谈SmartHub过渡、联合办公转整层权益和最低得房保障。

问：博荟是纯写字楼还是综合体？

答：更准确是“三栋甲级办公＋One East购物中心”的世博滨江综合体。A/B/C做总部与标准办公，商业做餐饮宴请、影院、超市、品牌活动；纯后台大工位、重生产、大库不选这里，区域总部、专业服务、品牌运营、AI应用、金融中台很适配。

问：13号线真正“上盖”吗？

答：公开口径与世博会博物馆站无缝/上盖衔接，楼源页列220米到站厅；4号线鲁班路约400米、4/8西藏南路约1公里。  金融开庭、基金路演、外资同事通勤应按“13号线直达＋4号线备用＋打车地下车位”三套时间测算，不按直线距离判断。

问：租金6—8.5元是否便宜？

答：核心滨江三甲不算便宜。按得房70%—74%重算，套内日租约8.1—12.1元；再加38元物业、加时空调、1200—1500元车位、商业访客停车，实际成本应和南京西路、外滩、新天地同档比较。小面积江景9元以上只建议用于客户接待型团队。

问：AI、算力、交易机房能否直接整层？

答：普通办公可放研发、算法、轻服务器；高功率训练、低延迟交易、7×24机房要核变配电、UPS、冷量、双运营商、消防与加时空调。黄浦有算力租用最高1000万元后补助，但先按楼栋电力余量做技术尽调，不先按政策签租约。

问：消费品牌为什么适合这里？

答：楼下7万方商业、近200店、影院酒吧超市，加江景大堂和世博活动空间，可做新品发布、PR接待、样品展示、直播轻拍；但大量灯光直播、退货仓储、化妆试用要核电、货梯、上下水和消防，按房号单独批，不按普通办公直接进场。

问：金融律所咨询如何选A/B/C？

答：集团总部、投研、ESG报告、客户接待选A/C高区江景；中型律所/咨询/税务/审计选B栋16层或A/C中区整层，控制成本；项目组、尽调组、上海代表处用300—800平方米或SmartHub。所有客户资料机房独立门禁，商业访客走专用大堂。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦算力后补助、数字项目30%最高200万、技术合同与科创载体支持、门楣之光人才最高100万、创业孵化辅导、One East商业接待替代自建食堂餐厅。对总部型、科技型、品牌型团队，这些研发与人才资源往往比单一返税更持续。

问：当前市场怎么谈条件？

答：2026核心区空置仍高、新增供应不断，小户谈装免、联合办公转整层；整层谈4—9个月免租、物业含空调范围、车位比例、扩租权；江景高区谈长租阶梯与置换权；所有报价以A/B/C房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、竣工图、消防分类、层高净高、得房率、变配电余量、VAV/VRV系统及加时单价、货客梯与VIP梯、车位权属与月租、网络双运营商、商业营业时间、联合办公规则、物业合同附件、江景遮挡与高区置换条款，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，博荟广场One East的核心价值在“中山南一路788号13号线上盖＋约13.55万方三栋甲级＋7万方One East商业＋A/C江景高区＋LEED/Fitwel/GBL健康硬件＋1339至1400车位”的组合。其最适配客群为金融信托与资管、律所咨询审计、AI与数字科技、绿色科技、消费品牌总部、生命健康展示与区域总部；对10人内入沪团队可用SmartHub降低试错，对百人级总部可用B栋中区控成本、用A/C高区做形象。

从2026市场看，上海核心甲级空置约22%—24%、租金继续以价换量但核心高品质载体韧性更强；博荟不宜与青浦/徐泾研办比日租，而应与外滩、新天地、淮海中路、世博前滩同档比“地铁上盖＋商业一体＋江景健康楼宇”的综合总拥有成本。建议资产方避免用“4.5元起、全江景、全能24小时”等泛化标签，而按金融中台、AI算力层、品牌发布层、律所咨询层、SmartHub创业层做主题招商；建议企业按三年租约做房号级尽调，把得房率、加时空调、车位、江景溢价、商业活动机时和黄浦非税收科创人才资源一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期总部、专业服务与高规格接待型机构，不适合重生产、危化、大库、低毛利大工位和强依赖低价研产空间的团队。若运营方能把13号线上盖、One East商业活动、SmartHub孵化、江景ESG展示与黄浦算力/人才/数字产业服务打包，其核心区总部留存能力会高于同价位单一办公塔。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与第三方机构市场数据整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、得房率、产证用途、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证等级、招商政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电尽调、消防安评与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。