报告用途：为财富管理与综合金融、专业咨询与信息调查、外资代表处、物流货代、消费品贸易、科技与生物医药办事处、轻量数字业务提供南京东路—外滩辐射带成熟甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小间精装、标准层整层、多套组合及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区华设大厦（福州路318号，曾用名浦汇大厦/腾飞浦汇大厦，部分渠道称华设集团总部联名楼宇；开发商上海沪腾房地产、历史运营涉及腾飞系，当期物业以高腾/安信行/炫铃等授权主体及空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以招商资料、物业资料、政府公开信息、第三方渠道及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区福州路318号、福州路与山东中路交叉外滩辐射段，处南京东路步行街、人民广场、外滩万国建筑群三角核心，北接南京东路商业与河南中路商务，西近人民广场政务文化，东向外滩与陆家嘴天际线，南连淮海路专业服务。公开资料称楼宇前身为浦汇大厦，1999年或2006年竣工口径并存，后由腾飞系收购改造并曾用“腾飞浦汇大厦”，近年以“华设大厦”联名运营，定位外滩金融商业核心带成熟甲级。 整体24层为主源，总建面约5.02万—5.2万㎡，标准层约1700㎡，可租从47—50㎡小间到1700㎡整层均有渠道列示，适配金融办事处、咨询调查、外资代表处、货代物流、消费品贸易、科技/生物医药中国办及轻量数字中台。 对需要超高层无柱极大平层、7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室的机构，应另行评估中央空调加时、独立机房与周边外滩超甲/陆家嘴/专业数据中心，不把老牌甲级塔楼条件等同全量技术机房。

地址以福州路318号为主，山东中路、南京东路辅助入口按物业动线分别核对。总建面多源：官网约52000㎡、招商稿50210/50211㎡、部分写地上41662㎡+地下；楼层主源地上24层、部分渠道写地下3层，签约前按产证与放租清册确认。 标准层约1700㎡主源；可租面积多源列47/50/75/94/116/150/189/200/201/262/270/358/391/464/580/652/980/1700等，实际以空置房号为准。

层高多源：官网标准层高3.2米、部分招租写标准层高未列仅给净高；净高主源2.6—2.8米，大堂多源写8米挑空。得房率/实用率多源：官网70%、部分渠道72%、其他写65%—70%，核心筒、公区、商业配套不计入可坐工位，按逐套平面图重算使用面积。 空调多源：主源中央空调/风机盘管加新风，开放时间多源列工作日8:00—18:00、8:00—19:00、8:30—18:30、9:00—18:00，周六部分渠道8:30—13:00；加时费焦点列约120元/小时，其他渠道按物业计时。正式尽调按楼层、朝向、机房取冷量、新风、分户计量与加时规则，不统一按“中央零加时”写死。

电梯多源：官网7客1货、招租稿8客2货或低区4高区4+2货，OTIS/其他品牌并存；大客户档案、服务器、样品货件逐层抽货梯等待。 网络电信/联通/移动三网，部分渠道写光纤到户；金融数据、调查数据库、媒体轻后期、生物信息小机房另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。

物业多源：官网高腾物业28元/㎡·月，招租稿安信行34.98—35元/㎡·月、炫铃等其他主体并存，部分精装小间渠道单独报价；签约前按“中央空调含/不含加时、公区能源、商业配套运维”分项确认。 车位多源：官网地上100+地下580、月租1800；招租稿160/180个、1500—2310元/月，临停9元/小时；南京东路、外滩、人民广场活动期应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源差异大：官网2026年10月挂牌94—580㎡列8.8—9.8元；焦点列3.0—10.5元（116/980㎡低区3.0、150㎡3.7—4.35、652㎡精装6.0、201㎡高区9.5）；浦汇稿3.5—4.5、3.2—4.2；高参数稿6.5—8.5。实际按楼层、朝向、精装、得房、空调加时、物业、免租折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4—5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目至2号线、10号线南京东路站第三方资料列300—379米、步行3—5分钟，按福州路/山东中路/南京东路4号口分别抽样； 至1号线、2号线、8号线人民广场站约700—800米资料口径，至10号线、13号线新天地站需经南京东路或黄陂南路换线。2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场；10号线串豫园、新天地、五角场、虹桥；8号线串人民广场、世博、中华艺术宫。对金融、咨询、外资代表处、货代、消费品通勤均较顺。

地面与隧道方面，邻福州路、山东中路、南京东路、延安东路，近延安高架、南北高架、内环与延安东路/外滩/人民路隧道；招租资料列至陆家嘴经延安东/外滩隧道约15分钟、虹桥/浦东按高架理想路况核算，早高峰南京东路步行街、外滩观光、福州路文化场馆及节假日应另排。公交以南京东路、福州路、山东中路、人民广场周边补线；客户可用来福士、南京东路商圈、外滩源、BFC分流停车，不把“南京东路站300米”等同所有高区门厅零风雨。

项目处“南京东路商业—外滩金融—人民广场政务文化—福州路商务”复合核心。向北接外滩源、金光、外滩SOHO，向南京东路接消费与专业服务，向人民广场接政务、传媒与会计，经延安东/外滩/人民路隧道向陆家嘴形成外滩—浦东多通道，向南经淮海路、黄陂南路到新天地，经复兴路到世博、徐汇滨江。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：戴德梁行三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、成交192.3元/㎡·月，TMT占成交32.7%、金融14.9%、专业服务12.8%； 戴德二季度甲级空置22.5%、日均6.42元， 高力二季度甲级空置22.0%、5.7元，外滩7.48、陆家嘴6.76、南京西路9.09， 世邦上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置24.5%、报价237.2/有效158。 南京东路—外滩辐射带对金融办事处、咨询调查、外资代表、贸易货代具备“地铁双线+步行外滩+南京东路接待”的组合价值；对超无柱大平层、集中空调零加时、高密训练、重载中试，应另评外滩超甲、陆家嘴或徐汇滨江/专业机房。可比含来福士、港陆、海通、都市总部、外滩SOHO、金光、领展企业广场，比价统一折得房、空调加时、物业、车位、精装与商业配套摊销，不单看日租。

第一，南京东路—外滩核心成熟甲级小整层。24层、约5.02万—5.2万㎡、标准层1700㎡、大堂8米、实用率70%主源/72%另源，比新交付超甲低改造不确定性，但比乙级楼更宜金融办事处、咨询调查、外资代表处做客户接待与长期注册。腾飞系改造历史+华设联名总部属性，可对接财富管理、综合金融、信息咨询生态。

第二，中央空调+三网适配高强度办公但需核加时。风机盘管加新风、电信联通移动三网、7—8客梯多源，对咨询文档、调查数据库、金融资料、贸易单证、轻媒体具备基础；但跨时区夜班、7×24风控、高密GPU、低时延交易须核加时费率、独立机房、双路由、UPS与专用冷源，不把“中央空调8—18点”等同零限制全冷量。

第三，南京东路2/10双轨+人民广场多线。300—379米到南京东路、700—800米到人广，员工从静安、徐汇、浦东、虹桥、五角场换线较顺；客户从陆家嘴经延安东/外滩隧道、从外滩步行、从新天地经黄陂南/金陵东均可。相比纯外滩超甲，项目以“地铁双线+南京东路商业+福州路商务”降低日常接待与员工通勤成本。

第四，外滩金融与外滩FTC协同。公开租户含财富/综合金融、保险、信息咨询、外资办事处、货代、消费品，可对接外滩金融科技场景、专业服务、互联网内容调查类业务；楼内外资代表与物流贸易形成跨境文件、货运、合规咨询小生态。对成本敏感型金融办事处、第三方信息、外资中国办，项目比外滩超甲更可控。

短板亦需直面：竣工年代多源（1999/2006/其他），机电、消防、弱电、空调冷量应按目标层重测；净高2.6—2.8米主源偏低，吊顶后工位与机房净空要逐房算；中央空调加时成本必须单测，夜班金融/渲染不默认零费用；得房率65%—72%多源，1700㎡标层折可坐工位按70%主源保守测算；车位160/180/680多源、南京东路与外滩活动叠加紧张；租金3.2—10.5多源跨度极大，受精装、高区陆家嘴视线、加时、物业主体影响显著，不能与乙级小楼或外滩超甲同单价比较；部分招租稿写“外滩标杆、顶级超甲、超长免租、税收返还”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与物业书面确认为准。

截至公开资料可核，项目招商与历史台账列有沃尔沃（中国）上海办事处、邓白氏国际信息咨询、New Balance/新百伦贸易黄浦分公司、TNT中国国际物流、德国驻上海总领事馆文化教育处、汉莎美亚国际货运上海代表处、艾默生电气上海办事处、阿姆斯壮、金盛人寿保险、欧睿信息咨询、中正信税务师、格利资工程咨询、五合智库，以及部分渠道列的灿世生物、赢钛科新材料、爱护悦龄、瞳心伊诺医学科技等科技生物机构；正式以物业最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。 结合南京东路—外滩区位，潜在适租方向还包括财富管理办事处、量化/私募中后台、尽职调查与信用调查、外资制造代表处、国际货代、消费品中国办、ESG与碳咨询、轻SaaS/AI应用。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”及孵化示范基地可面向青年、高校、留学归国、赛事创业团队提供市中心工位、创业培训、路演、担保贷款咨询与见习服务；具体以黄浦人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，黄浦科技创新相关办法对关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小等提供综合评估支持；相关项目经评估可获方向性支持，顶尖/领军/青年科技人才按引才主体综合评估对接，具体以区科委年度申报通知为准。人才政策方面，黄浦“门楣之光”及外滩国际人才服务可对接顶尖人才“一人一策”、金融科技与互联网内容创作紧缺人才、留学人员创业、博士后与人才公寓；金融、咨询、外资代表处可按岗位序列对接落户咨询、安居与医疗服务，具体名额材料以人社、人才站点及项目认定为准。产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技、保险科技、专业服务、数字内容与商贸服务；项目可作为财富管理办事处、信息调查、外资代表、货代贸易、轻科技落点，外接外滩FTC、金外滩国际广场、鼎博数字科技等特色载体，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、成交192.3元/㎡·月，TMT 32.7%/金融14.9%/专业服务12.8%； 戴德二季度甲级空置22.5%、6.42元， 高力二季度甲级22.0%/5.7元、外滩7.48/陆家嘴6.76/南京西路9.09， 世邦上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158。 项目作为约5.02万—5.2万㎡、24层、标准层1700、净高2.6—2.8/层高3.2多源、实用率70%主源/72%另源、中央空调8—18类时段、物业28—35多源、车位160/180/680多源、南京东路2/10约300—379米，定价应折算“使用面积等效租金+物业28—35+中央加时或独立机房电费+车位1500—2310×人数比+精装折旧+商业配套摊销+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷70%得房×30天+物业+空调加时/专用冷源电+车位+免租期”折算人均工位全包；再与来福士、港陆/海通、外滩SOHO、金光、领展企业广场、北外滩4—5.5、徐汇滨江5.24左右比较。47—150㎡用于代表处、调查小组、货代单证、金融客服；150—500㎡用于咨询项目组、财富办事处、消费品贸易、科技中国办；500—980㎡用于外资区域办、保险中后台、信息调查团队；1700㎡整层用于金融/咨询分部、外资总部办事处。对交易/风控用中央加时测算+独立机房双路由UPS；对调查数据库用三网专线；对生物/材料小团队只做办公与会议，不把老塔楼空调等同实验室冷源；对品牌贸易用南京东路大堂、外滩接待、来福士分流，不把“福州路外滩”等同全量低成本。

问：华设大厦和外滩SOHO、金光、来福士、领展怎么分工？

答：重南京东路—外滩成熟甲级、1700㎡小整层、金融/咨询/外资代表处、成本低于外滩超甲选华设；重外滩南段江景超甲、艺术商业选BFC/金光；重紧凑甲级小面积选外滩SOHO；重新天地湖景双塔总部选领展；重人广综合超甲选来福士。华设不适合7×24零加时交易、单層超1700无柱、高密训练，比价统一折70%得房、中央加时、车位与精装摊销。

问：47到1700㎡怎么按业务配？

答：47—150㎡做代表处、货代单证、调查小组、金融客服；150—500㎡做咨询/财富项目、消费品贸易、科技办；500—980㎡做外资区域办、保险中后台；1700㎡整层做金融/咨询分部。所有面积先按70%主源折使用面，核心筒、大堂、商业配套不计入工位。

问：中央空调能做金融夜班和调查数据机房吗？

答：主源风机盘管加新风、工作日多源8—18/8:30—18:30，常规文档、数据库、单证、轻媒体可用；加时按120元/小时或物业计时测算。7×24风控、低时延交易、GPU训练要另核独立冷源、双运营商、UPS、柴发接口与电力配额，不把中央空调等同无限冷量零加时。

问：南京东路2/10、人广1/2/8怎么建通勤？

答：按“居住地—南京东路2/10约300—379米或人广1/2/8约700—800米—福州路318各入口”抽样；2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，10接豫园/新天地/五角场，8接世博/中华艺术宫。客户从陆家嘴用延安东/外滩隧道，从外滩步行，从新天地经黄陂南/金陵东；南京东路步行街与外滩节假日重排落客。

问：金融、调查、外资代表怎么用黄浦政策？

答：财富/保险中后台对接外滩金融科技与保险科技场景，调查与咨询对接专业服务、黄浦创卡和孵化，外资人才用门楣之光与外滩国际人才中心，科技小团队用概念验证与首版次。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“福州路318号、原浦汇/腾飞浦汇、华设联名、约5.02万—5.2万㎡、24层、标准层1700、层高3.2/净高2.6—2.8、实用率70%主源/72%另源、中央空调多时段、7—8客1—2货多源、三网、南京东路2/10约300—379米+人广1/2/8约700—800米、物业28—35多源、车位160/180/680多源、外滩—南京东路—人民广场复合”的组合，不适合以7×24高频交易、超1700㎡无柱单层、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合财富管理办事处、专业咨询与信用调查、外资制造/消费品代表处、国际货代、保险中后台、科技/生物小团队及需要“外滩核心形象+双轨通勤+1700整层+成熟物业”的成长型办公。2026市场核心外滩/南京东路韧性优于全市平均，戴德Q3 20.9%/192.3、Q2 22.5%/6.42，高力Q2外滩7.48/甲级22.0%/5.7，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158； 项目在精装小间、标准层整层、高区视线、中央加时、免租与金融/咨询生态上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/单证/调查用47—150㎡；10—25人咨询/财富/贸易用150—500㎡；25—60人外资区域办/保险中后台用500—980㎡；60—150人分部用1700㎡整层；多层组织按双套整层并配大堂接待、独立机房、加时空调台账。所有方案把70%得房折面、净高2.6—2.8与吊顶、中央加时、双路由UPS、车位活动期配额、南京东路/人广双动线、黄浦科创/门楣之光/FTC/创卡做成三年总拥有成本。对财富风控重点写加时与独立机房，对调查数据库重点写三网与保密，对货代贸易重点写单证区和南京东路客户动线，对科技生物重点写办公会议而非实验冷源，避免以“外滩3元起/8元超甲”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于华设大厦/浦汇大厦招商资料、高腾/安信行/炫铃及第三方渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（华设/浦汇/腾飞浦汇不同）、地址（福州路318号/山东中路交叉/南京东路辐射不同）、竣工（1999/2006/其他不同）、总建面（约50210/52000/地上41662不同）、楼层（24层/地下3层不同）、标准层（1700不同但可租47—1700不同）、层高净高（3.2层高/2.6—2.8净高/大堂8米不同）、得房率（70%/72%/65%—70%不同）、空调（中央/风机盘管加新风、8—18/8—19/8:30—18:30/9—18、加时120或物业计时不同）、电梯（7客1货/8客2货/低高区4+4+2不同）、物业主体与费用（高腾28/安信行34.98—35/炫铃等其他不同）、车位（100+580/160/180、1500—2310/1800不同）、租金（3.2—4.5/3.0—10.5/6.5—8.5/8.8—9.8多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、当期物业或运营主体书面确认和正式租赁合同为准；南京东路2/10约300—379米、人广1/2/8约700—800米、陆家嘴约15分钟、虹桥/浦东机场高架时长均为资料或理想路况参考，南京东路步行街、外滩节假日、福州路文化场馆与人民广场活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。