报告用途：为建筑设计、室内与景观、文化创意、品牌全案、广告与新媒体、影视轻后期、时尚与手作、涉外咨询、轻量金融科技与专业服务工作室提供外滩—南京东路历史更新楼宇选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小间精装、挑高单元、标准层整层、多套组合及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区德必外滩WE（九江路501号，原华商证券交易所旧址；德必集团更新运营，上海德必经典创意发展有限公司等主体按当期合同为准，9层历史建筑改造园区，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、世邦魏理仕、仲量联行/戴德梁行公开研究口径，项目参数以德必官方、招商资料、政府公开信息、第三方渠道及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区九江路501号，处外滩金融集聚带西缘、南京东路步行街北侧、人民广场与外滩源之间，西接人民广场专业服务与政务资源，北近南京东路商业，东向外滩万国建筑群与陆家嘴，南连BFC、豫园与南外滩。整体前身为1934年建成的华商证券交易所旧址，属装饰艺术派历史建筑，2015年前后由德必体系改造运营，公开资料列意大利博埃里团队参与更新，保留Art Deco立面、穹顶壁画等历史元素并融入垂直绿化，形成“历史保护建筑+文科创办公+共享会议+露台活动”的中心城区小体量园区。

公开资料对总建面存在多口径：约1.2万、2万、3万㎡均有渠道列示；楼层统一为地上9层，标准层多源列103—1147㎡、部分渠道列350—650㎡整层、少数资料列2000—3000㎡（与历史小楼平面不符，签约前以产证平面为准）。产品覆盖44—2000㎡不等，精装小间、挑高穹顶区、平层整层、多套组合均可，定位建筑设计、文化创意、时尚、传媒、涉外咨询、轻金融科技与专业服务。对需要超高层无柱大平层、集中中央空调零加时、高频交易机房、高密AI训练、重载中试、带排放实验室的机构，应另行评估VRV分户冷量、独立机房与周边外滩超甲/专业数据中心，不把历史改造办公条件等同全量技术机房。

地址以九江路501号为主。总建面按渠道分约1.2万/2万/3万㎡，以产权与德必最新放租清册为准；9层，标准层多源103—1147㎡，整层可谈350—650㎡或按历史平面重组，单套招租常见44/80/85/130/233/286/589/618/624/1000+等。层高多源：搜楼/优楼列标准3.5—4.5米、部分4.2米；优楼/梧桐类尽调列首层3.5—4.0、标准2.9—3.3、净高2.5—2.75，老建筑老钢窗、老梁、穹顶局部挑高需逐房测量；得房率多源68%—75%，老楼柱网不规则，不把合同建面直接等同可坐工位面积，挑高、走廊、公区、露台分别计算。

空调多源：多数招租列VRV独立/分户计量、24小时租户自控；部分老楼资料列分体或遗留空调，个别渠道写中央空调。正式尽调按楼栋、楼层、房源取设备品牌、冷量、分户电表、加时与维护责任，不统一按“VRV零限制”写死。电梯多源：3部客梯或4部三菱、1部货梯不同渠道并存，老建筑另保留翻新客梯/小型货梯，样品、档案、设计样书动线逐层抽样。网络电信/联通/移动三网，部分资料列双光纤/万兆接入，设计BIM、剪辑、金融科技小机房另核弱电间、UPS与备份专线。

物业多源：德必经典创意/上海德必体系，费约10—18元（老楼特需保洁/门禁口径）、20元、25元、30元、32元均有渠道列示；签约前按“含VRV能耗/不含加时/含公区/含文保保洁”分项确认。车位多源差异大：园区约80个、周边/地下50—286个、月租1000—1500/1500—1800不等；历史小楼无大车库，员工长租优先周边外滩源、来福士、企业天地、南京东路商业库，客户临时停南京东路/外滩源，不按“园区总车位”预估固定可用。租金多源：搜楼4.3—7.5、焦点5—7.5/6—8/8—10、优楼5.5—8.5、部分外滩历史江景稿9.8—12.5（中山东二路8号外滩8号与九江路501号WE不同项目，不混用）；实际按精装/毛坯、临窗老钢窗、穹顶挑高、楼层、得房、免租、物业与空调类型折算建筑面/使用面全包，不与外滩超甲7.48元同单价比较。

轨道交通方面，项目至2号线、10号线南京东路站第三方资料列约50—230米、步行1—4分钟，按九江路501号各入口抽样，不把50米直线等同所有老楼门厅零风雨；至1号线、2号线、8号线人民广场站约700—800米资料口径，按具体租区重排；2号线串人民广场、陆家嘴、虹桥、浦东机场，10号线串豫园、南京东路、五角场、虹桥，对文创、设计、咨询、涉外客户接待均较顺。地面与隧道方面，邻九江路、南京东路、延安东路高架、外滩隧道、人民路隧道、南北高架与内环；招租资料列至陆家嘴经外滩/延安东约10—15分钟、虹桥约30—40分钟、浦东机场约45—55分钟，均按理想路况，早高峰南京东路步行街、外滩观光、延安东与节假日外滩管控应另排。公交以南京东路、九江路、河南中路、人民广场周边多线补线；客户可用南京东路商圈、外滩源、BFC停车，员工建议地铁/打车/骑行为主，不把“南京东路站50米”等同全天候落客零拥堵。

项目处“外滩金融集聚带—南京东路国际消费—人民广场专业服务—外滩源历史文化”复合核心。向北接外滩源、金光、外滩SOHO，向南京东路/人民广场接咨询、传媒、会计与政务，向新天地/淮海经江西路—复兴路换线，经外滩/延安东/人民路隧道向陆家嘴形成外滩—浦东双核动线，向南接BFC、豫园与南外滩金融科技。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，外滩7.48、陆家嘴6.76、南京西路9.09；三季度甲级存量1841万㎡、空置21.9%、平均5.5元/㎡·天，核心区多数子市场租金5.5元以上、空置大多20%以下。 世邦/仲量类背景列上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置24.5%、报价237.2/有效158，甲级空置约22.5%—23.5%，说明核心文创小楼虽具形象优势，但仍受全市以价换量影响。

对建筑设计、文化创意、品牌、新媒体而言，项目以“9层历史小楼、VRV分户、南京东路50—230米、外滩/人民广场双圈、德必社群”换外滩超甲溢价；对超无柱大平层、集中空调零加时、金融低时延、高密训练、重载中试，应另评金光/外滩SOHO/BFC或董家渡、南外滩新载体。外滩可比含外滩SOHO、金光、BFC、外滩8号（中山东二路8号独立项目）、金外滩国际广场，比价统一折得房、空调类型、物业、车位、轨道与历史建筑改造成本，不单看日租。

第一，华商证券交易所旧址+Art Deco+垂直绿化形成的历史办公调性。9层小体量与穹顶、老钢窗、水磨石、木护壁保留，比高层甲级更利于建筑设计、室内、艺术、品牌、家族办公室、涉外咨询做客户看样、作品陈列与小型发布；德必WE社群、共享会议、书吧、露台形成“低调度假感+外滩门面”的组合。第二，VRV分户/24小时适配文创与轻金融夜班。多数房源VRV独立控制，设计制图、剪辑、自媒体、轻风控、跨境合规可按户启停计费；但高规格调色、长期渲染、交易后处理仍须核电量、冷量、双回路、UPS，不把“分户空调”等同无限冷量。第三，南京东路2/10近站+人民广场多线+外滩隧道。50—230米到南京东路、700—800米到人民广场、外滩/延安东到陆家嘴，员工通勤与客户跨江比纯景区园区更实用；南京东路商业、外滩源接待、BFC/豫园补餐饮活动。第四，德必运营与文科创集群。第三方列入驻方向含建筑设计（博埃里、易地斯埃等）、贸易与厨具（弗兰卡、美津浓相关销售/代表处等）、文创与咨询，德必提供注册、政策、社群、资本对接、共享空间；可与外滩FTC、外滩金融科技场景、人民广场专业服务形成“轻总部+外部算力/客户”的协同。

短板亦需直面：总建小、平面不规则，无超层无柱极大平层，大型常年展厅、超千人会议、酒店住宿需借南京东路/BFC/外滩源；层高净高老楼差异大，首层挑高、标准层2.9—3.3、靠窗老梁影响吊顶与机电；空调VRV/分体/中央多源，跨房加时、冷量、计费必须逐套确认；车位80/周边50—286多源，南京东路步行街、外滩节假日、陆家嘴客户叠加会紧张；租金4.3—10+多源跨度大，受精装/穹顶/临窗/老钢窗/免租影响显著，不能与小面积乙级或外滩超甲同单价比较；部分招租稿写“江景标杆、税收返还、超长免租、顶级超甲”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与德必书面确认为准。

截至公开资料可核，项目租户方向覆盖建筑设计、贸易消费、厨具、运动、涉外代表处与文创咨询。第三方资料列SENAB、弗兰卡（中国）厨房系统上海分公司、美津浓相关销售分公司、美国统源国际控股上海代表处、佑尼梭斯贸易、博埃里建筑设计、易地斯埃设计顾问等；德必体系资料另列文创、时尚、传媒、涉外咨询方向。 正式尽调以德必经典创意/上海德必或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合外滩—南京东路区位，潜在适租方向还包括室内与软装、景观照明、广告全案、短剧/财经新媒体轻后期、家族办公室、保险科技展示、合规咨询、ESG与碳咨询、早期文科创孵化。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附德必或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩、税收返还及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦2026营商环境方案强化“创业培训、创业服务、创业孵化、创业活动”四创联动，构建创业陪跑计划、创·工坊与黄浦创卡3.0，扩大青年创业、留学人员与小微主体对接；区内创业孵化示范基地可对入孵组织按实际房租、服务或物业成本提供方向性补贴，具体以人社、就业促进与孵化载体最新指南为准。 科技政策方面，黄浦科技创新办法对国际科技组织、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小等提供综合评估支持，单个项目相关支持可至不超过1000万元、引才主体综合评估奖励另按申报通知执行；文科创企业可对接场景、公共技术与产学研资源，不以地方贡献作为唯一前提。 人才政策方面，黄浦“门楣之光”从创新扶持、综合保障、引才激励支持顶尖与青年人才，外滩国际人才服务可对接高层次人才安居、金融科技与AI紧缺方向、CGFT等资质、博士后与人才公寓；具体名额材料以人社、人才站点及项目认定为准。 产业政策方面，黄浦聚焦金融科技、科创服务、商旅文体展与专业服务，外滩FTC、金外滩国际广场、鼎博等特色楼宇提供功能机构对接、会议活动、融资服务、知识产权与场景应用支持；项目可作为建筑设计、文化创意、轻金融科技、涉外咨询与外滩金融客户协同的落点，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应承压：高力二季度甲级空置22.0%、5.7元，外滩7.48/陆家嘴6.76/南京西路9.09，三季度甲级空置21.9%、5.5元；世邦背景列上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置24.5%、报价237.2/有效158；仲量/戴德背景列甲级空置22.5%—23.5%、核心CBD空置更低、超甲去化快于普通甲级。 项目作为九江路501号9层历史小楼、总建1.2—3万多方源、标准层103—1147/整层350—650、得房68%—75%、净高2.5—3.3、VRV分户多源、物业10—32多源、车位80/周边50—286多源、南京东路2/10约50—230米，定价应折算“使用面积等效租金+物业+VRV分户电/加时+周边车位+穹顶挑高/老钢窗溢价+精装遗留+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷68%—75%得房×30天+物业10/20/25/30等书面标准+VRV分户电或中央加时+周边车位1000—1800×人数比+老楼改造/挑高摊销+免租期”折算人均创作全包；再与外滩SOHO、金光、BFC、外滩8号、北外滩4—5.5、徐汇滨江5.24比较。44—85㎡用于设计/自媒体小队；130—286㎡用于建筑方案、品牌全案、轻后期；350—650㎡整层用于设计事务所、咨询中台、轻金融科技；1000㎡以上多套组合用于文创总部、涉外咨询、家族办公室。对剪辑/调色用VRV分户但另核冷量电配额；对建筑BIM/轻风控用三网专线+UPS，不强行在9层老楼建高密训练集群；对外滩金融客户接待用南京东路2/10+外滩源+BFC双动线，不把“历史江景外滩”等同全量总部成本。

问：德必外滩WE和外滩SOHO、金光、BFC怎么分工？

答：重9层历史小楼、设计文创、VRV分户、南京东路近站、德必社群选WE；重外滩南段街区商业与超甲江景选外滩SOHO/BFC；重50层外滩西缘超甲、威斯汀与涉外律所选金光。WE不适合超无柱大平层、集中空调零加时、高频交易机房，比价统一折得房、空调、车位与老楼改造。

问：44—2000㎡怎么按业务配？

答：44—85㎡LOFT/精装做设计、自媒体、代表处；130—286㎡平层做建筑方案、品牌全案、轻后期；350—650㎡整层做设计事务所、咨询中台；1000㎡以上多套做文创总部、涉外咨询。老楼先折68%—75%得房，穹顶、老钢窗、走廊、露台不计入可坐工位。

问：VRV/分体/中央多源，能做设计夜班和轻金融吗？

答：多数招租房VRV分户可夜间自控；分体或中央房源按楼栋重测。设计制图、轻剪辑、咨询、合规文档可用；高规格调色、长期渲染、交易后处理、风控批处理另核双回路、UPS、独立小机房与冷量，不把“24小时独立控制”等同无限冷量零加时。

问：南京东路2/10、人民广场1/2/8怎么建通勤？

答：按“居住地—南京东路2/10约50—230米或人民广场1/2/8约700—800米—九江路501各入口”抽样；2接陆家嘴/虹桥/浦东，10接豫园/五角场/虹桥，8接人民广场/中华艺术宫/世博。客户从陆家嘴用外滩/延安东隧道，从静安用2/10或南京东路商业落客；不把“南京东路站50米”统一套所有老楼门厅。

问：建筑设计和文创怎么用黄浦政策？

答：设计可对接黄浦文创、外滩内容生态、德必社群与概念验证资源；数字孪生/设计软件可对接区科技创新办法关键技术攻关与成果转化；创业团队用创·工坊、黄浦创卡、孵化基地房租方向补贴。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

问：尽调最该核什么？

答：核七项：9层各产证与可租/自持清册、103—1147及350—650整层双基准、68%—75%得房逐房重算、VRV/分体/中央品牌与加时冷量、双路/UPS/三网弱电间、客货梯与老楼样本/档案动线、南京东路/外滩源/周边车位书面配额；再核三项：空置时间表与邻企产业方向、穹顶/老钢窗/文保装改限制、外滩FTC/创卡/门楣之光/德必企业服务入口。只按“4.3元起、南京东路50米、外滩历史”定楼，会低估净高、空调多源、车位与老楼改造成本。

专家组认为，项目核心价值是“九江路501号、华商证券交易所旧址、2015德必改造、9层、总建1.2—3万多方源、标准层103—1147/整层350—650、层高3.5—4.5或标准2.9—3.3/净2.5—2.75、得房68%—75%、VRV分户/分体/中央多源、3—4客梯+1货、三网、南京东路2/10约50—230米、人民广场1/2/8约700—800米、外滩/延安东隧道、德必社群与共享会议露台、Art Deco+穹顶+垂直绿化”的组合，不适合以超高层无柱极大平层、集中空调零加时、高频交易、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合建筑设计、室内景观、文化创意、品牌全案、广告新媒体轻后期、时尚手作、涉外咨询、轻金融科技及需要“外滩历史调性+南京东路近站+小体量大咖客户接待”的成长型总部。2026市场核心外滩韧性显著，高力Q2外滩7.48/空置22、Q3全市21.9%/5.5，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158，超甲去化优于普通甲级；WE作为历史小楼，在精装小间、挑高穹顶、整层多套、VRV增容、免租与德必服务上具备谈判空间。

建议3—5人设计/自媒体用44—85㎡，10—25人建筑/品牌用130—286㎡，25—60人事务所/咨询用350—650整层，60—150人文创/涉外用1000㎡以上多套并配穹顶接待、老钢窗看样、VRV分区机房。所有方案把68%—75%得房折面、老楼净高与梁柱、VRV/分体/中央加时、双路由UPS、周边车位配额、南京东路/人民广场/外滩隧道三动线、黄浦文创/外滩FTC/科技创新/创卡门楣之光做成三年总拥有成本台账。对建筑BIM重点写专线UPS与渲染分包，对新媒体重点写VRV冷量与调色隔音，对轻金融重点写分户空调+外滩FTC场景，对品牌重点写穹顶露台和南京东路接待，避免以“外滩历史低价”单一指标替代空调多源、车位、得房与文保改造全量成本。

本报告基于德必外滩WE官方信息、德必及第三方招商资料、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对地址（九江路501号/部分渠道混用外滩8号中山东二路8号）、总建面（约1.2万/2万/3万不同）、标准层（103—1147/350—650/2000—3000不同）、层高净高（标准3.5—4.5/2.9—3.3/净2.5—2.75不同）、得房率（68%—75%不同）、空调（VRV/分体/中央不同）、电梯（3客/4三菱/1货不同）、物业主体与费用（10—32元多口径）、车位（80/50—286/周边多库、月租1000—1800不同）、租金（4.3—7.5/5—7.5/6—8/8—10/部分外滩8号9.8—12.5不同）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、德必运营主体或物业书面确认和正式租赁合同为准；南京东路2/10步行50—230米、人民广场1/2/8约700—800米、陆家嘴10—15分钟、虹桥30—40分钟、浦东45—55分钟均为资料或理想路况参考，南京东路步行街、外滩节假日管制、延安东与隧道高峰应重新抽样。市场数据引用高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。