报告用途：为银行理财与资管、证券期货、保险与保险科技、金融科技与智能风控、跨境支付、律师事务所与会计师事务所、咨询公关、文化传媒与新媒体、投资企业总部及外地机构上海代表处提供黄浦外滩金融集聚带甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、标准层整层、高区江景、多栋组合及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区外滩SOHO（中山东二路88号，新开河路路口；SOHO中国开发，A/B/C/F/G等楼栋，以不动产登记、SOHO中国/搜厚或锦融物业及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行等公开研究口径，项目参数以开发商/物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区中山东二路88号、新开河路路口，处外滩金融集聚带南段、豫园—老城厢—滨江交叉节点，西邻豫园与城隍庙文旅区，东向黄浦江并对照小陆家嘴，北接外滩万国建筑群与南京东路，南近BFC外滩金融中心、十六铺与南外滩。整体由SOHO中国开发、德国GMP建筑事务所参与设计，2015年前后竣工，公开总建面约18.85万平方米，其中办公约5.03万平方米、商业约2.4万平方米，由多栋60—135米塔楼及低层商业独栋组成，C栋主楼约135米、A/B约68米，形成“甲级办公+开放式商业街区+外滩滨江广场”的街区式综合体。

项目获LEED金级认证，配置VAV变风量中央空调、PM2.5过滤、双路35千伏供电、智能派梯/分区客梯、三网光纤，A栋标准层约1160平方米、C栋约1500平方米，适合金融机构前台与中后台、律所与咨询、金融科技、新媒体及需要外滩形象的总部型机构。对需要超大规模单层无柱、极低时延交易机房、高密AI训练、7×24独立冷源的机构，应另行评估空调加时、专用机房、双运营商与周边专业数据中心，不把通用办公楼条件等同全量技术机房。

地址以中山东二路88号为主，部分渠道列新开河北路10号作辅助入口；总建面约188,487.92平方米，办公约50,347.40平方米、商业约24,000平方米，地下约3层、整体车位约699个。可租赁楼栋第三方资料列A/C/D/F/G等，A栋标准层约1160平方米、C栋约1500平方米，D/F/G按小面积分割与低层商业办公混合；整租面积公开多源100—5000平方米，常用100—571平方米精装小间、1160—1500平方米整层、多栋组合至整栋。

层高标准4.05米，大堂挑高约10米，架空地板约100毫米；得房率分割单元约68%、整层约73%，独栋/低层按公区、商业动线重算使用面积，不把合同建面直接等同可坐工位面积。空调多源列VAV中央、特灵/约克/冰蓄冷、新风PM2.5过滤约90%，工作日常规约8:00—18:30/8:30—18:30，加时按面积或小时计；金融夜批、交易后处理、合规审计需另核冷冻水延长、独立机房冷源与分户计量。 电梯A栋4客1货、C栋9客1货、D栋4客1货、F/G各2客等按楼栋书面清册为准，通力/迅达/高速电梯不同渠道混用，正式尽调以竣工及物业运行资料为准；供电双路35千伏、柴油发电机应急，弱电电信/联通/移动三网、六芯光纤入户，金融机房另核双路由、UPS、灾备与等保。

物业多源列北京搜厚或北京锦融，办公费约28元/平方米·月、商业30元起；车位约699个、月租约1500元/位，高区江景、客户来访、商业活动叠加按企业配额重排。租金公开多源差异较大：好租列5.2—7元、51CBD列4—8元、搜楼/其他列4.5—12元，A/C整层、高区江景、精装遗留、免租期分别询价；正式成本按楼层、景观、得房、空调加时、物业、车位折算建筑面/使用面全包，不与次中心4—5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目至10号线、14号线豫园站第三方资料列300—500米、步行约5—8分钟，按A/C/D/F/G各入口分别抽样，不把直线距离等同所有楼栋零风雨；2号线、10号线南京东路站约1.3公里资料口径，可作为人民广场、静安寺、虹桥方向换乘客流补充；9号线小南门站约800米资料口径，适配南黄浦、浦东经9/14换乘团队。 10号线串豫园、南京东路、五角场、虹桥枢纽，14号线串静安寺、陆家嘴、浦东金桥，豫园换8号线到人民广场/世博，陆家嘴可14换2或经隧道车行。

地面与隧道方面，项目邻延安高架、外滩隧道、人民路隧道、复兴东路隧道、南北高架与内环；车行至人民广场约15分钟、浦东陆家嘴约10分钟资料口径、虹桥枢纽约30分钟、浦东枢纽约50分钟，均按理想路况，早高峰延安东、外滩隧道、豫园—新开河片区及节假日外滩管控应另排。 公交中山东二路新开河路、豫园周边33/55/911等补线；商业客户可用项目2.4万方商业、豫园、BFC停车，员工长租以地下699车位配额为主，不按总车位数预估外滩活动期可用。

项目处“外滩金融集聚带—豫园文旅—南京东路—小陆家嘴—新天地/淮海”复合核心。向北接外滩源、久事、金外滩国际广场，向南京东路/人民广场接专业服务与传媒，向新天地/淮海接外资总部与咨询，经隧道向陆家嘴形成“外滩—浦东”双核金融动线，向南接BFC、南外滩与世博浦西金融科技片区。2026年上海办公楼仍“以价换量、核心外滩优于次中心”：高力二季度甲级存量1817万平方米、空置22.0%、租金5.7元/平方米·天，其中外滩7.48元、陆家嘴6.76元、南京西路9.09元；三季度甲级存量1841万平方米、空置21.9%、租金5.5元，专业服务占需求增量27%、金融18%。 世邦上半年净吸纳31.6万平方米、新增73.3万平方米、全市空置24.5%、报价237.2元/平方米·月、有效158元/平方米·月；戴德二季度甲级空置22.5%、成交约195.2元/平方米·月，仅作全市背景。

对外滩SOHO而言，4—8元挂牌低于外滩7.48元子市场均值、但高于北外滩/前滩/徐汇滨江部分次中心；其价值不在“低价”，而在中山东二路外滩门面、豫园双轨、江景高区、2.4万商业街区与金融/律所/媒体邻居。对成本敏感型TMT、初创、轻研发，应比较北外滩4—5.5元、徐汇滨江5.24元、前滩与虹桥；对持牌金融、资管、跨境支付、律所总部、文化新媒体，项目在外滩品牌、滨江接待、豫园通勤、综合商业上具备稀缺性。

第一，外滩南段街区式甲级与江景双属性。C栋135米、A栋1160/ C栋1500整层、高区可看黄浦江与陆家嘴，中央开放式广场+2.4万商业街区比纯塔楼更利于客户路演、媒体发布与员工餐饮；相比纯写字楼，外滩SOHO把“办公+商业步行街+滨江”打包进日常动线。第二，VAV+双路35千伏+LEED金级的金融合规底座。PM2.5过滤、架空地板、智能派梯、三网光纤对交易中后台、风控、合规、律所档案具备基础；但7×24交易、低时延机房、高密训练仍须独立冷冻水/专用冷源、双运营商、UPS与等保评估，不把“中央空调+双路电”等同零加时全冷量。第三，豫园10/14双轨+多隧道跨江通勤。比陆家嘴单核更便于到老城厢、南京东路、新天地、世博；比BFC大体量综合体更紧凑，小面积100起租、整层1160/1500、多栋组合更灵活。第四，外滩金融与专业服务集群。周边可对接外滩金融集聚带、BFC、金外滩国际广场、鼎博/外滩FTC等特色楼，楼内金融、律所、媒体、投资机构形成“前台形象+合规+内容+资本”的轻协同。

短板亦需直面：办公总建仅约5.03万方，单栋标准层1160/1500小于超甲大平层，超千人总部需多栋或分层组合；VAV常规工作时段，夜盘交易、全球市场后处理要谈加时与独立机房；699车位服务办公+2.4万商业+豫园游客，节假日外滩管制、展演、陆家嘴跨江客户会显著紧张；4—12元租金受精装/毛坯/高区江景/整层/免租影响大，不能与小面积老乙级或次中心同单价比较；部分招租稿“270°江景、唯一新建、名企云集、超级免租”等营销表述，正式尽调不采纳，以产证、空置房号、机电报告与物业书面确认为准。

截至公开资料可核，项目办公租户方向覆盖银行、信托、理财、期货、投资、法律、媒体与能源贸易。第三方资料列上海农村商业银行相关办公、民生信托、中金财富、华泰期货、天虹集团、中洋集团、搜狐新媒体、上海东方广播、北京市兰台（上海）律师事务所、靖予霖/靖之霖等相关律所，以及创丰创投、九颂山河、利位投资、寰泰能源、兴格文化、睿星创意等投资与文创机构。 正式尽调以SOHO中国/搜厚或锦融物业最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合外滩金融集聚带，潜在适租方向还包括智能风控、保险科技、跨境支付、资管科技、ESG与合规、国际仲裁、品牌公关、短剧与财经新媒体。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩、税收返还及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦2026营商环境方案强化“创业培训、创业服务、创业孵化、创业活动”四创联动，构建创业陪跑计划、创·工坊与黄浦创卡等载体，外滩国际人才服务中心与各类孵化平台可提供青年创业、项目路演、银企对接与注册服务；对入驻经评审特色楼宇的初创主体，可对接众创空间与投融资资源，具体以载体认定与最新受理指南为准。 科技与金融科技方面，黄浦“十五五”将金融科技列核心主导产业，构建“1+4+4”体系，以金融机构与金融基础设施数智化转型为牵引，做优跨境支付、资管科技、保险科技、数字普惠，做强智能风控、数据服务、信用服务、金融资讯；通过外滩FTC、金外滩国际广场、鼎博大厦等特色楼提供场景对接、技术攻关与成果转化，世博浦西片区补充区块链、人工智能、大数据底层能力，不以税收贡献作为申报前提。 人才政策方面，黄浦“门楣之光”顶尖人才引进激励从创新扶持、综合保障、引才激励三维支持，外滩国际人才服务中心提供高层次人才安居、医疗、文化、生活与青年创业服务；保险科技、智能风控、量化等紧缺方向可结合重点产业人才目录与人才公寓、青年驿站政策申报，具体名额材料以人社、人才站点及项目认定为准。 产业政策方面，黄浦聚焦金融科技、金融服务、科创服务、商旅文体展与专业服务，外滩金融集聚带“一带引领、一区联动、三核辐射”，项目可作为金融机构总部、金融科技应用、律所媒体总部、外滩场景共创的落点；对经评审的金融科技企业，特色楼宇可提供政策对接、众创空间、应用场景与生态服务，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应压制：世邦上半年净吸纳31.6万、新增73.3万、全市空置24.5%、报价237.2/有效158；戴德二季度甲级空置22.5%、成交195.2元/平方米·月；高力二季度甲级1817万、空置22.0%、租金5.7，外滩7.48、陆家嘴6.76、南京西路9.09，三季度甲级1841万、空置21.9%、租金5.5。 项目作为外滩约5.03万办公、A1160/C1500整层、得房68%—73%、层高4.05/大堂10、VAV+双路35千伏、699车位、物业28、豫园10/14双线，定价应折算“使用面积等效租金+物业+空调加时+车位1500+江景溢价+精装遗留+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷68%—73%得房×30天+物业28+VAV加时/独立冷源电费+车位1500×高管客户比+精装/毛坯改造摊销+免租期”折算人均工位全包；再与陆家嘴6.76、南京西路9.09、新天地/淮海7.27、BFC外滩12—16/整层高区、北外滩4—5.5、徐汇滨江5.24比较。100—285㎡用于代表处/精装小团队；285—571㎡用于风控、合规、投研、媒体小队；1160㎡A整层用于证券/资管中层、律所项目组；1500㎡C整层用于银行理财、保险、跨境支付、财经新媒体；高区江景多层用于集团展示与客户路演。对交易系统写双路由/低时延/灾备，对智能风控写轻推理+外滩金融科技场景与世博算力对接，对律所写隔断会议与档案，对新媒体写直播/剪辑机房与商业接待，不把“外滩江景”单列日租作为全量成本依据。

问：外滩SOHO和BFC、陆家嘴、南京西路比，适合什么机构？

答：重外滩南段街区商业、豫园双轨、100起精装到1500整层灵活组合选外滩SOHO；重外滩超大体量江景双子、独栋、艺术酒店综合体会客选BFC；重陆家嘴监管、交易所与机构邻近选陆家嘴6.76元背景；重静安外资总部、奢侈品与专业服务选南京西路9.09元背景。外滩SOHO优势在“紧凑甲级+商业街区+外滩门面”，不适合把超大面积单层、集中空调零加时、高密训练作为第一条件。

问：A栋1160、C栋1500整层怎么折工位与业务？

答：按分割68%、整层73%得房，A1160约整层795使用面、C1500约1095使用面；再扣前台、会议、电话间、机房、档案、客户Lounge后算开放/组合工位。C栋高区做交易、资管、客户展示，A栋做律所、咨询、媒体中台更经济；不把1160/1500建面直接当全可坐面积，F/G低层商业办公另按公区重算。

问：VAV中央空调能满足7×24金融与新媒体夜班吗？

答：常规工作日8:00—18:30/8:30—18:30可覆盖办公；交易后处理、全球市场夜盘、风控批处理、财经直播要另谈加时费、独立冷冻水、分户电表与专用机房。项目双路35千伏有利供电连续，但冷源、加湿、PM2.5与新风按机房等级重算，不把“VAV+新风”等同24小时零加时无限冷量。

问：10号线豫园、14号线豫园、2号线南京东路、9号线小南门怎么建通勤？

答：按“居住地—豫园10/14或小南门9—中山东二路88各栋大堂”抽样；10接虹桥/五角场、14接陆家嘴/静安寺/浦东、2南京东路接人民广场/机场联络线换线、9小南门接南黄浦。员工若多在浦东，可比较14豫园+延安/外滩/人民路隧道车行；客户从陆家嘴用外滩/延安东/人民路隧道更短。不把“豫园300—500米”统一套所有A/C/D/F/G栋。

问：金融交易、智能风控、跨境支付怎么配机房？

答：交易席位用C高区整层，写双运营商三网、双路由光纤、UPS、低时延链路、独立冷源；智能风控轻推理可用VAV分户+小机房，重训练回世博浦西/外滩金融科技公共算力；跨境支付按等保、数据分类、合规审计做独立安全区。所有机房先取双路35千伏余量、弱电间、货梯布线和消防气体灭火，不把办公插座负荷当机柜负荷。

问：律所、会计、咨询怎么用A/C整层？

答：100—285㎡做项目组与合伙人隔断，285—571㎡做行业组、资料室、庭审模拟，1160/1500整层做全所/全咨询线，配独立会议簇、保密机房、档案间。VAV常规时段够用，夜间审计与尽调谈加时；客户接待用项目商业街区、豫园、BFC联动，开庭用南京东路/人民广场/陆家嘴车行。

问：财经新媒体、短视频、直播怎么落地？

答：小直播用100—285精装，调色/剪辑用285—571平层并做隔音补光配电；财经大直播、素材存储用C整层独立机房，三网光纤+UPS+备份链路。VAV可覆盖办公夜班，但高规格调色棚、长期渲染另核冷量；外滩客户发布可用中央广场与2.4万商业配套，不把临街低层当无限制声学空间。

问：699个车位对外滩综合体够吗？

答：车位服务办公、2.4万商业、豫园游客与来访客户，员工长租按A/C/D/F/G配额，高管/客户固定，活动期用豫园周边商业停车。外滩节假日管制、BFC展演、陆家嘴跨江客户叠加会显著影响可达性，不按699总数预估日常固定可用。

问：高力外滩7.48、全市空置22%—24%下怎么谈租？

答：引用核心区外滩租金韧性与全市供应压力分别议价：小面积精装谈免租与遗留家具，A/C整层谈物业包、空调加时、车位配额，高区江景谈长租阶梯，多栋组合谈统一物业与机电改造。用高力Q2外滩7.48/Q3全市21.9%/5.5、世邦全市24.5%/报价237.2作背景，但外滩SOHO以街区商业、江景、金融租户结构单独评估，不套用次中心4—5.5元逻辑。

问：黄浦金融科技政策能直接抵租金吗？

答：不按政策资金倒推抵租。可合规对接外滩FTC、金外滩国际广场、鼎博等特色楼，参与金融科技场景、智能风控/跨境支付/保险科技方向、创业陪跑与融资对接；具体以特色楼认定、场景库、创·工坊和最新指南为准。 签约前做“可申报/待认定/不可预期”三类清单，不把未批复资源算固定节省。

问：尽调最该核什么？

答：核七项：A/C/D/F/G产证与可租/自持清册、1160/1500及68%—73%得房双基准、VAV品牌与加时冷量、双路35千伏/UPS/双运营商机房、各栋客货梯与样品/档案动线、699车位固定配额、豫园/小南门/南京东路至各栋步行；再核三项：空置时间表与邻企合规属性、商业街区噪声与活动期动线、外滩FTC/金外滩/鼎博/门楣之光政策入口。只按“4元起、外滩江景、10号线”定楼，会低估加时电、得房、车位与外滩管制成本。

专家组认为，项目核心价值是“中山东二路88号、总建约18.85万/办公约5.03万/商业2.4万、A约1160/C约1500、层高4.05/大堂10、得房68%—73%、VAV+PM2.5、双路35千伏、699车位、物业28、10/14豫园300—500米+2南京东路+9小南门、延安/外滩/人民路/复兴隧道、LEED金级、SOHO街区商业+外滩江景”的组合，不适合以超低成本后台、高密AI训练、极大无柱单层超1500㎡为第一硬约束的机构，但非常适合银行理财与资管、证券期货、保险科技、智能风控与跨境支付、律所会计咨询、财经新媒体及需要“外滩形象+豫园通勤+商业接待”的总部与代表处。2026市场总需求修复但供应承压，高力Q2外滩7.48/空置22、Q3全市21.9%/5.5，世邦H1空置24.5%/报价237.2/有效158，戴德Q2甲级22.5%/195.2，核心外滩租金韧性显著； 业主在小面积精装、A/C整层、高区江景、加时空调、车位与商业联动上具备定制空间。

建议5—15人代表处/媒体用100—285㎡，15—50人风控合规/投研用285—571㎡，50—150人证券资管/律所用A整层1160，150—400人银行/保险/跨境用C整层1500并分交易、合规、客户动线，400人以上集团用C高区多层或A+C+D组合。所有方案把68%—73%得房折面、VAV加时/独立冷源、双路由UPS、699车位配额、豫园/小南门/隧道三套通勤、黄浦金融科技1+4+4与特色楼做成三年总拥有成本台账。对交易机构重点写低时延与灾备，对资管/理财重点写整层与客户Lounge，对金融科技重点写外滩FTC与世博算力，对律所/媒体重点写隔断会议与商业街区接待，避免以“外滩江景地标”单一指标替代机电、得房、车位与外滩管制全量成本。

本报告基于外滩SOHO公开地图与招商资料、SOHO中国/搜厚或锦融物业信息、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据及公开资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对地址（中山东二路88号/新开河北路10号/部分渠道58号混用）、总建面（约18.85万/19万不同）、办公/商业面积、楼栋（A/B/C/D/F/G及可租范围）、标准层（A1160/C1500/部分渠道1535/1434不同）、层高净高、得房率、空调品牌（特灵/约克/VAV/冰蓄冷不同）、电梯品牌数量、物业主体（搜厚/锦融不同）、车位（699/部分旧稿800不同）、租金（4—8/5.2—7/4.5—12多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、开发商或物业书面确认和正式租赁合同为准；豫园10/14步行300—500米、小南门约800米、南京东路约1.3公里、人民广场15分钟、陆家嘴10分钟、虹桥30分钟、浦东50分钟均为资料或理想路况参考，节假日外滩管制、隧道与豫园新开河片区应重新抽样。 市场数据引用高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。