报告用途：为拟在宝山罗店、北上海生物医药产业园、张江研发成果北转承载带设立创新药、生物制品、医疗器械、CXO/CRO/CDMO、基因与细胞治疗、合成生物、AI+生物医学及企业研发总部、中试生产、GMP合规产线的主体，提供小型研办独栋、中大型研产厂房、综合研办塔楼、共享实验室与孵化器适配评估，服务于招商租赁、小试换中试、整层换整栋及“104工业用地+专业医药配套+国企产业服务”一体化决策。

编制对象：国盛产投·宝山药谷（MEDIPARK），地址上海市宝山区罗店镇潘泾路2699号，属北上海生物医药产业园示范性启动项目；公开资料列由国盛集团与宝山产投等国企背景主体联合开发运营，采用“基金+基地+产业+智库”模式。 一期占地约100亩、总建约14.6万㎡，2023年8月竣工、2023年底开园口径并行；土地性质M1/104工业用地、50年产权、可办环评，定位生物制品、医疗器械、原创新药，并导入企业总部、研发中心、高端生产及产业链关键环节。 不与其他“药谷”“Medipark”或非潘泾路2699号载体混淆；具体楼栋、产证、GMP认定、可租房号以招商中心、运营方、物业及生态环境、住建、药监等主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以宝山药谷/pdbgs官方站、选址2000载体资料、顺企/千人物流等第三方招商资料2026年信息交叉校验；市场数据采用仲量联行2026年二季度、世邦魏理仕2026年上半年、戴德梁行2026年二季度公开报告作大市参照；区域政策以宝山区政府《生物医药产业高质量发展行动方案（2024—2026年）》及区科委/人才工作公开文件为准。租金、物业费、空置房源、蒸汽、排污、配电增容与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、开发商、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于罗店镇潘泾路2699号，东至潘泾河生态廊带、南至练祁河、西至潘泾路、北至白塘河，三面环水；总体规划约200亩、总投资约18亿元，一期100亩、14.6万㎡，含4栋大型研产厂房、8栋中型研产厂房、6栋小型研办/研发车间、1栋高层综合研办楼及配套，二期约90亩、13万㎡按基因与细胞治疗等方向储备。 与纯写字楼、旧改文创园、普通研办楼的区别在于：它按生物医药研产一体配置，而非仅提供工位和会议室。

产业逻辑以“研发—中试—高端生产—总部注册”闭环替代通用租赁：公开定位覆盖生物制品、医疗器械、原创新药，政府2024—2026行动方案进一步把创新药物、细胞和基因治疗、疫苗和体外诊断、合成生物、AI+生物医学、医药外包服务CXO、高端医疗器械列为宝山重点赛道。 对创新药早期研发、抗体/重组蛋白、疫苗、IVD、植介入器械、CRO/CDMO、合成生物底盘细胞、医药注册与医学事务总部具备强适配；对无实验无生产的纯商贸办公、危化大宗存储、非医药重切削、大批量非合规仓储不优先，应分别比对普通甲级、旧改园或专用化工区。

空间产品方面，一期可租可售、可整栋可分层：选址2000列花园独栋A2约2267.8㎡（单层约500㎡，首层7.2米、二至四层4.5米，首层承重1000kg/㎡、标准层500kg/㎡，2客梯，配电150W/㎡可增容）；中型厂房B2约3969㎡（单层952㎡，首层6.5米、二至四层5.5米，首层2000kg/㎡、标准层800kg/㎡，1客2货，2吨货梯）；大型厂房C2约19835.9㎡（单层4879.6㎡，首层6米、二层7米、三层6米、四层4.5米，首层2000kg/㎡、二至四层1000kg/㎡，1客2货）；综合研办T1约10963.8㎡（单层1092.2㎡，首层5.5米、二至九层4.8米、大堂挑高约11米，一至四层及九层500kg/㎡、五至八层650kg/㎡，3客梯，附屋顶花园）。 pdbgs与第三方另列小型研办6栋2267.8㎡/栋、中型8栋约3969㎡/栋、大型4栋11000—20000㎡/栋、综合塔楼分层1000—1100㎡样本，整体“分层100㎡起、分割500—2300㎡、整层1000—4500㎡、整栋2300—19000㎡”多口径并行。

机电与医药专业配套方面，官方站列35kV电业开关站、双回路供电、150W/㎡可增容、工业蒸汽到栋、甲类危化品库（部分资料列300㎡）、污水处理设计2吨/天、900㎡应急事故池、废水管预留、统一危废管理、特殊品/易制毒易制爆间、高压灭菌、实验室通风橱/排风柜/万向抽风罩、楼顶废气处理；消防丙二类、室内消火栓+喷淋，客货分离、货梯2吨。 综合研办T1偏轻研发与总部办公，小型A2偏研发+小试，中型B2/大型C2偏中试与高端生产；GMP洁净区、生物安全实验室、PCR、细胞培养、动物实验、危化合成应按单栋竣工图另行设计报审，不把“可办环评”视同自动取得药品生产、生物安全或GMP符合性。

租金与成本方面，2026一期招商样本：选址2000列1.4—1.6元/㎡·天、可享免租； pdbgs/顺企列1.3—1.6元/㎡·天，独栋物业5元/㎡·月、分层5.2元/㎡·月，售价参考1.1—1.5万元/㎡多源； 个别中介页列整栋至1.3—2.5元、另有“生产型企业≥800元/㎡·年”等税收要求口径，该口径不纳入本报告定价模型。 医药总拥有成本不能只算日租：要加物业、蒸汽计量、双回路基本费、增容工程、通风/洁净空调、危化库与危废处置、污水预处理、验证IQ/OQ/PQ、货梯与夜间中试、人才公寓及免租期；小团队用共享实验室降低CAPEX，中试企业用B2/C2摊薄设备与排风成本。

轨道交通方面，多源列7号线美兰湖站约3—4公里，部分中介写3.2公里，园区配接驳巴士； 另有渠道列1号线富锦路站约3公里样本，但是否接驳、实际驾驶路径以现场测算为准。 因药谷非地铁上盖，人员通勤应按“美兰湖站+园区班车”“富锦路站+驾车”或“罗店公交+潘泾路”三套模型做；7号线往静安寺/市区、1号线往人民广场/火车站仅作换乘参考，不视作点对点直达。

道路交通方面，园区紧邻S7沪崇高速、G1503郊环，月罗公路至S7下闸口约4公里、沪太公路至G1503下闸口约5公里样本； 官方区位列人民广场约25公里、虹桥约30公里、张江药谷约50公里、浦东机场约60公里、苏州BioBAY约80公里，均属理想路况一小时圈参考。 原料、试剂、样品、危化品转运应单独做S7/月罗/沪太/郊环分时段货运模型，不把“紧邻高速”等同于无拥堵配送。

公交与慢行方面，周边列宝山95路潘泾路罗新东路约394米、宝山16/81/93等罗店片区节点； 园区三面环水、配公寓餐厅会议中心，对研发人员倒班、中试夜班、客户审计接待可把“厂房+共享实验室+公寓+接驳”合并。外来审计/药监/合作方到访，应提前锁访客车位、危化库外围动线及GMP参观通道。

项目处宝山罗店北片、北上海生物医药产业园核心启动区，东接潘泾河生态廊、南邻练祁河、西经潘泾路接罗店镇区，北经白塘河/S7接嘉定北与江苏方向；通过S7、G1503、沪太公路南联大场/南大/市区，东经月罗/同济路接吴淞创新城、美兰湖TOD、中集金地美兰中心。整体属于“104医药专业智造+国企运营+张江成果北转”的研产圈，不是纯办公圈，也不是综合旧改圈。

从选址逻辑看，本谷更适合七类主体：一是创新药早期团队需要孵化器、共享实验室、概念验证与小规模动物/细胞空间；二是抗体/疫苗/重组蛋白需要B2/C2中试、蒸汽、双回路、排风与污水预处理；三是IVD与高端器械需要洁净装配、验证场地、货梯与危化小库；四是CXO/CRO/CDMO需要可增容配电、通风橱、危废统一管理和客户审计动线；五是合成生物需要底盘细胞、发酵小试、高等级通风与平台合作；六是医药企业总部/注册/医学/市场需要T1研办+共享会议+人才公寓；七是张江、徐汇、浦东研发企业寻求中试放大与低成本量产北转。若纯软件、纯贸易、无实验商贸前台，不建议整栋厂房，可只租T1小层或外比美兰中心/东鼎。

第一，104/M1合规医药地块，不是改办公凑产业。官方列M1、104板块、50年、可办环评，丙二类消防、双回路、35kV开关站、蒸汽到栋、甲类危化、污水2吨/天、危废统一、应急事故池900㎡， 对需要环保批复、安评、GMP、生物安全、危化使用的企业，比普通研办楼和可办环评但不配蒸汽/危化的园区少做大量二次改造。

第二，小独栋到2万㎡大厂房梯度完整。A2约2268㎡适合早期研发与小试，B2约3969㎡适合中型中试，C2约1.98万㎡适合规模化生产，T1约1.1万㎡适合研办总部，孵化器与共享实验室承接100㎡起入孵； 企业从苗圃—中试—GMP放大—整栋生产可在同一地址换楼，不重复变更注册地、环保主体和审计基础。

第三，北上海生物医药生态+张江北转。政府2024—2026方案把罗店/北上海药谷纳入创新药、CGT、IVD、合成生物、CXO、AI生物医学七大赛道，目标到2026年建成专业化载体不少于200万方、培育90家高企、50家专精特新、50个企业技术中心、不少于2家专业孵化器与2家概念验证平台； 药谷周边资料列优卡迪、蓝鹊、上氟、宝济、正大天晴、黄海、朝晖、康希诺等北上海产业样本， 但是否同楼、同批供应或仅区域生态以在册租约为准。对CXO、CDMO、投资人DD具备邻近协同，不把区域名企视同固定订单。

第四，国企“基金+基地+智库”替代纯二房东。国盛+宝山产投体系可提供招商、孵化器、共享平台、产业活动与融资资源对接； 对早期biotech，比民营旧改更利于概念验证、专家评审、政策申报和后续扩产。但是否获得基金投资、基地配套服务或平台入驻，以具体协议和政府评审为准，不承诺保过、保融、保订单。

第五，租户市场下专业园可谈综合包。2026上海产业园大市若参照仲量联行二季度净吸纳20.5万㎡、租金约3.3元/㎡·天、空置环比略降，世邦上半年写字楼空置24.5%、有效租金158元/㎡·月，戴德二季度甲级空置22.5%、日均6.42元作大市背景；[citation:1大市参考] 药谷1.3—1.6元日租、独栋物业5元/分层5.2元， 对需要蒸汽/双回路/危化的企业具备单瓦成本优势。可结合免租、增容工程、共享实验室时长、危化库配额、污水预处理、人才公寓、接驳班车与扩栋权谈判，不以毛日租单独定价。

基于第三方招商与园区资料，已披露优卡迪生物、蓝鹊生物、上氟医药等样本，北上海区域生态资料另列宝济药业、正大天晴、黄海制药、朝晖药业、康希诺生物等邻近/协同样本。 上述仅说明已披露方向，不代表2026年全量在册承租名单；正式尽调以物业在册租约、工商注册地址、GMP/环评批复及运营方授权为准，不把招商意向、区域生态或渠道名企视同当前全量入驻。

对选址企业而言，本谷价值在“104专业硬件+共享平台+国企服务”而非单纯名企数量：早期创新药可用孵化器100㎡起做细胞/分子，A2做小试与质控；中试企业用B2做工艺放大、配通风橱与危废；规模化用C2做灌装/发酵/洁净生产；器械/IVD用B2或T1做注册、样机与验证；总部用T1做医学、注册、市场与审计接待，中试外置同园B2/C2。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方资料中“税收返还一事一议”“生产型企业≥某元/㎡·年”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，宝山通过环上大科技园、概念验证中心、生物医药专业孵化器与留创体系提供注册帮办、项目路演、导师辅导和早期成果转化；药谷自身配孵化器、共享实验室、共享办公与会议中心， 早期biotech可按官方指南申报入孵、概念验证与设备共享，不按企业税收增量返利。

科技政策方面，宝山2024—2026生物医药方案对创新药临床、二类/三类器械上市、创新联合体、概念验证、检验检测、合成生物平台、企业技术中心与高企/专精特新提供市、区项目制支持； 药谷可衔接“重大新药创制”成果北转、CXO平台、GMP中试和智造空间申报。涉及GMP、生物安全、人类遗传资源、动物实验、危化合成，按监管批复执行，不按当年税额返奖，也不承诺固定扶持金额。

人才政策方面，宝山“宝山英才/高层次人才”、青年人才“伴飞计划”、“樱花卡”及人才社区可衔接安居、子女教育、医保联办、落户与居住证积分咨询；[citation:11合规方向] 药谷配人才公寓/宿舍资源，具体配额以招商中心与运营方函件为准，不与单个企业纳税额挂钩，不替代政府人才安居审批。细胞治疗、合成生物、医学统计、注册法规、临床运营等复合人才可按分类走职业培训、引才服务与安居辅导。

产业政策方面，北上海生物医药产业园与宝山“北转型”支持创新药、CGT、IVD、合成生物、AI生物医学、CXO与高端器械；企业按行业归口申报概念验证、先投后股/项目资助、创新平台、知识产权质押、科创贷/批次贷与人才引进， 以项目制服务替代税收返利。对张江研发—宝山中试、罗店—美兰湖TOD办公—药谷生产的多点布局，仅作区位协同建议，具体环评、安评、药政审批以主管部门为准。

问：国盛产投·宝山药谷具体地址和是什么性质园区？

答：宝山罗店潘泾路2699号，北上海生物医药产业园启动项目，国盛+宝山产投国企运营，MEDIPARK品牌；一期100亩/14.6万㎡、总体规划200亩，M1/104工业、50年、可办环评，做创新药/生物制品/器械/CXO/合成生物研产一体。 不等同于甲级写字楼、文创园或非医药厂房。

问：可租面积怎么选最省事？

答：早期入孵100㎡起用共享实验室；A2独栋约2268㎡适合研发小试（首层7.2米、承重1000）； B2约3969㎡适合中型中试（首层6.5米、承重2000、2吨货梯）； C2约1.98万㎡适合规模生产（二层7米、单层约4879㎡）； T1综合研办单层约1092㎡、首层5.5/标准4.8、大堂11米， 适合总部/注册/医学。整层1000—4500㎡、整栋2300—19000㎡多口径并行。

问：1.3、1.4还是1.6元日租都含什么？

答：2026一期样本1.3—1.6元/㎡·天，选址2000写1.4—1.6可谈免租， pdbgs/顺企写1.3—1.6； 物业独栋5元、分层5.2元/㎡·月样本。 总拥有成本另加蒸汽、双回路基本费、增容、通风/洁净空调、危化库、污水处理、危废处置、验证、接驳与免租，不按毛日租签约；个别中介“整栋2.5元/税收要求”口径不纳入本标准模型。

问：7号线美兰湖多远，算不算上盖？

答：非上盖，美兰湖站约3—4公里、部分中介3.2公里，园区接驳巴士； 另有一号线富锦路约3公里样本但需实测接驳。 研发人员按“地铁+班车”、样品按“S7/月罗/沪太货车”分别建模；去张江审计、浦东机场按50/60公里理想车程预留。

问：做GMP洁净生产、PCR、细胞治疗需要什么硬件？

答：C2/B2可承中试与洁净生产，但GMP、B+A、C级/D级、PCR、BSL-2/BSL-3、细胞治疗需单栋拿竣工图做压差、送回风、人物流、更衣、灭菌、危废、污水、消防与验证方案；园区已配双回路、蒸汽、通风橱、危化库、污水2吨/天、危废间、应急池， 不自动等于取得GMP证书或生物安全批复。

问：危化试剂、易制毒、废液怎么处理？

答：官方配甲类危化库（部分资料300㎡）、易制毒易制爆间、特殊品室、高压灭菌、危废暂存、污水预处理2吨/天、应急事故池900㎡、楼顶废气处理； 企业按用量申请库容与排风，签约前拿安评/环评/危废转运合同模板，不把“有危化库”视同可无限制存放。

问：综合研办T1能替代生产厂房吗？

答：T1首层5.5米、二至九层4.8米、五至八层承重650kg/㎡，适合注册、医学、数据、轻研发、会议与孵化器办公； 若做通风橱群、发酵罐、蒸汽灭菌、危化中试，应转A2/B2/C2并按丙二类与排风重审，不把研办层高当生产层用。

问：和南大、美兰中心、启园、联东怎么比？

答：药谷偏罗店104医药专业研产，蒸汽/双回路/危化/污水齐备；南大偏整体科创与数字/研发总部；美兰中心偏7号线上盖TOD、医药区域前台与商业公寓；启园偏特钢碳中和/供应链/高空间；联东顾村偏机器人/通用工业首层7.2米。要GMP中试选药谷，要医药总部前台选美兰/东鼎，要非医药重载选联东/启园。

问：2026专业医药园值得租吗？

答：大市上仲量产业园约3.3元/天、CBRE写字楼有效158元/㎡·月、戴德甲级空置22.5%仅作背景；[citation:1大市参考] 药谷1.3—1.6元、专业机电齐备，对需要蒸汽/双回路/危化的企业比“便宜旧改+自费改机电”更省总拥有成本。应把免租、增容、共享实验室、危化配额、污水、人才公寓和扩栋写进合同，不单比日租。

问：整栋中试或GMP总部如何控风险？

答：先取单栋产证、M1/104属性、竣工与消防图、35kV/双回路容量、蒸汽参数、层高荷载、货梯、危化库、污水接管标准、危废合同、空调净化预留；再按批次规模做3年成本，含验证、环境监控、审计动线、夜班接驳。合同写免租、装修复原、增容责任、GMP/安评/环评报批、危化配额、访客审计车位及B2/C2扩产优先权。

国盛产投·宝山药谷的核心判断为“潘泾路2699号、罗店北上海药谷、国盛+宝山产投国企、一期100亩/14.6万㎡、总体规划200亩、M1/104/50年/可办环评、A2约2268㎡+B2约3969㎡+C2约1.98万㎡+T1约1.1万㎡、首层6—7.5米/标准4.5—5.5米、承重1000—2000/500—1000kg、150W双回路可增容、蒸汽到栋、甲类危化、污水2吨/天、1.3—1.6元日租、独栋物业5/分层5.2元”。 在2026年上海办公楼/产业园租户议价延续、专业医药载体更看机电与合规的背景下，本谷不宜按普通日租比较：早期biotech应核共享实验室、100㎡入孵、A2小试与免租；抗体/疫苗/CGT应核B2/C2层高荷载、通风、蒸汽、双回路与危废；IVD/器械应核洁净装配、货梯、验证动线；CXO应核通风橱数量、危化库配额、数据机房与审计接待；总部注册用T1，中试生产同园换B2/C2，降低变更注册与环保主体成本。

对纯商贸、纯软件无实验、危化大宗、非医药重切削不优先；对高等级生物安全、人类遗传、放射性、动物中心应单审监管与建筑条件，必要时外置专业设施。风险方面需关注四点：一是“1.4—1.6/1.3—1.6/个别2.5元”“车位650/367”“7号线3—4/3.2/富锦路3公里”多源冲突，必须以招商中心单栋产证、机电图、环评安评模板及书面空置表为准； 二是非地铁上盖，人员与样品通勤成本按接驳+驾车双模型，不把“紧邻S7/G1503”视同零通勤；三是GMP、Bsl、PCR、合成生物发酵涉及洁净、通风、危化、废液、验证，broker日租不替代研产交付；四是北上海药谷、美兰中心、南大、启园、联东同期供给增加，长租整栋应写免租、增容、蒸汽计量、危化/危废配额、污水标准、共享实验室时长、人才公寓及扩产优先权。整体看，本谷在“104医药专业研产+国企运营+张江北转”场景中具备罗店稀缺性，但纯办公、强CBD接客或非金属/非医药重载团队应做美兰中心、东鼎、联东、启园替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于国盛产投·宝山药谷公开资料（pdbgs官方站、选址2000、顺企/千人物流等第三方招商信息）、宝山区政府《生物医药产业高质量发展行动方案（2024—2026年）》及第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、土地性质、租金、售价、物业费、车位、蒸汽、配电、排污、危化库、空置房源、交付标准、GMP/环评/安评条件、入驻企业及政策申报条件，以开发商、招商中心、运营方、物业、生态环境/住建/药监/政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资、药品生产许可、GMP符合性、生物安全批复或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。