报告用途：为拟在宝山吴淞创新城、大吴淞核心区、宝武（上海）碳中和产业园设立绿色低碳、先进材料、智能制造、工业/供应链数字化、产业互联网、企业区域总部及研发中试前台的企业，提供超高层甲级、厂房改造高空间大平层、独栋总部、标准研办与政策适配评估，服务于招商租赁、散租换整层、独栋定制及“研发+展示+总部+宝武生态协同”一体化决策。

编制对象：互联宝地·启园（又称宝地启园），地址上海市宝山区同济路666号，原宝钢特钢/不锈钢相关自留产业区块更新项目，属吴淞创新城北部特钢1平方公里先行启动区、宝武（上海）碳中和产业园承载区；由宝地资产/宝武系相关主体开发运营，与宝武碳业、宝钢特钢、欧冶系、吴淞材料实验室等生态资源协同。 不与其他“互联宝地”系列（滨江园、启园外同名载体）混淆，具体楼栋以竣工交付范围为准。

数据时效：项目参数以365淘楼、上海创意园、优乐租、搜楼、百楼通、Office Lucky及宝武/宝地公开招商资料2025—2026年信息交叉校验；市场数据采用戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行2026年公开报告；区域政策以宝山区政府、吴淞创新城公开文件、上海市生产性互联网平台措施为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、配电与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以开发商、运营方、物业及政府主管部门书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于同济路666号，处吴淞创新城特钢先行启动区，公开资料将其纳入宝武（上海）碳中和产业园体系，定位绿色低碳技术研发、先进材料、智能制造、产业互联网与总部办公。第三方资料对整体体量口径不一：365淘楼列总建约28.5万平方米、覆盖01-02首发与07-01等地块；优乐租列首发地块约22万平方米、含183米甲级、厂房改高空间大平层、约1万平方米臻品独栋；上海创意园单列一栋/塔楼口径约6.88万平方米、183米、36层。正式选址不把单栋参数等同全园，应按“北楼超高层、南/西区改造大平层、二期独栋/小独栋、标准研办”分别核图。

更新逻辑保留特钢工业遗存风貌，同时新建甲级与独栋；对需要“碳中和技术研发—材料小试—供应链数字化—总部接待”闭环的企业，比纯旧改研办更完整，比纯甲级写字楼更能承接高空间展示与轻中试。对机器人重装配、危化大批量、7×24高密训练机房，应另审改造区荷载、配电、排风、环评与消防，不默认全园通用。

超高层/北楼方面，第三方多源差异较大：上海创意园列183米、36层、标准层约2000平方米、层高4.5米、荷载250公斤/平方米、VRV、12客1货1消防、配电60瓦/平方米、公区精装室内毛坯、租金2—4元/平方米/天、售价约2万元/平方米；优乐租另一渠道列地上41层、层高4.5米、VAV中央空调、物业费35元/平方米/月、车位约963个、3号线宝杨路约313米、2025年9月竣工样本；百楼通低区挂牌列标准层高3.35米、可租5000平方米、2.0元/平方米/天。超高层适合总部办公、产业互联网平台、绿色金融/产业金融服务台、碳中和咨询与接待展示，但标准办公层不建议按高承重实验使用。

改造高空间大平层/厂房研办方面，Office Lucky列二期A/B/C/D新建与保留改造协调，标准层2000—2846平方米、整层5000—7000平方米（部分楼栋）、层高4.5—9米（改造区）、得房约75%、通力高速梯、VRV、荷载300—500公斤/平方米、独栋单幢约1万平方米；优楼碳中和园口径列南楼改造3—4层、首层改造4.5—9米（部分7.5—9米）、标准办公3.8—4.2米，首层改造荷载500—2000公斤/平方米（部分加固达2吨）、标准层200—300公斤、超高层约200公斤，通力分区客梯+客货两用，VRV或中央空调，毛坯/简装/遗留装修可选。先进材料小试、碳中和装备样机、产品展厅、工业软件演示可优先改造高空间首层；纯办公、算法、交易、客服用标准层。

独栋与二期方面，Office Lucky列单幢约1万平方米臻品独栋、租赁300—5000平方米以上自由分割，整层大平层可达7000平方米；上海创意园列二期A/B/C三栋小独栋计容各约1万平方米、地上11层、地下2层、标准层约1005平方米、层高4.5米，独栋出售报价约2.4万元/平方米；同站另列A/B两栋9层、1—3层高空间、4—9层标准办公，整层2693—2846平方米。区域总部、宝武生态圈企业、供应链平台总部可谈独栋冠名、独立大堂、客货分区；小团队可用300—500平方米起步，成长型用1000—3000平方米独立层，大型用5000—7000平方米整层或独栋。

租金与物业方面，2026第三方在租样本：365淘楼1.9—2.2元/平方米/天、可租400—5000平方米；优乐租2—2.5元/平方米/天、21套641—7012平方米；百楼通单套5000平方米2.0元；上海创意园宽幅2—4元。物业多源：365列部分楼栋15元/平方米/月、车位1100个、300元/月；优乐租超高层样本35元/平方米/月、VAV含空调、车位约963个；上海创意园二期小独栋15元/平方米/月、D楼样本27元/平方米/月；焦点二期样本15元/平方米/月、仲量物业、空调计电费。总拥有成本必须按“日租+对应楼栋物业+空调机型与加时+车位+改造高空间排风/配电+独栋大堂能耗+免租期”折算，不按单一日租签约。

轨道交通方面，第三方统一列3号线宝杨路站、水产路站邻近；优乐租列宝杨路约313米，腾讯地图定位同济路666号并标注地下停车场，Office Lucky写紧邻宝杨路站出站即达、部分渠道写“上盖/近站”需按具体楼号实测。3号线可接虹口、中山公园、上海火车站等方向并换1/2/4/8等线；部分资料提22号线规划、上海北站/沪渝蓉高铁建设，但规划线不按已开通步行上盖处理。 纯跨浦东/张江员工应做3号线+换乘或驾车多模型。

道路交通方面，项目邻同济路—逸仙高架，接S20外环、G1503绕城、G15沈海；驾车至人民广场/虹桥按逸仙/中环/外环分别建模，第三方概称30分钟左右到人民广场、虹桥、浦东机场仅作理想路况参考；至吴淞口邮轮港、滨江园、牡丹江路碳中和中试带按同济路/宝杨路/友谊路分别测算；至在建上海宝山站第三方列约4公里，实际以高铁站开通后枢纽接驳为准。

公交与配套方面，宝杨路同济路、同济路宝杨路、牡丹江路宝杨路及周边站点有159、160、302、322、345、728、116、宝山5/15/21/23/29/87等接驳样本；周边列宝杨宝龙、宝山万达、日月光等商业，园区内部会议、食堂、商业以具体楼栋交付为准。访客按超高层、改造大平层、独栋分门号分配车位，供应链样品/低碳装备展示应提前核卸货电梯与货车时段。

项目处吴淞创新城北部特钢先行区、大吴淞核心，东接同济路逸仙、南邻宝杨/海江、西近北泗塘、北至宝杨路（部分渠道四至描述以具体地块为准）。 向东经逸仙/外环接杨浦、浦东；向南经3号线/中环接静安、虹口、中山公园；向西经G15/沪太路接顾村、罗店、嘉定；向北经宝山站枢纽、G1503接罗泾、崇明与长三角。

从选址逻辑看，本园更适合六类主体：一是绿色低碳、碳核算、节能环保、碳中和咨询需要宝武生态与先进材料邻近；二是先进材料、金属新材料、介孔/纳米、复合材料需要高空间首层小试与展示；三是智能制造、工业互联网、数字孪生、能源数字化需要“研发+样机+客户演示”；四是欧冶系供应链、大宗商品平台、工业品电商、产业金融需要吴淞生产性互联网与宝武圈协同；五是区域总部、ESG报告、碳服务、专业服务需要超高层形象与会议配套；六是科研成果转化、概念验证、中试前移需要吴淞材料实验室/环上大/宝武研发资源对接。

若以重切削、危化合成、机器人整机重载、大批量仓储为主，不建议本园超高层；改造首层可审高荷载实验，但整园不等同104重生产，应比对联东U谷、罗浩斯、互联宝地滨江园中试栋。

第一，碳中和主题+特钢遗存高空间。全园列上海首个碳中和特色产业园相关授牌样本，改造区首层4.5—9米、部分7.5—9米、荷载最高达2吨口径，对材料小试、低碳装备样机、碳服务展示比普通甲级更省改造成本；超高层183米/36层或41层样本提供吴淞创新城地标总部感。

第二，宝武生态与供应链平台邻近。公开渠道列欧冶云商、欧冶工业品、欧冶金服及部分金融/产业服务机构在园或生态邻近样本，对钢铁供应链、工业品电商、大宗商品数据、产业互联网、碳足迹平台具备“下楼谈客户、就近接宝武资源”的协同优势；但正式合作以在册租约、供应商准入和政府平台名录为准，不把渠道名企视同全量入驻。

第三，产品梯度从300平到独栋1万平。300—500小单元入孵、1000—3000独立层、5000—7000大平层、约1万平独栋、183米超高层分低中高区，适配办事处—部门—区域总部—集团研发布局；换层换栋不换地址，降低工商、消防、客户动线重置成本。

第四，3号线宝杨路近站+逸仙高架+宝山站预期。优乐租313米、Office Lucky“出站即达”等近站样本降低市区通勤阻力；逸仙接中环/外环、宝山站约4公里（在建/规划口径）提升长三角拜访效率。 对产业互联网、碳服务、供应链企业，客户从市区、苏皖、浙江来访可组合高铁+3号线+短驳。

第五，租户市场下可谈综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元、Q2净吸纳23.3万㎡；CBRE上半年空置24.5%、报价237.2元/月、有效158元/月、上半年净吸纳31.6万㎡；仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、CBD6.3元/天、非CBD4.1元/天，产业园Q2净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/天、空置环比降0.7%。 启园2—2.5元日租、物业分15/35等多样本，可结合高空间改造、独栋大堂、免租、空调责任、车位配额、扩层权谈判，不以毛日租单独定价。

基于第三方招商与媒体资料，园区/生态邻近样本列有欧冶云商、欧冶工业品、欧冶金服、国泰海通等供应链与产业金融方向主体；碳中和与材料方向可衔接宝武碳业、宝武清能、宝钢特钢/不锈研发、吴淞材料实验室等吴淞生态资源。 上述仅说明公开渠道已披露方向，不代表2026年全园在册承租名单；正式尽调以物业在册租约、工商注册地址及运营方授权为准，不把生态牌匾、开园意向或宝武体系外溢直接视为本楼承租主体。

对选址企业而言，本园价值在“碳中和主题+特钢高空间+宝武供应链流量”而非单纯名企数量：碳服务公司可用超高层做客户接待、改造首层做监测/展示；材料初创可用高空间首层小试、标准层写报告；工业品电商可用大平层做交易、数据、客服；区域总部可用独栋做冠名、会议、ESG发布。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，宝山推进高质量/专业化孵化器、概念验证中心与“先投后股”创新改革试点，为绿色低碳、先进材料、工业互联网早期项目提供注册帮办、概念验证、路演对接和导师服务； 吴淞创新城可衔接园区运营方工商代办、政策申报与产学研对接，不以税收增量返利。

科技政策方面，宝山支持吴淞材料实验室等高能级研发、概念验证、创新联合体与成果转化；对新材料、智能制造、绿色低碳技术按项目评审给予平台、概念验证绩效和联合攻关服务。 启园企业可对接宝武碳中和研发、中试展示与碳数据平台，但立项金额、认定资格以政府及专家评审为准，不按当年税额返奖。

人才政策方面，宝山“三江英才/宝山英才”、青年人才“伴飞计划”、“樱花卡”及人才社区可衔接安居、子女教育、医保联办、落户与居住证积分咨询；吴淞生产性互联网措施对产业互联网、大模型、区块链、物联网、数字营销等中高端人才提供积分/居转户/直接落户梯度引进与职业培训补贴。 相关待遇按人才分类、实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。园区若配公寓/酒店资源，具体配额以运营方函件为准。

产业政策方面，吴淞创新城与生产性互联网措施支持工业软件、大宗商品平台、供应链金融、数据服务，并在用地混合、产城配套、信用贷款、知识产权质押、人才引进等方面提供合规支持； 宝武碳中和园方向支持绿色低碳、先进材料、智能制造。企业按行业归口申报场景开放、中试基地、创新联合体、先投后股与平台入驻，以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。

问：互联宝地·启园具体地址和属于什么园区？

答：宝山同济路666号，原宝钢特钢/不锈自留产业区块更新，属吴淞创新城特钢先行启动区、宝武（上海）碳中和产业园；公开资料列超高层、改造高空间大平层、独栋和标准研办，不等同于纯甲级写字楼或104重生产厂。

问：可租面积怎么选最省事？

答：300—500平方米适合碳服务/工业互联网小团队，1000—3000平方米适合独立层研发，5000—7000平方米大平层适合平台总部，约1万平方米独栋适合冠名总部；改造首层高空间适合样机/展示，超高层标准层适合办公接待。最终以单栋产证、消防分区、空置表为准。

问：租金2—2.5元都含什么？

答：365列1.9—2.2元、优乐租2—2.5元、百楼通单套2.0元、创意园宽幅2—4元； 物业分15元（部分楼/二期）、35元（超高层VAV样本）、27元（D楼样本）等多档。 高空间改造要另算VRV/中央空调加时、配电增容、排风、卸货、独栋大堂与免租，不按毛日租签约。

问：3号线宝杨路真313米/上盖吗？

答：优乐租列约313米，Office Lucky写紧邻/出站即达，但全园含超高层、改造区、独栋多组团，具体房号到宝杨路F口步行按楼号重测； 22号线、上海北站属规划/在建，不按已通车上盖承诺。

问：高空间首层7.5—9米、2吨能做什么？

答：适合先进材料小试、碳中和装备样机、产品展厅、工业软件演示、轻装配；不支持重冲压、危化大批量、金属粉材无控排放。改造区首层荷载部分500—2000公斤、加固区达2吨口径，但每栋须拿结构图、机电图、消防和环评安评。

问：超高层183米做实验室行不行？

答：第三方列超高层标准层荷载约200—250公斤、净高约2.8—3.0米样本， 只适合办公、交易、数据轻机房、接待；高功率实验、样机振动、气体钢瓶、排风废气要另审机电余量和消防变更，不默认可改实验室。

问：供应链/大宗商品平台为什么选这里？

答：欧冶云商、欧冶工业品、欧冶金服及产业金融样本邻近， 吴淞有生产性互联网措施支持工业软件、大宗商品、信用贷款、知识产权质押与人才引进； 但平台资质、金融牌照、数据合规按监管独立审批，不按园区入驻自动获得。

问：和互联宝地滨江园、罗浩斯、联东怎么比？

答：启园偏特钢更新、碳中和+供应链+超高层总部、高空间小试；滨江园偏牡丹江路碳中和中试、A/B高承重、邮轮/材料展示；罗浩斯偏富联二路104机器人/精密装配；联东偏顾村工业首层7.2米、环评中试。要宝武供应链和超高层形象选启园，要重装配/104中试选后三者。

问：2026上海市场适合签启园吗？

答：戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元；CBRE上半年空置24.5%、有效158元/月；仲量Q2非CBD4.1元/天、产业园3.3元/天且空置环比降0.7%。 启园作为吴淞新交付/更新载体，可谈免租、物业含空调边界、高空间装改责任、独栋大堂、车位及扩层权；超高层按“日租+35元含VAV样本”算总拥有成本，改造栋按“日租+15元+VRV电+排风增容”算。

问：整栋/大平层总部如何控风险？

答：先取单栋产证、竣工/消防/环保资料、近6个月能耗、配电余量、货梯/卸货、空调机组、高空间荷载图、物业附加费；再按样机批次、客户访量、周末论坛、平台交易峰值做3年成本；合同写免租期、装修复原、高承重/高空间使用限制、危化/粉尘审批、访客车位及扩栋优先权。

互联宝地·启园的核心判断为“同济路666号、吴淞特钢先行区、碳中和特色园、183米超高层+改造高空间4.5—9米+约1万平独栋、3号线宝杨路近站、宝武欧冶供应链生态”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、以价换量延续、产业园租金约3.3元/平方米/天且科技/低碳需求修复的背景下， 本园不宜只按2—2.5元日租比较：碳服务/工业互联网小团队应重点核300—1000平方米低区、物业档次、3号线接驳与概念验证政策；材料/低碳装备企业应选改造首层高空间，算7.5—9米、荷载、VRV/排风、配电增容与免租；供应链/大宗商品平台应选5000—7000大平层或独栋，把交易、数据、客服、会议分层，并用吴淞生产性互联网、信用贷款、知识产权质押、人才引进做合规服务包；区域总部可用183米超高层低中高区组合，把ESG发布、客户接待、平台运营、研发中台分置。

对纯重切削、危化大批量、机器人整机满载、7×24高密训练，本园超高层不优先、改造首层需单栋审批，建议转联东、罗浩斯、滨江园中试栋；对纯强CBD金融接客，可比对静安/北外滩/陆家嘴，但启园在宝武生态、碳中和主题、吴淞成本上具备替代性价比。

风险方面需关注四点：一是全园参数多源冲突（36/41层、22/28.5万方、15/27/35元物业、VRV/VAV、250—2000公斤荷载），必须以单栋竣工图、产证、机电图、空置表及书面交付函为准； 二是3号线近站但22号线/宝山站仍规划或在建，跨浦东/张江员工需多模型通勤；三是高空间改造涉及配电、排风、危化、噪声、消防变更，broker日租不替代实验楼交付标准；四是吴淞、南大、滨江、顾村同期研发与碳中和供给增加，长租整栋应写免租、装补、增容责任、高空间使用限制、货车/访客车位及扩栋优先权。整体看，本园在“碳中和+先进材料小试+供应链产业互联网+超高层总部”场景中具备吴淞稀缺性，但纯重生产、纯高密机房或纯强CBD接客团队应做滨江园、罗浩斯、联东、南大替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于互联宝地·启园/宝地启园公开招商资料（365淘楼、上海创意园、优乐租、搜楼、百楼通、Office Lucky等）、宝武/宝地资产公开信息、宝山区政府及吴淞创新城/上海市生产性互联网平台公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、货梯、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、运营方、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资、资质获批或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。