报告用途：为拟在宝山吴淞创新城、滨江产业带、宝武碳中和与新材料生态圈设立绿色低碳、先进材料、新能源、节能环保、工业软件、中试实验室及区域研发总部的企业，提供高承重独栋、联排研发、标准研办、创意办公、商业配套与政策适配评估，服务于招商租赁、独栋/整层比选、中试落位及“研发+展示+产城配套”一体化决策。

编制对象：互联宝地·滨江园，地址宝山区牡丹江路1900号，前身为宝钢资产备件仓库工业遗存，由宝地资产/宝武系与宝山区协同开发运营，属宝武（上海）碳中和产业园中部片区、吴淞创新城滨江研发载体；一期约10万平方米、三期整体规划约25万平方米，定位总部研发、中试实验、产城一体。

数据时效：项目参数以优楼、顺企及宝武/张江招商公开资料、第三方渠道2025—2026年空置信息交叉校验；市场数据采用戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行2026年公开报告；区域政策以宝山区政府、市经信委/市发改委试点授牌信息、吴淞创新城及张江宝山园公开文件为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、配电与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以开发商、运营方、物业及政府主管部门书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区旧址为1978年前后宝钢资产备件仓库，更新后保留红砖外立面、大穹顶、中央庭院等工业遗存元素，按“低密度绿色产业空间+高空间研发中试+商业配套”组织。官方招商定位聚焦绿色低碳与先进新材料，承接宝武碳业、宝武清能、宝钢股份等龙头邻近资源，并挂有上海市碳中和特色产业园、新材料中试基地试点、首批碳达峰碳中和试点示范等资质样本。

与纯甲级写字楼不同，本园核心不是高层办公单一体，而是A/B栋高承重研发中试、C/D栋标准与创意研办、M栋商业配套同园组织。对需要实验室级场地、样机中试、车展/装备发布、宝武产业链对接的绿色低碳与新材料企业，具备“重载荷+低密独栋+滨江配套”的稀缺性；对纯SaaS后台、强中央CBD接客、无实验无样机团队，应同步比对南大数智、科创1号、闵虹方洲等C65/AI载体。

高空间研发中试方面，A栋研发及多用途独栋第三方在租样本3230—4233平方米，官方总建约15328平方米、2层组织，首层7.5米、承重2000公斤/平方米，二层4.5米、承重250公斤/平方米，标准层约7700平方米、4个单元，8×8米柱距、12米货车通道与卸货平台样本，适合新材料小试、碳中和装备展示、实验室、大型车展、发布会。 B栋联排研发总部第三方在租2895—3366平方米，官方总建约23192平方米、3层组织，首层5.5米、承重2000公斤/平方米，二三层4.5米、承重250公斤/平方米，标准层约7700平方米、8个单元，相邻单元可组合，适合中试—研发—总部分步扩展。

标准与创意研办方面，C栋多功能标准办公总建约24752平方米、3层，每层4.2米、承重250公斤/平方米，标准层约8300平方米，单元200—500平方米，VRV24小时空调入户、公区精装；D栋创意办公总建约25970平方米、3层，每层4.2米、承重250公斤/平方米，标准层约8700平方米，单元300—700平方米，配智能新风、VRV、公区精装。 第三方优楼对部分楼栋列层高4.2米、3层、得房率70%、自管物业，但A/B高空间栋不适用“标准层3.35米”口径，必须以单栋结构图为准。

商业与配套方面，M/商业栋总建约11097平方米、3层，首层5.5米、承重300公斤/平方米，二三层4.2米、承重250公斤/平方米，单元120—900平方米，燃气入户可做餐饮、健身房、品牌店；园区整体商业配套口径约0.8—1.1万平方米，含宝地大道、南草坪、咖啡餐饮、员工餐厅等。 人才与生活配套列宝山宾馆约6.5万平方米（距离约1.4公里）、友间公寓约2万平方米（距离约1.2公里）、宝钢体检中心、定制班车，具体房量、企业配额、月租以运营方函件为准。

租金与成本方面，2026第三方在租统一挂牌2.1元/平方米/天起，A/B/C/D多套同价； 物业不同渠道有自管、15元/平方米/月等样本， 因高空间栋涉及卸货、货车通道、VRV加时、实验排风、配电增容，不能按普通办公楼物业包干理解。有效成本应叠加得房率、空调加时、货梯/卸货、配电增容、实验环评安评、商业能耗、公寓配额与可能免租期，不以单一日租作唯一依据。

轨道交通方面，第三方统一列3号线友谊路站约800米、步行约10分钟级； 3号线可直达友谊路、虹口足球场、中山公园、上海火车站等方向，并换1/2/4/8等线进入市区。招商推文列未来19号线、21号线规划辐射，上海宝山站/杨行枢纽约3公里，但实际轨交接驳以开通后站点与短驳为准，不按“规划线步行直达”建模。

道路交通方面，园区邻牡丹江路、宝杨路、友谊路、盘古路，紧接上海绕城高速与高架快速路；驾车至虹桥枢纽按绕城/嘉闵做40—50分钟级测算，至人民广场/静安按3号线竞合与友谊路—逸仙/中环实际高峰分别建模，至吴淞口国际邮轮港约1公里、至宝山站枢纽约3公里、至宝武宝钢片区按牡丹江路/富锦路短驱测算。 高空间栋客户验厂、货车卸样、碳中和装备展示应单独做12米通道与地磅动线。

公交与接驳方面，周边列711路、宝山8路等接驳友谊路、牡丹江路、宝杨路节点； 园区至宝山宾馆、友间公寓、邮轮港、区政府各委办局可按定制班车和公交接驳分别建模。访客按A/B高空间、C/D研办、M商业分门号分配车位，实验危化或大型装备运输应提前拿货车时段与卸货平台函。

项目处宝山东部滨江产业带、吴淞创新城中部，承接“大吴淞”收储更新、邮轮港文旅与宝武碳中和圈三重功能。向东经绕城/逸仙接杨浦、浦东；向南经3号线/中环接静安、虹口、中山公园；向西经G15/沪太路接顾村、罗店与嘉定；向北接宝山站枢纽、罗泾与G1503长三角节点。

从选址逻辑看，本园更适合五类主体：一是绿色低碳、碳核算、节能环保装备、新能源材料需要中试场地与宝武生态对接；二是先进材料、介孔/纳米、金属新材料、复合材料需要高承重实验室和小试中试；三是工业软件、工业仿真、智能算法、能源数字化需要“研发+展示+客户验场”；四是碳中和公共服务、检验检测、绿色认证、双碳咨询需要低密独栋与会议发布；五是高校科研成果转化、新材料中试、环上大/复旦/吴淞材料实验室协同项目需要产城配套。

若企业以纯强CBD金融接客、无实验无样机为主，可比对静安/北外滩甲级；若以机器人重装配、危化大批量、7×24高密机房为主，应另审104工业、C65与机电余量，不默认滨江碳中和园全工艺通用。

第一，工业遗存改高承重研发中试。A首层7.5米/2吨、B首层5.5米/2吨、8×8米柱距、12米货车通道，对新材料、碳中和装备、能源样机、车展发布具备新建研办楼少有的载荷与动线；相比普通写字楼3.35—4.2米、250—500公斤楼层，改实验室和样机区成本更低。

第二，碳中和+新材料双资质主题。园区列宝武（上海）碳中和产业园市级特色园、新材料中试基地试点、首批碳达峰碳中和试点示范，可对接宝武碳业、宝武清能、宝钢股份及绿色低碳公共服务平台； 对申报绿色工厂、零碳试点、材料小试、碳核算项目的企业，主题资源比泛产业园更聚焦。

第三，独栋—联排—标准—创意全梯度。A 3200—4200独栋、B 2400—3400联排、C 200—500标准、D 300—700创意同园组织，10人入孵可C/D小单元，30—80人中试可B联排，80—200人区域研发总部可A独栋或多栋组合；换层换栋不换地址，降低工商、环评、客户动线重置成本。

第四，滨江产城配套降低驻沪成本。25万方整体、10万方一期、约1万方商业、宝山宾馆、友间公寓、邮轮港、南草坪、宝地大道、体检与班车同园/邻近组织；对异地工程师、验厂客户、长期中试团队，可把“实验—办公—餐饮—住宿—接待”折成总拥有成本，优于远郊单一厂房。

第五，租户市场下可谈综合包。2026上海甲级空置约22.5%、日均6.42元，产业园租金约3.3元/平方米/天且继续以价换量； 本园2.1元/天起看似低于研办甲级，但高空间栋要算卸货、VRV加时、配电增容、实验排风、环评安评、公寓与免租；可谈免租期、物业含项、装改责任、扩容责任和扩栋优先权，不以毛日租单独定价。

基于招商公开资料，园区围绕宝武碳中和与新材料中试组织生态，提有宝武中央研究院、宝武碳业、宝武清能等龙头邻近资源，以及宝地创业服务、企业综合服务、金融服务三类企服； 第三方未提供2026年全量在册租约名单，正式尽调应以物业在册租约、工商注册地址及运营方授权为准，不把开园意向、生态牌匾或邻近宝钢体系直接视为本园当前承租主体。

对选址企业而言，本园价值在“中试载荷+双碳资源”而非“名企数量”：新材料企业可借A/B高空间做小试、样品展示与检测协同；碳中和装备可借卸货平台、发布场地和宝武清能/碳业对接；工业软件/能源数字化可借C/D研办做算法、售前与低碳平台演示；高校转化项目可借概念验证、先投后股与吴淞材料实验室做中试前移，具体立项以政府评审为准。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与成果转化方面，宝山推广“先投后股—咨募投服”联动，建设环上大未来产业创新工程院、概念验证中心与中试孵化链条； 园区可衔接宝地创业服务、工商注册、法律咨询与项目路演。早期新材料、低碳技术按官方申报获得场地适配、概念验证与服务包，不涉及返税。

科技与中试方面，宝山科创主阵地政策对高新技术企业、科技服务业升规、技术合同与成果转化给予相应支持；对绿色制造、零碳园区/工厂、国家级/市级绿色试点、工业服务业平台和人工智能垂直应用给予相应支持； 新材料中试、碳中和装备可按中试基地、创新联合体、概念验证绩效申报，不按当年税额返奖。吴淞生产性互联网平台措施仅用于工业软件、大宗商品平台、数据服务等方向的用地混合、信用贷款、知识产权质押与人才引进合规支持。

人才方面，宝山2026重点推进“先投后股—咨募投服”、科创金融与人才服务，做优“樱花卡”“关键小事”联办、新青年人才社区； 吴淞/生产性互联网平台措施对工业软件、大模型、区块链、物联网、数字营销等中高端人才提供居住证积分、居转户、直接落户等梯度引进，并按职业培训补贴、见习基地合规支持。 相关待遇按人才分类、用人单位实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。园区友间公寓、宝山宾馆住宿仅作生活配套，不替代政府人才安居审批。

产业方面，宝山“北转型”与吴淞创新城重点支持绿色低碳、新材料、智能制造、生产性互联网、未来能源与未来材料； 滨江园按碳中和与先进材料定位承接中试、研发总部、公共服务平台。企业按行业归口申报场景开放、中试基地、创新联合体、先投后股与绿色试点，以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。

问：互联宝地·滨江园具体地址和用地性质？

答：宝山牡丹江路1900号，前身为宝钢备件仓库，更新为研发中试与产城配套园区；一期约10万方、整体约25万方，属宝武碳中和产业园中部片区、吴淞创新城滨江载体，不等同于纯甲级写字楼或重生产104厂房。

问：可租面积怎么选？

答：A独栋约3200—4233平方米、首层7.5米/2吨；B联排约2895—3366平方米（招商总盘2400—3400）、首层5.5米/2吨；C标准200—500、D创意300—700、均3层4.2米/250公斤；M商业120—900。中试选A/B首层，研发布局选C/D，发布展示选A高空间，最终以单栋产证、消防、荷载图为准。

问：2.1元日租都含什么？

答：2026第三方挂牌2.1元/平方米/天起，A/B/C/D多套同价； 物业有自管、15元/平方米/月等不同样本。 高空间栋要另算VRV加时、卸货平台、12米车道、配电增容、实验排风、环评安评、商业燃气与免租期，不按普通办公楼“日租+物业”签约。

问：3号线友谊路真800米吗，19/21号线怎么看？

答：第三方列友谊路约800米、步行10分钟级； 19/21号线属招商推文“规划辐射”，至上海宝山站约3公里， 实际通勤按开通后站点、短驳班车和驾车绕城分别建模，不承诺规划线步行上盖。

问：首层7.5米/2吨能做什么，不能做什么？

答：适合新材料小试、碳中和装备样机、检测实验室、车展发布、大型会议搭景、能源模块演示；不支持重冲压大吨位、危化大批量合成、高噪长期运行。金属粉材、废气废水、气体钢瓶、高温炉要单独结构、消防、环评、安评。

问：VRV和24小时实验怎么核？

答：C/D列VRV24小时入户，A/B高空间未统一承诺分户VRV；实验室、高功率设备、服务器小集群要拿单栋配电图、冷量、排风、气体消防、应急电源和物业改造函，不默认全园全天候满负荷。

问：绿色低碳企业能拿哪些非税收支持？

答：可对接宝武碳中和园平台、新材料中试基地、宝山绿色制造/零碳试点、先投后股—概念验证、科创金融服务中心与绿色基金路演； 具体以项目评审、中试绩效和服务包为准，不按税收返还或返奖比例执行。

问：和南大、闵虹方洲、罗浩斯怎么比？

答：滨江园偏碳中和/新材料中试、首层高承重、宝武生态、3号线+滨江配套；南大偏AI/数智TOD；闵虹方洲偏刘行C65低密AI/工业互联网；罗浩斯偏富联二路104机器人/精密装配。比选核心是“要不要材料/双碳中试+高承重独栋”还是“纯算法/纯机器人装配”。

问：2026上海研办和产业园市场适合签吗？

答：戴德2026Q2甲级空置22.5%、日均6.42元、上半年净吸纳44.5万㎡； 仲量2026Q2产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/㎡·天、空置环比降0.7%； CBRE上半年办公楼空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月。 滨江园高空间栋可谈免租、物业含项、卸货/配电责任、实验排风改造与扩栋权，不以2.1元毛日租单独定价。

问：整栋中试入驻如何控风险？

答：先取单栋产证、竣工/消防/环保资料、近6个月能耗、配电余量、货梯/卸货吨位、空调机组、实验废水废气方案、车位与访客分配、物业附加费；再按中试批次、样机频次、客户验厂、周末加班做3年总拥有成本；合同写免租期、装修复原、高承重使用限制、危化/粉尘审批、货车时段及扩栋优先权。

互联宝地·滨江园的核心判断为“牡丹江路1900号、3号线友谊路800米、一期10万/整体25万、A首层7.5米2吨、B首层5.5米2吨、C/D 4.2米研办、碳中和+新材料中试+宝武生态”。在2026年上海甲级空置约22.5%、产业园租金约3.3元/平方米/天且租户议价延续的背景下， 本园不宜只按2.1元/天比较：10—30人材料/低碳算法团队应重点核C/D小单元、VRV、物业含项与友间公寓替代成本；30—80人新材料中试应A/B首层做高承重实验室、二层做数据处理与路演，算卸货、排风、配电增容；80—200人区域研发总部应谈A独栋或B联排组合，把中试、检测、售前、行政、碳服务分层，并用先投后股、概念验证、新材料中试基地、绿色制造、樱花卡/伴飞做合规政策包。

对纯后台SaaS、标注、金融接客，建议只设前台或小单元，研发放到南大/科创1号；对危化大批量、重冲压、7×24高密训练，应另审104/专用机房与环评，不默认滨江碳中和园全承载；对碳中和装备、材料样机、车展发布，本园A/B高空间、12米卸货、宝武邻近生态具备低改造成本优势，但应把货车动线、实验公辅、政府试点资质列入租前尽职。

风险方面需关注四点：一是A/B高空间与C/D标准层参数口径差异大（7.5/5.5/4.2米，2000/250/300公斤），必须以单栋结构图、机电图、空置表及书面交付函为准； 二是3号线非上盖、19/21/宝山站仍处规划或建设期，纯跨浦东/张江员工通勤需做3号线+接驳+驾车多模型；三是高空间中试涉及配电、排风、危化、噪声、消防变更，broker“2.1元+自管物业”不直接替代实验楼交付标准；四是吴淞、南大、顾村、滨江同期研发与中试供给增加，长租整栋应写免租、装补、增容责任、卸货时段、实验审批、访客/货车车位及扩栋优先权。整体看，本园在“碳中和/新材料中试+高承重独栋+滨江产城”场景中具备主题稀缺性，但纯算法、纯重生产或纯强CBD接客团队应做南大、闵虹、罗浩斯、联东替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于互联宝地·滨江园优楼/顺企/宝武招商公开资料、宝山区政府及吴淞创新城/张江宝山园公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、货梯、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、运营方、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资或技术/资质获批承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。