报告用途：为拟在宝山南部“一号创新带”、杨行—共富—蕰川路产业走廊设立人工智能算法、机器人轻研发、工业软件、物联网、大数据、数字文创及区域研发总部的企业，提供研办空间、小试展示、人才公寓协同、地铁通勤与政策适配评估，服务于招商租赁、整层/独栋比选、入孵扩租及AI企业落位决策。

编制对象：科创1号人工智能产业园，地址宝山区杨行镇蕰川路489号，属宝山“一号创新带”南部节点，邻近地铁1号线共富新村站，定位人工智能场景化应用与机器人、智能家居、工业软件等科创研办载体。

数据时效：项目参数以荣广集团开园资料、第三方招商渠道2025—2026年空置信息交叉校验；市场数据采用世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行2025—2026年公开报告；区域政策以宝山区政府、区数据局、区人才局、张江高新区宝山园及环上大科技园公开文件为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以开发商、物业及政府主管部门书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

科创1号由荣广集团开发，2019年启动建设，2022年基本建成并推进开园，总建面约11万平方米，选址蕰川路489号，前身为上海亚太国际集装箱储运相关用地更新转型项目。园区主楼建面约3.8万平方米，另配创新总部独栋、人才公寓与多栋研办楼，整体按“人工智能+场景应用”组织，而非纯写字楼或重生产厂房。

园区以舒适、共享、低密、绿色为更新方向，引入物联网、云计算、大数据、GIS、生物识别等智慧园区系统，提供“云—网—端”一体化运营。主导方向覆盖人工智能算法、机器人研发、智能家居、机器视觉、物联网软件、大数据云计算、数字文创及智能制造配套服务；对需要地铁通勤、客户演示、小样机调试、算法团队与产品团队同址的AI企业，具备“研办为主、轻试为辅”的适配性。

相比市中心甲级，本项目优势在通勤成本和AI主题运营；相比顾村机器人园或C65重研载体，本项目更偏软件算法、轻硬件演示、前台总部与孵化加速，不按整机装配或重荷载生产设计。

空间产品方面，第三方渠道在租样本覆盖235、350、411、500、562、622、751、962、1000、1500、2000平方米等，部分渠道列主力1200—6000平方米、总可租1000—6000平方米区间，实际以单楼栋产证与空置表为准。 主楼、创新总部独栋与小面积精装单元可分别满足10人入孵、50—100人整层研发、数百人区域总部不同扩张阶段。

层高与得房方面，第三方资料列标准层高3.2—3.35米、部分区域挑高6.0米，得房率约70%—75%；主楼及创新总部按房号图纸分别核验净高、挑空与大堂面积。 对机器视觉小样、边缘硬件演示、展厅大屏、协作臂轻调试，可优先选挑高区或首层；对纯算法、标注、SaaS、后台研发，标准3.35米层高即可。

机电与运营方面，部分渠道列VRV中央空调、支持分户独立控制与分时计费，部分老渠道列分体空调，不同楼栋口径不一致；电梯公开样本有客1货1、2部客货混编等不同版本，应以所选楼栋机组清单为准。 网络支持移动、联通、电信；智慧平台覆盖门禁、能耗、停车、会议预约与安防。24小时机房、GPU小集群、样机老化间应提前拿配电余量、空调加时、通风排热与物业改造审批，不默认全园全天候满负荷。

车位与物业方面，第三方资料有500个、800个不同口径，月租约400—500元/辆；物业费公开样本约18元/平方米/月，部分渠道按楼栋另计公区能耗、空调加时、货梯维护与智慧系统服务费。 租金方面，办办网参考1.4—2.5元/平方米/天，优楼/第三方在租小单元多列2.0—2.5元/平方米/天，虹伴等渠道列主流2—3元、整体报价2.0—3.5元/平方米/天；有效成本应叠加得房率、空调、车位、公区能耗与装修复原，不以单套挂牌价作唯一依据。

人才公寓方面，荣广开园资料确认园区配人才公寓“心栖新派”，具体房量、申请条件、租期与企员配比以运营方最新函件为准；对AI初创团队和外地研发人员驻沪，可把“写字楼+公寓”同园或邻近组合纳入总拥有成本。

轨道交通方面，园区距1号线共富新村站第三方资料列约150—200米、部分租赁页列400余米，按具体楼栋出入口实测；1号线可直达共康、彭浦、人民广场、黄陂南路、徐家汇、上海南站等方向，并换乘2/3/4/8/9/12等线进入虹桥、浦东、张江、漕河泾等节点。 对算法、产品、运营、销售混合团队，1号线单线通勤优于非地铁园区，但高峰期共富—人民广场方向拥挤，应按员工居住地分布做分时段模型。

道路交通方面，园区位于南北高架与外环S20交叉辐射区，可接蕰川路、宝安公路、G1503郊环、G15沈海与逸仙路—中环；驾车至虹桥枢纽可按外环/嘉闵做30—45分钟级测算，至人民广场、静安寺按1号线竞合与南北高架实际高峰分别建模，至宝山其他产业节点（顾村机器人园、南大、吴淞、环上大）按外环/沪太路/祁连山路分别测算。实际受共富大型社区、蕰川路及外环高峰影响。

公交与接驳方面，周边列有共富新村站、蕰川路沿线多条公交接驳杨行、顾村、通河、共康等节点；园区地下停车场与人才公寓、主楼、创新总部应做内部步行动线图，客户访客按会议中心、主楼大堂、独栋入口分别分配车位。

项目处于宝山“一号创新带”南部，承接宝山科创主阵地、张江高新区宝山园、环上大科技园、南大数智城与杨行城镇更新多重功能。向东经外环/逸仙路接杨浦、虹口与浦东；向南接共康、彭浦、静安北部；向西经G15、沪太路接顾村、罗店与嘉定方向；向北接杨行、宝山新城、吴淞创新城与G1503长三角节点。

从选址逻辑看，本园更适合五类主体：一是AI算法、大模型应用、计算机视觉、自然语言处理等以研办为主的团队；二是机器人控制、视觉、传感器、协作臂轻调试需要“算法+小样”同址的企业；三是工业软件、物联网平台、大数据BI、云原生与AI运维服务商；四是智能家居、可穿戴、数字文创、虚拟人、AIGC内容需要客户演示和小型展厅的团队；五是外地AI企业驻沪前台、张江/环上大/南大协同研发区域总部。

若企业以重切削、大吨位装配、7×24高密度机柜、危化实验、大批量仓储分拨为主，应比对联东U谷宝山机器人创新港、闵虹智慧方洲C65、宝山工业区或其他104/科研设计载体；若以纯强CBD接客、金融前台为主，可比对北外滩、静安、大宁等甲级，但不一定匹配AI研发成本模型。

第一，1号线近站降低AI团队通勤成本。相比南大需15号线/7号线接驳、顾村机器人园以7号线+接驳为主，科创1号在共富新村近站，对算法工程师、产品、标注、运营混合用工更友好；在2026年非CBD租金仍承压背景下，可用“地铁成本+园区租金”替代部分市中心研办支出。

第二，AI场景化定位而非泛写字楼。园区聚焦人工智能应用、机器人轻研发、智能家居、物联网，配智慧运营、共享会议、人才公寓与创新总部独栋，对需要“客户看demo、工程师改模型、产品做样机”的AI企业，场景协同强于普通商务园。

第三，主楼+独栋+公寓同园。主楼约3.8万平方米可承整层区域总部，创新总部集装箱风格独栋可承冠名前台与机器人展示，人才公寓可承异地研发驻沪；10人入孵到数百人总部可换层换栋不换地址，降低工商、环评、团队迁移成本。

第四，宝山AI与机器人政策可项目化。区数据局“算力券”、语料补贴、AI+应用示范，区经委数字化示范、产业互联网平台，区人才局樱花青创/三江英才/伴飞计划，环上大免费办公与孵化，可形成非税收组合包，降低模型训练、数据合规、青年招聘实际支出。

第五，改造成本可控。旧储运/集装箱元素更新为低密研办，部分区域挑高6米、VRV分户、得房70%—75%，对小型样机、展厅、会议、GPU小机房改造比高层甲级更灵活；但重荷载、独立货梯大件、危化排风仍需单独审图，不按“全工艺可入”承诺。

基于公开招商与园区定位资料，科创1号自2022年基本建成后引入一批人工智能细分方向企业，但第三方未提供2026年完整在册租约名单；公开资料仅确认园区由荣广开发、主推AI场景应用、机器人研发、智能家居等方向，不列举未经在册核验的具体公司名以免误导。 正式尽调应以物业在册租约、工商注册地址及运营方授权为准。

对选址企业而言，本园价值在“生态邻近”而非“名企数量”：算法企业可对接环上大、南大数智、张江宝山园的概念验证与算力资源；机器人轻研发可对接顾村本体/零部件、联东中试；智能家居/AIGC可借用主楼会议中心、创新独栋做客户演示。上述协同按实际签约与官方平台名录执行，不做绝对化背书。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，宝山通过环上大科技园提供免费办公与创业孵化，青年人才“樱花青创卡”提供创业服务、文体休闲、城市体验、出行与安居礼遇；留创、概念验证、赛事与孵化器可衔接项目路演、注册帮办、导师资源和投融资对接。早期AI团队按官方申报获得场地适配与服务包，不涉及返税。

科技政策方面，宝山数据领域完善人工智能扶持，推广“算力券”降低用算成本，提供语料补贴、研发费用支持与“数广贷”等金融对接；区经委对AI相关数字化转型升级、市级示范应用、无人工厂/智慧商圈按项目评审给予支持，最高额度以政府最新申报指南为准。 对计算机视觉、工业大模型、数据标注、智能体应用企业，可按场景示范、技术合同与概念验证申报，不按当年税收增量返奖。

人才政策方面，宝山“三江英才”按创新、创业、高技能等平台选拔并给予项目与团队支持；青年人才“伴飞计划”提供短期免费住宿、创业帮扶，人才安居政策对符合条件无房科创人才提供人才公寓或最高2000元/月租赁补贴，高层次人才可按官方办法申请安居资助；环上大、南大、顾村协同提供校招与联合培养。相关待遇按人才分类、用人单位实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。

产业政策方面，宝山“北转型”与一号创新带重点支持人工智能、机器人、数字广告、产业互联网、智能制造与新一代信息技术；南大“人形机器人创新港”—上海机器人产业园—宝山高新区形成研发生产应用互补，科创1号偏AI场景研办与前台总部。企业按行业归口申报，以算力券、场景开放、平台入驻、项目评审替代税收返利。

问：科创1号具体地址和定位？

答：宝山杨行蕰川路489号，属宝山一号创新带南部、共富新村站邻近；总建面约11万平方米，按“AI算法+机器人轻研发+智能家居+工业软件+人才公寓”研办园区评估，不等同于重生产厂房或纯甲级写字楼。

问：可租面积怎么选？

答：第三方在租235—2000平方米小至中单元较多，部分渠道列主力1200—6000平方米；主楼约3.8万平方米可整层/多层，创新总部独栋适合冠名前台。最终以产证、消防分区和空置表为准。

问：层高和得房能否做机器人小样？

答：标准层3.2—3.35米、部分区域挑高6米，得房约70%—75%；视觉小样、边缘盒子、协作臂轻调试可选挑高区，重型AGV、大电机、油压机不建议入本园，应转顾村/联东/C65载体。

问：租金物业实际怎么算？

答：2026渠道小单元约1.4—2.5元/平方米/天、主流整层2—3元、部分报价至3.5元；物业约18元/平方米/月，车位500或800口径、月租400—500元。AI企业总拥有成本要加得房率、VRV加时、GPU小机房配电、车位、公区能耗与装修复原。

问：1号线共富新村到底多远？

答：第三方列150—200米或400余米，按楼栋门号实测；1号线接人民广场/徐家汇/上海南站，换2/8去虹桥、换9去张江。纯算法团队通勤友好，但高峰共富—市区方向拥挤，应做居住地分布模型。

问：空调和GPU机房怎么评估？

答：部分楼栋VRV分户、部分分体，24小时机房不默认全园通用；小GPU集群要拿配电余量、空调冷量、排热、消防气体、噪音隔离与物业改造函，避免后期扩容争议。

问：人才公寓能解决多少住宿？

答：园区配“心栖新派”人才公寓，具体房量、申请门槛、企业配额以运营方函件为准；可叠加宝山人才公寓补贴或青年驿站政策，但不替代市场租房，也不与税收挂钩。

问：AI企业能申报哪些非税收支持？

答：算力券与语料补贴走区数据局AI政策，数字化示范走区经委，概念验证/高企/联合攻关走科技与张江宝山园，青年团队走樱花青创/环上大免费办公，人才走三江英才/伴飞/安居补贴，均按项目评审与服务包执行。

问：当前上海研办和产业园市场是否适合签约？

答：CBRE 2026上半年写字楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价237.2元/平方米/月、有效158元/平方米/月，新增约73.3万平方米，租户市场延续； 仲量2026Q2产业园净吸纳20.5万平方米、空置环比降0.7%、租金3.3元/平方米/天，AI/集成电路需求活跃。 科创1号可谈免租期、物业含项、空调加时封顶、GPU配电责任与扩层优先权，不以毛日租单独定价。

问：和南大、顾村联东、闵虹方洲怎么比？

答：科创1号偏1号线近站、AI轻研发、主楼+独栋+公寓、成本低于CBD；南大偏数智TOD、人形机器人与算力平台；联东偏首层重载、货梯、中试装配；闵虹方洲偏C65低密独栋、刘行近站。比选核心是“算法为主还是样机为主、是否要1号线、是否要重配电”。

问：整层或整栋入驻如何控风险？

答：先取单栋产证、空置表、近6个月能耗、空调机组函、配电余量、车位分配、物业附加费与智慧平台权限；再按人均工位、GPU机柜数、客户演示频次、周末加班做3年总拥有成本；整层/独栋把免租期、装修复原、冠名接待、访客车位、扩容责任与扩层优先权写入合同。

科创1号的核心判断为“蕰川路489号、1号线共富近站、11万平方米AI研办、主楼+独栋+人才公寓、算力与场景政策可项目化”。在2026年上海写字楼空置约24.5%、有效租金下行、产业园租金约3.3元/平方米/天且AI需求活跃的窗口期，本项目不宜只按2—3元/平方米/天比较： 10—30人算法/AIGC团队应重点算1号线通勤、物业18元含项、VRV加时、小会议室与人才公寓替代成本；50—150人视觉/机器人轻研发整层应算挑高区样机、GPU小机房配电、客户演示大屏、主楼会议中心使用率；数百人区域总部应评估主楼整层或多栋组合，把创新独栋作冠名前台、主楼作研发、公寓作异地员工过渡，并用算力券、概念验证、环上大孵化、三江英才/伴飞做合规政策包。

对纯CPU后台、标注团队，可优先小单元短租，拿免租期和物业含项；对训练集群需求大、7×24高密度机柜的企业，应先审全园配电与冷量上限，若余量不足可只设产品/售前前台，训练放到张江、南大或云算力；对机器人整机装配企业，建议本园只留算法/销售/展示，中试放到顾村联东或闵虹C65。

风险方面需关注四点：一是不同渠道在总建面、楼栋数、层高、空调、车位、租金上口径不一，必须以单栋产证、机电图、空置表及书面交付函为准；二是1号线单线通勤对跨浦东、张江、虹桥员工并不最优，需做多居住地模型；三是AI算力、GPU机房会带来配电、空调、消防气体、噪声与数据安全风险，不默认“研办楼全承载”；四是宝山南部及共富周边研办、南大数智、顾村机器人供给增加，长租整层应写免租、装补、扩容责任、空调时段、访客车位及扩层优先权。整体看，本园在“AI轻研发+1号线通勤+人才公寓+场景政策”场景中具备性价比，但重生产、超重载、纯强CBD接客团队应做替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于科创1号人工智能产业园荣广集团开园资料、第三方招商渠道、宝山区政府及张江高新区宝山园公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资或技术落地承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。