WeWork背后的共享办公商业逻辑,共享办公何去何从?

1.WeWork 背后的共享办公商业逻辑

要理解 WeWork 背后的共享办公商业逻辑并不难,其基本运营框架,和国内的公寓租赁商自如差不多——

双方均通过与房产拥有者签订长期租约,并以短期交易的方式进行二次出租。其最核心的运营基础,是短期租赁的用户都要承受远高于长期租赁的成本。两者之间的差,便是运营方的主要利润来源之一。

类似的例子到处都是。酒店基本以「日」为收费单位,因此,在完全同等的条件下,在酒店居住一年的花费,要远高于以「月」或「年」为收费单位的公寓;在美国早已形成用户习惯的汽车租赁行业,连续租赁三年,和每天租赁汽车持续三年,两者之间的价格差距也是巨大的。WeWork 做的就是基于这一商业基本逻辑的生意。

但是,从成立之初,WeWork 便不断承受着质疑——WeWork 在商业模式上,和房东的投资逻辑存在差异。

投资的目的,是通过一定的手段,维持自有资本的不断增值,进可以增加收益,退可以抵御通胀以及经济不确定带来了资本损失。房东之所以选择 WeWork 作为租赁方,前提是在可接受的价格范围内长期锁定租户,从而最大限度地抵抗经济衰退或市场不确定性带来的损失。

WeWork 的商业模式,是利用房东求稳定的需求,在较长的合约期内锁定房产,然后用短期租赁的方式提高租赁价格,从而赚取差价。但WeWork又不具备长期锁定租户的能力。

一方锁定租户,一方锁定房产,这种做法本质上是房东和 WeWork 之间的一种风险转移。

在商业地产蓬勃向上的阶段,WeWork 可以通过不断上涨的租金和租赁需求,实现大规模的差异化利润,但是,一旦商业地产领域遭遇衰退,客户对于短期租约的可承受价格必然会降低,但 WeWork 支付给房东的长期租赁租金是无法随之下降的,因此则会产生比较大的亏损风险。

除此之外,空间一旦产生长期空置,其带来的资金副收益,需要极高的利润率才能够覆盖。以此为基础,WeWork 的最大软肋即显示了出来:它并不具备抵抗风险的能力。WeWork 背后的资本来自于投资方,且目前尚未形成足够的盈利能力,无论上市与否,其经营风险的承担者都是股票所有人。

尽管 WeWork 的商业逻辑并不难理解,但是乘着过去几年科技互联网的大热潮,WeWork 的估值却不断上涨。

这似乎也是过去几年,资本火热时代的一个创业典型特征,即故事本身的性质,决定了企业的估值起点。小米做手机起家,但坚定地认为自己是一家互联网公司,在无法自证的情况下,还提出了个「新物种」的概念,为的就是靠互联网公司的高市盈率提高企业估值。

WeWork 同样如此。从其诞生开始,华尔街的分析师们对 WeWork 最大的质疑点就在于,它本质上还是一家房地产公司,但市盈率却走的是科技公司的方向。

2016 年初 WeWork 估值 100 亿美元,短短几个月后,联想控股便以 160 亿美元的估值对其进行了投资,目的是为了协助其在中国市场的拓展。到如今 IPO 提上日程,目前 WeWork 的估值已经达到了 470 亿美元。但 WeWork 逃不开的,是分析师关于其资本游戏套利的质疑。

相对于外界的评论,投资方对于商业模型的认可才是关键。而坏消息是,今年初,WeWork 的大股东软银在与其进行了多次谈判商讨之后,最终放弃了原计划的 200 亿美元投资,这笔投资本可以让软银成为 WeWork 的控股方,但最终这一数字定格在了 20 亿美元,仅为原计划的十分之一。

这似乎印证了整个科技股的普遍趋势,即相对于真实的盈利能力,多数科技企业依靠的是资本热度和创业概念推高了企业本身的资本价值。随着资本冷却,趋于冷静,企业自身的业务能力并不足以支撑其高估值,随之而来的便是估值大跌和资本不认可。

所以,多数科技企业,都试图用未来证明自身的可持续发展性。如 WeWork 这样打着科技互联网的旗号经营房产业务的公司,只能靠花样繁多的增值服务证明自身的价值。

这一特征,在国内的共享办公企业中尤为明显。

2.共享办公何去何从?

互联网时代,太多企业和行业,多次上演了「高开低走」的戏码,共享经济可能是最有代表性的一个。网约车,共享单车,共享办公,共享的风口上能飞得多高,行业遇冷时就坠落的多快。

这些企业基本上沿袭了「讲故事-拉融资-拼规模-遇打击-精细化」的发展逻辑,但始终没能回答的一个最基本的问题就是,到底如何盈利。

高压之下出创意。不管是网约车卖饮料、送外卖,还是共享单车卖广告,共享办公卖定制、卖增值服务,本质上都是成本太高,收益太低的情况下的无奈之举。

在这一点上,共享办公的祖师爷 WeWork 花样要更多,包括收购搜索引擎优化和营销公司 Conductor,买下陌生人社交平台 MeetUp,甚至于推出了一所名为 WeGrow 的小学,开展少儿变成教育。

显然,一个以房产租赁为基本业务的企业,对各类奇怪的领域表现出了热情,其背后显示出的除了所谓的「多样化经营」之外,更多的是没有头绪的盈利探索。

但很遗憾,空间租赁方,如果在空间本身难以形成盈利点,那么其他任何尝试,都不过是锦上添花罢了。没有锦,花也就没有任何意义。

如今,WeWork 和国内的优客工场都想试着上市敲钟,目前所有的质疑都指向了它的基本商业逻辑,最终它们的 IPO 路途是会打消还是放大这些质疑,招股书一出,所有的答案都会在经营数据之中。

  

         拓展阅读: 共享空间            漕河泾开发区

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